【正文】 2 .......................................................................................................... 63 .......................................................................................................... 63 體驗(yàn)營(yíng)銷 ................................................................................................ 63 饑餓營(yíng)銷 ................................................................................................ 63 拉進(jìn)來(lái)、走出去 ..................................................................................... 63 ............................................................................................ 64 .......................................................................................................... 64 活動(dòng)營(yíng)銷 ................................................................................................ 64 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 ................................................................................................ 64 直效營(yíng)銷 ................................................................................................ 64 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 3 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部 體驗(yàn)式營(yíng)銷 ............................................................................................ 65 .......................................................................................................... 65 高開高走 ................................................................................................ 65 小步快跑 ................................................................................................ 65 .................................................................................. 66 .......................................................................................................... 69 廣告推廣策略 ......................................................................................... 69 創(chuàng)意策略 ................................................................................................ 69 媒體策略 ................................................................................................ 70 廣告風(fēng)格 ................................................................................................ 71 .......................................................................................................... 72 宣傳推廣啟動(dòng)期（ 06年 8月 06年 12月） ............................................. 72 引導(dǎo)認(rèn)購(gòu)期（ 07年 1月 07年 5月） ...................................................... 75 項(xiàng)目熱銷期（ 07年 6月 07年 12月） .................................................... 81 形象提升期（ 08年 1月 08年 9月） ..................................................... 83 正常發(fā)售期（ 2020年 10月 2020年 12月） ............................................ 86 品牌延續(xù)期（ 2020年 1月 2020年 1月） ............................................... 88 余房平穩(wěn)銷售期（ 2020年 2月 2020年 9月） ........................................ 91 ................................ 94 、鳳凰城 （別墅城市） ........................................................................... 94 、萬(wàn)科四季花城（有一個(gè)美麗的地方） ................................................... 99 、京津新城（ 100萬(wàn)別墅 65億配套） ............................................... 103 附件：公司簡(jiǎn)介 .................................... 107 經(jīng)營(yíng)理念 .............................................................................................................112 曾獲獎(jiǎng)項(xiàng) .............................................................................................................112 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 4 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部 市場(chǎng)篇 1． 宏觀市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 簡(jiǎn)述大北京及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響 環(huán) 渤海經(jīng)濟(jì)圈定義 中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展始于 20 世紀(jì)70 年代的改革開放，珠三角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展拉開了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大幕。90 年代以后，以上海為龍頭的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，帶動(dòng)了 90 年代到 21 世紀(jì)這一階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都起到了引擎作用，并且兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈都有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是國(guó)家政策對(duì)區(qū)域的傾斜和扶持作用。 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域未來(lái)將成 為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第 三引擎。 環(huán) 渤海經(jīng) 濟(jì)圈狹 義上是 指遼 東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟(jì)帶，同時(shí)延伸輻射到遼寧、山東、山西以及內(nèi)蒙古中東部，其范圍占我國(guó)國(guó)土面積的１２％和人口的２０％。 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用舉足輕重，經(jīng)濟(jì)總量約占 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 5 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部 全國(guó)的 1/5，它的發(fā)展既是區(qū)域發(fā)展問(wèn)題，更是關(guān)聯(lián)全國(guó)的戰(zhàn)略問(wèn)題。 “ 大北京”定義 所謂“大北京”，是指京津冀 地區(qū)，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶中重要的一環(huán)，包括由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所統(tǒng)轄的京津唐和京津保兩個(gè)三角形地區(qū)，以及周邊的承德、秦皇島、張家口、滄州以及石家莊等城市部分地 區(qū)形成的城市群發(fā)展空間，中心區(qū)面積近 7 萬(wàn)平方公里，人口約 4000 萬(wàn)。 天 津在其發(fā)展中的戰(zhàn)略位置 其中天津是中國(guó)的四大直轄市之一， 2020 年 5 月份又被國(guó)家定位 為中國(guó)“北方經(jīng)濟(jì)中心”， 其城市發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟆? 天津已漸漸成為拉動(dòng)全國(guó)第三個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭型城市 ， 這其中 *縣 在天津的整體 發(fā)展 規(guī)劃中將成為天津市的北部生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。 而在北京市的整體發(fā)展戰(zhàn)略上現(xiàn)在一直向東南方向（通州、順義、亦莊）發(fā)展，也就是向天津方向靠攏。 對(duì) *縣 發(fā)展的影響 如圖所示“大北京”在其環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中在其中心位置， 而 *縣 又做 為第三經(jīng)濟(jì)圈龍頭城市天津的后花園，地處在大北京城市群北京市、天津市、唐山市以及秦皇島等大中型城市的中心位置，可謂地理 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 6 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部 位 置優(yōu)越。 環(huán)渤海、 “大北京”概念早在 80 年代中期就已提出但是一晃二十年過(guò)去了，這個(gè)概念看起來(lái)只是一句空口號(hào)，而在這期間珠三角、長(zhǎng)三角相繼崛起，環(huán)渤海地區(qū)尤其是京津冀地區(qū)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)的拋在了后面。而這次這個(gè) 宏觀規(guī)劃又 被國(guó)家再一次擺到了臺(tái)前，并且出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，十一五規(guī)劃，打造濱海新區(qū)等投入之大，關(guān)注之強(qiáng)可謂空前，至使此地區(qū)成為了全國(guó)乃至世界關(guān)注的焦點(diǎn)。 *縣 以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，豐富的自身資源，致 力于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)使其經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，發(fā)揮其自身競(jìng)爭(zhēng)力，從而與大北京城市群產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，共同邁上發(fā)展創(chuàng)新 的快速路。 城市 概況 城市歷史 *縣 ,古稱漁陽(yáng) ,春秋時(shí)期稱為無(wú)終子國(guó) ,戰(zhàn)國(guó)時(shí)稱無(wú)終邑 ,秦代屬右北平郡 ,唐朝設(shè)薊州 。新中國(guó)成立后 ,屬河北省轄縣， 1973 年 9 月劃歸天津市，相沿至今。 縣區(qū)規(guī)模及人口情況 *縣 全區(qū)現(xiàn)有 26 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 949 個(gè)村、 20 個(gè)居委會(huì)、一個(gè)城區(qū)街道辦事處?？?cè)丝?約 82 萬(wàn)人，其中縣城居民 25 萬(wàn) 人 ，城區(qū)戶籍人口16 萬(wàn)。全境面積 1590 平方公里，其中北部山區(qū)面積 775 平方公 里，南部平原面積 315 平方公里，洼地面積 500 平方公里。 縣城分區(qū) *縣 政府位于城關(guān)鎮(zhèn)，縣城主要以城關(guān)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，以人民路為東西軸線，中昌路為南北軸線劃分為四個(gè)區(qū)域。西北區(qū)域?yàn)檎巍⒔?jīng)濟(jì)、文化教育區(qū)；西南區(qū)域劃為商業(yè)用地；東部區(qū)域目前以集資建房的住 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 7 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部 區(qū)為主，整體居住品質(zhì)不高；北部區(qū)域位于府君山腳下，規(guī)劃為中高檔住宅區(qū)和旅游度假區(qū)。 交通區(qū)位 *縣 位于天津市最北部 ， 地處京、津、唐、承、秦等城市的中間，距北京 88 公里，距天津 115 公里，距承德 220 公里，距秦皇島 236公里。津薊高速公路，京哈、津 圍、邦喜、寶平等干線公路和縣鄉(xiāng)公路縱橫交織，四通八達(dá)。京秦、大秦鐵路橫 貫 境內(nèi)，津薊鐵路直抵縣城。 未來(lái)津薊高速延長(zhǎng)線（京平高速公路）將在 07 年建成開通，介時(shí) 北京到 *縣 只需用 40 分即可到達(dá)。 各 區(qū)域到達(dá) *縣 交通情況 北京 A、南線：沿京哈公路經(jīng)通縣、三河縣行駛 個(gè)小時(shí)直達(dá) *縣 。北線：從北京東三環(huán)出發(fā)，走京順線，過(guò)順義，走平順線，過(guò)金海湖，前行到 *縣 羅莊子鄉(xiāng)王莊橋往右行沿津圍公路直達(dá) *縣 。 B、長(zhǎng)途汽車：從北京四惠長(zhǎng)途客運(yùn)站乘中巴車，走 102 國(guó)道到 *縣 邦均，走邦喜公路直達(dá) *縣 城。 ※ 北京到 *縣 從早 6： 00 至晚 19： 30，每 15 分鐘發(fā)一次車； *縣 到北京從早 3： 3