【正文】 2 .......................................................................................................... 63 .......................................................................................................... 63 體驗營銷 ................................................................................................ 63 饑餓營銷 ................................................................................................ 63 拉進來、走出去 ..................................................................................... 63 ............................................................................................ 64 .......................................................................................................... 64 活動營銷 ................................................................................................ 64 網(wǎng)絡(luò)營銷 ................................................................................................ 64 直效營銷 ................................................................................................ 64 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 3 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 體驗式營銷 ............................................................................................ 65 .......................................................................................................... 65 高開高走 ................................................................................................ 65 小步快跑 ................................................................................................ 65 .................................................................................. 66 .......................................................................................................... 69 廣告推廣策略 ......................................................................................... 69 創(chuàng)意策略 ................................................................................................ 69 媒體策略 ................................................................................................ 70 廣告風格 ................................................................................................ 71 .......................................................................................................... 72 宣傳推廣啟動期（ 06年 8月 06年 12月） ............................................. 72 引導認購期（ 07年 1月 07年 5月） ...................................................... 75 項目熱銷期（ 07年 6月 07年 12月） .................................................... 81 形象提升期（ 08年 1月 08年 9月） ..................................................... 83 正常發(fā)售期（ 2020年 10月 2020年 12月） ............................................ 86 品牌延續(xù)期（ 2020年 1月 2020年 1月） ............................................... 88 余房平穩(wěn)銷售期（ 2020年 2月 2020年 9月） ........................................ 91 ................................ 94 、鳳凰城 （別墅城市） ........................................................................... 94 、萬科四季花城（有一個美麗的地方） ................................................... 99 、京津新城（ 100萬別墅 65億配套） ............................................... 103 附件：公司簡介 .................................... 107 經(jīng)營理念 .............................................................................................................112 曾獲獎項 .............................................................................................................112 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 4 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 市場篇 1． 宏觀市場態(tài)勢分析 簡述大北京及環(huán)渤海經(jīng)濟圈對區(qū)域發(fā)展的影響 環(huán) 渤海經(jīng)濟圈定義 中國經(jīng)濟快速發(fā)展始于 20 世紀70 年代的改革開放，珠三角經(jīng)濟圈發(fā)展拉開了經(jīng)濟快速發(fā)展的大幕。90 年代以后，以上海為龍頭的長江經(jīng)濟發(fā)展圈成為中國經(jīng)濟發(fā)展的強力引擎，帶動了 90 年代到 21 世紀這一階段的經(jīng)濟發(fā)展。兩個經(jīng)濟圈在中國經(jīng)濟發(fā)展中都起到了引擎作用，并且兩個經(jīng)濟圈都有一個共同的特點就是國家政策對區(qū)域的傾斜和扶持作用。 環(huán)渤海經(jīng)濟圈區(qū)域未來將成 為中國經(jīng)濟發(fā)展的第 三引擎。 環(huán) 渤海經(jīng) 濟圈狹 義上是 指遼 東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟帶，同時延伸輻射到遼寧、山東、山西以及內(nèi)蒙古中東部，其范圍占我國國土面積的１２％和人口的２０％。 環(huán)渤海經(jīng)濟圈在我國經(jīng)濟發(fā)展中的作用舉足輕重，經(jīng)濟總量約占 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 5 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 全國的 1/5，它的發(fā)展既是區(qū)域發(fā)展問題，更是關(guān)聯(lián)全國的戰(zhàn)略問題。 “ 大北京”定義 所謂“大北京”，是指京津冀 地區(qū)，是環(huán)渤海經(jīng)濟帶中重要的一環(huán)，包括由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所統(tǒng)轄的京津唐和京津保兩個三角形地區(qū)，以及周邊的承德、秦皇島、張家口、滄州以及石家莊等城市部分地 區(qū)形成的城市群發(fā)展空間，中心區(qū)面積近 7 萬平方公里，人口約 4000 萬。 天 津在其發(fā)展中的戰(zhàn)略位置 其中天津是中國的四大直轄市之一， 2020 年 5 月份又被國家定位 為中國“北方經(jīng)濟中心”， 其城市發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟆? 天津已漸漸成為拉動全國第三個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的龍頭型城市 ， 這其中 *縣 在天津的整體 發(fā)展 規(guī)劃中將成為天津市的北部生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。 而在北京市的整體發(fā)展戰(zhàn)略上現(xiàn)在一直向東南方向（通州、順義、亦莊）發(fā)展，也就是向天津方向靠攏。 對 *縣 發(fā)展的影響 如圖所示“大北京”在其環(huán)渤海經(jīng)濟圈中在其中心位置， 而 *縣 又做 為第三經(jīng)濟圈龍頭城市天津的后花園，地處在大北京城市群北京市、天津市、唐山市以及秦皇島等大中型城市的中心位置，可謂地理 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 6 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 位 置優(yōu)越。 環(huán)渤海、 “大北京”概念早在 80 年代中期就已提出但是一晃二十年過去了，這個概念看起來只是一句空口號，而在這期間珠三角、長三角相繼崛起，環(huán)渤海地區(qū)尤其是京津冀地區(qū)被遠遠的拋在了后面。而這次這個 宏觀規(guī)劃又 被國家再一次擺到了臺前，并且出臺了一系列相關(guān)政策，十一五規(guī)劃，打造濱海新區(qū)等投入之大，關(guān)注之強可謂空前，至使此地區(qū)成為了全國乃至世界關(guān)注的焦點。 *縣 以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，豐富的自身資源，致 力于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)使其經(jīng)濟飛速發(fā)展，發(fā)揮其自身競爭力，從而與大北京城市群產(chǎn)生聯(lián)動，共同邁上發(fā)展創(chuàng)新 的快速路。 城市 概況 城市歷史 *縣 ,古稱漁陽 ,春秋時期稱為無終子國 ,戰(zhàn)國時稱無終邑 ,秦代屬右北平郡 ,唐朝設(shè)薊州 。新中國成立后 ,屬河北省轄縣， 1973 年 9 月劃歸天津市，相沿至今。 縣區(qū)規(guī)模及人口情況 *縣 全區(qū)現(xiàn)有 26 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 949 個村、 20 個居委會、一個城區(qū)街道辦事處?？?cè)丝?約 82 萬人，其中縣城居民 25 萬 人 ，城區(qū)戶籍人口16 萬。全境面積 1590 平方公里，其中北部山區(qū)面積 775 平方公 里，南部平原面積 315 平方公里，洼地面積 500 平方公里。 縣城分區(qū) *縣 政府位于城關(guān)鎮(zhèn)，縣城主要以城關(guān)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，以人民路為東西軸線，中昌路為南北軸線劃分為四個區(qū)域。西北區(qū)域為政治、經(jīng)濟、文化教育區(qū)；西南區(qū)域劃為商業(yè)用地；東部區(qū)域目前以集資建房的住 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 7 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 區(qū)為主，整體居住品質(zhì)不高；北部區(qū)域位于府君山腳下，規(guī)劃為中高檔住宅區(qū)和旅游度假區(qū)。 交通區(qū)位 *縣 位于天津市最北部 ， 地處京、津、唐、承、秦等城市的中間，距北京 88 公里，距天津 115 公里，距承德 220 公里，距秦皇島 236公里。津薊高速公路，京哈、津 圍、邦喜、寶平等干線公路和縣鄉(xiāng)公路縱橫交織，四通八達。京秦、大秦鐵路橫 貫 境內(nèi)，津薊鐵路直抵縣城。 未來津薊高速延長線（京平高速公路）將在 07 年建成開通，介時 北京到 *縣 只需用 40 分即可到達。 各 區(qū)域到達 *縣 交通情況 北京 A、南線：沿京哈公路經(jīng)通縣、三河縣行駛 個小時直達 *縣 。北線：從北京東三環(huán)出發(fā)，走京順線，過順義，走平順線，過金海湖，前行到 *縣 羅莊子鄉(xiāng)王莊橋往右行沿津圍公路直達 *縣 。 B、長途汽車：從北京四惠長途客運站乘中巴車，走 102 國道到 *縣 邦均，走邦喜公路直達 *縣 城。 ※ 北京到 *縣 從早 6： 00 至晚 19： 30，每 15 分鐘發(fā)一次車； *縣 到北京從早 3： 3