【正文】 地邊或中間。（二）項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的幾個(gè)要點(diǎn)借鑒案例中的差異性，結(jié)合本案的細(xì)部特征，本案在發(fā)展中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：252。 高球球場經(jīng)營與開發(fā)分離在成功開發(fā)高爾夫球場后，發(fā)展商有可能自己經(jīng)營，也可能引入專業(yè)的高爾夫俱樂部進(jìn)行經(jīng)營。 休閑物業(yè)基本搭配——俱樂部會(huì)所+別墅+高爾夫公寓用于房產(chǎn)開發(fā)的土地，開發(fā)價(jià)值以球場為中心向外遞減，開發(fā)價(jià)值最高的為球場內(nèi)的土地與球場邊緣土地。252。（三）本案高球球場發(fā)展建議結(jié)合場地條件，根據(jù)差異化原則，建議本案高球發(fā)展方向?yàn)椋簂 形象：西南首席高爾夫俱樂部l 規(guī)模、檔次：27洞球場的**頂級球場，球場場地面積1500畝左右l 風(fēng)情定位：具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場l 基本功能組合：“商務(wù)休閑+體育休閑”，配套包括俱樂部會(huì)所、獨(dú)立會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)中心、商務(wù)中心l 目標(biāo)客群：中國高爾夫愛家，西南頂尖商務(wù)人士，**本地高端消費(fèi)人群，青白江、新都等本案地域周邊企業(yè)主。 **本地高爾夫市場正處于上升期，而且高端需求并未完全釋放。l 市場狀況經(jīng)過近年來的市場培育，高爾夫球場生意比較火熱。 特色化：隨著高爾夫運(yùn)動(dòng)與旅游、度假的掛鉤，球場建設(shè)越來越特色化，如海南省與云南省的“四季球場”，云南省的“高原球場”等。特色吸引物類別主要類型案例代表娛樂休閑設(shè)施大型主題公園等華僑城體育休閑設(shè)施體育場館集群、高爾夫等“新亞洲?體育城”“觀瀾湖”以主題公園為代表的娛樂休閑設(shè)施，對開發(fā)主體要求高，對區(qū)位條件要求高，由于項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制，不適宜發(fā)展以主題公園為代表的大型娛樂休閑。 唯一可行的道路，是自己引入一個(gè)人造特色吸引物，造就差異化的競爭特色。 后天稀缺性資源——人造休閑設(shè)施本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)評價(jià)整體來看，依托于**這個(gè)西南中心城市，橫向比較**各個(gè)區(qū)縣，在1小時(shí)交通圈內(nèi)，適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的區(qū)域主要包括了“青城山都江堰”、龍泉、大邑、崇州、溫江、牧馬山等區(qū)域，其資源基礎(chǔ)分析如下：區(qū)域擁有資源評價(jià)青城山—都江堰 極其稀缺的自然生態(tài)資源 濃厚的人文歷史積淀自然生態(tài)資源、歷史人文資源稀缺性突出，為**最具發(fā)展?jié)摿Φ赜驕亟?生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，水土質(zhì)量**最佳 “國色天鄉(xiāng)”主題公園先天資源一般，但近年通過人造休閑設(shè)施成功打開了**休閑市場。生活配套一般從上述幾個(gè)典型區(qū)域比較來看，XX憑借目前的現(xiàn)狀暫時(shí)不具備明顯區(qū)域休閑房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢。下面本案將進(jìn)一步比較XX與其它典型區(qū)域發(fā)展條件，初步判斷其競爭地位。2007年底，成金路開通，XX與**的距離為31公里，半徑屬于30—50公里的地域，與**的距離在30分鐘車程內(nèi)，成金快速通道的建成使XX完全進(jìn)入30分鐘的大**第一圈層。 華陽組團(tuán)：小康居住新城252。 通過土地投資，保證資金安全性。四、本項(xiàng)目發(fā)展的前提條件分析252?，F(xiàn)階段，XX在規(guī)劃、政策上擁有多項(xiàng)利好，未來地塊發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢突出。（二）項(xiàng)目自身?xiàng)l件項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊總面積4200畝，位于原**野生動(dòng)物園區(qū)域。在特色吸引物既定的情況下，本案確定以“高檔物業(yè)——高爾夫主題社區(qū)”與“中高檔物業(yè)——多元化中高端復(fù)合主題居住區(qū)”為主力產(chǎn)品，以“球場、房產(chǎn)均衡發(fā)展”為基本思路，建設(shè)成為“生活、休閑、商務(wù)”三位一體的“西南國際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)”的基本發(fā)展模式。另外沉淀高爾夫、酒店等物業(yè)，（按未來100萬元/畝計(jì)），項(xiàng)目具備良好的風(fēng)險(xiǎn)抗性。b) 物種資源——項(xiàng)目天然的物業(yè)價(jià)值賣點(diǎn)；地塊區(qū)域原為**野生動(dòng)物園，共有各類動(dòng)物3萬余只，構(gòu)成了野趣橫生、生機(jī)盎然的奇妙生態(tài)空間。因此必須將項(xiàng)目目標(biāo)市場放大整個(gè)**、四川、中國西南進(jìn)行考量，作為一個(gè)中國西部中心城市的郊區(qū)綜合性大盤來進(jìn)行研究。 必須立足“城市運(yùn)營”進(jìn)行發(fā)展本案是區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭項(xiàng)目，必須以項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，通過區(qū)域發(fā)展?fàn)I造項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)遇。252。 新都—青白江組團(tuán)：大型制造業(yè)基地252。 具有規(guī)模開發(fā)條件252。生活配套一般溫江成溫邛高速，光華大道，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)；進(jìn)城的時(shí)間在10分鐘以內(nèi)；目前中高端平均房價(jià)為3200元/㎡處于**上風(fēng)上水之地，水資源相比其他郊區(qū)中豐富；“貴”氣較盛，區(qū)域認(rèn)知度高。第二章 項(xiàng)目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向一、特色吸引物的選擇特色吸引物的選擇方式有兩種，第一種是依托于先天資源基礎(chǔ)而成，如溫泉、沙灘等，另一種是通過資源整合，后天打造而成，如各色主題公園、高爾夫等等。252。 商務(wù)休閑、體育休閑比較稀缺現(xiàn)在**周邊區(qū)域，在休閑類型上，匯集了幾乎所有的休閑大類，但是從比重上分析，以養(yǎng)生休閑、康體休閑、民俗風(fēng)情休閑為主，而商務(wù)休閑、體育休閑、娛樂休閑比較稀缺，發(fā)展同比中國發(fā)達(dá)地區(qū)也顯得滯后。結(jié)論本案的特色吸引物為：——將“商務(wù)休閑功能”與“體育休閑功能”相結(jié)合的特色高爾夫球場。 “球場、房產(chǎn)平衡模式”，球場收益與支出差不多平衡，公司主要靠高爾夫別墅房地產(chǎn)盈利；252。l 俱樂部經(jīng)營狀況**兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)球場的會(huì)員總數(shù)落后與昆明與重慶，上升空間還很大，根據(jù)我們的深訪，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為**市場正處于快速發(fā)展中。252。 “觀瀾湖高爾夫”——“球場核心模式”的代表。（二）共性研究我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)今成功開發(fā)的高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目，具有以下共性：252。 消費(fèi)人群——高爾夫休閑人群與房產(chǎn)消費(fèi)人群相互重合與其他兩個(gè)項(xiàng)目類似，深圳“觀瀾湖”早期物業(yè)購買人群中，俱樂部會(huì)員占40%以上。 物業(yè)銷售方式由于經(jīng)營狀況的差異，一般高球休閑物業(yè)在銷售中，有將高球俱樂部與休閑物業(yè)獨(dú)立營銷的，也有將物業(yè)與高爾夫共同營銷的。 功能設(shè)計(jì)——“生活、休閑、商務(wù)”三位一體三、高爾夫休閑物業(yè)定位（一）休閑物業(yè)總體定位根據(jù)通過休閑產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展的思路，本項(xiàng)目休閑物業(yè)定位為：——西南國際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)本項(xiàng)目物業(yè)的市場面將立足西南，面向全國的高端消費(fèi)群體，是一個(gè)具有國際水準(zhǔn)的休閑社區(qū)；高爾夫球場是本案的特色吸引物，而具備物種多樣性、生物鏈完整性的自然環(huán)境是本案的最大人居價(jià)值賣點(diǎn)；4200畝的體量，使本案將成為一個(gè)具有小城鎮(zhèn)意味的特色休閑小鎮(zhèn)。252。（四）目標(biāo)客戶群鎖定根據(jù)我們對**已有高爾夫物業(yè)的消費(fèi)者調(diào)查，結(jié)果省外案例，我們認(rèn)為本案目標(biāo)群為：四緣客戶——高爾夫緣、工作緣、地緣、**情緣252。本案的高端休閑物業(yè)市場競爭將面臨**第一圈層與第二圈層的包夾，同時(shí)中高端物業(yè)市場發(fā)展將面臨**第一圈層?xùn)|北向區(qū)域市場的阻隔。252。（二）潛在競爭分析在**區(qū)域內(nèi)，在未來的一段時(shí)間能，與本案具有同等區(qū)位條件、同等配套條件，而發(fā)展休閑物業(yè)的資源綜合性、優(yōu)質(zhì)性不亞于本區(qū)域的地域，還包括溫江、大邑、新津、崇州等。本地市場的需求特征需求量：目前年銷售量大概在20 ~30萬平米左右，但是根據(jù)深訪得知基本是供不應(yīng)求。因此，對于區(qū)域內(nèi)部的競爭，本案具有很好的抗性。216。（三）中高端物業(yè)市場機(jī)會(huì)判斷252。以華陽為例，在**新規(guī)出臺以前，其市場的均價(jià)僅僅1800元左右，新規(guī)出臺后，伴隨著人南延線的建成，其價(jià)格水平迅速躍至3000元/平方米，而現(xiàn)在其價(jià)格已經(jīng)上漲到4000元左右；以“航空港”區(qū)域?yàn)槔?，?005年上半年該區(qū)域城市化進(jìn)程發(fā)展全面提速前，其市場均價(jià)在1500~1600左右；2005年下半年針對“航空港”板塊的規(guī)劃發(fā)展政策出臺后，區(qū)域住宅市場水平迅速上漲1000元/平方米，而現(xiàn)在2006年中，板塊住宅均價(jià)已經(jīng)上漲到3000元/平方米左右的水平，且長線看好。第五章 運(yùn)營可行性分析一、項(xiàng)目運(yùn)營的總體構(gòu)想（一）項(xiàng)目運(yùn)營必須遵循的原則在運(yùn)營中，項(xiàng)目的發(fā)展必須符合以下原則：符合項(xiàng)目發(fā)展總體思路項(xiàng)目的運(yùn)營必須符合以高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)房產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的總體思路，因此，物業(yè)開發(fā)的時(shí)序設(shè)計(jì)，必須參比高爾夫產(chǎn)業(yè)的成熟速度，根據(jù)休閑物業(yè)的升級規(guī)律而定。252。因此，本案應(yīng)以企業(yè)為主體，進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營。252。 開發(fā)初期的資金風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)由高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)物業(yè)發(fā)展的大思路，與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，本案在高球經(jīng)營正式啟動(dòng)前，在現(xiàn)金回流上存在一定的壓力（前期投入高達(dá)近10億），會(huì)給資金帶來較大風(fēng)險(xiǎn)，故建議通過引進(jìn)其他開發(fā)商，分散資金風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，根據(jù)市場預(yù)測，區(qū)域市場可能在2~3年后出現(xiàn)放量、競爭激烈的狀況，也可通過引入其他開發(fā)商降低自身開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，本案開發(fā)時(shí)序的指導(dǎo)思想可表述為“兩線合一（由二生一）”兩線 ——高球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展曲線、區(qū)域休閑物業(yè)的市場發(fā)展曲線合一 ——將“兩線”進(jìn)行耦合、扭結(jié)，形成本案物業(yè)開發(fā)的整體升值曲線。未來無論球場經(jīng)營是否理想，區(qū)域已形成高端市場形象，未來市場風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)減小。本階段的主要目的是為未來休閑物業(yè)的建設(shè)創(chuàng)造前提條件。 重點(diǎn)步驟（1）獲取土地（2）進(jìn)行球場與休閑配套（會(huì)所、酒店）建設(shè)（3）進(jìn)行部分中高檔物業(yè)建設(shè)，以回籠部分資金（4）啟動(dòng)部分高檔物業(yè)開發(fā)，培育市場252。價(jià)值回報(bào)階段252。其中會(huì)所10000平方米，酒店按500個(gè)標(biāo)間計(jì)算，總建面50000平方米。解決之道——量身訂做，引入專業(yè)經(jīng)營商借鑒“湯臣高爾夫”等案例，我方認(rèn)為最具可行性的高球經(jīng)營方式是實(shí)現(xiàn)專業(yè)整合，引入一家專業(yè)的經(jīng)營商，借用他們的品牌與成熟管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)，成果共享。 為聯(lián)合企業(yè)進(jìn)行開發(fā)創(chuàng)造操作可能性土地運(yùn)營模式選擇我方認(rèn)為，在以企業(yè)為主體，政府提供足夠支持前提下，目前在**市場最具可行性的土地運(yùn)營方式為“土地一級運(yùn)營”與“土地證切塊轉(zhuǎn)讓”兩種。本案土地運(yùn)營的大體關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如下：（1） 企業(yè)獲取2800畝土地證，并對剩余1400畝土地進(jìn)行土地整理。（四）酒店運(yùn)營方式設(shè)計(jì)酒店物業(yè)投資大，對本案開發(fā)前期的資金壓力比較明顯，建議通過帶規(guī)劃招商，引入一家專業(yè)酒店投資商，實(shí)現(xiàn)與球場的同步建設(shè)、經(jīng)營。本案可用于地產(chǎn)開發(fā)的土地面積約為2700畝，判斷投資的可行性的標(biāo)準(zhǔn)，即是判斷能否通過這2700畝的土地運(yùn)營，回收4200畝的土地投資成本。4200畝的土地整理為保證土地能進(jìn)行交易或開發(fā)，必須進(jìn)行一定的土地整理工作，包括景觀改造、“三通一平”等。如將其攤薄到可進(jìn)行土地運(yùn)營的2700畝上，則為保證收回投資，每畝土地的基礎(chǔ)成本價(jià)格將為（）=30萬/畝。252。 根據(jù)調(diào)研，XX現(xiàn)有市場價(jià)格：中檔物業(yè)均價(jià)2000元/平方米，中高檔物業(yè)3000元/平方米左右。 假設(shè)所有物業(yè)由開發(fā)商自己開發(fā)；252。 本項(xiàng)目測算暫未考慮商業(yè)配套物業(yè)。2）中高檔休閑物業(yè)各年開發(fā)成本及收益測算第一階段經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積　150容積率　　　總建筑面積　　　項(xiàng)目開發(fā)總成本（1）前期工程費(fèi)勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用80元/平方米按總建筑面積計(jì)80　6400032　宗地內(nèi)三通一平費(fèi)用150元/平方米，按土地面積計(jì)150　15000075（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)120元/平方米，按地上建筑面積計(jì)120　9600048（3）建安工程費(fèi)按建筑面積計(jì)算1000　80000400（4）開發(fā)期稅費(fèi)按市政相關(guān)收費(fèi)152元/平方米，按地上建筑面積計(jì)152?。?）~（4）小計(jì)　　　（5）管理費(fèi)用按（1）~（4）的2%計(jì)2%　2,463,212（6）不可預(yù)見費(fèi)按（1）~（4）的3%計(jì)3%　3,694,818 開發(fā)總成本合計(jì)　　　129318647銷售凈收入一、總銷售額　　　　中高端產(chǎn)品銷售額按平均每平方米2800元計(jì)　2800224001120銷售額總計(jì)　　　224001120二、銷售費(fèi)用按銷售額的3%計(jì)　3%三、經(jīng)營稅金及附加%計(jì)　%四、銷售凈收入　　　第二階段第一年第二年同第一年經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積　150容積率　　　總建筑面積　　　項(xiàng)目開發(fā)總成本　　　?。?）前期工程費(fèi)勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用80元/平方米按總建筑面積計(jì)80　6400032　宗地內(nèi)三通一平費(fèi)用150元/平方米，按土地面積計(jì)150　15000075（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)120元/平方米，按地上建筑面積計(jì)120　9600048（3）建安工程費(fèi)按建筑面積計(jì)算1000　80000400（4）開發(fā)期稅費(fèi)按市政相關(guān)收費(fèi)152元/平方米，按地上建筑面積計(jì)152?。?）~（4）小計(jì)　　　（5）管理費(fèi)用按（1）~（4）的2%計(jì)2%　2,463,212（6）不可預(yù)見費(fèi)按（1）~（4）的3%計(jì)3%　3,694,818 開發(fā)總成本合計(jì)　　　129318647銷售凈收入一、總銷售額　　　　中高端產(chǎn)品銷售額按平均每平方米3200元計(jì)　3200256001280銷售額總計(jì)　　　256001280二、銷售費(fèi)用按銷售額的3%計(jì)　3%三、經(jīng)營稅金及附加%計(jì)　%四、銷售凈收入　　　第三階段第一年第二年至第六年同第一年經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積1160畝的1/6容積率　　　總建筑面積　　　項(xiàng)目開發(fā)總成本　　　?。?）前期工程費(fèi)勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用80元/平方米按總建筑面積計(jì)80　　宗地內(nèi)三通一平費(fèi)用150元/平方米，按土地面積計(jì)150　19333430（2）基礎(chǔ)設(shè)施建