【正文】 位 置優(yōu)越。 “ 大北京”定義 所謂“大北京”，是指京津冀 地區(qū)，是環(huán)渤海經(jīng)濟帶中重要的一環(huán)，包括由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所統(tǒng)轄的京津唐和京津保兩個三角形地區(qū)，以及周邊的承德、秦皇島、張家口、滄州以及石家莊等城市部分地 區(qū)形成的城市群發(fā)展空間，中心區(qū)面積近 7 萬平方公里，人口約 4000 萬。兩個經(jīng)濟圈在中國經(jīng)濟發(fā)展中都起到了引擎作用，并且兩個經(jīng)濟圈都有一個共同的特點就是國家政策對區(qū)域的傾斜和扶持作用。90 年代以后，以上海為龍頭的長江經(jīng)濟發(fā)展圈成為中國經(jīng)濟發(fā)展的強力引擎，帶動了 90 年代到 21 世紀(jì)這一階段的經(jīng)濟發(fā)展。 環(huán)渤海經(jīng)濟圈在我國經(jīng)濟發(fā)展中的作用舉足輕重，經(jīng)濟總量約占 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 5 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 全國的 1/5，它的發(fā)展既是區(qū)域發(fā)展問題，更是關(guān)聯(lián)全國的戰(zhàn)略問題。 而在北京市的整體發(fā)展戰(zhàn)略上現(xiàn)在一直向東南方向（通州、順義、亦莊）發(fā)展，也就是向天津方向靠攏。 *縣 以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，豐富的自身資源，致 力于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)使其經(jīng)濟飛速發(fā)展，發(fā)揮其自身競爭力，從而與大北京城市群產(chǎn)生聯(lián)動，共同邁上發(fā)展創(chuàng)新 的快速路?？?cè)丝?約 82 萬人，其中縣城居民 25 萬 人 ，城區(qū)戶籍人口16 萬。 交通區(qū)位 *縣 位于天津市最北部 ， 地處京、津、唐、承、秦等城市的中間，距北京 88 公里，距天津 115 公里，距承德 220 公里，距秦皇島 236公里。 各 區(qū)域到達(dá) *縣 交通情況 北京 A、南線：沿京哈公路經(jīng)通縣、三河縣行駛 個小時直達(dá) *縣 。 C、 北京旅游專線： 東直門 918 旅游專線可直達(dá)黃崖關(guān)長城風(fēng)景區(qū)。 天津 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 8 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 A、沿津薊高速公路行駛 1 小時，或沿津圍公路行駛 2 個小時直達(dá) *縣 縣城 。其中黃崖關(guān)長城列為世界文化遺產(chǎn)，盤山列為國家級風(fēng)景名勝區(qū)，中上元古界被國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立為國家級地質(zhì)公園 ,八仙山列為國家級原始次生林自然保護區(qū)，九龍山列為國家森林公園。近幾年來，縣委、縣政府本著“改善城市綠化、美化環(huán)境，增強城市載體功能，加快城市生態(tài)示范縣建設(shè)步伐，不斷提高城市文化品位和居民生活質(zhì)量”的工作思路，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，先后投資興建了府君山公園和府君山廣場。同時，為了進(jìn)一步增強全民綠化意識，縣政府又把府君山確定為全縣義務(wù)植樹基地，每年投資十幾元，已栽植各種常綠樹木、花卉 100 多萬株。它的歷史價值、科學(xué)價值、藝術(shù)價值無不為海內(nèi)外專家所折服，是國內(nèi)絕無僅有的瑰寶。三盤之勝（即上盤松勝、中盤石勝、下盤水勝）加之諸多人文景觀，可謂風(fēng)景優(yōu)美，人文匯萃。明成化十二年（ 1476 年）到明朝滅亡 100 多年間，不斷增修，形成了邊墻、墩臺、烽燧火池、寨堡、黃崖關(guān)城一套完整 的長城體系。玉龍滑雪場按照中國滑雪協(xié)會的標(biāo)準(zhǔn)要求，建有初級滑道兩條，中級滑道兩條，雪圈道一條，可容納 1000 人同時滑雪，擁有 4 條拖牽， 1500 付滑雪板及 1000 套滑雪服，并從亞布利滑雪場特聘了專業(yè)管 理團隊和多名滑雪教練，經(jīng)旅游專業(yè)機構(gòu)培訓(xùn)合格的高素質(zhì)服務(wù)人員，可為滑雪者提供專業(yè)指導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)的旅游服務(wù)。該庫始建于 1959 年， 1960 年 7 月完成第 — 期工程 (攔河壩、泄洪洞 )。 水庫樞紐 工程有攔河壩、放水洞、溢洪道、水電站。 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 12 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 毛 家峪長壽度假村 毛家峪長壽度假村座落在天津市 *縣 城東 16 公里處的穿芳峪鄉(xiāng)。 毛家峪雖然地處深山老林，長壽村的美名卻響譽京東。該村近百年內(nèi)曾出現(xiàn)過四個超百歲的老壽星。其中，大理石品位較高，紫砂陶土儲量大、分布廣、開采價值大，礦泉水富含多種有利于人體的礦物質(zhì)。 小結(jié) 近幾年 *縣 政府將斥資 15 億打造中等旅游城市 ，將陸續(xù)投資 3億元打造頂級的國家地質(zhì)公園和府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)、投資 7000萬元建造“山海索道” 、投資 4000 萬元打造華北最大的水生態(tài)公園 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 13 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 翠屏湖生態(tài)旅游主題公園、已經(jīng)投資 1500 萬元建造了玉龍山滑雪場為冬天的 *縣 帶來了大量的游客、還將投資 1200 萬元開發(fā)溶洞等項目。 宏觀經(jīng)濟分析 區(qū) 域人口分析 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 天津 統(tǒng) 計局 從上表可以看出 *縣 人口在五郊縣中僅次于武清，列在第二位 是人口大戶 ；自 2020 年至 2020 年 *縣 人口呈緩慢增長態(tài)勢，并且 2020 年首次出現(xiàn)負(fù)增長。北側(cè)被府君山遮擋，城市發(fā)展受到限制。 北側(cè)城區(qū)是目前城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，其政府規(guī)劃為旅游渡假組團，但是受到了地塊發(fā)展延伸的限制，未來 *縣 的發(fā)展將在南部。通 過以上分析我們將把這部分人群定為重要的發(fā)展客戶之一。 商品房成交面積分析 合富輝煌集團（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 17 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃全程服務(wù) 二手房成交情況分析 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 合富輝 煌市場 及項目 前期研 究部 *縣 二手房自 2020年 11月至 2020 年 5月近 7個月來共成交了 米（ 906 套）二手市場可謂相當(dāng)?shù)幕鸨?，成交價格也由 1649 元 /平方米上漲到 元 /平方米，漲 幅 達(dá)到了 %。全程服務(wù) *縣 現(xiàn)有房地產(chǎn)項目分析 各項目分析 各項目分布 項目列表 分析 項目名稱 項目地址 項目規(guī)模 建筑結(jié)構(gòu) /物業(yè)形式 容積率 開發(fā)商 /（本 /外） 樂園溫泉公寓 城關(guān) 鎮(zhèn)人民東路與光明路交口 14 萬 磚混 /多層 華利得 /外 陽光小區(qū) 城關(guān)鎮(zhèn)迎賓路與光明路交口 14 萬 磚混 /多層 萬事興 /本 富裕家園 城關(guān)鎮(zhèn)燕山 西路 7 萬 磚混 /多層 華夏 /外 府君花園 城關(guān)鎮(zhèn)燕山西路府軍山廣場旁 5 萬 磚混 /多層、別墅 — /本 合富輝煌集團（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 20 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃全程服務(wù) 置的聯(lián)排別墅 青山溪 語 3600 主力戶型為 70100平方米的兩室戶型 已入住 山傾城 3700 主力戶型為 80100平 米 的兩室，部分精裝修設(shè)計 多層已售完，還有部分別墅待建 山水云天 — 暫無 地已平整，現(xiàn)還沒有具體推 廣 萬豪時代 2800 主力戶型為 90120兩室和三 室 地已平整，預(yù)計 6 月份開始接受認(rèn)購，分兩期開發(fā) 凱羅庸景城 3400 主力戶型為 110120兩室和 150170三室 項目已接近封頂，現(xiàn)正內(nèi)部 認(rèn)購階段 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 合富輝 煌市場 及項目 前期研 究部 目前 *縣 房地產(chǎn)市 場上的項目價格區(qū)間去到 28003800 元 /平方米，主力戶型和熱銷戶型以 80120 平方米的 多層 兩室和三室戶 型 為主。 合富輝煌集團（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 23 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 合富輝煌集團（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 24 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 137 平方米 銷售分析 青山溪 語 在 前 期 推 廣上主要以當(dāng)?shù)厝藶橹?，針對了一些希望改善生活條件的客戶，戶型相對較大，到了后期推貨漸漸推出小戶型，市內(nèi)客戶有所增長。全程服務(wù) 同程度地受到集資建房的威脅， 此種集資建房將會影響到現(xiàn)有項目的銷售 。分別為天津華廈建設(shè)發(fā)展股份有限公司 （富裕家園）、 天津市華利得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（ 樂園溫泉公寓） 和順馳集團（青山溪雨、山傾城） ， 未來 幾 家外地房地產(chǎn)開發(fā)商 也已 陸續(xù) 進(jìn)入如 ：天津 浩地集團（山水云天）、天津杰豪房地產(chǎn)（萬豪時代）以及我們的項目等 。并且出現(xiàn)了 對于當(dāng)?shù)貋碚f全新的產(chǎn)品酒店式公寓，商業(yè)和會所也已全部 亮相 ，未來還會有高層以及小高層的產(chǎn)品陸續(xù)面市，產(chǎn)品的多元化已漸漸形成。 合富輝煌集團（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 27 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 產(chǎn) 品需求： 一至二層多層，兩室， 80110 平方米 購買原因： 城市生活的日益繁雜，客戶健康意識不斷加強。同時需求都 市生活品質(zhì)。隨著自然資源的開發(fā)，社區(qū)環(huán)境和文化品味的打造，特色商業(yè)的經(jīng)營，使本項目產(chǎn)品優(yōu)勢和高附加值生活得到體現(xiàn)。 產(chǎn) 品需求： 酒店式公寓，小戶型 購買原因： 隨著整體區(qū)位優(yōu)勢的提升中等旅游城市戰(zhàn)略的實施使客戶認(rèn)同區(qū)域的位置和潛力。 客戶來源： 這部分客戶主要以 *縣 本地 有錢 人居多，還有少量周邊人群。 在 2020 年后開始出現(xiàn)商品房與集資建房并存的情況，其中集資建房在 20 萬平 方 米左右，而商品房僅占到 8— 9 萬平 方 米，這時集資建房還是主導(dǎo)時期，但是商品房已開始真正的進(jìn)入 *縣 的市場。2020 開始出現(xiàn)大規(guī)模的商品房開發(fā)項目，從年初的 13 萬平猛增到年底的 30 萬平， 2020 年到 2020 年隨著 青山溪雨、 山傾城、山瀾鄉(xiāng)韻等項目的面市，商品房的開發(fā)面積達(dá)到了 75 萬平 方 米，預(yù)計近幾年內(nèi) *縣 將會 約 有 130 萬平 方 米商品房開發(fā)量，其中落到實處開發(fā)量將會達(dá)到 85 萬平 方 米 ， 未來 市場供應(yīng) 潛力 巨大。 合富輝煌集團（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 30 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 宏大的地塊規(guī)模 近 85 萬平米的規(guī)劃面積，便于規(guī)劃，能夠使本案形成比較完整和獨特的風(fēng)格及物業(yè)配套，成為當(dāng)?shù)匾约疤旖虻貐^(qū)屈指可數(shù)的特色大盤項目之一。 小 結(jié)： 總之，該地塊具有以下優(yōu)勢，綜合總結(jié)為： 位 置佳： 該地塊位于 *縣 城區(qū)大型居住區(qū)（政府整體規(guī)劃的休閑度假板塊、新城區(qū)）的發(fā)展方向，是 *縣 目前規(guī)劃的高檔居住區(qū)，就 *縣 自身區(qū)域合富輝煌集團（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 31 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃從天津整個區(qū)域來看，*縣 是天津為數(shù)不多的絕好旅游勝地之一，被譽為天津的后花園。 劣勢 (W) 山地結(jié)構(gòu)，增加了規(guī)劃施工難度 該地塊雖然規(guī)模較大，但是其地塊不規(guī)則，內(nèi)部地勢起伏 較大，給規(guī)劃建造造成不便。另外，由于屬于新近規(guī)劃區(qū)域，比較偏僻，當(dāng)?shù)乜蛻魧Υ说氐恼J(rèn)同感較差。 機會 (O) 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好 *縣 近幾年 GDP 的持續(xù)提升，在各郊縣中位居前列，為我們的項目提供了發(fā)展機會。宗地所在區(qū)域?qū)⒊蔀楦邫n住宅居住區(qū)及旅游度假區(qū)，同時也是未來幾年 *縣 唯一的大規(guī)模住宅