【正文】 青睞，加上貫以精裝修的概念， 更是吸引了大批的投資客戶。 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 19 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 近期 *縣 商品房及二手房成交情況分析 商品房成交套數(shù)分析 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 ： 合富輝 煌市場(chǎng) 及項(xiàng)目 前期研 究部 自 2020 年 4 月到 2020 年 5 月近 14個(gè)月來(lái) *縣 商品房共成交了 1484套，其中 2020 年 7 月和 2020 年年底因 *縣 各項(xiàng)目整體銷(xiāo)售套數(shù)均超過(guò)了 180 套，平均每天 /3 套； 2020 年 1 月因春節(jié)的原因各項(xiàng)目銷(xiāo)售量均受到了一定影響，只成交了 43 套。目前南側(cè)的動(dòng)遷明顯多于北側(cè)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)， *縣 城區(qū)建設(shè)將不斷向南延伸，商住中心也將不斷南移。為 *縣 正在重點(diǎn)打造的府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)帶來(lái)生機(jī)與人氣，也肯定會(huì)帶動(dòng)府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)，讓這一地區(qū)經(jīng)濟(jì)大幅度增長(zhǎng)，形成巨大的升值潛力。 其他 資源 *縣 除大量可供建筑用砂石料礦產(chǎn)外，初步探明的金屬、非金屬礦藏達(dá)數(shù)十種。適應(yīng) “ 崇尚健康，追求長(zhǎng)壽 ” 的社會(huì)愿望，滿足人們 “ 返樸歸真，回歸自然 ” 的需求。水庫(kù)正常蓄水位 米，校核洪水位 米， 總庫(kù)容 億立方米，正常蓄水位 米 (大沽 )，汛限水位 米，死水位 15 米。 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 11 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部 玉 龍滑雪場(chǎng) 玉龍滑雪場(chǎng)是天津首家大型滑雪場(chǎng)，座落于天津 *縣 城北 7 公里，津圍公路東側(cè)。盤(pán)山的自然景觀非常優(yōu)美，有五峰（即掛月峰、蓮花峰、紫蓋峰、 舞劍臺(tái)、自來(lái)峰），八石（即懸空石、搖動(dòng)石、晾甲石、天井石、夾木石、將軍石、蛤蟆石、蟒石）。公園共設(shè)有四大景區(qū)，分別為春花區(qū)、夏蔭區(qū)、秋果園和冬青區(qū)。 旅游資源 *縣 自然風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，現(xiàn)已形成盤(pán)山、黃崖關(guān)長(zhǎng)城，翠屏湖、縣城古文物、中上元古界、八仙山和九龍山等一批重點(diǎn)旅游景區(qū)和度假區(qū)。 ※ 北京到 *縣 從早 6： 00 至晚 19： 30，每 15 分鐘發(fā)一次車(chē)； *縣 到北京從早 3： 30 至晚 16： 30，每 15 分鐘發(fā)一次車(chē)。西北區(qū)域?yàn)檎巍⒔?jīng)濟(jì)、文化教育區(qū)；西南區(qū)域劃為商業(yè)用地；東部區(qū)域目前以集資建房的住 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 7 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部 區(qū)為主，整體居住品質(zhì)不高；北部區(qū)域位于府君山腳下，規(guī)劃為中高檔住宅區(qū)和旅游度假區(qū)。而這次這個(gè) 宏觀規(guī)劃又 被國(guó)家再一次擺到了臺(tái)前，并且出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，十一五規(guī)劃，打造濱海新區(qū)等投入之大，關(guān)注之強(qiáng)可謂空前，至使此地區(qū)成為了全國(guó)乃至世界關(guān)注的焦點(diǎn)。 環(huán) 渤海經(jīng) 濟(jì)圈狹 義上是 指遼 東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟(jì)帶，同時(shí)延伸輻射到遼寧、山東、山西以及內(nèi)蒙古中東部，其范圍占我國(guó)國(guó)土面積的１２％和人口的２０％。 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域未來(lái)將成 為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第 三引擎。 環(huán)渤海、 “大北京”概念早在 80 年代中期就已提出但是一晃二十年過(guò)去了，這個(gè)概念看起來(lái)只是一句空口號(hào)，而在這期間珠三角、長(zhǎng)三角相繼崛起，環(huán)渤海地區(qū)尤其是京津冀地區(qū)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)的拋在了后面。 縣城分區(qū) *縣 政府位于城關(guān)鎮(zhèn)，縣城主要以城關(guān)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，以人民路為東西軸線，中昌路為南北軸線劃分為四個(gè)區(qū)域。 B、長(zhǎng)途汽車(chē)：從北京四惠長(zhǎng)途客運(yùn)站乘中巴車(chē)，走 102 國(guó)道到 *縣 邦均，走邦喜公路直達(dá) *縣 城。 唐山 走京哈公路到 *縣 洇溜鎮(zhèn)，向北走津圍公路直達(dá) *縣 縣城。在全部完成的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，共修建山門(mén)牌 樓一座， 60平方米管理用房一棟， 20平方米功德亭一座和 30平方米觀景亭一座，修建、鋪裝登山道路 6000 平方米，修建停車(chē)場(chǎng)兩處共 5000 平方米，擺設(shè)動(dòng)物雕塑 4 處，修建開(kāi)放式運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 3000 平方米?！? 盤(pán)山 盤(pán)山古稱盤(pán)龍山、四正山，位于 *縣 城西北 12 公里。共修復(fù)城墻 3025 米，敵樓 12 座，恢復(fù)了關(guān)城內(nèi)的八卦街和城北鳳凰樓及大量附屬設(shè)施。水庫(kù)大壩為一級(jí)建筑物，按千年一遇洪水設(shè)計(jì)，最大洪水校核，抗震按 8 度設(shè)防。度假村山環(huán)水繞、奇石怪巖、風(fēng)光秀美；周?chē)荷江h(huán)抱，安寧清靜；擁有億年石、萬(wàn)畝林、千畝果、百年樹(shù)、長(zhǎng)壽人、仿古亭等奇特景觀；村內(nèi)民風(fēng)好、莊風(fēng)正、班子強(qiáng)、人氣旺；現(xiàn)已開(kāi)辟成華北地區(qū)目前唯一的一家以長(zhǎng) 壽為主題的長(zhǎng)壽度假村。正是因?yàn)橛心敲炊嗟?長(zhǎng)壽戶和長(zhǎng)壽人，才形成了名副其實(shí)的長(zhǎng)壽村。 大量的旅游項(xiàng)目相繼上馬和落成必將提升 *縣 的旅游品牌。且南側(cè) *縣 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)正在大力招商引資，根據(jù)縣政府規(guī)劃，城區(qū)建設(shè)將向南 發(fā)展。全程服務(wù) 2． *縣 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 整體發(fā)展 *縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況 *縣 房地產(chǎn) 近兩年 成交情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部 05 年 *縣 商品房總體成交 萬(wàn)平方米比 04 年 萬(wàn)平方米同比下 降了 43%，主要原因是因?yàn)槭艿搅藝?guó)家宏觀調(diào)空，以及房?jī)r(jià)增速過(guò)快；截至 05 年底 *縣 商品房均價(jià)比 04 年初上漲了 54%。 2020 年至今 *縣 土地僅成交 1 塊， *縣 2020004 號(hào)（本案）宗地，本案位于縣城寶塔路東側(cè)、迎賓路北側(cè)，占地 畝，此宗地塊創(chuàng)下了 *縣 土地單筆成交面積和金額的雙料記錄。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間為： 產(chǎn)品分析 山傾城 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 22 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃全程服務(wù) 戶型點(diǎn)評(píng)： 90100 平方米的 2 室戶 型 是 青 山 溪 語(yǔ) 項(xiàng)目的 主力 戶型，此種戶型也最為熱銷(xiāo)。操作水平也很一般，尤其當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商。當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商在操作項(xiàng)目 時(shí) 還不能很好的運(yùn)用廣告。 客戶來(lái)源： 這部分客戶主要以 *縣 本地人居多，也有少量市內(nèi)人群。 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 28 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃全程服務(wù) 3． 總結(jié) *縣 早期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)于 90 年初，那時(shí)幾乎無(wú)樓房可言，從 90 年代初大多數(shù) *縣 城區(qū)的人都住的是平房，在這期間多層住宅一直較少。 *縣 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 還處于初步發(fā)展階段，在 當(dāng)?shù)剡€沒(méi)有能夠占到主導(dǎo)地位，人們目前的情況是僅僅基本滿足居住的需求，還不能夠滿足于人們對(duì)生活質(zhì)量的高要求，這樣 *縣 的住宅品質(zhì)還有待于進(jìn)一步的提高。已經(jīng)通車(chē)的寶塔路與即將通車(chē)的迎賓路均為主干道，駕車(chē) 10 余分鐘即可抵達(dá) *縣 中心地區(qū)。 規(guī) 模大： 近 80 萬(wàn)平米的規(guī)劃面積，是 *縣 目前也是未來(lái)幾年唯一的超大級(jí)樓盤(pán)。 小 結(jié)： 因此，我們必須結(jié)合地形的利弊綜合考慮，因地制宜，變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，作出差異化極大的，能夠滿足中高檔客群多功能、多元化的，具有居住、度假、養(yǎng)生、投資的產(chǎn)品。 房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好，市場(chǎng)日趨規(guī)范，商品房市場(chǎng)處于快速起飛階段，市 場(chǎng)前景光明 未來(lái)幾年集資建房會(huì)有較大幅度的降低， *縣 的房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房需求量將有所提高。溝通北京與 *縣 的高速公路將于 07合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 33 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 地處偏僻，生活、娛樂(lè)配套欠缺 該地塊處于 *縣 城區(qū)的新開(kāi)發(fā)區(qū)域，由于此處未開(kāi)發(fā)前地塊處荒合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 32 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃優(yōu)越的位置使該地塊有機(jī)會(huì)成為 *縣 未來(lái)東北部中高檔居住區(qū)的“頭羊區(qū)域”。 稀缺的 自然環(huán)境 地塊北側(cè)的府君山公園是國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，景色宜人。 *縣 于 2020 年開(kāi)始 陸續(xù) 出現(xiàn)商品房 —— 府君花園，建筑規(guī)模在 5萬(wàn)平 方米 左右，是由一民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。 客戶來(lái)源： 這部分客戶主要以有投資意識(shí)的 *縣 當(dāng)?shù)厝撕褪袃?nèi)人 士為主。 產(chǎn) 品需求： 酒店式公寓，精裝小戶型，部分別墅。需要便利的醫(yī)療保健條件和生活配套。 他們有效的 將一些市內(nèi) 的先進(jìn) 產(chǎn)品帶進(jìn)了 *縣 市場(chǎng)，有了全新的規(guī)劃概念、物業(yè)概念 、推廣理念和 銷(xiāo)售策略 等。 *縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn) 受到集資建房的威脅 由于集資建房的存在，大量低價(jià)位、低品質(zhì)的產(chǎn)品占據(jù)了相當(dāng)一部分市場(chǎng)，許多企業(yè)選擇該方式為職工集體購(gòu)房，許多個(gè)人也通過(guò)各種途徑參加集資建房。 青 山溪 語(yǔ) 項(xiàng)目位置 青山溪語(yǔ)位于 山 傾 城 的 對(duì) 面 ， 是 順 馳 在 *縣 開(kāi)發(fā)的 第 一 個(gè) 項(xiàng) 目 。 *縣 房地產(chǎn)市場(chǎng) 產(chǎn)品形式多以多層產(chǎn)品為主占到了總開(kāi)發(fā)面積的的 80%以上，產(chǎn)品比較單一，隨著未來(lái)凱羅庸景城、山水云天這兩個(gè)項(xiàng)目高層、小高層的產(chǎn)品面市，并且未來(lái)山傾城的別墅項(xiàng)目也將開(kāi)放，預(yù)測(cè) *縣 商品房市場(chǎng)將向多元化發(fā)展。 商品房成交均價(jià)分析 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 ： 合富輝 煌市場(chǎng) 及項(xiàng)目 前期研 究部 2020 年 4 月至 2020 年 8 月 *縣 的商品房成交均價(jià)基本保持在2700/平方米左右，自 2020 年 10 月其成交均價(jià)一舉突破 3000 元 /平方米關(guān)卡后其銷(xiāo)售均價(jià)一直保持在 3000 元平方 米左右， 2020 年 1 月雖然整體銷(xiāo)售量有所下降但其銷(xiāo)售產(chǎn)品大部為別墅產(chǎn)品以及價(jià)格偏高的物業(yè)，一舉將其銷(xiāo)售均價(jià)拉到 3968 元 /平方米，逼近 4000 元大關(guān)。 經(jīng)驗(yàn)證明三產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，必定集聚著一大批相對(duì)富 裕的人群，他們不能離開(kāi) *縣 這個(gè)區(qū)域，同時(shí)又渴望較好的生活環(huán)境。 區(qū)域 GDP 分析 區(qū)縣名稱（ GDP） 2020年 (億元 ) 2020 年 (億元 ) 2020 年 (億元 ) 2020 年 (億元 ) 2020 年 (億元 ) 塘沽 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 14 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部 漢沽 大港 武清 寧河 寶坻 105 靜海 *縣 經(jīng) 濟(jì)增 長(zhǎng)率 % % % % 數(shù)據(jù)來(lái)源： 2020 年天 津統(tǒng)計(jì)年 鑒 從上表可以看出 作為天津市郊縣的經(jīng)濟(jì)大戶 *縣 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 自 2020 年至 2020 年 一直處于 第三名，自 2020 年以來(lái)其經(jīng)濟(jì)一舉超過(guò)寶坻成為僅次于武清的郊縣經(jīng)濟(jì)大戶。此外，電力資源、水資源也比較豐富。其中 60 歲以上老人 32名，占總?cè)藬?shù)的 %；在老年人當(dāng)中 75 歲以上 9 人，占老年人的28%，超過(guò)長(zhǎng)壽村標(biāo)準(zhǔn)的 36%。放 水洞（兼發(fā)電洞）洞徑 5m，壩后電站設(shè)貫流式機(jī)組四臺(tái)，總裝機(jī) 5000 千瓦。州河由沙河、淋河、黎河三大支流匯合而成，各支流上游溝澗甚多，支流分散成輻射狀匯集于州河盆地，水庫(kù)庫(kù)區(qū)即位于該盆地，最大回水長(zhǎng)東西約 30km，南北寬 8km，最大淹沒(méi)面積 250k ㎡（正常蓄水位時(shí)淹沒(méi)面積 k ㎡）。 長(zhǎng)城 *縣 長(zhǎng)城在北部山區(qū)，東起赤霞峪，西至黃土梁，全長(zhǎng) 41 公里，始建年代一說(shuō)為隋開(kāi)皇初；還有一說(shuō)為北齊天保年間。 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 10 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部 獨(dú) 樂(lè)寺 獨(dú)樂(lè)寺位 于 *縣 西大街北側(cè)，始建于唐，重建于遼統(tǒng)和二年（公元984 年）。這些景區(qū)與周邊地區(qū)旅游資源組合在一起，具有明顯的旅游聚集效應(yīng)。 旅 游 18 支路，每周六、日，動(dòng)物園、東大橋、前門(mén)發(fā)車(chē)到達(dá)盤(pán)山。京秦、大秦鐵路橫 貫 境內(nèi)，津薊鐵路直抵縣城。新中國(guó)成立后 ,屬河北省轄縣， 1973 年 9 月劃歸天