【正文】 武清寧河寶坻105靜海薊縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率%%%%數(shù)據(jù)來源：2005年天津統(tǒng)計(jì)年鑒從上表可以看出作為天津市郊縣的經(jīng)濟(jì)大戶薊縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展自2000年至2003年一直處于第三名，自2004年以來其經(jīng)濟(jì)一舉超過寶坻成為僅次于武清的郊縣經(jīng)濟(jì)大戶。薊縣西北山區(qū)基本靠旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)發(fā)展來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此西北部分布了較多的旅游景區(qū)和農(nóng)業(yè)、林業(yè)種植區(qū)。北側(cè)被府君山遮擋，城市發(fā)展受到限制。南側(cè)基本為平原，現(xiàn)狀為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)。且南側(cè)薊縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正在大力招商引資，根據(jù)縣政府規(guī)劃，城區(qū)建設(shè)將向南發(fā)展。目前南側(cè)的動(dòng)遷明顯多于北側(cè)，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)，薊縣城區(qū)建設(shè)將不斷向南延伸，商住中心也將不斷南移。北側(cè)城區(qū)是目前城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，其政府規(guī)劃為旅游渡假組團(tuán)，但是受到了地塊發(fā)展延伸的限制，未來薊縣的發(fā)展將在南部。薊縣旅游資源較為豐富，奠定了薊縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與其他郊縣不同之處，雖然薊縣的經(jīng)濟(jì)排行在武清之后，但是薊縣第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相對(duì)較高，::41 ，在這樣一個(gè)農(nóng)業(yè)人口較大縣城，達(dá)到此種水平，說明薊縣的三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平非常之高。經(jīng)驗(yàn)證明三產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，必定集聚著一大批相對(duì)富裕的人群，他們不能離開薊縣這個(gè)區(qū)域，同時(shí)又渴望較好的生活環(huán)境。 通過分析，依托薊縣豐富的資源，薊縣涌現(xiàn)出一大批民營企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，這批企業(yè)在薊縣的經(jīng)濟(jì)中擁有著不可忽視的作用，是薊縣的經(jīng)濟(jì)支柱之一，在經(jīng)濟(jì)大勢(shì)較好的情況下，薊縣的民營企業(yè)也發(fā)展較快。通過以上分析我們將把這部分人群定為重要的發(fā)展客戶之一。103 / 1032．薊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展數(shù)據(jù)來源：天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部%，主要原因是因?yàn)槭艿搅藝液暧^調(diào)空，以及房?jī)r(jià)增速過快；截至05年底薊縣商品房均價(jià)比04年初上漲了54%。商品房成交套數(shù)分析數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部自2005年4月到2006年5月近14個(gè)月來薊縣商品房共成交了1484套，其中2005年7月和2005年年底因薊縣各項(xiàng)目整體銷售套數(shù)均超過了180套，平均每天/3套；2006年1月因春節(jié)的原因各項(xiàng)目銷售量均受到了一定影響，只成交了43套。商品房成交面積分析數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部成交面積與成交套數(shù)呈正比關(guān)系，2005年7月和2005年12月其成交面積均接近了20000平方米關(guān)卡，2006年1月隨著年關(guān)的到來其成交面積達(dá)到了近幾個(gè)月的最低點(diǎn)只有6226平方米。商品房成交均價(jià)分析數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部2005年4月至2005年8月薊縣的商品房成交均價(jià)基本保持在2700/平方米左右，自2005年10月其成交均價(jià)一舉突破3000元/平方米關(guān)卡后其銷售均價(jià)一直保持在3000元平方米左右，2006年1月雖然整體銷售量有所下降但其銷售產(chǎn)品大部為別墅產(chǎn)品以及價(jià)格偏高的物業(yè)，一舉將其銷售均價(jià)拉到3968元/平方米，逼近4000元大關(guān)。二手房成交情況分析數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部（906套）二手市場(chǎng)可謂相當(dāng)?shù)幕鸨?，成交價(jià)格也由1649元/，%。數(shù)據(jù)來源：薊縣國土資源局2005年全年薊縣總共成交土地12塊，；，住宅用地整體均價(jià)達(dá)到419元/平方米。2006年至今薊縣土地僅成交1塊，薊縣2006004號(hào)（本案）宗地，本案位于縣城寶塔路東側(cè)、迎賓路北側(cè)，此宗地塊創(chuàng)下了薊縣土地單筆成交面積和金額的雙料記錄。 各項(xiàng)目分布項(xiàng)目列表分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址項(xiàng)目規(guī)模建筑結(jié)構(gòu)/物業(yè)形式容積率開發(fā)商/（本/外）樂園溫泉公寓城關(guān)鎮(zhèn)人民東路與光明路交口14萬磚混/多層華利得/外陽光小區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)迎賓路與光明路交口14萬磚混/多層萬事興/本富裕家園城關(guān)鎮(zhèn)燕山西路　7萬磚混/多層華夏/外府君花園城關(guān)鎮(zhèn)燕山西路府軍山廣場(chǎng)旁5萬磚混/多層、別墅—/本山瀾鄉(xiāng)韻城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路以北10萬磚混/多層、別墅萬事興/本青山溪語城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路以南磚混/多層順馳/外山傾城城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路以北33萬磚混/多層、別墅、酒店公寓順馳/外山水云天城關(guān)鎮(zhèn)寶塔路東側(cè)30萬高層、小高層框架浩地/外萬豪時(shí)代城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路20萬　磚混/多層杰豪/外凱羅庸景城城關(guān)鎮(zhèn)光明路高層/框架凱羅/外數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部現(xiàn)薊縣商品房市場(chǎng)主要集中在城關(guān)鎮(zhèn)休閑渡假組團(tuán)、舊城區(qū)組團(tuán)、新城組團(tuán)位置， 現(xiàn)在市場(chǎng)上總共有十余個(gè)項(xiàng)目，其中由外地開發(fā)商開發(fā)的占到了7個(gè)項(xiàng)目，%。薊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品形式多以多層產(chǎn)品為主占到了總開發(fā)面積的的80%以上，產(chǎn)品比較單一，隨著未來凱羅庸景城、山水云天這兩個(gè)項(xiàng)目高層、小高層的產(chǎn)品面市，并且未來山傾城的別墅項(xiàng)目也將開放，預(yù)測(cè)薊縣商品房市場(chǎng)將向多元化發(fā)展。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目均價(jià)主力戶型項(xiàng)目現(xiàn)狀樂園溫泉公寓305090平米兩室、120140三室、168平米錯(cuò)層三室　已全部售磬，入住陽光小區(qū)340090100平米兩室、120130三室基本售磬，入住　富裕家園3500100平米兩室140平米三室基本售磬，入住　府君花園3300雙拼230290獨(dú)體330350還余有部分別墅，已入住　山瀾鄉(xiāng)韻3800主力多層住宅為主，多層戶型采用了陽光小區(qū)、鑫海園等社區(qū)的基本戶型，在一定程度上有所提高，部分按業(yè)主要求設(shè)置的聯(lián)排別墅　還余有部分別墅，已入住青山溪語3600主力戶型為70100平方米的兩室戶型已入住　山傾城3700主力戶型為80100平米的兩室，部分精裝修設(shè)計(jì)多層已售完，還有部分別墅待建　山水云天—暫無地已平整，現(xiàn)還沒有具體推廣萬豪時(shí)代2800主力戶型為90120兩室和三室地已平整，預(yù)計(jì)6月份開始接受認(rèn)購，分兩期開發(fā)凱羅庸景城3400主力戶型為110120兩室和150170三室項(xiàng)目已接近封頂，現(xiàn)正內(nèi)部認(rèn)購階段 數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部目前薊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上的項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間去到28003800元/平方米，主力戶型和熱銷戶型以80120平方米的多層兩室和三室戶型為主。順馳山傾城項(xiàng)目位置山傾城項(xiàng)目位于薊縣城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路以北。開盤時(shí)間為：產(chǎn)品分析產(chǎn)品配比兩室 80～95 70％三室 110左右 30％山傾城一期600套，商業(yè)40套商鋪戶型點(diǎn)評(píng)2室2廳1衛(wèi)8095平方米兩室3室2廳1衛(wèi)110120平方米三室此類產(chǎn)品一經(jīng)推出就受到了購房者的青睞，加上貫以精裝修的概念，更是吸引了大批的投資客戶。銷售分析從山傾城客戶成交來看市內(nèi)和鎮(zhèn)內(nèi)的客戶占到了絕對(duì)的比例75%；而鎮(zhèn)外，塘沽，北京分別只占到了11%，5%，3%；現(xiàn)在順馳山傾城項(xiàng)目一期銷售率達(dá)到了90%以上，余房大約還剩40余套，后期產(chǎn)品何時(shí)開放還不得而之。青山溪語項(xiàng)目位置青山溪語位于山傾城的對(duì)面，是順馳在薊縣開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。產(chǎn)品分析產(chǎn)品配比住宅1025套，商業(yè)15個(gè)商鋪頂層一室 60～70平米 10％兩室 90～100 50％三室 120～150 30％三室、四室 150～180 10％戶型點(diǎn)評(píng)1室1廳1衛(wèi)6070平方米（頂）2室2廳1衛(wèi)90100平方米戶型點(diǎn)評(píng)：90100平方米的2室戶型是青山溪語項(xiàng)目的主力戶型，此種戶型也最為熱銷。6070平方米的小戶型因其總價(jià)低，銷售也并不困難。3室2廳2衛(wèi)137平方米銷售分析青山溪語在前期推廣上主要以當(dāng)?shù)厝藶橹?，針?duì)了一些希望改善生活條件的客戶，戶型相對(duì)較大，到了后期推貨漸漸推出小戶型，市內(nèi)客戶有所增長(zhǎng)。青山溪語項(xiàng)目現(xiàn)余房不足70套且都是120平方米以上的大戶型。受到集資建房的威脅由于集資建房的存在，大量低價(jià)位、低品質(zhì)的產(chǎn)品占據(jù)了相當(dāng)一部分市場(chǎng)，許多企業(yè)選擇該方式為職工集體購房，許多個(gè)人也通過各種途徑參加集資建房。因此，目前市場(chǎng)上的商品房由于價(jià)位高，都不同程度地受到集資建房的威脅，此種集資建房將會(huì)影響到現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售。產(chǎn)品品質(zhì)整體相對(duì)較低縱觀薊縣的商品房產(chǎn)品（除順馳項(xiàng)目外），有些仍處于集資建房的初始階段，產(chǎn)品相應(yīng)水平比較低。操作水平也很一般，尤其當(dāng)?shù)亻_發(fā)商。外地開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)市內(nèi)現(xiàn)有三家開發(fā)商已經(jīng)在薊縣推出了產(chǎn)品。分別為天津華廈建設(shè)發(fā)展股份有限公司（富裕家園）、天津市華利得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（樂園溫泉公寓）和順馳集團(tuán)（青山溪雨、山傾城），未來幾家外地房地產(chǎn)開發(fā)商也已陸續(xù)進(jìn)入如：天津浩地集團(tuán)（山水云天）、天津杰豪房地產(chǎn)（萬豪時(shí)代）以及我們的項(xiàng)目等。他們與薊縣本地開發(fā)商相比，水平要高，尤其是順馳開發(fā)的項(xiàng)目。他們有效的將一些市內(nèi)的先進(jìn)產(chǎn)品帶進(jìn)了薊縣市場(chǎng)，有了全新的規(guī)劃概念、物業(yè)概念、推廣理念和銷售策略等。產(chǎn)品形式上，除了六層多層之外，五層和四層的洋房也已經(jīng)出現(xiàn)。并且出現(xiàn)了對(duì)于當(dāng)?shù)貋碚f全新的產(chǎn)品酒店式公寓，商業(yè)和會(huì)所也已全部亮相，未來還會(huì)有高層以及小高層的產(chǎn)品陸續(xù)面市，產(chǎn)品的多元化已漸漸形成。項(xiàng)目基本無宣傳廣告薊縣的現(xiàn)有項(xiàng)目（除順馳項(xiàng)目外）基本沒有廣告宣傳，主要原因可能是薊縣地域狹小，縣城區(qū)人口集中，口碑宣傳較快，同時(shí)與開發(fā)商的操作水平有很大的關(guān)系。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商在操作項(xiàng)目時(shí)還不能很好的運(yùn)用廣告。根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，我們大致把薊縣的購房客戶分為以下四大類。：養(yǎng)老型家庭月收入：中高收入階層，自我收入在4000元以上，子女收入在7000元以上；年齡：5060歲 家庭人口：2人；購買目的：追求自然、健康、養(yǎng)生；特征：注重健康，向往親近自然的生活，喜歡新鮮的空氣。需要便利的醫(yī)療保健條件和生活配套。子女有較高的收入，同時(shí)子女會(huì)不定期的到居所看望。產(chǎn)品需求：一至二層多層，兩室，80110平方米購買原因：城市生活的日益繁雜，客戶健康意識(shí)不斷加強(qiáng)。收入水平的提高，交通環(huán)境的日益便捷，增強(qiáng)了客戶購買自然環(huán)境良好、生活便利的住宅用于養(yǎng)生的需求?？蛻魜碓矗哼@部分客戶主要以薊縣本地人居多，也有少量市內(nèi)人群。：休閑度假型家庭月收入：中高收入階層，月收入8000元以上年齡：3040歲 家庭人口：23人購買目的：休閑，度假為主，同時(shí)具有投資意識(shí)特征：三次以上置業(yè)，向往回歸自然和良好的社區(qū)文化氛圍。同時(shí)需求都市生活品質(zhì)。具備自行出游的能力，追求閑適的生活、放松的空間，認(rèn)可薊縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，兼有投資意識(shí)。產(chǎn)品需求：酒店式公寓，精裝小戶型，部分別墅。購買原因：隨著生活節(jié)奏的加強(qiáng)，使客戶需要遠(yuǎn)離城市，放松心情。隨著自然資源的開發(fā)，社區(qū)環(huán)境和文化品味的打造，特色商業(yè)的經(jīng)營，使本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和高附加值生活得到體現(xiàn)?？蛻魜碓矗哼@部分客戶主要以天津市內(nèi)人居多，也有少量北京人群。：投資型家庭月收入：中高收入階層，月收入10000元以上年齡：3050歲 家庭人口：34人購買目的：投資為主，同時(shí)具有度假的需求特征：二次以上置業(yè)，認(rèn)可旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景，看好薊縣區(qū)域發(fā)展，在投資的同時(shí)也能滿足自身休閑度假的需求。產(chǎn)品需求：酒店式公寓，小戶型購買原因：隨著整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)的提升中等旅游城市戰(zhàn)略的實(shí)施使客戶認(rèn)同區(qū)域的位置和潛力。項(xiàng)目前期的大力宣傳和火爆認(rèn)購，增強(qiáng)了這部分客戶的轉(zhuǎn)化?？蛻魜碓矗哼@部分客戶主要以有投資意識(shí)的薊縣當(dāng)?shù)厝撕褪袃?nèi)人士為主。：體現(xiàn)身份型家庭月收入：高收入階層，月收入20000元以上年齡：3050歲 家庭人口：34人購買目的：主要是以彰顯身份尊貴，注重生活品質(zhì)特征：當(dāng)?shù)馗蝗耍我陨现脴I(yè)，渴望高檔住宅，不愿搬遷到其他城市產(chǎn)品需求：別墅（雙拼、獨(dú)棟）購買原因：不愿搬遷到其他城市，隨著薊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸火熱，其房地產(chǎn)住宅的產(chǎn)品多元化逐漸形成，需求高品質(zhì)生活的意愿越來越強(qiáng)烈，但是現(xiàn)在薊縣的產(chǎn)品還不能夠滿足此類客戶的購房需求?？蛻魜碓矗哼@部分客戶主要以薊縣本地有錢人居多，還有少量周邊人群。3．總結(jié)薊縣早期房地產(chǎn)開發(fā)于90年初，那時(shí)幾乎無樓房可言，從90年代初大多數(shù)薊縣城區(qū)的人都住的是平房，在這期間多層住宅一直較少。到90年代末，即99年開始薊縣加大了房地產(chǎn)開發(fā)量，但這時(shí)的開發(fā)主要各企事業(yè)單位的集資建房，僅限于居民對(duì)居住的要求，沒有任何住宅品質(zhì)可言。在2001年后開始出現(xiàn)商品房與集資建房并存的情況，其中集資建房在20萬平方米左右，而商品房?jī)H占到8—9萬平方米，這時(shí)集資建房還是主導(dǎo)時(shí)期，但是商品房已開始真正的進(jìn)入薊縣的市場(chǎng)。市場(chǎng)經(jīng)過兩年的發(fā)展，集資建房已基本退出市場(chǎng)，2003年開始真正的進(jìn)入商品房時(shí)代。薊縣于2001年開始陸續(xù)出現(xiàn)商品房——府君花園，建筑規(guī)模在5萬平方米左右，是由一民營開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目。2002年中開始出現(xiàn)多家開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房的現(xiàn)象，但是總體規(guī)模不大于10萬平。2003開始出現(xiàn)大規(guī)模的商品房開發(fā)項(xiàng)目，從年初的13萬平猛增到年底的30萬平，2004年到2005年隨著青山溪雨、山傾城、山瀾鄉(xiāng)韻等項(xiàng)目的面市，商品房的開發(fā)面積達(dá)到了75萬平方米，預(yù)計(jì)近幾年內(nèi)薊縣將會(huì)約有130萬平方米商品房開發(fā)量，其中落到實(shí)處開發(fā)量將會(huì)達(dá)到85萬平方米，未來市場(chǎng)供應(yīng)潛力巨大。我們看到薊縣未來有如此大的供應(yīng)量，單憑薊縣現(xiàn)有的需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能消化的，所以我們將把我們的客戶挖掘不單單只局限于薊縣這個(gè)市場(chǎng)。薊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)