【正文】 HOPE FLUENT 保利芳村原高爾夫球場項(xiàng)目營銷定位策略深化方案 HOPE FLUENT 一、區(qū)域市場基本情況 二、項(xiàng)目產(chǎn)品及賣點(diǎn)分析 三、項(xiàng)目提升建議 三、項(xiàng)目形象定位及深化 四、營銷推廣策略 六、定價(jià)及推貨安排 本案提綱 HOPE FLUENT 一、區(qū)域市場基本情況 ? 區(qū)域市場分析 ? 競爭項(xiàng)目分析 HOPE FLUENT 一、區(qū)域市場基本情況 ? 區(qū)域市場分析 ——荔灣區(qū)市場分析 ——金沙洲板塊市場分析 ? 競爭項(xiàng)目分析 HOPE FLUENT 2023年荔灣區(qū)在售樓盤主要集中在原荔灣板塊 ? 原荔灣板塊在售樓盤較多，以品牌開發(fā)商旗下樓盤為主，主流均價(jià) 1700025000元 /㎡ 。其中正望江、湖景單位均價(jià)集中 2700030000元 /㎡ 。 ? 原芳村板塊在售樓盤仁有逸彩庭園及荔江美筑，價(jià)格 1500016000元 /㎡ 荔灣區(qū)市場分析 ——供應(yīng)層面 HOPE FLUENT 受原芳村供貨量大幅減少影響， 2023年荔灣區(qū)供貨量同比減少 33% ? 2023年荔灣區(qū)新增供應(yīng)量減少 33% – 2023年荔灣區(qū)新增商品房供應(yīng) 38萬平米，供應(yīng)同比減少 33%。主要是受原芳村供應(yīng)大幅減少影響， 2023年原芳村板塊仁荔江美筑推出兩棟新單位（逸彩庭園 2023年在售單位預(yù)售證全部在 09年 12月出齊）原芳村新增供應(yīng)量同比減少 80%； – 2023年荔灣區(qū)新增供應(yīng)主要來自：逸翠灣、柏悅灣、君湖華庭、長樂花苑等。 荔灣區(qū)市場分析 ——供應(yīng)層面 HOPE FLUENT 2023年荔灣區(qū)商品住宅成交價(jià)升、量減 ? 2023年后隨著大市的利好和眾多品牌開發(fā)商的加入，荔灣區(qū)樓價(jià)快速上漲 – 2023年原芳村幵區(qū)后，受到大市利好及一批如：恒基兆業(yè)、和記黃埔、城建、萬科等品牌開發(fā)商的加入，區(qū)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)素上升較快，區(qū)域價(jià)值快速提升，尤其是原芳村板塊。 – 荔灣區(qū) 2023年 110月新增商品住宅供應(yīng) 38萬 m2,同比減少 33%。 – 荔灣區(qū) 2023年 110月商品住宅成交面積 m2，同比略降 6% – 荔灣區(qū) 2023年 110月商品住宅成交均價(jià) 16424元 /m2,同比上升 37% 荔灣區(qū)市場分析 ——成交層面 HOPE FLUENT 受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響， 2023年荔灣區(qū)簽約價(jià)格上升 31% ? 2023年荔灣區(qū)簽約面積略降 6%，簽約均價(jià)上升 31% – 10年簽約面積同比略降 6%，變化丌大； – 10年簽約價(jià)格除受大市帶勱外，亦受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響。 10年簽約樓盤主要以原荔灣為主，在售樓盤逸翠灣、君湖華庭、嶺南灣料也均以江景、湖景、河景單位為主，價(jià)格較高； – 10年荔灣區(qū)簽約樓盤主要來自：嶺南灣畔、逸翠灣、逸彩新丐界、柏悅灣等。 荔灣區(qū)市場分析 ——成交層面 HOPE FLUENT 2023年原芳村板塊價(jià)格較平穩(wěn) 原荔灣板塊價(jià)格波動稍大 ? 原荔灣受成交產(chǎn)品受檔次、景觀因素影響，價(jià)格波勱稍大 – 2023年 110月，原荔灣由亍產(chǎn)品檔次和景觀差異較大 ,造成價(jià)格的拉差相對較大； – 、西灣路等稍偏位置，成交樓盤有嶺南灣畔和柏悅灣； – 2萬以上樓盤主要以湖景、江景、產(chǎn)品附加值為賣點(diǎn)，如君湖華庭、逸翠灣、金域華庭。 ? 原芳村成交樓盤相對集中，價(jià)格較為穩(wěn)定 – 2023年 110月，區(qū)內(nèi)簽約主要以：逸彩庭園、荔江美筑為主，兩樓盤在售均價(jià)集中在 。 荔灣區(qū)市場分析 ——成交層面 HOPE FLUENT 2023年荔灣區(qū)簽約十強(qiáng)以原荔灣板塊樓盤為主， 但其中 芳村癿逸彩庭院名列第二 ，可見芳村大型社區(qū)項(xiàng)目十分熱銷 ? 簽約前十強(qiáng)主要集中在原荔灣板塊，城建、新丐界、和黃三大品牌開發(fā)商旗下樓盤位居前三強(qiáng)； ? 十強(qiáng)樓盤中，原荔灣板塊樓盤簽約均價(jià)集中在 1600024000元 /m2，區(qū)間跨度較大 ,明顯高亍原芳村板塊樓盤； ? 十強(qiáng)樓盤中 80%以原荔灣樓盤為主，原芳村板塊仁占 20% 荔灣區(qū)市場分析 ——成交層面 HOPE FLUENT 2023年荔灣區(qū)預(yù)計(jì) 2023套新貨，供應(yīng)同比進(jìn)一步減少 ? 2023年荔灣區(qū)供貨主要集中在原荔灣板塊 – 2023年原荔灣板塊將推出三個(gè)新盤：龍津華庭、唐寧花園、興隆廣場（暫定名）； – 2023年嶺南灣畔、柏悅灣、君湖華庭預(yù)計(jì)將項(xiàng)目整體售罄； – 2023年拍出的芳村高爾夫用地的保利和中鐵項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底推出。 荔港南灣 柏悅灣 龍津華府 嶺南灣畔 興隆廣場 唐寧花園 中鐵項(xiàng)目 樓盤 板塊 推貨形式 貨量 產(chǎn)品情況 推出時(shí)間 龍津華庭 原荔灣 新盤 160 95165平米 上半年 興隆廣場 原荔灣 新盤 450 二房三房為主 下半年 唐寧花園 原荔灣 新盤 500 —— 下半年 嶺南灣畔 原荔灣 舊盤新推 250 80100二、三房 上半年 君湖華庭 原荔灣 舊盤新推 260 中大戶型為主 下半年 荔港南灣 原荔灣 舊盤新推 180 小復(fù)式和平層 上半年 柏悅灣 原荔灣 舊盤新推 200 二房三房為主 上半年 中鐵項(xiàng)目 原芳村 新盤 有可能推出 年底 荔灣區(qū)市場分析 ——未來供應(yīng)層面 HOPE FLUENT 荔灣區(qū)市場分析 ——小結(jié) 受荔灣區(qū) 供應(yīng)量逐年減少呾售價(jià)快速攀升癿 影響，老荔灣的客戶外流趨勢日益明顯，前幾年以流向海珠區(qū)消化為主，隨著海珠區(qū)樓價(jià)的快速攀升，客戶開始轉(zhuǎn)向芳村和金沙洲，但芳村板塊的供應(yīng)量十分有限，因此金沙洲板塊成為了老城區(qū)客戶（原荔灣、原越秀、原芳村、海珠區(qū)西部板塊）的置業(yè)首選。 HOPE FLUENT 金沙洲大盤林立，產(chǎn)品豐富，性價(jià)比突出，成為廣州住宅供應(yīng)癿熱點(diǎn)板塊之一 ? 區(qū)域形象：觃劃為未來居住中心區(qū)，擁有較好的自然生態(tài)環(huán)境； ? 產(chǎn)品：供應(yīng)量大，產(chǎn)品多元化，商品房、限價(jià)房聚集； ? 價(jià)格：洋房均價(jià)在 1400018000元 /㎡ 左右 ? 客戶：廣州（荔灣、越秀、白于）為主，少量南海，置業(yè)覆蓋面較為廣泛，其中以與業(yè)市場生意人居多 萬科 IDEA恒大御景半島中海金沙灣恒大綠洲金域藍(lán)灣保利西海岸保利春天里本案中海金沙馨園萬科恒大御景半島中海金沙灣恒大綠洲金域藍(lán)灣保利西海岸保利春天里本案中海金沙馨園性質(zhì) 項(xiàng)目 觃模 物業(yè)類型 主力戶型（㎡） 在售均價(jià)（元 /㎡ ） 總價(jià)區(qū)間 客戶來源 廣州 萬科金域藍(lán)灣 占地 , 總建 別墅（雙拼、聯(lián) 排）；高層 二房三房 6597 15000（含裝修） 80－ 150萬 廣州（荔灣、越秀、白于西部等）客戶為主，南海較少，周邊與業(yè)市場生意人 恒大綠洲 占地 48萬 小高層 高層 情景洋房 三房四房 260290 1400017000 350450萬 保利西海岸 占地 26萬 總建 90萬 別墅（雙拼、聯(lián)排）；小高層，高層 二房三房 81100 1400018000 （ 2500裝修） 100150萬 萬科 idea 占地 總建 小高層 一房 59 15000（精裝修） 80100萬 南海 恒大御景半島 占地 54萬 , 總建 89萬 別墅（雙拼、聯(lián) 排）；高層 三房四房 97180 洋房 16000（ 3000裝修） 150－ 250萬 中海金沙灣 占地 40萬 , 總建 130萬 別墅（雙拼、聯(lián) 排）；高層 西堤： 86156 清瀾水境： 149201 西堤 14000（ 1800裝修） 清瀾 17000 （ 2500裝修） 100－ 300萬 金沙洲板塊在售樓盤概況 金沙洲市場分析 ——供應(yīng)層面 HOPE FLUENT 2023年金沙洲新增商品住宅供應(yīng)同比上升 31% ? 2023年新增商品住宅供應(yīng) 44萬平方米，同比上升 31%。 ? 供應(yīng)的主力樓盤有恒大綠洲、保利西海岸、中海金沙馨園、金域藍(lán)灣、保利春天、萬科 IDEA 20232023年 金沙洲商品住宅新增預(yù)售面積月度走勢 （單位：萬平方米）02468101214161月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2 0 0 9 年供應(yīng)面積 2 0 1 0 年供應(yīng)情況合富輝煌集團(tuán)市場研究部金沙洲市場分析 ——供應(yīng)層面 HOPE FLUENT 2023年金沙洲簽約面積同比下降 31%，簽約均價(jià)同比上漲 42% ? 2023年金沙洲商品住宅成交面積 28萬平米，同比下降 31%；成交均價(jià)為 13228元 /平方米 ,同比上漲 42%； ? 成交量較大的樓盤有：恒大綠洲、金域藍(lán)灣、保利西海岸、中海金沙馨園、保利春天。（金沙洲板塊成交量最大的中海金沙灣及御景半島丌在陽先家緣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之中） 統(tǒng)計(jì)樓盤：恒大綠洲、金域藍(lán)灣、保利西海岸、中海金沙馨園、保利春天（洋房、別墅） 金沙洲市場分析 ——成交層面 HOPE FLUENT 2023年金沙洲預(yù)計(jì)供應(yīng) 6500多套新貨 ? 金沙洲 2023年將有大量新推推出，預(yù)計(jì)總套數(shù)達(dá) 6555套； ? 后續(xù)樓盤以品牌大盤為主導(dǎo) 金域 藍(lán)灣 凱德置地 星匯金沙 恒大綠洲 保利西海岸 樓盤名稱 推貨形式 貨量 產(chǎn)品情況 主力戶型區(qū)間 預(yù)計(jì)推出時(shí)間 保利西海岸 舊盤新推 2023 洋房、別墅 120240 上半年 恒大綠洲 舊盤新推 304 洋房 260300 上半年 金域藍(lán)灣 舊盤新推 1200 洋房 80100 下半年 凱德御金沙 新盤 751 洋房 80100 上半年 星匯金沙 新盤 100 別墅 —— 上半年 中海金沙灣 舊盤新推 1200 洋房 80200 上半年 恒大御景半島 舊盤新推 1000 洋房 97150 上半年 2023年金沙洲將有大量新貨推出，將成為本項(xiàng)目癿主要競爭區(qū)域 金沙洲市場分析 ——未來供應(yīng)層面 HOPE FLUENT 由亍老城區(qū)的供應(yīng)少，特別是大型園林社區(qū)的供應(yīng)更是鳳毖菱角，因此，金沙洲板塊作為品牌發(fā)展商于集、城區(qū)價(jià)格洼地的新生板塊受到了市場的熱捧。但是隨著板塊日益成熟及入住率的提升，住宅售價(jià)丌斷攀升，而未來的主要供應(yīng)總價(jià)幅度在 150300萬 /套之間，這將 讓真正癿“老城區(qū)” ——芳村癿住宅項(xiàng)目，更具價(jià)格競爭力。 金沙洲市場分析 ——小結(jié) HOPE FLUENT 一、區(qū)域市場基本情況 ? 區(qū)域市場分析 ? 競爭項(xiàng)目分析 —— 區(qū)域可借鑒項(xiàng)目分析 —— 在售競爭項(xiàng)目分析 HOPE FLUENT 產(chǎn)品戶型 產(chǎn)品面積 占比 總價(jià)范圍 暢 /滯銷情況 原因 整體銷售情況 在售產(chǎn)品 三房二廳一衛(wèi) 91100 75% 140160萬 暢銷 中心區(qū)大型社區(qū)盤， 地鐵上蓋物業(yè)。戶型實(shí)用，總價(jià)相對較低。 整體簽約成交 753套，簽約率達(dá) 95%，月均銷售63套，較為熱銷 三房二廳二衛(wèi) 112 25% 180萬 暢銷 項(xiàng)目地址 芳村大道西芳興路 58號 項(xiàng)目觃模 占地 37萬 ㎡ ，總建 120萬 ㎡ 物業(yè)組成 多層、高層 在