【正文】 告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)模式 — NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè) 最早追溯到 1898年霍華德的“ 花園城市 ” 構(gòu)想，通過付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年發(fā)展 , 形成了今天 New Town模式。 主要建設(shè)措施： 外部功能內(nèi)部化 ?采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因； ?通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的； ?通過大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共商業(yè)建設(shè)保證居住需求。 加勒比新城 萬科城 New town 的來源 公共配套設(shè)施； 基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施； 街區(qū)、社區(qū)； …… 模式二： 新市鎮(zhèn)模式 鳳凰城 17 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式通過有品牌號(hào)召力的企業(yè)帶動(dòng)，通過規(guī)?；某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施 New town 的特征 ? 規(guī)模化帶來的成熟配套和便捷的生活設(shè)施 ； ? 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； ? 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)； 成功開發(fā)關(guān)鍵要素 ? 街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間 ? 社區(qū)規(guī)劃：獨(dú)立的社區(qū)布局 ? 公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心 （ Town Center） 適用條件 ? 位于城市郊區(qū) ,城鄉(xiāng)結(jié)合部； 占地規(guī)模較大 ， 可容納較多人口； ? 多種物業(yè)組合 ， 以住宅為主 ， 多功能復(fù)合性社區(qū) ； ? 良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng) ， 交通相對(duì)便利通達(dá)性好 。 新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的關(guān)鍵是 “ 造市 ” 有 “ 市 ” 才有鎮(zhèn)。 市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 ※ 道路系統(tǒng) —— 市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞 。 ※ 鄰里單位 —— 鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校 、 游集場 、 娛樂中心等設(shè)施 ； ※ 社區(qū)中心 —— 內(nèi)設(shè)會(huì)堂 、 銀行 、 郵電局 、醫(yī)院等； ※ 商業(yè)設(shè)施 —— 市場及鄰里商業(yè)中心； ※ 公園綠地及運(yùn)動(dòng)場 ※ 其它公共設(shè)施 —— 汽車站 、 停車站 、 加油站等 。 18 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式：通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營提升項(xiàng)目的價(jià)值和影響力，并保證項(xiàng)目持續(xù)開發(fā) 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式 總部基地 通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的長期經(jīng)營，提升項(xiàng)目在城市中的影響力與地位，體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值， 達(dá)到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。 關(guān)鍵詞： ?采用成片素地開發(fā)模式，通過具有特色的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營提升區(qū)域與項(xiàng)目的影響力，是人口引進(jìn)的重要誘因； ?在前期成功經(jīng)營中，充分展現(xiàn)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢、生活配套優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢；通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共設(shè)施建設(shè)保證居住需求； ?邊經(jīng)營、邊引導(dǎo)、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。 特色產(chǎn)業(yè)； 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營； 產(chǎn)業(yè)影響力； …… 深圳華僑城 模式三： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式 觀瀾湖大宅 19 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)不僅要選擇既能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)又有盈利能力的產(chǎn)業(yè)，更重要的是要總體規(guī)劃，確定前后期開發(fā)關(guān)系 Business Park發(fā)歷程 ※ 第一代：工業(yè)園區(qū) ※ 第二代：商務(wù)與社區(qū) ※ 第三代：鄰里商務(wù)區(qū) ※ 第四代： Business Town. 休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展： ※ 第一階段：單一大中型文化主題園； ※ 第二階段：綜合性 、區(qū)域性開發(fā)； ※ 第三階段大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn) 。 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式特征 ? 特色產(chǎn)業(yè)具有長期經(jīng)營的生命力 ， 特色產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)殚_發(fā)盈利； ? 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號(hào)召力與影響力； ? 特色產(chǎn)業(yè)對(duì)城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用 。 成功開發(fā)關(guān)鍵要素 適用條件 ?大城市近郊 ， 距市中心直線距離不超過 30公里 ， 而且交通便利； ?項(xiàng)目所在地生態(tài)環(huán)境好 ， 周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少 。 ?開發(fā)企業(yè)資金雄厚 ， 能夠較長時(shí)期的持續(xù)開發(fā) 。 產(chǎn)業(yè)聚集、長期盈利能力、產(chǎn)業(yè)號(hào)召力是成功的關(guān)鍵。 ?總體規(guī)劃 ， 分步實(shí)施 ， 先確定產(chǎn)業(yè) ， 在確定開發(fā)思路； ?綜合開發(fā) ， 全面收益 ：通過分散開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn) ， 提高盈利能力； ?規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期 、 各子項(xiàng)目之間的銜接 。 20 本報(bào)告嚴(yán)格保密 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式：以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心、區(qū)域性中心為基礎(chǔ)，通過政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開發(fā)模式 概念及定義： ?以中心城鎮(zhèn)開發(fā)為依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式。主要包括行政管理機(jī)構(gòu)辦公樓開發(fā)，中心鎮(zhèn)公共設(shè)施開發(fā)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開發(fā)等 。 區(qū)域性中心城鎮(zhèn) 主要指中等規(guī)模城鎮(zhèn) ， 即人口在 10萬～ 100萬之間的城鎮(zhèn) 。 研究表明：區(qū)域性中心城鎮(zhèn)具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益 ，又可避免人口超過 100萬在環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會(huì)方面過度膨脹的特點(diǎn) 。 為了緩解人口過分膨脹帶來的交通堵塞、空氣污染、犯罪率升高等，政府有組織地進(jìn)行衛(wèi)星城、新城鎮(zhèn)建設(shè) 。 通過政府的公共設(shè)施建設(shè)、交通系統(tǒng)完善等帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) ，中心城鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式在這種條件下產(chǎn)生。 文化體育中心 商務(wù)中心 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式依托新城建設(shè)而存在，公共設(shè)施由新城鎮(zhèn)解決。 綠地國際花都 模式四： 中心城鎮(zhèn)模式 政務(wù)中心 最重要的開發(fā)控制與要點(diǎn)：內(nèi)部功能外部化！ 21 本報(bào)告嚴(yán)格保密 中心城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制關(guān)鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設(shè)，項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏、價(jià)值與新城鎮(zhèn)開發(fā)進(jìn)度息息相關(guān) 國際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制的 3種類型 ?基本由政府包攬 以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ； ?“ 公辦商營式 ” 以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表； ?基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體 ， 但政府給予一定的政策傾斜 以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 。 ? 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：國際化 、 時(shí)尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃； ? 高密度的交流聯(lián)系 社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通 ? 展示未來：高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)設(shè)施 ? 政府支持：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行；融資渠道 。 適用條件 ?大城市近郊 ， 屬于規(guī)劃的城市次中心或區(qū)域中心的建設(shè)范圍； ?城鎮(zhèn)中心基礎(chǔ)基本配套設(shè)施符合基本生活需求 ， 解決交通通達(dá) 。 ?區(qū)域開發(fā)與建設(shè)政府支持 ， 未來前景好 ， 消除市民心理抗性 。 成功關(guān)鍵要素 中心城鎮(zhèn)模式特征 ?現(xiàn)代化特征： 具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感 ， 建筑充滿現(xiàn)代都市氣息； ?國際化特征： 吸引外國資本參與 ， 建筑風(fēng)格多元化； ?人文化 、 生態(tài)化： 通過新城鎮(zhèn)的綠化 、 建筑 、 小品等體現(xiàn)健康與親和的特征 。 項(xiàng)目的交通、商業(yè)配套、區(qū)域價(jià)值等以區(qū)域開發(fā)為主要。 最重要特征： 內(nèi)部功能外部化！ 22 本報(bào)告嚴(yán)格保密 緊縮城市開發(fā)模式：在通過城市大盤開發(fā)中濃縮城市的主要功能，通過建 “ 城中城 ” 來保持項(xiàng)目的相對(duì)獨(dú)立性 “ 緊縮城市 ” (Compact City)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通過城市功能的相互重疊來增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求可持續(xù)發(fā)展。 提倡”縮短交通距離”，建立短路徑城市。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對(duì)大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴(kuò)張，主張步行和建立鄰里關(guān)系。 作用 —— 營造城市新的中心區(qū) ， 打造新地標(biāo) ， 創(chuàng)造活力之源 的區(qū)和功能 ， 避免城市中心空洞化 ， 減少城市通勤交通壓力 ， 打造城市 24小時(shí)不夜城等方面起著重要作用 。 緊縮城市開發(fā)模式由于主張?jiān)诔鞘行〉膮^(qū)域內(nèi)建立一個(gè)個(gè)多功能的城市綜合體，又稱為“都市綜合體開發(fā)模式”。 綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 模式五： 緊縮城市模式 23 本報(bào)告嚴(yán)格保密 亞特蘭大車站工程與北京 soho現(xiàn)代城市典型的緊縮城市開發(fā)模式典范，建立多功能組合的都市綜合社區(qū)。 ?地理位臵 ： 項(xiàng)目位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字， CBD核心區(qū)。 ?項(xiàng)目性質(zhì) ： 項(xiàng)目總建筑面積 70萬平米，分七期銷售。包括 寫字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區(qū) 。 亞特蘭大車站工程 Soho現(xiàn)代城 ?地理位臵 ： 亞特蘭大中心區(qū)，車站連同已停產(chǎn)的鋼廠 138英畝。 ?項(xiàng)目性質(zhì) ： 城市重建項(xiàng)目。已建成 50多萬平米寫字樓、 20萬平米商業(yè)娛樂、 5000套住宅單位，近百畝中心公園，另 20220多個(gè)就業(yè)崗位。 24 本報(bào)告嚴(yán)格保密 緊縮城市開發(fā)模式的關(guān)鍵是選擇合理的物業(yè)配比模式和驅(qū)動(dòng)模式，政府支持，開發(fā)主體資金雄厚 緊縮城市發(fā)展模式 ： ?各種 功能均衡 發(fā)展模式 ?以 “ 商務(wù) ” 為核心 的發(fā)展模式； ?以 “ 商業(yè) ” 為核心 的發(fā)展模式； ?以 “ 酒店 ” 為核心 的發(fā)展模式 。 適用條件 ?優(yōu)越的地理位臵－ CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件； ?較大的規(guī)模；強(qiáng)制性的視覺沖擊－超高層 /建筑群 ?政 府支持 ， 開發(fā)主體資金雄厚 。 緊縮城市模式特征 ?功能復(fù)合： 項(xiàng)目基本具備城市的主要功能； ?建筑形態(tài)多樣化： 建筑形態(tài)與建筑形式多樣化 、 現(xiàn)代化； ?資源共享： 通過合理功能配比實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目客戶資源共享與空間共享 。 ? 合理的功能配比：功能選擇與物業(yè)配比 ， 符合城市需求； ? 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：規(guī)劃要站在城市的高度 ， 具有前瞻性 。 成功關(guān)鍵要素 緊縮城市開發(fā)模式對(duì)于城市重建與舊城改造項(xiàng)目特別適用。 25 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第三部分：我們對(duì)大盤開發(fā)的認(rèn)識(shí)與意見 26 本報(bào)告嚴(yán)格保密 社區(qū)功能復(fù)合化 ：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補(bǔ)形態(tài)，大盤社區(qū)應(yīng)該成為一個(gè) “ 緊縮城市 ” 形態(tài) ?超越 “ 單一功能模式 ” ： 通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)