【正文】 售組團 C1C5棟 組團開盤時間 2023年 1月 貨量 786套 目前網簽價格 16000元 /㎡ 裝修標準 2023元 /㎡ 主力成交客戶： 以周邊與業(yè)市場私營企業(yè)主為主，部分本地的改善換樓客和少量外區(qū)白領 小區(qū)配套： 網球場、會所、游泳池、小學、中學、幼兒園等 后續(xù)開發(fā) 一期開發(fā)完畢，二、三期未開發(fā) 可借鑒項目分析 —— 逸彩庭園 統(tǒng)計時間：截至 2023年 1月初 中心區(qū)大觃模地鐵上蓋小區(qū) 發(fā)展商品牌號召力較強 成熟社區(qū)氛圍 HOPE FLUENT 可借鑒項目分析 —— 荔江美筑 項目地址 芳村大道西 項目觃模 占地 ㎡ ，總建 ㎡ 物業(yè)組成 小高層、高層 在售組團 6棟 組團開盤時間 2023年 10月 貨量 132套 目前網簽價格： 平層 16000元 /㎡ ；小復式 202322023元 /㎡ 裝修標準： 3000元 /㎡ 主力成交客戶 周邊與業(yè)市場私營企業(yè)主為主，部分本地換樓客和海珠西部經商客，少量外區(qū)白領 小區(qū)配套 下沉式會所、泳池等 后續(xù)開發(fā) 全部開發(fā)完畢 產品戶型 產品面積 總價范圍 占比 暢 /滯銷情況 原因 整體銷售情況 在售產品 三房一廳一衛(wèi)（ N+1） 83 130萬 35% 暢銷 總價控制低 整體簽約率達 78%，月均銷售 34套，較為熱銷 三房二廳二衛(wèi) 100134 160210萬 50% 相對滯銷 相比總價較高 小復式（ 45房） 83119 160260萬 15% 暢銷 性價比較高，附 加值較高 統(tǒng)計時間：截至 2023年 1月初 出色的產品打造 項目近地鐵、遠眺白鵝潭景觀 HOPE FLUENT 可借鑒項目分析 —— 恒荔灣畔 港資品牌開發(fā)商號召力 豪宅形象打造 部分產品望江 產品戶型 產品面積 占比 暢 /滯銷情況 原因 產品 二房二廳 7290 57% 暢銷 戶型緊湊實用，總價控制較低 三房二廳 93121 42% 暢銷 四房二廳 239241 1% 滯銷 戶型較大，總價偏高 復式 217224 滯銷 統(tǒng)計時間：截至 2023年 1月初 項目地址： 芳村大道西 項目觃模： 占地 ㎡ ，總建 21萬 ㎡ 物業(yè)組成： 高層 開盤時間 2023年 9月 貨量： 2090套 開盤價格： 整體 7500元 /㎡ 開盤裝修標準： 1000元 /㎡ 主力成交客戶 原芳村周邊與業(yè)市場私營企業(yè)主為主，部分原荔灣客戶 小區(qū)配套 會所、泳池、市區(qū)醫(yī)院、幼兒園等 開發(fā)情況 2023年全部售馨 HOPE FLUENT 可借鑒項目分析 —— 嶺南灣畔 產品戶型 產品面積 占比 暢 /滯銷情況 原因 產品銷售 二房二廳 78102 64% 暢銷 部分產品擁有江景資源，丏戶型面積較少，總價較低，吸引周邊首次置業(yè)及投資者關注 緊湊三房 92100 36% 暢銷 統(tǒng)計時間：截至 2023年 1月初 項目地址： 西灣路（地鐵五號線西村站 D出口） 項目觃模： 占地 26萬 ㎡ ，總建 48萬 ㎡ 物業(yè)組成： 11棟高層 在售組團 C5棟 組團開盤時間 2023年 10月 目前網簽價格： 17500元 /㎡ 裝修標準： 2023元 /㎡ 主力成交客戶 以原荔灣居民為主，包括周邊服裝批發(fā)、鞋類與業(yè)市場老板；由亍戶型全部為中小戶型，首付相對較低，吸引一些天河、越秀等外區(qū)的首次置業(yè)白領。 小區(qū)配套 商場、寫字樓、幼兒園、小學等 后續(xù)開發(fā) C C4棟，預計約一年 品牌開發(fā)商號召力 市區(qū)大觃模社區(qū)項目 部分望江產品 HOPE FLUENT 可借鑒項目分析 —— 中海錦榕灣 項目地址： 工業(yè)大道北榕景路 項目觃模： 占地 5萬 ㎡ ，總建 24萬 ㎡ 物業(yè)組成： 高層 開盤時間 2023年 4月 貨 量： 1510套 價 格： 07年：江景最高 18000，園景最高 1400015000 裝修標準： 2023元 /㎡ 主力成交客戶 以江南大道以西、附近荔灣和越秀區(qū)批發(fā)市場的大老板和周邊企事業(yè)單位和大公司的高管 小區(qū)配套 幼兒園、小學、中學、商業(yè)街、農貿市場、泳 池等 開發(fā)情況 接近尾聲，最后一個組團為 “ 中海橡園國際 ” 統(tǒng)計時間：截至 2023年 1月初 產品戶型 產品面積 占比 暢 /滯銷情況 原因 產品 二房二廳 7692 11% 暢銷 望花園，戶型實用，總價控制較好 三房二廳 111134 62% 暢銷 實用型三房望江景，較為稀有 四房二廳 142184 27% 相對滯銷 總價稍偏高 出色的產品打造 項目近地鐵、遠眺白鵝潭景觀 HOPE FLUENT 結論： 客戶群體： 從逸彩新丐界、荔江美筑、恒荔灣畔等周邊項目可得出本項目的客戶群是以 周邊與業(yè)市場客戶為主 ，部分本地改善者和海珠西改善者，少量其它區(qū)域白領； 熱銷戶型： 荔灣區(qū)近期成交 主力為 75125平米 為主，剛好不本項目的 主力面積段吻合 ； 項目賣點： 高綠化率 、 精致癿大型園林景 觀 是支撐恒荔灣畔、逸彩新丐界、嶺南灣畔和中海錦榕灣等項目 熱銷癿最重要癿主要原因之一 ； 優(yōu)質教育配套癿引入 是老城區(qū)客戶最關注的置業(yè)要素；例如：中海錦榕灣、嶺南灣畔、逸彩新丐界、萬科柏悅灣等 生活配套 的完善也是老城區(qū)客戶最為關注的置業(yè)要素； HOPE FLUENT 競爭項目分析 —— 中鐵荔灣國際城 項目地址： 芳村高爾夫地塊 項目觃模： 占地 ㎡ ，總建 17萬 ㎡ 物業(yè)組成： 高層洋房、別墅 容積率 3 總套數 約 1300套 項目觃劃 分運勱城和歐洲水城兩大組團，預計首推運 勱城組團 戶型面積 運勱城的戶型以 80140平米為主 建筑風格 現代 預計發(fā)售時間 2023年 10月 花地河支流 花 地 河 央企開發(fā)商號召力 具有別墅產品打造豪宅形象 部分望江產品 HOPE FLUENT 中鐵立面 ——簡約現代建筑風格為主 西派國際公寓 后現代建筑風格 國際花園 新都市建筑風格 星沙物流園 新都市建筑風格 京南一品 現代簡約建筑風格 果殼里的城 ARTDECO建筑風格 HOPE FLUENT 西派國際公寓 歐洲宮廷園林設計 中鐵園林 —歐式后現代園林風格為主 果殼里的城 中式園林設計 國際花園 德式園林設計 星沙國際物流園 歐洲宮廷園林設計 HOPE FLUENT 本項目 VS中鐵項目： ?發(fā)展商品牌知名度及美譽度均高于對手 ?建筑風格個性鮮明、品質感、檔次感高，在同域展現新風采 ?規(guī)模更大，也謂“區(qū)域至大型社區(qū)項目” ?產品類型更豐富，覆蓋面更廣 ?本地資源更豐富、物管服務更領先 HOPE FLUENT 競爭項目分析 —— 中信灣 項目地址： 荔灣區(qū)南岸路 項目觃模： 占地 21萬 ㎡ ，總建 38萬 ㎡ 物業(yè)組成： 高層洋房 容積率 3。 4 總套數 約 2023套 項目觃劃 由 6棟高層組成 戶型面積 80400平方米，其中大部分為 250平方左右的四房產品 建筑風格 現代 預計發(fā)售時間 2023年 HOPE FLUENT 本項目 VS中信灣： ?中信灣位于老城核心地段，城區(qū)價值有明顯優(yōu)勢，但售價也估計遠遠高于本項目； ?中信灣以江景產品為主，而本項目有 80%為園景產品，故在景觀資源上有一定的錯位； ?中信灣大部分為 250平方米的超大戶型，產品總價高； ?本項目建筑風格個性鮮明、品質感、檔次感高， HOPE FLUENT 競爭項目分析 —— 萬科金域藍灣 產品戶型 產品面積 占比 暢 /滯銷情況 原因 產品銷售 二房二廳 6079 31% 較暢銷 部分產品擁有江景資源，丏戶型面積較少，總價較低，吸引周邊首次置業(yè)及投資者關注 小三房 8290 31% 較暢銷 緊湊三房 90105 32% 暢銷 四房、復式 230385 6% 一般 戶型面積較大，總價過高 統(tǒng)計時間：截至 2023年 1月初 項目地址： 金沙洲 項目觃模： 占地 14萬 ㎡ ，總建 44萬 ㎡ 物業(yè)組成： 分三期開發(fā)，包括公寓、高層洋房、別墅 在售組團 B13棟 組團開盤時間 2023年 5月 目前網簽價格： 16000元 /㎡ 裝修標準： 帶裝修 主力成交客戶 以廣州首次置業(yè)戒首次改善客戶為主，部分廣州西與業(yè)市場客戶 小區(qū)配套 會所、超市、幼兒園、游泳池等 后續(xù)開發(fā) 三期，預計 2023年下半年推出市場 品牌開發(fā)商號召力 市區(qū)大觃模社區(qū)項目 部分望江產品 HOPE FLUENT 本項目 VS金域藍灣項目： ?本項目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價值更高 ?金域藍灣以 100房緊湊三房設計為主，本項目在戶型舒適度上更佳 ?金域藍灣的戶型設計單一，本項目面對的客戶群需求面更廣 ?金域藍灣的園林為現代簡約，較為簡潔，市場接受度不高 ?金域藍灣有地鐵優(yōu)勢，本項目需要在交通配套上有所提升 ?金域藍灣通過提前引入商業(yè)配套提升項目居住價值，值得本項目參考 HOPE FLUENT 競爭項目分析 —— 中海金沙灣 組團 產品戶型 產品面積 占比 暢 /滯銷情況 原因 產品銷售 西堤組團 二房二廳 86 17% 較暢銷 既滿足改善族的居住需求，總價也控制較好 緊湊三房 100 27% 暢銷 舒適三房 130 32% 暢銷 舒適四房 150 30% 一般 總價較高 項目地址： 金沙洲、黃岐 項目觃模： 占地 40萬 ㎡ ，總建 130萬 ㎡ 物業(yè)組成： 高層洋房、別墅 在售組團 西堤組團 組團開盤時間 2023年 12月 目前網簽價格： 13500元 /㎡ 裝修標準： 1800元 /㎡ 主力成交客戶 廣州西與業(yè)市場客戶為主，部分廣州二次改善客戶，少量南?？蛻? 小區(qū)配套 會所、超市、幼兒園、小學等 后續(xù)開發(fā) C區(qū)江景大宅及別墅 品牌開發(fā)商號召力 市區(qū)大觃模社區(qū)項目 部分望江產品 HOPE FLUENT 本項目 VS中海金沙灣項目： ?本項目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價值更高 ?金沙灣彰顯的“市區(qū)大型中心園林”受到市場的熱捧，也是其最大的市場競爭力，值得本項目借鑒 ?金沙灣已入住 3年，明年學校將投入使用，社區(qū)更顯成熟 ?金沙灣明年將主推 150200方的一線江景大平層及江岸別墅，預計洋房總價范圍在 250350萬之間，面對更高端的目標客戶群，與本項目的主力客戶群形成形成錯位 HOPE FLUENT 競爭項目分析 —— 恒大御景半島 產品戶型 產品面積 占比 暢 /滯銷情況 原因 產品銷售 緊湊三房 90 18% 較暢銷 具有稀缺江景資源，總價控制較好 舒適三房 125145 55% 暢銷 舒適四房 178