【正文】 252。252。 其它區(qū)域發(fā)展借鑒：**周邊高端休閑物業(yè)價(jià)格已達(dá)8000元/平方米以上，中高檔休閑物業(yè)也已超過4000元/平方米。結(jié)論結(jié)合本案開發(fā)時(shí)序的分析，本案土地運(yùn)營(yíng)具有財(cái)務(wù)上的可行性，能夠保證資金的安全性，并且具有相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值。 本項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)成熟及配套高爾夫后，2008年土地價(jià)格保守預(yù)測(cè)：60萬/畝以上252。（根據(jù)對(duì)北京、上海高球工程公司的深訪）高球球場(chǎng)會(huì)所的建設(shè)成本：會(huì)所總面積在10000平方米左右，其中已包括辦公用房、休息室、綜合型SPA、中西餐廳、更衣室、獨(dú)立會(huì)議中心、小型劇場(chǎng)等。 將前兩者攤薄到可用于運(yùn)營(yíng)的2700畝土地上，測(cè)算出土地運(yùn)營(yíng)的成本價(jià)格252。因此，我們的投資測(cè)算將落足于當(dāng)期土地市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)與未來土地市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)上。（三）物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式為最大化獲取利潤(rùn)，我們建議物業(yè)運(yùn)營(yíng)以自主開發(fā)為主，聯(lián)合開發(fā)為輔。此種方式最大的好處是，在未來開發(fā)過程中，各個(gè)子公司可通過股權(quán)交易，實(shí)現(xiàn)與其他企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)。主體企業(yè)可與品牌進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，或簽訂長(zhǎng)期協(xié)定將球場(chǎng)出租給該俱樂部。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要來源——經(jīng)營(yíng)者的專業(yè)性根據(jù)我們的深訪，高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的收入來源主要是兩方面：一是會(huì)籍收入，二是賽會(huì)收入，而這兩者的經(jīng)營(yíng)、管理質(zhì)量對(duì)經(jīng)營(yíng)者的身份要求很高。 開發(fā)量（1）中高檔物業(yè)建設(shè)：，用地1160畝（2）高檔物業(yè)開發(fā)量：110000平方米，用地720畝252。252。“價(jià)值回報(bào)階段”為本案房地產(chǎn)全面發(fā)展階段，也是利潤(rùn)集中回報(bào)的階段，其時(shí)間節(jié)點(diǎn)為高球球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)2年后為起始，銷售周期終止為止。252。 高檔物業(yè)作為本案的核心物業(yè)，開發(fā)價(jià)值為最大，但其開發(fā)價(jià)值峰值的形成是在高球球場(chǎng)已經(jīng)投入運(yùn)行，并逐步成熟以后。252。 高球球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)高球球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)性突出，且存在一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此主體企業(yè)可考慮引進(jìn)一家經(jīng)營(yíng)商合作經(jīng)營(yíng)。252。政、企合作的價(jià)值結(jié)合點(diǎn)從企業(yè)的角度，本案存在以下價(jià)值結(jié)合點(diǎn)252。以下我們將對(duì)上述三點(diǎn)分別闡述。多元化的運(yùn)營(yíng)方式：包括了土地運(yùn)營(yíng)方式、物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式、高球俱樂部運(yùn)營(yíng)方式、酒店運(yùn)營(yíng)模式等。五、市場(chǎng)可行性總結(jié)在本案的發(fā)展模式下，通過特色吸引物——高爾夫球場(chǎng)的引進(jìn)，整合了原有的水資源優(yōu)勢(shì)與物種資源優(yōu)勢(shì)，形成了本案獨(dú)特的休閑特色，為本案創(chuàng)造了與大**范圍內(nèi)優(yōu)良休閑物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的先天條件。 面臨龍泉與新都的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，本案應(yīng)做足水資源（龍泉的產(chǎn)品賣點(diǎn)多以山居為主）、物種資源的文章，形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝。 從未來規(guī)劃方向上看，四者對(duì)工業(yè)都有不同程度的支撐，青白江尤其重視工業(yè)，且多是有污染的工業(yè)，新都其次，XX與龍泉支持無污染的工業(yè)，那么就居住環(huán)境來講，除了青白江、新都以外，其他較有優(yōu)勢(shì)；216。競(jìng)爭(zhēng)力比較這三個(gè)市場(chǎng)，與XX的市場(chǎng)的未來競(jìng)爭(zhēng)力比較如下：金 堂青 白 江新都龍泉交通通達(dá)度距**市區(qū)36公里,2007年底，從**到XX距離將縮短16公里，車程30分鐘左右距**25公里，車程30多分鐘距離**12公里，行程約15分鐘龍泉城區(qū)距**，行程約10分鐘。XX正成為**市房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。（三）競(jìng)爭(zhēng)下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 綜上，本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在于先發(fā)優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造、高爾夫主題配套，同時(shí)借助本案獨(dú)特的水資源與物種資源，形成特色的居住環(huán)境，也是發(fā)展的契機(jī)所在。 從發(fā)展前景看，青城山長(zhǎng)線看好，本案與麓山均屬于后起之秀。二、高端物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析本案高端物業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將主要集中在第一圈層與第二圈層中的青城山都江堰、大邑、新津、崇州等區(qū)域。 地緣客戶：分布在**及周邊距球會(huì)距離比較近的客戶；為置業(yè)而置業(yè)；重視物業(yè)的質(zhì)素、生活便利程度、物業(yè)的發(fā)展前景；252。同時(shí)，從市場(chǎng)層面看，本地市場(chǎng)正處供不應(yīng)求的階段，利用邊緣地塊開發(fā)一部分中檔物業(yè)，有助于提升本案的消化速度。每種物業(yè)的建設(shè)構(gòu)想如下：252。本案休閑產(chǎn)業(yè)對(duì)物業(yè)的拉動(dòng)方式分以下三種：通過高球球場(chǎng)及配套設(shè)施建設(shè)，為高端人群塑造完美的生活、休閑、商務(wù)環(huán)境；通過高球球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，為休閑物業(yè)吸引西南高端消費(fèi)人群；通過聯(lián)動(dòng)高球俱樂部營(yíng)銷，力促休閑物業(yè)快速銷售，并實(shí)現(xiàn)物業(yè)附加值提升。252。252。 “龍熙順景”——“房產(chǎn)核心模式”的代表龍熙順景作為北京的高爾夫標(biāo)桿項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)禺惓埧岬母咔蛭飿I(yè)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，走出了將高球作為房產(chǎn)配套的捆綁型開發(fā)之路，同時(shí)其三位一體（溫泉酒店、高球俱樂部、休閑物業(yè)）的產(chǎn)品組合，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性。以上市場(chǎng)的現(xiàn)狀，是本案發(fā)展的契機(jī)與定位的啟示。根據(jù)市場(chǎng)分析我們發(fā)現(xiàn)：252。l 球場(chǎng)配套對(duì)比省外球場(chǎng)地，**球場(chǎng)配套的商務(wù)部分明顯比重不足。這一比例大大高于國(guó)外。（三）人造特色吸引物的確定項(xiàng)目可選擇的特色吸引物比較根據(jù)上述分析，區(qū)域適宜建設(shè)的人造特色吸引物大致為兩類，分別為大型的娛樂休閑設(shè)施、大型的體育休閑設(shè)施。252。 先天稀缺性資源——自然生態(tài)資源、歷史人文資源252。本項(xiàng)目緊鄰中河，植被覆蓋較高，內(nèi)有多處大小水塘，地形地貌非常適宜打造高爾夫別墅物業(yè)。 價(jià)格接受度逐漸提升XX區(qū)域未來也面臨著同時(shí)來自第一圈層和第二圈層更為嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，XX圍繞打造“**市東北部次中心”，全方位推進(jìn)對(duì)外開放；正建設(shè)成為無污染的中國(guó)西部紡織城。作為國(guó)家級(jí)區(qū)域中心城市，**憑借其先天的自然資源優(yōu)勢(shì)和人文稟賦，成為“中國(guó)休閑之都”——它所面對(duì)的休閑市場(chǎng)將是全國(guó)乃至全球！二、大**總體規(guī)劃對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響郫縣：發(fā)展初期清白江金堂：起步階段龍泉：發(fā)展中期華陽：高速發(fā)展期東升：發(fā)展初期溫江：高速發(fā)展期252。252。同時(shí)作為一個(gè)“城市運(yùn)營(yíng)”項(xiàng)目，政府的支持也是項(xiàng)目必要的保障。（三）項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境項(xiàng)目所在的XX區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)展水平滯后于同等區(qū)位條件的其他城鎮(zhèn)。以上三點(diǎn)，這也是我們判斷項(xiàng)目可行性的基本準(zhǔn)則。在此基礎(chǔ)上，綜合考量XX區(qū)域自身特性、資源條件、競(jìng)爭(zhēng)要求，提出了本案適宜發(fā)展“商務(wù)休閑+體育休閑”的27洞、占地1500畝的高爾夫球場(chǎng)為特色吸引物，并初步確定其檔次為“西南首席”，特色風(fēng)情為“具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場(chǎng)”。目 錄前 言 項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系 8一、本項(xiàng)目研究背景 8（一）企業(yè)背景 8（二）項(xiàng)目自身?xiàng)l件 8（三）項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境 9三、項(xiàng)目的特殊性認(rèn)識(shí) 9四、本項(xiàng)目發(fā)展的前提條件分析 9五、本項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系 10第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究 11一、大**城市定位對(duì)區(qū)域發(fā)展的意義 11二、大**總體規(guī)劃對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響 12三、XX規(guī)劃與定位導(dǎo)致其在大**中競(jìng)爭(zhēng)地位改變 12四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析 14五、XX差異化競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展戰(zhàn)略 15第二章 項(xiàng)目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 16一、特色吸引物的選擇 16（一）本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ) 16（二）各區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 17（三）人造特色吸引物的確定 18二、高爾夫球場(chǎng)發(fā)展建議 19（一）中國(guó)高爾夫發(fā)展概況 19（二）**高爾夫發(fā)展概況 20（三）本案高球球場(chǎng)發(fā)展建議 21第三章 項(xiàng)目發(fā)展模式 22一、案例考察 22（一）案例簡(jiǎn)介 22（二）共性研究 22（三）差異點(diǎn)分析 23二、項(xiàng)目總體發(fā)展思路 24（一）項(xiàng)目總體開發(fā)思路 24（二）項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的幾個(gè)要點(diǎn) 24三、高爾夫休閑物業(yè)定位 24（一）休閑物業(yè)總體定位 24（二）休閑物業(yè)組合 25（三）市場(chǎng)鎖定 26（四）目標(biāo)客戶群鎖定 26第四章 市場(chǎng)可行性分析 27一、本案所面臨的市場(chǎng)格局及競(jìng)爭(zhēng)格局 27（一）**郊區(qū)物業(yè)市場(chǎng)板塊分布 27（二）發(fā)展模式下的競(jìng)爭(zhēng)格局判斷 28二、高端物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 28（一）顯性競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 28（二）潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 30（三）競(jìng)爭(zhēng)下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 31三、中高檔物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 31（一）本地市場(chǎng)的中高檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 31（二）與第一圈層阻隔性市場(chǎng)的中高檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 32（三）中高端物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷 34四、大**城市化進(jìn)程帶給XX的區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì) 35五、市場(chǎng)可行性總結(jié) 36第五章 運(yùn)營(yíng)可行性分析 37一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的總體構(gòu)想 37（一）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)必須遵循的原則 37（二）本案運(yùn)營(yíng)的總體設(shè)想 37二、運(yùn)營(yíng)機(jī)制設(shè)計(jì) 38（一）運(yùn)營(yíng)主體選擇 38（二）與政府的關(guān)系協(xié)調(diào) 39（三）與其他企業(yè)的協(xié)作 40三、開發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì) 42（一）設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 42（二）各產(chǎn)品的開發(fā)時(shí)機(jī)判斷 42（三）開發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì) 43四、運(yùn)營(yíng)方式設(shè)計(jì) 45（一）高爾夫球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方式 45（二）土地運(yùn)營(yíng)方式 46（三）物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式 47（四）酒店運(yùn)營(yíng)方式設(shè)計(jì) 48第六章 投資可行性分析 49一、土地運(yùn)營(yíng)的投資可行性分析 49（一）研究方法 49（二）土地投資成本研究 50（二）高爾夫俱樂部投資運(yùn)營(yíng)對(duì)土地投資成本的影響 50（三）土地市場(chǎng)價(jià)值預(yù)測(cè) 51（四）土地運(yùn)營(yíng)的投資可行性分析 51二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析 52（一）分析方法 52（二）物業(yè)平均價(jià)格預(yù)測(cè) 52（三）投資分析與收益測(cè)算 53三、不同運(yùn)營(yíng)方式下項(xiàng)目投資評(píng)價(jià) 60（一）土地一級(jí)運(yùn)營(yíng) 60（二）主體企業(yè)進(jìn)行全部物業(yè)開發(fā) 60（三）主體企業(yè)進(jìn)行部分物業(yè)開發(fā) 61（四）總體評(píng)價(jià) 61四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 62（一）政策風(fēng)險(xiǎn) 62（二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 63（三）經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn) 64（四）結(jié)論 65附件：附件一：XX政府部門深訪紀(jì)錄附件二、**高爾夫發(fā)展概況附件三、XX市場(chǎng)環(huán)境報(bào)告附件四、典型高爾夫個(gè)案分析附件五、土地價(jià)值研究附件六：重點(diǎn)郊區(qū)別墅板塊發(fā)展比較研究前 言 項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系一、本項(xiàng)目研究背景（一）企業(yè)背景某集團(tuán)是一家多元化大型國(guó)際性集團(tuán)公司，在中國(guó)大陸的主業(yè)是化工，同時(shí)擁有豐厚的資金儲(chǔ)備；對(duì)于這樣一個(gè)跨行業(yè)進(jìn)行投資的企業(yè)，對(duì)投資地產(chǎn)項(xiàng)目的基本要求在于：l 資金安全性：項(xiàng)目的開發(fā)，必須保證資金投入的安全性，必須實(shí)現(xiàn)土地、物業(yè)的保值、升值。c) 植被資源——地塊區(qū)域植被茂密，植物品種繁多，并已人工形成了草場(chǎng)、林區(qū)等。252。這要求在政、企攜手的前提下，企業(yè)的投資、開發(fā)行為必須站在區(qū)域發(fā)展、城市運(yùn)營(yíng)的角度進(jìn)行思考。 通過聯(lián)動(dòng)政府，搭建起雙方互動(dòng)、合作的平臺(tái)，共同實(shí)現(xiàn)投資可持續(xù)性。 雙流（東升）組團(tuán)：新型工業(yè)基地252。 土地成本低252。空氣質(zhì)量高，有眾多的森林苗圃。那么，作為區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)龍頭項(xiàng)目，我們?nèi)绾芜x擇特色吸引物作為休閑產(chǎn)業(yè)的核心？如何在各個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)中保證自己的差異化、特色化？（一）本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)分類衡量一個(gè)區(qū)域是否適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)，區(qū)域稀缺的資源優(yōu)勢(shì)是必要的條件，應(yīng)該具備一定特性。 要想改變現(xiàn)狀，必須在人造休閑設(shè)施上做文章在人文資源與自然資源單一情況下，改變現(xiàn)狀的最佳途徑是利用人造景觀資源，這一點(diǎn)上可參考溫江與牧馬山的模式——溫江正是利用花博園、國(guó)色天鄉(xiāng)打開了休閑市場(chǎng)。252。那么，本案應(yīng)發(fā)展什么樣的高爾夫球場(chǎng)？本案的休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向如何？二、高爾夫球場(chǎng)發(fā)展建議（一）中國(guó)高爾夫發(fā)展概況自從1984年來中國(guó)第一座高爾夫球場(chǎng)建成以來，在近10年的時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的高爾夫球場(chǎng)目前已達(dá)上百座，目前正式注冊(cè)的高爾夫球場(chǎng)有195座，分布在全國(guó)22個(gè)城市中，并已經(jīng)擁有著世界上成長(zhǎng)最快的高爾夫市場(chǎng)。 “房產(chǎn)核心模式”，高爾夫球場(chǎng)入不敷出，主要靠高爾夫別墅和高檔房產(chǎn)巨額利潤(rùn)獲得總體盈利。特別值得一提的是，牧馬山高爾夫球場(chǎng)的會(huì)員中，三分之二是近兩年才加入進(jìn)來的。 **本地高爾夫球場(chǎng)特色不夠突出?！坝^瀾湖高爾夫”開發(fā)最早、規(guī)模最大、高球俱樂部經(jīng)營(yíng)最成熟，成為利用高球產(chǎn)業(yè)進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營(yíng)的世界級(jí)典范，其堅(jiān)持13年的持續(xù)投入塑造了完美的產(chǎn)業(yè)升值曲線，對(duì)本案借鑒意義很大。 發(fā)展思路——以高爾夫產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)高端休閑地產(chǎn)開發(fā)無論是哪種高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目，他們的總體思路都是以高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)休閑地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)我們對(duì)三家球場(chǎng)的電話訪談，他們認(rèn)為高球產(chǎn)業(yè)對(duì)地產(chǎn)的拉動(dòng)作用在于帶來了高端消費(fèi)人群、營(yíng)造優(yōu)美健康居住環(huán)境、形成高端生活配套這三方面。同時(shí)，從高爾夫休閑人群與房產(chǎn)消費(fèi)人群的特征上看，年齡、身份、籍貫等也基本一致。如北京龍熙順景，為貼補(bǔ)俱樂部經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也為塑造物業(yè)獨(dú)特賣點(diǎn)，將物業(yè)與俱樂部會(huì)員卡捆綁銷售，買房贈(zèng)卡。（二）休閑物業(yè)組合高爾夫休閑物業(yè)歷來被稱為休閑物業(yè)中的“勞斯萊斯”，其高端的物業(yè)價(jià)值來源于球場(chǎng)所賦予的特殊財(cái)富意義。 “俱樂部會(huì)所”、“高星級(jí)別酒店”——本案的休閑配套物業(yè)的主要功能，不僅立足于為高球球場(chǎng)提供配套，而且將更加注重為休閑居住人群營(yíng)造商務(wù)、休閑、度假、居住的軟、硬件環(huán)境。 高爾夫緣客戶：分布西南各地，甚至沿海、香港、深圳、珠三角、東南亞等；關(guān)注有關(guān)高爾夫方面的賽事及所有信息，看有關(guān)高爾夫方面的雜志等；會(huì)從球會(huì)的角度評(píng)價(jià)物業(yè)的價(jià)值；主要是為方便打球、甚至方便退休后打球而置業(yè)。（二）發(fā)展模式下的競(jìng)爭(zhēng)格局判斷 高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局判斷休閑類高端物業(yè)的需求，對(duì)距離和方位的抗性相對(duì)較弱，同時(shí)具有以滿足第二居所為主的特征，因此該檔次物業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，來自于所有可能產(chǎn)生同類型物業(yè)的區(qū)域，主要集中在第一圈層中的牧馬山、麓山、龍泉和第二圈層中的青城山都江堰、大邑、新津、彭州、崇州。 從資源稟賦比較來看，最為突出的青城山，本案具有一定發(fā)展?jié)摿?52。已知潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目列舉與本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的、已知具備開發(fā)條件的的項(xiàng)目：溫江置信“北部新區(qū)”、崇州西江濕地公園、文錦江溫泉區(qū)，對(duì)比如下：名稱區(qū)位規(guī)模資源條件開發(fā)時(shí)機(jī)發(fā)展前景溫江置信“北部新區(qū)”溫江萬春鎮(zhèn)以北6．5平方公里以上江安河風(fēng)光+人文歷史景觀+生態(tài)花木園區(qū)最早20