【正文】 分山地氣候特色，空氣濕潤(rùn)，晝夜溫差大，能給人以自然和回歸的感受，能很好的體現(xiàn)居住的健康觀、生態(tài)觀和自然觀，符合現(xiàn)代居住潮流。 自 然環(huán)境好： 地塊位于 *縣 的北部府君山腳下，空氣濕潤(rùn) ，景色宜人，是 *縣 將來(lái)主要的發(fā)展方向，規(guī)劃為高檔居住區(qū)。全程服務(wù) 蕪狀態(tài)，水、氣等生活必須配套比較欠缺；周邊沒有任何運(yùn)營(yíng)中的大型商業(yè)及生活配套。全程服務(wù) 年通車。 土地市場(chǎng)的影響 隨現(xiàn)有土地的大量開發(fā)和 *縣 政府對(duì)未來(lái)幾年土地上市的干預(yù)和控制，土地的稀缺性將逐漸凸現(xiàn) ，價(jià)格也將有所提升。 區(qū)域市場(chǎng)十分有限，外埠推廣加劇成本 本項(xiàng) 目體量巨大，由于 *縣 的區(qū)域市場(chǎng)十分有限（年成交總量?jī)H20 萬(wàn)平米），所以，單靠當(dāng)?shù)乜蛻魺o(wú)法支撐起本項(xiàng)目的銷售，銷售難度很大，因此，必須在深挖當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的同時(shí)，啟動(dòng)天津及周邊市場(chǎng)，才有可能完全消化本項(xiàng)目。從 *縣 整個(gè)地理區(qū)位來(lái)看，西北部地區(qū)規(guī)劃混亂，不宜居??；而該地塊所在位置在 *縣 當(dāng)?shù)?，乃至整個(gè)天津地區(qū)，都算的上是居住、休閑、養(yǎng)生的理想地域。 通達(dá)的交通配套 宗地周邊交通狀況便捷，交通可達(dá)性優(yōu)秀。 我們看到 *縣 未來(lái)有如此大的供應(yīng)量， 單 憑 *縣 現(xiàn)有的需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能 消化的，所以我們將把我們的客戶挖掘不單單只局限于 *縣 這個(gè)市場(chǎng) 。 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 29 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 客戶來(lái)源： 這部分客戶主要以天津市內(nèi)人居多，也有少量北京人群。收入水平的提高，交通環(huán)境的日益便捷，增強(qiáng)了客戶購(gòu)買自然環(huán)境良好、生活便利的住宅用于養(yǎng)生的需求。 項(xiàng)目基本無(wú)宣傳廣告 *縣 的現(xiàn)有項(xiàng)目 （ 除順馳項(xiàng)目外 ） 基本沒有廣告宣傳，主要原因可能是 *縣 地域狹 小，縣城區(qū)人口集中，口碑宣傳較快，同時(shí)與開發(fā) 商的操作水平有很大的關(guān)系。 產(chǎn)品品質(zhì) 整體相對(duì)較 低 縱觀 *縣 的商品房產(chǎn)品 （除順馳項(xiàng)目外） ，有些仍處于集資建房的初始階段，產(chǎn)品相應(yīng)水平比較低。全程服務(wù) 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品配比 住宅 1025套，商業(yè) 15個(gè)商鋪 頂層一室 60～ 70平米 10％ 兩室 90～ 100 50％ 三室 120～ 150 30％ 三室、 四室 150～ 180 10％ 戶型點(diǎn)評(píng) 1 室 1 廳 1 衛(wèi) 6070 平方米（頂） 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 90100 平方米 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 25 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 個(gè)案深度研究 順 馳山傾城 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于 *縣 城關(guān)鎮(zhèn) 北環(huán)路以北 。 *縣 近期土地成交情況 數(shù)據(jù)來(lái)源： *縣 國(guó)土 資源 局 2020 年全年 *縣 總共成交土地 12 塊，總共成交 萬(wàn)平方米；其中住宅用地達(dá)到 萬(wàn)平方米，住宅用地整體均價(jià)達(dá)到 419 元 /平方米。 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 16 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝 煌房地產(chǎn) 全程策劃南側(cè)基本為平原，現(xiàn)狀為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)。 截至目前為止 *縣 現(xiàn)擁有大型景點(diǎn) 12 處，年接待游客超過 200萬(wàn) 人次，年旅游經(jīng)濟(jì)收入達(dá) 14 億元。毛家峪三世同堂的有 19 戶，占總戶的 40%，四世同堂的 5 戶，占總戶的 10%。北拱皇家園林九龍山國(guó)家森林公園，南鄰碧波萬(wàn)傾的翠屏湖，東通清東陵，西達(dá)娘娘頂和黃崖關(guān)古長(zhǎng)城。 1965年續(xù)建開挖溢洪道 (實(shí)際只開挖至 米高程 )。 長(zhǎng)城是中華民族的驕傲， 1984 年，在鄧小平同志“愛我中華，修我長(zhǎng)城”的號(hào)召下，天津市政府積極響應(yīng)，歷時(shí)三年修復(fù)了太平塞長(zhǎng)城，黃崖關(guān)長(zhǎng)城及關(guān)城。古建筑學(xué)家陳明達(dá)先生對(duì)獨(dú)樂寺的建筑曾有過這樣的評(píng)價(jià)：“獨(dú)樂寺兩建筑（山門和觀音閣）按全國(guó)現(xiàn)存古建筑年代排列，名居第七，但若論技術(shù)之精湛，藝術(shù)之品第，均應(yīng)推為第一，可以說(shuō)是現(xiàn)存古建筑中的上上品，最佳的典范。 府君山公園總規(guī)劃占地面積 1320 畝，于 1996 年開始分三期進(jìn)行建設(shè)。 B、火車： 天津到 *縣 ： 7142 次 上午 7： 39— 10： 39 *縣 到天津： 7141 次 下午 14： 54— 17： 34 C、汽車：在天津河北客運(yùn)站乘車（早 6 點(diǎn)起，每 10 分鐘一次）直達(dá)*縣 縣城 。北線：從北京東三環(huán)出發(fā)，走京順線，過順義，走平順線，過金海湖，前行到 *縣 羅莊子鄉(xiāng)王莊橋往右行沿津圍公路直達(dá) *縣 。全境面積 1590 平方公里，其中北部山區(qū)面積 775 平方公 里，南部平原面積 315 平方公里，洼地面積 500 平方公里。 對(duì) *縣 發(fā)展的影響 如圖所示“大北京”在其環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中在其中心位置， 而 *縣 又做 為第三經(jīng)濟(jì)圈龍頭城市天津的后花園，地處在大北京城市群北京市、天津市、唐山市以及秦皇島等大中型城市的中心位置，可謂地理 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 6 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部 位 置優(yōu)越。兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都起到了引擎作用，并且兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈都有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是國(guó)家政策對(duì)區(qū)域的傾斜和扶持作用。 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用舉足輕重，經(jīng)濟(jì)總量約占 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 5 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部 全國(guó)的 1/5，它的發(fā)展既是區(qū)域發(fā)展問題，更是關(guān)聯(lián)全國(guó)的戰(zhàn)略問題。 *縣 以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，豐富的自身資源，致 力于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)使其經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，發(fā)揮其自身競(jìng)爭(zhēng)力，從而與大北京城市群產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，共同邁上發(fā)展創(chuàng)新 的快速路。 交通區(qū)位 *縣 位于天津市最北部 ， 地處京、津、唐、承、秦等城市的中間，距北京 88 公里，距天津 115 公里，距承德 220 公里，距秦皇島 236公里。 C、 北京旅游專線： 東直門 918 旅游專線可直達(dá)黃崖關(guān)長(zhǎng)城風(fēng)景區(qū)。其中黃崖關(guān)長(zhǎng)城列為世界文化遺產(chǎn)，盤山列為國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，中上元古界被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立為國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園 ,八仙山列為國(guó)家級(jí)原始次生林自然保護(hù)區(qū)，九龍山列為國(guó)家森林公園。同時(shí)，為了進(jìn)一步增強(qiáng)全民綠化意識(shí)，縣政府又把府君山確定為全縣義務(wù)植樹基地，每年投資十幾元，已栽植各種常綠樹木、花卉 100 多萬(wàn)株。三盤之勝（即上盤松勝、中盤石勝、下盤水勝）加之諸多人文景觀，可謂風(fēng)景優(yōu)美，人文匯萃。玉龍滑雪場(chǎng)按照中國(guó)滑雪協(xié)會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)要求，建有初級(jí)滑道兩條，中級(jí)滑道兩條，雪圈道一條，可容納 1000 人同時(shí)滑雪，擁有 4 條拖牽， 1500 付滑雪板及 1000 套滑雪服，并從亞布利滑雪場(chǎng)特聘了專業(yè)管 理團(tuán)隊(duì)和多名滑雪教練，經(jīng)旅游專業(yè)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)合格的高素質(zhì)服務(wù)人員，可為滑雪者提供專業(yè)指導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)的旅游服務(wù)。 水庫(kù)樞紐 工程有攔河壩、放水洞、溢洪道、水電站。 毛家峪雖然地處深山老林，長(zhǎng)壽村的美名卻響譽(yù)京東。其中，大理石品位較高，紫砂陶土儲(chǔ)量大、分布廣、開采價(jià)值大，礦泉水富含多種有利于人體的礦物質(zhì)。 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 區(qū) 域人口分析 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 ： 天津 統(tǒng) 計(jì)局 從上表可以看出 *縣 人口在五郊縣中僅次于武清，列在第二位 是人口大戶 ；自 2020 年至 2020 年 *縣 人口呈緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并且 2020 年首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 北側(cè)城區(qū)是目前城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，其政府規(guī)劃為旅游渡假組團(tuán)，但是受到了地塊發(fā)展延伸的限制，未來(lái) *縣 的發(fā)展將在南部。 商品房成交面積分析 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 17 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃全程服務(wù) *縣 現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目分析 各項(xiàng)目分析 各項(xiàng)目分布 項(xiàng)目列表 分析 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 項(xiàng)目規(guī)模 建筑結(jié)構(gòu) /物業(yè)形式 容積率 開發(fā)商 /（本 /外） 樂園溫泉公寓 城關(guān) 鎮(zhèn)人民東路與光明路交口 14 萬(wàn) 磚混 /多層 華利得 /外 陽(yáng)光小區(qū) 城關(guān)鎮(zhèn)迎賓路與光明路交口 14 萬(wàn) 磚混 /多層 萬(wàn)事興 /本 富裕家園 城關(guān)鎮(zhèn)燕山 西路 7 萬(wàn) 磚混 /多層 華夏 /外 府君花園 城關(guān)鎮(zhèn)燕山西路府軍山廣場(chǎng)旁 5 萬(wàn) 磚混 /多層、別墅 — /本 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 20 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 23 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 137 平方米 銷售分析 青山溪 語(yǔ) 在 前 期 推 廣上主要以當(dāng)?shù)厝藶橹鳎槍?duì)了一些希望改善生活條件的客戶，戶型相對(duì)較大，到了后期推貨漸漸推出小戶型，市內(nèi)客戶有所增長(zhǎng)。分別為天津華廈建設(shè)發(fā)展股份有限公司 （富裕家園）、 天津市華利得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（ 樂園溫泉公寓） 和順馳集團(tuán)（青山溪雨、山傾城） ， 未來(lái) 幾 家外地房地產(chǎn)開發(fā)商 也已 陸續(xù) 進(jìn)入如 ：天津 浩地集團(tuán)（山水云天）、天津杰豪房地產(chǎn)（萬(wàn)豪時(shí)代）以及我們的項(xiàng)目等 。 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 27 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃同時(shí)需求都 市生活品質(zhì)。 產(chǎn) 品需求： 酒店式公寓，小戶型 購(gòu)買原因： 隨著整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)的提升中等旅游城市戰(zhàn)略的實(shí)施使客戶認(rèn)同區(qū)域的位置和潛力。 在 2020 年后開始出現(xiàn)商品房與集資建房并存的情況，其中集資建房在 20 萬(wàn)平 方 米左右，而商品房?jī)H占到 8— 9 萬(wàn)平 方 米，這時(shí)集資建房還是主導(dǎo)時(shí)期，但是商品房已開始真正的進(jìn)入 *縣 的市場(chǎng)。 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 30 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 小 結(jié)： 總之，該地塊具有以下優(yōu)勢(shì)，綜合總結(jié)為： 位 置佳： 該地塊位于 *縣 城區(qū)大型居住區(qū)（政府整體規(guī)劃的休閑度假板塊、新城區(qū)）的發(fā)展方向，是 *縣 目前規(guī)劃的高檔居住區(qū)，就 *縣 自身區(qū)域合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 31 頁(yè) 共 113 頁(yè) 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃 劣勢(shì) (W) 山地結(jié)構(gòu)，增加了規(guī)劃施工難度 該地塊雖然規(guī)模較大，但是其地塊不規(guī)則，內(nèi)部地勢(shì)起伏 較大，給規(guī)劃建造造成不便。 機(jī)會(huì) (O) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好 *縣 近幾年 GDP 的持續(xù)提升，在各郊縣中位居前列，為我們的項(xiàng)目提供了發(fā)展機(jī)