【正文】 252。252。 其它區(qū)域發(fā)展借鑒：**周邊高端休閑物業(yè)價格已達8000元/平方米以上，中高檔休閑物業(yè)也已超過4000元/平方米。結論結合本案開發(fā)時序的分析，本案土地運營具有財務上的可行性，能夠保證資金的安全性，并且具有相當?shù)耐顿Y價值。 本項目區(qū)域開發(fā)成熟及配套高爾夫后，2008年土地價格保守預測：60萬/畝以上252。（根據(jù)對北京、上海高球工程公司的深訪）高球球場會所的建設成本：會所總面積在10000平方米左右，其中已包括辦公用房、休息室、綜合型SPA、中西餐廳、更衣室、獨立會議中心、小型劇場等。 將前兩者攤薄到可用于運營的2700畝土地上，測算出土地運營的成本價格252。因此，我們的投資測算將落足于當期土地市場價格預測與未來土地市場價格預測上。（三）物業(yè)運營方式為最大化獲取利潤，我們建議物業(yè)運營以自主開發(fā)為主，聯(lián)合開發(fā)為輔。此種方式最大的好處是，在未來開發(fā)過程中，各個子公司可通過股權交易，實現(xiàn)與其他企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)。主體企業(yè)可與品牌進行聯(lián)營，或簽訂長期協(xié)定將球場出租給該俱樂部。運營風險的主要來源——經營者的專業(yè)性根據(jù)我們的深訪，高爾夫球場經營的收入來源主要是兩方面：一是會籍收入，二是賽會收入，而這兩者的經營、管理質量對經營者的身份要求很高。 開發(fā)量（1）中高檔物業(yè)建設：，用地1160畝（2）高檔物業(yè)開發(fā)量：110000平方米，用地720畝252。252?！皟r值回報階段”為本案房地產全面發(fā)展階段，也是利潤集中回報的階段，其時間節(jié)點為高球球場經營2年后為起始，銷售周期終止為止。252。 高檔物業(yè)作為本案的核心物業(yè)，開發(fā)價值為最大，但其開發(fā)價值峰值的形成是在高球球場已經投入運行，并逐步成熟以后。252。 高球球場的經營高球球場經營的專業(yè)性突出，且存在一定經營風險，因此主體企業(yè)可考慮引進一家經營商合作經營。252。政、企合作的價值結合點從企業(yè)的角度，本案存在以下價值結合點252。以下我們將對上述三點分別闡述。多元化的運營方式：包括了土地運營方式、物業(yè)運營方式、高球俱樂部運營方式、酒店運營模式等。五、市場可行性總結在本案的發(fā)展模式下，通過特色吸引物——高爾夫球場的引進，整合了原有的水資源優(yōu)勢與物種資源優(yōu)勢，形成了本案獨特的休閑特色，為本案創(chuàng)造了與大**范圍內優(yōu)良休閑物業(yè)競爭的先天條件。 面臨龍泉與新都的市場競爭，本案應做足水資源（龍泉的產品賣點多以山居為主）、物種資源的文章，形成差異化的競爭優(yōu)勝。 從未來規(guī)劃方向上看，四者對工業(yè)都有不同程度的支撐，青白江尤其重視工業(yè)，且多是有污染的工業(yè)，新都其次，XX與龍泉支持無污染的工業(yè)，那么就居住環(huán)境來講，除了青白江、新都以外，其他較有優(yōu)勢；216。競爭力比較這三個市場，與XX的市場的未來競爭力比較如下：金 堂青 白 江新都龍泉交通通達度距**市區(qū)36公里,2007年底，從**到XX距離將縮短16公里，車程30分鐘左右距**25公里，車程30多分鐘距離**12公里，行程約15分鐘龍泉城區(qū)距**，行程約10分鐘。XX正成為**市房地產開發(fā)的一個重點區(qū)域。（三）競爭下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點 綜上，本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點在于先發(fā)優(yōu)勢創(chuàng)造、高爾夫主題配套，同時借助本案獨特的水資源與物種資源，形成特色的居住環(huán)境，也是發(fā)展的契機所在。 從發(fā)展前景看，青城山長線看好，本案與麓山均屬于后起之秀。二、高端物業(yè)市場競爭分析本案高端物業(yè)面臨的市場競爭，將主要集中在第一圈層與第二圈層中的青城山都江堰、大邑、新津、崇州等區(qū)域。 地緣客戶：分布在**及周邊距球會距離比較近的客戶；為置業(yè)而置業(yè)；重視物業(yè)的質素、生活便利程度、物業(yè)的發(fā)展前景；252。同時，從市場層面看，本地市場正處供不應求的階段，利用邊緣地塊開發(fā)一部分中檔物業(yè)，有助于提升本案的消化速度。每種物業(yè)的建設構想如下：252。本案休閑產業(yè)對物業(yè)的拉動方式分以下三種：通過高球球場及配套設施建設，為高端人群塑造完美的生活、休閑、商務環(huán)境；通過高球球場經營，為休閑物業(yè)吸引西南高端消費人群；通過聯(lián)動高球俱樂部營銷，力促休閑物業(yè)快速銷售，并實現(xiàn)物業(yè)附加值提升。252。252。 “龍熙順景”——“房產核心模式”的代表龍熙順景作為北京的高爾夫標桿項目，在當?shù)禺惓埧岬母咔蛭飿I(yè)競爭當中，走出了將高球作為房產配套的捆綁型開發(fā)之路，同時其三位一體（溫泉酒店、高球俱樂部、休閑物業(yè)）的產品組合，具有很強的獨特性。以上市場的現(xiàn)狀，是本案發(fā)展的契機與定位的啟示。根據(jù)市場分析我們發(fā)現(xiàn)：252。l 球場配套對比省外球場地，**球場配套的商務部分明顯比重不足。這一比例大大高于國外。（三）人造特色吸引物的確定項目可選擇的特色吸引物比較根據(jù)上述分析，區(qū)域適宜建設的人造特色吸引物大致為兩類，分別為大型的娛樂休閑設施、大型的體育休閑設施。252。 先天稀缺性資源——自然生態(tài)資源、歷史人文資源252。本項目緊鄰中河，植被覆蓋較高，內有多處大小水塘，地形地貌非常適宜打造高爾夫別墅物業(yè)。 價格接受度逐漸提升XX區(qū)域未來也面臨著同時來自第一圈層和第二圈層更為嚴峻的競爭。同時，XX圍繞打造“**市東北部次中心”，全方位推進對外開放；正建設成為無污染的中國西部紡織城。作為國家級區(qū)域中心城市，**憑借其先天的自然資源優(yōu)勢和人文稟賦，成為“中國休閑之都”——它所面對的休閑市場將是全國乃至全球！二、大**總體規(guī)劃對區(qū)域發(fā)展的影響郫縣：發(fā)展初期清白江金堂：起步階段龍泉：發(fā)展中期華陽：高速發(fā)展期東升：發(fā)展初期溫江：高速發(fā)展期252。252。同時作為一個“城市運營”項目，政府的支持也是項目必要的保障。（三）項目發(fā)展環(huán)境項目所在的XX區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)展水平滯后于同等區(qū)位條件的其他城鎮(zhèn)。以上三點，這也是我們判斷項目可行性的基本準則。在此基礎上，綜合考量XX區(qū)域自身特性、資源條件、競爭要求，提出了本案適宜發(fā)展“商務休閑+體育休閑”的27洞、占地1500畝的高爾夫球場為特色吸引物，并初步確定其檔次為“西南首席”，特色風情為“具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場”。目 錄前 言 項目發(fā)展的目標體系 8一、本項目研究背景 8（一）企業(yè)背景 8（二）項目自身條件 8（三）項目發(fā)展環(huán)境 9三、項目的特殊性認識 9四、本項目發(fā)展的前提條件分析 9五、本項目發(fā)展的目標體系 10第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究 11一、大**城市定位對區(qū)域發(fā)展的意義 11二、大**總體規(guī)劃對區(qū)域發(fā)展的影響 12三、XX規(guī)劃與定位導致其在大**中競爭地位改變 12四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析 14五、XX差異化競爭發(fā)展戰(zhàn)略 15第二章 項目休閑產業(yè)發(fā)展方向 16一、特色吸引物的選擇 16（一）本案發(fā)展休閑產業(yè)的資源基礎 16（二）各區(qū)域休閑產業(yè)的發(fā)展態(tài)勢 17（三）人造特色吸引物的確定 18二、高爾夫球場發(fā)展建議 19（一）中國高爾夫發(fā)展概況 19（二）**高爾夫發(fā)展概況 20（三）本案高球球場發(fā)展建議 21第三章 項目發(fā)展模式 22一、案例考察 22（一）案例簡介 22（二）共性研究 22（三）差異點分析 23二、項目總體發(fā)展思路 24（一）項目總體開發(fā)思路 24（二）項目開發(fā)應注意的幾個要點 24三、高爾夫休閑物業(yè)定位 24（一）休閑物業(yè)總體定位 24（二）休閑物業(yè)組合 25（三）市場鎖定 26（四）目標客戶群鎖定 26第四章 市場可行性分析 27一、本案所面臨的市場格局及競爭格局 27（一）**郊區(qū)物業(yè)市場板塊分布 27（二）發(fā)展模式下的競爭格局判斷 28二、高端物業(yè)市場競爭分析 28（一）顯性競爭板塊分析 28（二）潛在競爭分析 30（三）競爭下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機會點 31三、中高檔物業(yè)的市場競爭分析 31（一）本地市場的中高檔物業(yè)競爭分析 31（二）與第一圈層阻隔性市場的中高檔物業(yè)競爭分析 32（三）中高端物業(yè)市場機會判斷 34四、大**城市化進程帶給XX的區(qū)域發(fā)展機會 35五、市場可行性總結 36第五章 運營可行性分析 37一、項目運營的總體構想 37（一）項目運營必須遵循的原則 37（二）本案運營的總體設想 37二、運營機制設計 38（一）運營主體選擇 38（二）與政府的關系協(xié)調 39（三）與其他企業(yè)的協(xié)作 40三、開發(fā)時序設計 42（一）設計的指導思想 42（二）各產品的開發(fā)時機判斷 42（三）開發(fā)時序設計 43四、運營方式設計 45（一）高爾夫球場運營方式 45（二）土地運營方式 46（三）物業(yè)運營方式 47（四）酒店運營方式設計 48第六章 投資可行性分析 49一、土地運營的投資可行性分析 49（一）研究方法 49（二）土地投資成本研究 50（二）高爾夫俱樂部投資運營對土地投資成本的影響 50（三）土地市場價值預測 51（四）土地運營的投資可行性分析 51二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析 52（一）分析方法 52（二）物業(yè)平均價格預測 52（三）投資分析與收益測算 53三、不同運營方式下項目投資評價 60（一）土地一級運營 60（二）主體企業(yè)進行全部物業(yè)開發(fā) 60（三）主體企業(yè)進行部分物業(yè)開發(fā) 61（四）總體評價 61四、項目風險分析 62（一）政策風險 62（二）市場競爭風險 63（三）經營性風險 64（四）結論 65附件：附件一：XX政府部門深訪紀錄附件二、**高爾夫發(fā)展概況附件三、XX市場環(huán)境報告附件四、典型高爾夫個案分析附件五、土地價值研究附件六：重點郊區(qū)別墅板塊發(fā)展比較研究前 言 項目發(fā)展的目標體系一、本項目研究背景（一）企業(yè)背景某集團是一家多元化大型國際性集團公司，在中國大陸的主業(yè)是化工，同時擁有豐厚的資金儲備；對于這樣一個跨行業(yè)進行投資的企業(yè)，對投資地產項目的基本要求在于：l 資金安全性：項目的開發(fā)，必須保證資金投入的安全性，必須實現(xiàn)土地、物業(yè)的保值、升值。c) 植被資源——地塊區(qū)域植被茂密，植物品種繁多，并已人工形成了草場、林區(qū)等。252。這要求在政、企攜手的前提下，企業(yè)的投資、開發(fā)行為必須站在區(qū)域發(fā)展、城市運營的角度進行思考。 通過聯(lián)動政府，搭建起雙方互動、合作的平臺，共同實現(xiàn)投資可持續(xù)性。 雙流（東升）組團：新型工業(yè)基地252。 土地成本低252?？諝赓|量高，有眾多的森林苗圃。那么，作為區(qū)域休閑產業(yè)龍頭項目，我們如何選擇特色吸引物作為休閑產業(yè)的核心？如何在各個區(qū)域的競爭中保證自己的差異化、特色化？（一）本案發(fā)展休閑產業(yè)的資源基礎發(fā)展休閑產業(yè)的資源基礎分類衡量一個區(qū)域是否適宜發(fā)展休閑產業(yè)，區(qū)域稀缺的資源優(yōu)勢是必要的條件，應該具備一定特性。 要想改變現(xiàn)狀，必須在人造休閑設施上做文章在人文資源與自然資源單一情況下，改變現(xiàn)狀的最佳途徑是利用人造景觀資源，這一點上可參考溫江與牧馬山的模式——溫江正是利用花博園、國色天鄉(xiāng)打開了休閑市場。252。那么，本案應發(fā)展什么樣的高爾夫球場？本案的休閑產業(yè)發(fā)展方向如何？二、高爾夫球場發(fā)展建議（一）中國高爾夫發(fā)展概況自從1984年來中國第一座高爾夫球場建成以來，在近10年的時間內，我國的高爾夫球場目前已達上百座，目前正式注冊的高爾夫球場有195座，分布在全國22個城市中，并已經擁有著世界上成長最快的高爾夫市場。 “房產核心模式”，高爾夫球場入不敷出，主要靠高爾夫別墅和高檔房產巨額利潤獲得總體盈利。特別值得一提的是，牧馬山高爾夫球場的會員中，三分之二是近兩年才加入進來的。 **本地高爾夫球場特色不夠突出。“觀瀾湖高爾夫”開發(fā)最早、規(guī)模最大、高球俱樂部經營最成熟，成為利用高球產業(yè)進行區(qū)域運營的世界級典范，其堅持13年的持續(xù)投入塑造了完美的產業(yè)升值曲線，對本案借鑒意義很大。 發(fā)展思路——以高爾夫產業(yè)，帶動高端休閑地產開發(fā)無論是哪種高爾夫地產項目，他們的總體思路都是以高爾夫產業(yè)帶動休閑地產開發(fā)，根據(jù)我們對三家球場的電話訪談，他們認為高球產業(yè)對地產的拉動作用在于帶來了高端消費人群、營造優(yōu)美健康居住環(huán)境、形成高端生活配套這三方面。同時，從高爾夫休閑人群與房產消費人群的特征上看，年齡、身份、籍貫等也基本一致。如北京龍熙順景，為貼補俱樂部經營，同時也為塑造物業(yè)獨特賣點，將物業(yè)與俱樂部會員卡捆綁銷售，買房贈卡。（二）休閑物業(yè)組合高爾夫休閑物業(yè)歷來被稱為休閑物業(yè)中的“勞斯萊斯”，其高端的物業(yè)價值來源于球場所賦予的特殊財富意義。 “俱樂部會所”、“高星級別酒店”——本案的休閑配套物業(yè)的主要功能，不僅立足于為高球球場提供配套，而且將更加注重為休閑居住人群營造商務、休閑、度假、居住的軟、硬件環(huán)境。 高爾夫緣客戶：分布西南各地，甚至沿海、香港、深圳、珠三角、東南亞等；關注有關高爾夫方面的賽事及所有信息，看有關高爾夫方面的雜志等；會從球會的角度評價物業(yè)的價值；主要是為方便打球、甚至方便退休后打球而置業(yè)。（二）發(fā)展模式下的競爭格局判斷 高端物業(yè)競爭格局判斷休閑類高端物業(yè)的需求，對距離和方位的抗性相對較弱，同時具有以滿足第二居所為主的特征，因此該檔次物業(yè)面臨的市場競爭，來自于所有可能產生同類型物業(yè)的區(qū)域，主要集中在第一圈層中的牧馬山、麓山、龍泉和第二圈層中的青城山都江堰、大邑、新津、彭州、崇州。 從資源稟賦比較來看，最為突出的青城山，本案具有一定發(fā)展?jié)摿?52。已知潛在競爭項目列舉與本項目有競爭關系的、已知具備開發(fā)條件的的項目：溫江置信“北部新區(qū)”、崇州西江濕地公園、文錦江溫泉區(qū)，對比如下：名稱區(qū)位規(guī)模資源條件開發(fā)時機發(fā)展前景溫江置信“北部新區(qū)”溫江萬春鎮(zhèn)以北6．5平方公里以上江安河風光+人文歷史景觀+生態(tài)花木園區(qū)最早20