【正文】 ....................................................................... 70 廣告風(fēng)格 ................................................................................................ 71 .......................................................................................................... 72 宣傳推廣啟動期（ 06年 8月 06年 12月） ............................................. 72 引導(dǎo)認(rèn)購期（ 07年 1月 07年 5月） ...................................................... 75 項目熱銷期（ 07年 6月 07年 12月） .................................................... 81 形象提升期（ 08年 1月 08年 9月） ..................................................... 83 正常發(fā)售期（ 2020年 10月 2020年 12月） ............................................ 86 品牌延續(xù)期（ 2020年 1月 2020年 1月） ............................................... 88 余房平穩(wěn)銷售期（ 2020年 2月 2020年 9月） ........................................ 91 ................................ 94 、鳳凰城 （別墅城市） ........................................................................... 94 、萬科四季花城（有一個美麗的地方） ................................................... 99 、京津新城（ 100萬別墅 65億配套） ............................................... 103 附件：公司簡介 .................................... 107 經(jīng)營理念 .............................................................................................................112 曾獲獎項 .............................................................................................................112 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 4 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 市場篇 1． 宏觀市場態(tài)勢分析 簡述大北京及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈對區(qū)域發(fā)展的影響 環(huán) 渤海經(jīng)濟(jì)圈定義 中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展始于 20 世紀(jì)70 年代的改革開放，珠三角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展拉開了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大幕。90 年代以后，以上海為龍頭的長江經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強力引擎，帶動了 90 年代到 21 世紀(jì)這一階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域未來將成 為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第 三引擎。 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用舉足輕重，經(jīng)濟(jì)總量約占 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 5 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 全國的 1/5，它的發(fā)展既是區(qū)域發(fā)展問題，更是關(guān)聯(lián)全國的戰(zhàn)略問題。 天 津在其發(fā)展中的戰(zhàn)略位置 其中天津是中國的四大直轄市之一， 2020 年 5 月份又被國家定位 為中國“北方經(jīng)濟(jì)中心”， 其城市發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟆? 而在北京市的整體發(fā)展戰(zhàn)略上現(xiàn)在一直向東南方向（通州、順義、亦莊）發(fā)展，也就是向天津方向靠攏。 環(huán)渤海、 “大北京”概念早在 80 年代中期就已提出但是一晃二十年過去了，這個概念看起來只是一句空口號，而在這期間珠三角、長三角相繼崛起，環(huán)渤海地區(qū)尤其是京津冀地區(qū)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)的拋在了后面。 *縣 以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，豐富的自身資源，致 力于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)使其經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，發(fā)揮其自身競爭力，從而與大北京城市群產(chǎn)生聯(lián)動，共同邁上發(fā)展創(chuàng)新 的快速路。新中國成立后 ,屬河北省轄縣， 1973 年 9 月劃歸天津市，相沿至今?？?cè)丝?約 82 萬人，其中縣城居民 25 萬 人 ，城區(qū)戶籍人口16 萬。 縣城分區(qū) *縣 政府位于城關(guān)鎮(zhèn)，縣城主要以城關(guān)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，以人民路為東西軸線，中昌路為南北軸線劃分為四個區(qū)域。 交通區(qū)位 *縣 位于天津市最北部 ， 地處京、津、唐、承、秦等城市的中間，距北京 88 公里，距天津 115 公里，距承德 220 公里，距秦皇島 236公里。京秦、大秦鐵路橫 貫 境內(nèi)，津薊鐵路直抵縣城。 各 區(qū)域到達(dá) *縣 交通情況 北京 A、南線：沿京哈公路經(jīng)通縣、三河縣行駛 個小時直達(dá) *縣 。 B、長途汽車：從北京四惠長途客運站乘中巴車，走 102 國道到 *縣 邦均，走邦喜公路直達(dá) *縣 城。 C、 北京旅游專線： 東直門 918 旅游專線可直達(dá)黃崖關(guān)長城風(fēng)景區(qū)。 旅 游 18 支路，每周六、日，動物園、東大橋、前門發(fā)車到達(dá)盤山。 天津 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 8 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 A、沿津薊高速公路行駛 1 小時，或沿津圍公路行駛 2 個小時直達(dá) *縣 縣城 。 唐山 走京哈公路到 *縣 洇溜鎮(zhèn)，向北走津圍公路直達(dá) *縣 縣城。其中黃崖關(guān)長城列為世界文化遺產(chǎn)，盤山列為國家級風(fēng)景名勝區(qū)，中上元古界被國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立為國家級地質(zhì)公園 ,八仙山列為國家級原始次生林自然保護(hù)區(qū)，九龍山列為國家森林公園。這些景區(qū)與周邊地區(qū)旅游資源組合在一起，具有明顯的旅游聚集效應(yīng)。近幾年來，縣委、縣政府本著“改善城市綠化、美化環(huán)境，增強城市載體功能，加快城市生態(tài)示范縣建設(shè)步伐，不斷提高城市文化品位和居民生活質(zhì)量”的工作思路，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，先后投資興建了府君山公園和府君山廣場。在全部完成的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，共修建山門牌 樓一座， 60平方米管理用房一棟， 20平方米功德亭一座和 30平方米觀景亭一座，修建、鋪裝登山道路 6000 平方米，修建停車場兩處共 5000 平方米，擺設(shè)動物雕塑 4 處，修建開放式運動場 3000 平方米。同時，為了進(jìn)一步增強全民綠化意識，縣政府又把府君山確定為全縣義務(wù)植樹基地，每年投資十幾元，已栽植各種常綠樹木、花卉 100 多萬株。 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 10 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 獨 樂寺 獨樂寺位 于 *縣 西大街北側(cè)，始建于唐，重建于遼統(tǒng)和二年（公元984 年）。它的歷史價值、科學(xué)價值、藝術(shù)價值無不為海內(nèi)外專家所折服，是國內(nèi)絕無僅有的瑰寶。” 盤山 盤山古稱盤龍山、四正山，位于 *縣 城西北 12 公里。三盤之勝（即上盤松勝、中盤石勝、下盤水勝）加之諸多人文景觀，可謂風(fēng)景優(yōu)美，人文匯萃。 長城 *縣 長城在北部山區(qū)，東起赤霞峪，西至黃土梁，全長 41 公里，始建年代一說為隋開皇初；還有一說為北齊天保年間。明成化十二年（ 1476 年）到明朝滅亡 100 多年間，不斷增修，形成了邊墻、墩臺、烽燧火池、寨堡、黃崖關(guān)城一套完整 的長城體系。共修復(fù)城墻 3025 米，敵樓 12 座，恢復(fù)了關(guān)城內(nèi)的八卦街和城北鳳凰樓及大量附屬設(shè)施。玉龍滑雪場按照中國滑雪協(xié)會的標(biāo)準(zhǔn)要求，建有初級滑道兩條，中級滑道兩條，雪圈道一條，可容納 1000 人同時滑雪，擁有 4 條拖牽， 1500 付滑雪板及 1000 套滑雪服，并從亞布利滑雪場特聘了專業(yè)管 理團(tuán)隊和多名滑雪教練，經(jīng)旅游專業(yè)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)合格的高素質(zhì)服務(wù)人員，可為滑雪者提供專業(yè)指導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)的旅游服務(wù)。州河由沙河、淋河、黎河三大支流匯合而成，各支流上游溝澗甚多，支流分散成輻射狀匯集于州河盆地，水庫庫區(qū)即位于該盆地，最大回水長東西約 30km，南北寬 8km，最大淹沒面積 250k ㎡（正常蓄水位時淹沒面積 k ㎡）。該庫始建于 1959 年， 1960 年 7 月完成第 — 期工程 (攔河壩、泄洪洞 )。水庫大壩為一級建筑物，按千年一遇洪水設(shè)計，最大洪水校核，抗震按 8 度設(shè)防。 水庫樞紐 工程有攔河壩、放水洞、溢洪道、水電站。放 水洞（兼發(fā)電洞）洞徑 5m，壩后電站設(shè)貫流式機(jī)組四臺，總裝機(jī) 5000 千瓦。 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 12 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 毛 家峪長壽度假村 毛家峪長壽度假村座落在天津市 *縣 城東 16 公里處的穿芳峪鄉(xiāng)。度假村山環(huán)水繞、奇石怪巖、風(fēng)光秀美；周圍群山環(huán)抱，安寧清靜；擁有億年石、萬畝林、千畝果、百年樹、長壽人、仿古亭等奇特景觀；村內(nèi)民風(fēng)好、莊風(fēng)正、班子強、人氣旺；現(xiàn)已開辟成華北地區(qū)目前唯一的一家以長 壽為主題的長壽度假村。 毛家峪雖然地處深山老林，長壽村的美名卻響譽京東。其中 60 歲以上老人 32名，占總?cè)藬?shù)的 %；在老年人當(dāng)中 75 歲以上 9 人，占老年人的28%，超過長壽村標(biāo)準(zhǔn)的 36%。該村近百年內(nèi)曾出現(xiàn)過四個超百歲的老壽星。正是因為有那么多的 長壽戶和長壽人，才形成了名副其實的長壽村。其中，大理石品位較高，紫砂陶土儲量大、分布廣、開采價值大，礦泉水富含多種有利于人體的礦物質(zhì)。此外，電力資源、水資源也比較豐富。 小結(jié) 近幾年 *縣 政府將斥資 15 億打造中等旅游城市 ，將陸續(xù)投資 3億元打造頂級的國家地質(zhì)公園和府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)、投資 7000萬元建造“山海索道” 、投資 4000 萬元打造華北最大的水生態(tài)公園 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 13 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 翠屏湖生態(tài)旅游主題公園、已經(jīng)投資 1500 萬元建造了玉龍山滑雪場為冬天的 *縣 帶來了大量的游客、還將投資 1200 萬元開發(fā)溶洞等項目。 大量的旅游項目相繼上馬和落成必將提升 *縣 的旅游品牌。 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 區(qū) 域人口分析 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 天津 統(tǒng) 計局 從上表可以看出 *縣 人口在五郊縣中僅次于武清，列在第二位 是人口大戶 ；自 2020 年至 2020 年 *縣 人口呈緩慢增長態(tài)勢，并且 2020 年首次出現(xiàn)負(fù)增長。 區(qū)域 GDP 分析 區(qū)縣名稱（ GDP） 2020年 (億元 ) 2020 年 (億元 ) 2020 年 (億元 ) 2020 年 (億元 ) 2020 年 (億元 ) 塘沽 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 14 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 漢沽 大港 武清 寧河 寶坻 105 靜海 *縣 經(jīng) 濟(jì)增 長率 % % % % 數(shù)據(jù)來源： 2020 年天 津統(tǒng)計年 鑒 從上表可以看出 作為天津市郊縣的經(jīng)濟(jì)大戶 *縣 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 自 2020 年至 2020 年 一直處于 第三名，自 2020 年以來其經(jīng)濟(jì)一舉超過寶坻成為僅次于武清的郊縣經(jīng)濟(jì)大戶。北側(cè)被府君山遮擋，城市發(fā)展受到限制。且南側(cè) *縣 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正在大力招商引資，根據(jù)縣政府規(guī)劃，城區(qū)建設(shè)將向南 發(fā)展。 北側(cè)城區(qū)是目前城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，其政府規(guī)劃為旅游渡假組團(tuán)，但是受到了地塊發(fā)展延伸的限制，未來 *縣 的發(fā)展將在南部。 經(jīng)驗證明三產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，必定集聚著一大批相對富 裕的人群，他們不能離開 *縣 這個區(qū)域，同時又渴望較好的生活環(huán)境。通 過以上分析我們將把這部分人群定為重要的發(fā)展客戶之一。全程服務(wù) 2． *縣 房地產(chǎn) 市場 整體發(fā)展 *縣 房地產(chǎn)市場成交情況 *縣 房地產(chǎn) 近兩年 成交情況 數(shù)據(jù)來源：天津市房地產(chǎn)市場管理部 05 年 *縣 商品房總體成交 萬平方米比 04 年 萬平方米同比下 降了 43%，主要原因是因為受到了國家宏觀調(diào)空，以及房價增速過快；截至 05 年底