【正文】 機會 (O) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好 *縣 近幾年 GDP 的持續(xù)提升，在各郊縣中位居前列，為我們的項目提供了發(fā)展機會。 小 結(jié)： 總之，該地塊具有以下優(yōu)勢，綜合總結(jié)為： 位 置佳： 該地塊位于 *縣 城區(qū)大型居住區(qū)（政府整體規(guī)劃的休閑度假板塊、新城區(qū)）的發(fā)展方向，是 *縣 目前規(guī)劃的高檔居住區(qū)，就 *縣 自身區(qū)域合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 31 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 在 2020 年后開始出現(xiàn)商品房與集資建房并存的情況，其中集資建房在 20 萬平 方 米左右，而商品房僅占到 8— 9 萬平 方 米，這時集資建房還是主導(dǎo)時期，但是商品房已開始真正的進(jìn)入 *縣 的市場。同時需求都 市生活品質(zhì)。分別為天津華廈建設(shè)發(fā)展股份有限公司 （富裕家園）、 天津市華利得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（ 樂園溫泉公寓） 和順馳集團(tuán)（青山溪雨、山傾城） ， 未來 幾 家外地房地產(chǎn)開發(fā)商 也已 陸續(xù) 進(jìn)入如 ：天津 浩地集團(tuán)（山水云天）、天津杰豪房地產(chǎn)（萬豪時代）以及我們的項目等 。 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 23 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 商品房成交面積分析 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 17 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 區(qū) 域人口分析 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 天津 統(tǒng) 計局 從上表可以看出 *縣 人口在五郊縣中僅次于武清，列在第二位 是人口大戶 ；自 2020 年至 2020 年 *縣 人口呈緩慢增長態(tài)勢，并且 2020 年首次出現(xiàn)負(fù)增長。 毛家峪雖然地處深山老林，長壽村的美名卻響譽京東。玉龍滑雪場按照中國滑雪協(xié)會的標(biāo)準(zhǔn)要求，建有初級滑道兩條，中級滑道兩條，雪圈道一條，可容納 1000 人同時滑雪，擁有 4 條拖牽， 1500 付滑雪板及 1000 套滑雪服，并從亞布利滑雪場特聘了專業(yè)管 理團(tuán)隊和多名滑雪教練，經(jīng)旅游專業(yè)機構(gòu)培訓(xùn)合格的高素質(zhì)服務(wù)人員，可為滑雪者提供專業(yè)指導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)的旅游服務(wù)。同時，為了進(jìn)一步增強全民綠化意識，縣政府又把府君山確定為全縣義務(wù)植樹基地，每年投資十幾元，已栽植各種常綠樹木、花卉 100 多萬株。 C、 北京旅游專線： 東直門 918 旅游專線可直達(dá)黃崖關(guān)長城風(fēng)景區(qū)。 *縣 以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，豐富的自身資源，致 力于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)使其經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，發(fā)揮其自身競爭力，從而與大北京城市群產(chǎn)生聯(lián)動，共同邁上發(fā)展創(chuàng)新 的快速路。兩個經(jīng)濟(jì)圈在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都起到了引擎作用，并且兩個經(jīng)濟(jì)圈都有一個共同的特點就是國家政策對區(qū)域的傾斜和扶持作用。全境面積 1590 平方公里，其中北部山區(qū)面積 775 平方公 里，南部平原面積 315 平方公里，洼地面積 500 平方公里。 B、火車： 天津到 *縣 ： 7142 次 上午 7： 39— 10： 39 *縣 到天津： 7141 次 下午 14： 54— 17： 34 C、汽車：在天津河北客運站乘車（早 6 點起，每 10 分鐘一次）直達(dá)*縣 縣城 。古建筑學(xué)家陳明達(dá)先生對獨樂寺的建筑曾有過這樣的評價：“獨樂寺兩建筑（山門和觀音閣）按全國現(xiàn)存古建筑年代排列，名居第七，但若論技術(shù)之精湛，藝術(shù)之品第，均應(yīng)推為第一，可以說是現(xiàn)存古建筑中的上上品，最佳的典范。 1965年續(xù)建開挖溢洪道 (實際只開挖至 米高程 )。毛家峪三世同堂的有 19 戶，占總戶的 40%，四世同堂的 5 戶，占總戶的 10%。南側(cè)基本為平原，現(xiàn)狀為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)。 *縣 近期土地成交情況 數(shù)據(jù)來源： *縣 國土 資源 局 2020 年全年 *縣 總共成交土地 12 塊，總共成交 萬平方米；其中住宅用地達(dá)到 萬平方米，住宅用地整體均價達(dá)到 419 元 /平方米。全程服務(wù) 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品配比 住宅 1025套，商業(yè) 15個商鋪 頂層一室 60～ 70平米 10％ 兩室 90～ 100 50％ 三室 120～ 150 30％ 三室、 四室 150～ 180 10％ 戶型點評 1 室 1 廳 1 衛(wèi) 6070 平方米（頂） 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 90100 平方米 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 25 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 項目基本無宣傳廣告 *縣 的現(xiàn)有項目 （ 除順馳項目外 ） 基本沒有廣告宣傳，主要原因可能是 *縣 地域狹 小，縣城區(qū)人口集中，口碑宣傳較快，同時與開發(fā) 商的操作水平有很大的關(guān)系。 客戶來源： 這部分客戶主要以天津市內(nèi)人居多，也有少量北京人群。 我們看到 *縣 未來有如此大的供應(yīng)量， 單 憑 *縣 現(xiàn)有的需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能 消化的，所以我們將把我們的客戶挖掘不單單只局限于 *縣 這個市場 。從 *縣 整個地理區(qū)位來看，西北部地區(qū)規(guī)劃混亂，不宜居??；而該地塊所在位置在 *縣 當(dāng)?shù)兀酥琳麄€天津地區(qū)，都算的上是居住、休閑、養(yǎng)生的理想地域。 土地市場的影響 隨現(xiàn)有土地的大量開發(fā)和 *縣 政府對未來幾年土地上市的干預(yù)和控制，土地的稀缺性將逐漸凸現(xiàn) ，價格也將有所提升。全程服務(wù) 蕪狀態(tài)，水、氣等生活必須配套比較欠缺；周邊沒有任何運營中的大型商業(yè)及生活配套。同時本案具有部分山地氣候特色，空氣濕潤，晝夜溫差大，能給人以自然和回歸的感受，能很好的體現(xiàn)居住的健康觀、生態(tài)觀和自然觀，符合現(xiàn)代居住潮流。 第四類客戶：體現(xiàn)身份型 家 庭月收入： 高收入階層，月收入 20200 元以上 年齡 ： 3050 歲 家 庭人口： 34 人 購 買目的： 主 要是以彰顯身份尊貴，注重生活品質(zhì) 特征： 當(dāng)?shù)馗蝗?，三次以上置業(yè)， 渴望高檔住宅 ，不愿搬遷到其他城市 產(chǎn) 品需求： 別墅（雙拼、獨棟） 購買原因： 不愿搬遷到其他城市， 隨著 *縣 房地產(chǎn)市場的日漸火熱，其房地產(chǎn)住宅的產(chǎn)品多元化逐漸形成，需求高品質(zhì)生活的 意愿 越來越強烈 ，但是現(xiàn)在 *縣 的產(chǎn)品還不能夠滿足此類客戶的購房需求 。子女有較高的收入，同時子女會不定期的到居 所看望。因此 ，目前市場上的商品房由于價位高，都不合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 26 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 項目名稱 項目均價 主力戶型 項目現(xiàn)狀 樂園溫泉公寓 3050 90 平米兩室、120140 三室、 168平米錯層三室 已全部售磬，入住 陽光小區(qū) 3400 90100 平米兩室、120130 三室 基本售磬，入住 富裕家園 3500 100 平米兩室 140 平米三室 基本售磬，入住 府君花園 3300 雙拼 230290 獨體330350 還余有部分別墅，已入住 山瀾鄉(xiāng)韻 3800 主力多層住宅為主，多層戶型采用了陽光小區(qū)、鑫海園等社區(qū)的基本戶型，在一定程度上有所提高，部分按業(yè)主要求設(shè) 還余有部分別墅，已入住 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 21 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 15 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 通過分析，依托 *縣 豐富的資源， *縣 涌現(xiàn)出一大批民營企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)， 這批企業(yè)在 *縣 的經(jīng)濟(jì)中擁有著不可忽視的作用，是 *縣 的經(jīng)濟(jì)支柱之一，在 經(jīng)濟(jì)大勢較好的情況下， *縣 的民營企業(yè)也發(fā)展較快。這些為工業(yè)和果品加工業(yè)的發(fā)展 提供了極為有利的條件。溢洪道為開敞式堰閘，八孔閘門，凈寬 80m，最大泄洪能力 4138 m3/s。此后歷經(jīng)唐、遼、金、元，沒有大規(guī)模工程。 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 9 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 府 君山 府君山又名崆峒山，座落于 *縣 縣城北部 公里處，總面積 3035畝。 未來津薊高速延長線（京平高速公路）將在 07 年建成開通，介時 北京到 *縣 只需用 40 分即可到達(dá)。 天津已漸漸成為拉動全國第三個區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭型城市 ， 這其中 *縣 在天津的整體 發(fā)展 規(guī)劃中將成為天津市的北部生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。 天 津在其發(fā)展中的戰(zhàn)略位置 其中天津是中國的四大直轄市之一， 2020 年 5 月份又被國家定位 為中國“北方經(jīng)濟(jì)中心”， 其城市發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?。京秦、大秦鐵路橫 貫 境內(nèi)，津薊鐵路直抵縣城。這些景區(qū)與周邊地區(qū)旅游資源組合在一起，具有明顯的旅游聚集效應(yīng)。 長城 *縣 長城在北部山區(qū)，東起赤霞峪，西至黃土梁，全長 41 公里，始建年代一說為隋開皇初；還有一說為北齊天保年間。放 水洞（兼發(fā)電洞）洞徑 5m，壩后電站設(shè)貫流式機組四臺，總裝機 5000 千瓦。此外，電力資源、水資源也比較豐富。 經(jīng)驗證明三產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，必定集聚著一大批相對富 裕的人群，他們不能離開 *縣 這個區(qū)域，同時又渴望較好的生活環(huán)境。 *縣 房地產(chǎn)市場 產(chǎn)品形式多以多層產(chǎn)品為主占到了總開發(fā)面積的的 80%以上，產(chǎn)品比較單一，隨著未來凱羅庸景城、山水云天這兩個項目高層、小高層的產(chǎn)品面市，并且未來山傾城的別墅項目也將開放，預(yù)測 *縣 商品房市場將向多元化發(fā)展。 *縣 房地產(chǎn)市場的主要特點 受到集資建房的威脅 由于集資建房的存在，大量低價位、低品質(zhì)的產(chǎn)品占據(jù)了相當(dāng)一部分市場，許多企業(yè)選擇該方式為職工集體購房，許多個人也通過各種途徑參加集資建房。需要便利的醫(yī)療保健條件和生活配套。 客戶來源： 這部分客戶主要以有投資意識的 *縣 當(dāng)?shù)厝撕褪袃?nèi)人 士為主。 稀缺的 自然環(huán)境 地塊北側(cè)的府君山公園是國家級自然保護(hù)區(qū)，景色宜人。 地處偏僻，生活、娛樂配套欠缺 該地塊處于 *縣 城區(qū)的新開發(fā)區(qū)域，由于此處未開發(fā)前地塊處荒合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 32 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好，市場日趨規(guī)范，商品房市場處于快速起飛階段，市 場前景光明 未來幾年集資建房會有較大幅度的降低， *縣 的房地產(chǎn)市場商品房需求量將有所提高。 規(guī) 模大： 近 80 萬平米的規(guī)劃面積，是 *縣 目前也是未來幾年唯一的超大級樓盤。 *縣 房地產(chǎn) 市場 還處于初步發(fā)展階段，在 當(dāng)?shù)剡€沒有能夠占到主導(dǎo)地位，人們目前的情況是僅僅基本滿足居住的需求，還不能夠滿足于人們對生活質(zhì)量的高要求，這樣 *縣 的住宅品質(zhì)還有待于進(jìn)一步的提高。 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 28 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃當(dāng)?shù)亻_發(fā)商在操作項目 時 還不能很好的運用廣告。全程服務(wù) 戶型點評： 90100 平方米的 2 室戶 型 是 青 山 溪 語 項目的 主力 戶型，此種戶型也最為熱銷。 2020 年至今 *縣 土地僅成交 1 塊