【正文】 化，直接競爭不明顯。 從資源稟賦比較來看，最為突出的青城山，本案具有一定發(fā)展?jié)摿?52。因此，應(yīng)對(duì)競爭區(qū)域的供需特征做出判斷，從而明確市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。（二）發(fā)展模式下的競爭格局判斷 高端物業(yè)競爭格局判斷休閑類高端物業(yè)的需求，對(duì)距離和方位的抗性相對(duì)較弱，同時(shí)具有以滿足第二居所為主的特征，因此該檔次物業(yè)面臨的市場競爭，來自于所有可能產(chǎn)生同類型物業(yè)的區(qū)域，主要集中在第一圈層中的牧馬山、麓山、龍泉和第二圈層中的青城山都江堰、大邑、新津、彭州、崇州。 **情緣客戶：來自甘、阿、涼三州與西藏；因喜愛**平原、XX良好的居住環(huán)境而職業(yè)；大部分出于養(yǎng)老、休閑動(dòng)機(jī)。 高爾夫緣客戶：分布西南各地，甚至沿海、香港、深圳、珠三角、東南亞等；關(guān)注有關(guān)高爾夫方面的賽事及所有信息，看有關(guān)高爾夫方面的雜志等；會(huì)從球會(huì)的角度評(píng)價(jià)物業(yè)的價(jià)值；主要是為方便打球、甚至方便退休后打球而置業(yè)。
中檔物業(yè)將獨(dú)立分區(qū)于高爾夫主題社區(qū)，建在稍微遠(yuǎn)離球場的區(qū)域。 “俱樂部會(huì)所”、“高星級(jí)別酒店”——本案的休閑配套物業(yè)的主要功能，不僅立足于為高球球場提供配套，而且將更加注重為休閑居住人群營造商務(wù)、休閑、度假、居住的軟、硬件環(huán)境。 高爾夫別墅——包括獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅等類型，主要分布在球場地邊或中間。（二）休閑物業(yè)組合高爾夫休閑物業(yè)歷來被稱為休閑物業(yè)中的“勞斯萊斯”，其高端的物業(yè)價(jià)值來源于球場所賦予的特殊財(cái)富意義。（二）項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的幾個(gè)要點(diǎn)借鑒案例中的差異性，結(jié)合本案的細(xì)部特征，本案在發(fā)展中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：252。如北京龍熙順景，為貼補(bǔ)俱樂部經(jīng)營，同時(shí)也為塑造物業(yè)獨(dú)特賣點(diǎn)，將物業(yè)與俱樂部會(huì)員卡捆綁銷售，買房贈(zèng)卡。 高球球場經(jīng)營與開發(fā)分離在成功開發(fā)高爾夫球場后，發(fā)展商有可能自己經(jīng)營，也可能引入專業(yè)的高爾夫俱樂部進(jìn)行經(jīng)營。同時(shí)，從高爾夫休閑人群與房產(chǎn)消費(fèi)人群的特征上看，年齡、身份、籍貫等也基本一致。 休閑物業(yè)基本搭配——俱樂部會(huì)所+別墅+高爾夫公寓用于房產(chǎn)開發(fā)的土地，開發(fā)價(jià)值以球場為中心向外遞減，開發(fā)價(jià)值最高的為球場內(nèi)的土地與球場邊緣土地。 發(fā)展思路——以高爾夫產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)高端休閑地產(chǎn)開發(fā)無論是哪種高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目，他們的總體思路都是以高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)休閑地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)我們對(duì)三家球場的電話訪談，他們認(rèn)為高球產(chǎn)業(yè)對(duì)地產(chǎn)的拉動(dòng)作用在于帶來了高端消費(fèi)人群、營造優(yōu)美健康居住環(huán)境、形成高端生活配套這三方面。252?！坝^瀾湖高爾夫”開發(fā)最早、規(guī)模最大、高球俱樂部經(jīng)營最成熟，成為利用高球產(chǎn)業(yè)進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營的世界級(jí)典范，其堅(jiān)持13年的持續(xù)投入塑造了完美的產(chǎn)業(yè)升值曲線，對(duì)本案借鑒意義很大。（三）本案高球球場發(fā)展建議結(jié)合場地條件，根據(jù)差異化原則，建議本案高球發(fā)展方向?yàn)椋簂 形象：西南首席高爾夫俱樂部l 規(guī)模、檔次：27洞球場的**頂級(jí)球場，球場場地面積1500畝左右l 風(fēng)情定位：具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場l 基本功能組合：“商務(wù)休閑+體育休閑”，配套包括俱樂部會(huì)所、獨(dú)立會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)中心、商務(wù)中心l 目標(biāo)客群：中國高爾夫愛家，西南頂尖商務(wù)人士，**本地高端消費(fèi)人群，青白江、新都等本案地域周邊企業(yè)主。 **本地高爾夫球場特色不夠突出。 **本地高爾夫市場正處于上升期，而且高端需求并未完全釋放。特別值得一提的是，牧馬山高爾夫球場的會(huì)員中，三分之二是近兩年才加入進(jìn)來的。l 市場狀況經(jīng)過近年來的市場培育，高爾夫球場生意比較火熱。 “房產(chǎn)核心模式”，高爾夫球場入不敷出，主要靠高爾夫別墅和高檔房產(chǎn)巨額利潤獲得總體盈利。 特色化：隨著高爾夫運(yùn)動(dòng)與旅游、度假的掛鉤，球場建設(shè)越來越特色化，如海南省與云南省的“四季球場”，云南省的“高原球場”等。那么，本案應(yīng)發(fā)展什么樣的高爾夫球場？本案的休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向如何？二、高爾夫球場發(fā)展建議（一）中國高爾夫發(fā)展概況自從1984年來中國第一座高爾夫球場建成以來，在近10年的時(shí)間內(nèi)，我國的高爾夫球場目前已達(dá)上百座，目前正式注冊(cè)的高爾夫球場有195座，分布在全國22個(gè)城市中，并已經(jīng)擁有著世界上成長最快的高爾夫市場。特色吸引物類別主要類型案例代表娛樂休閑設(shè)施大型主題公園等華僑城體育休閑設(shè)施體育場館集群、高爾夫等“新亞洲?體育城”“觀瀾湖”以主題公園為代表的娛樂休閑設(shè)施，對(duì)開發(fā)主體要求高，對(duì)區(qū)位條件要求高，由于項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制，不適宜發(fā)展以主題公園為代表的大型娛樂休閑。252。 唯一可行的道路，是自己引入一個(gè)人造特色吸引物，造就差異化的競爭特色。 要想改變現(xiàn)狀，必須在人造休閑設(shè)施上做文章在人文資源與自然資源單一情況下，改變現(xiàn)狀的最佳途徑是利用人造景觀資源，這一點(diǎn)上可參考溫江與牧馬山的模式——溫江正是利用花博園、國色天鄉(xiāng)打開了休閑市場。 后天稀缺性資源——人造休閑設(shè)施本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)評(píng)價(jià)整體來看，依托于**這個(gè)西南中心城市，橫向比較**各個(gè)區(qū)縣，在1小時(shí)交通圈內(nèi)，適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的區(qū)域主要包括了“青城山都江堰”、龍泉、大邑、崇州、溫江、牧馬山等區(qū)域，其資源基礎(chǔ)分析如下：區(qū)域擁有資源評(píng)價(jià)青城山—都江堰 極其稀缺的自然生態(tài)資源 濃厚的人文歷史積淀自然生態(tài)資源、歷史人文資源稀缺性突出，為**最具發(fā)展?jié)摿Φ赜驕亟?生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，水土質(zhì)量**最佳 “國色天鄉(xiāng)”主題公園先天資源一般，但近年通過人造休閑設(shè)施成功打開了**休閑市場。那么，作為區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)龍頭項(xiàng)目，我們?nèi)绾芜x擇特色吸引物作為休閑產(chǎn)業(yè)的核心？如何在各個(gè)區(qū)域的競爭中保證自己的差異化、特色化？（一）本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)分類衡量一個(gè)區(qū)域是否適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)，區(qū)域稀缺的資源優(yōu)勢(shì)是必要的條件，應(yīng)該具備一定特性。生活配套一般從上述幾個(gè)典型區(qū)域比較來看，XX憑借目前的現(xiàn)狀暫時(shí)不具備明顯區(qū)域休閑房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)?？諝赓|(zhì)量高，有眾多的森林苗圃。下面本案將進(jìn)一步比較XX與其它典型區(qū)域發(fā)展條件，初步判斷其競爭地位。 土地成本低252。2007年底，成金路開通，XX與**的距離為31公里，半徑屬于30—50公里的地域，與**的距離在30分鐘車程內(nèi)，成金快速通道的建成使XX完全進(jìn)入30分鐘的大**第一圈層。 雙流（東升）組團(tuán)：新型工業(yè)基地252。 華陽組團(tuán)：小康居住新城252。 通過聯(lián)動(dòng)政府，搭建起雙方互動(dòng)、合作的平臺(tái)，共同實(shí)現(xiàn)投資可持續(xù)性。 通過土地投資，保證資金安全性。這要求在政、企攜手的前提下，企業(yè)的投資、開發(fā)行為必須站在區(qū)域發(fā)展、城市運(yùn)營的角度進(jìn)行思考。四、本項(xiàng)目發(fā)展的前提條件分析252。252?，F(xiàn)階段，XX在規(guī)劃、政策上擁有多項(xiàng)利好，未來地塊發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。c) 植被資源——地塊區(qū)域植被茂密，植物品種繁多，并已人工形成了草場、林區(qū)等。（二）項(xiàng)目自身?xiàng)l件項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊總面積4200畝，位于原**野生動(dòng)物園區(qū)域。目 錄前 言 項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系 8一、本項(xiàng)目研究背景 8（一）企業(yè)背景 8（二）項(xiàng)目自身?xiàng)l件 8（三）項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境 9三、項(xiàng)目的特殊性認(rèn)識(shí) 9四、本項(xiàng)目發(fā)展的前提條件分析 9五、本項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系 10第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究 11一、大**城市定位對(duì)區(qū)域發(fā)展的意義 11二、大**總體規(guī)劃對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響 12三、XX規(guī)劃與定位導(dǎo)致其在大**中競爭地位改變 12四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析 14五、XX差異化競爭發(fā)展戰(zhàn)略 15第二章 項(xiàng)目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 16一、特色吸引物的選擇 16（一）本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ) 16（二）各區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 17（三）人造特色吸引物的確定 18二、高爾夫球場發(fā)展建議 19（一）中國高爾夫發(fā)展概況 19（二）**高爾夫發(fā)展概況 20（三）本案高球球場發(fā)展建議 21第三章 項(xiàng)目發(fā)展模式 22一、案例考察 22（一）案例簡介 22（二）共性研究 22（三）差異點(diǎn)分析 23二、項(xiàng)目總體發(fā)展思路 24（一）項(xiàng)目總體開發(fā)思路 24（二）項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的幾個(gè)要點(diǎn) 24三、高爾夫休閑物業(yè)定位 24（一）休閑物業(yè)總體定位 24（二）休閑物業(yè)組合 25（三）市場鎖定 26（四）目標(biāo)客戶群鎖定 26第四章 市場可行性分析 27一、本案所面臨的市場格局及競爭格局 27（一）**郊區(qū)物業(yè)市場板塊分布 27（二）發(fā)展模式下的競爭格局判斷 28二、高端物業(yè)市場競爭分析 28（一）顯性競爭板塊分析 28（二）潛在競爭分析 30（三）競爭下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機(jī)會(huì)點(diǎn) 31三、中高檔物業(yè)的市場競爭分析 31（一）本地市場的中高檔物業(yè)競爭分析 31（二）與第一圈層阻隔性市場的中高檔物業(yè)競爭分析 32（三）中高端物業(yè)市場機(jī)會(huì)判斷 34四、大**城市化進(jìn)程帶給XX的區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì) 35五、市場可行性總結(jié) 36第五章 運(yùn)營可行性分析 37一、項(xiàng)目運(yùn)營的總體構(gòu)想 37（一）項(xiàng)目運(yùn)營必須遵循的原則 37（二）本案運(yùn)營的總體設(shè)想 37二、運(yùn)營機(jī)制設(shè)計(jì) 38（一）運(yùn)營主體選擇 38（二）與政府的關(guān)系協(xié)調(diào) 39（三）與其他企業(yè)的協(xié)作 40三、開發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì) 42（一）設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 42（二）各產(chǎn)品的開發(fā)時(shí)機(jī)判斷 42（三）開發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì) 43四、運(yùn)營方式設(shè)計(jì) 45（一）高爾夫球場運(yùn)營方式 45（二）土地運(yùn)營方式 46（三）物業(yè)運(yùn)營方式 47（四）酒店運(yùn)營方式設(shè)計(jì) 48第六章 投資可行性分析 49一、土地運(yùn)營的投資可行性分析 49（一）研究方法 49（二）土地投資成本研究 50（二）高爾夫俱樂部投資運(yùn)營對(duì)土地投資成本的影響 50（三）土地市場價(jià)值預(yù)測 51（四）土地運(yùn)營的投資可行性分析 51二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析 52（一）分析方法 52（二）物業(yè)平均價(jià)格預(yù)測 52（三）投資分析與收益測算 53三、不同運(yùn)營方式下項(xiàng)目投資評(píng)價(jià) 60（一）土地一級(jí)運(yùn)營 60（二）主體企業(yè)進(jìn)行全部物業(yè)開發(fā) 60（三）主體企業(yè)進(jìn)行部分物業(yè)開發(fā) 61（四）總體評(píng)價(jià) 61四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 62（一）政策風(fēng)險(xiǎn) 62（二）市場競爭風(fēng)險(xiǎn) 63（三）經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn) 64（四）結(jié)論 65附件：附件一：XX政府部門深訪紀(jì)錄附件二、**高爾夫發(fā)展概況附件三、XX市場環(huán)境報(bào)告附件四、典型高爾夫個(gè)案分析附件五、土地價(jià)值研究附件六：重點(diǎn)郊區(qū)別墅板塊發(fā)展比較研究前 言 項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系一、本項(xiàng)目研究背景（一）企業(yè)背景某集團(tuán)是一家多元化大型國際性集團(tuán)公司，在中國大陸的主業(yè)是化工，同時(shí)擁有豐厚的資金儲(chǔ)備；對(duì)于這樣一個(gè)跨行業(yè)進(jìn)行投資的企業(yè)，對(duì)投資地產(chǎn)項(xiàng)目的基本要求在于：l 資金安全性：項(xiàng)目的開發(fā)，必須保證資金投入的安全性，必須實(shí)現(xiàn)土地、物業(yè)的保值、升值。在特色吸引物既定的情況下，本案確定以“高檔物業(yè)——高爾夫主題社區(qū)”與“中高檔物業(yè)——多元化中高端復(fù)合主題居住區(qū)”為主力產(chǎn)品，以“球場、房產(chǎn)均衡發(fā)展”為基本思路，建設(shè)成為“生活、休閑、商務(wù)”三位一體的“西南國際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)”的基本發(fā)展模式。在此基礎(chǔ)上，綜合考量XX區(qū)域自身特性、資源條件、競爭要求，提出了本案適宜發(fā)展“商務(wù)休閑+體育休閑”的27洞、占地1500畝的高爾夫球場為特色吸引物，并初步確定其檔次為“西南首席”，特色風(fēng)情為“具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場”。另外沉淀高爾夫、酒店等物業(yè)，（按未來100萬元/畝計(jì)），項(xiàng)目具備良好的風(fēng)險(xiǎn)抗性。以上三點(diǎn)，這也是我們判斷項(xiàng)目可行性的基本準(zhǔn)則。b) 物種資源——項(xiàng)目天然的物業(yè)價(jià)值賣點(diǎn)；地塊區(qū)域原為**野生動(dòng)物園，共有各類動(dòng)物3萬余只，構(gòu)成了野趣橫生、生機(jī)盎然的奇妙生態(tài)空間。（三）項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境項(xiàng)目所在的XX區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)展水平滯后于同等區(qū)位條件的其他城鎮(zhèn)。因此必須將項(xiàng)目目標(biāo)市場放大整個(gè)**、四川、中國西南進(jìn)行考量，作為一個(gè)中國西部中心城市的郊區(qū)綜合性大盤來進(jìn)行研究。同時(shí)作為一個(gè)“城市運(yùn)營”項(xiàng)目，政府的支持也是項(xiàng)目必要的保障。 必須立足“城市運(yùn)營”進(jìn)行發(fā)展本案是區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭項(xiàng)目，必須以項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，通過區(qū)域發(fā)展?fàn)I造項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)遇。252。252。作為國家級(jí)區(qū)域中心城市，**憑借其先天的自然資源優(yōu)勢(shì)和人文稟賦，成為“中國休閑之都”——它所面對(duì)的休閑市場將是全國乃至全球！二、大**總體規(guī)劃對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響郫縣：發(fā)展初期清白江金堂：起步階段龍泉：發(fā)展中期華陽：高速發(fā)展期東升：發(fā)展初期溫江：高速發(fā)展期252。 新都—青白江組團(tuán)：大型制造業(yè)基地252。同時(shí)，XX圍繞打造“**市東北部次中心”，全方位推進(jìn)對(duì)外開放；正建設(shè)成為無污染的中國西部紡織城。 具有規(guī)模開發(fā)條件252。 價(jià)格接受度逐漸提升XX區(qū)域未來也面臨著同時(shí)來自第一圈層和第二圈層更為嚴(yán)峻的競爭。生活配套一般溫江成溫邛高速，光華大道，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)；進(jìn)城的時(shí)間在10分鐘以內(nèi)；目前中高端平均房價(jià)為3200元/㎡處于**上風(fēng)上水之地，水資源相比其他郊區(qū)中豐富；“貴”氣較盛，區(qū)域認(rèn)知度高。本項(xiàng)目緊鄰中河，植被覆蓋較高，內(nèi)有多處大小水塘，地形地貌非常適宜打造高爾夫別墅物業(yè)。第二章 項(xiàng)目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向一、特色吸引物的選擇特色吸引物的選擇方式有兩種，第一種是依托于先天資源基礎(chǔ)而成，如溫泉、沙灘等，另一種是通過資源整合，后天打造而成，如各色主題公園、高爾夫等等。 先天稀缺性資源——自然生態(tài)資源、歷史人文資源252。252。252。 商務(wù)休閑、體育休閑比較稀缺現(xiàn)在**周邊區(qū)域，在休閑類型上，匯集了幾乎所有的休閑大類，但是從比重上分析，以養(yǎng)生休閑、康體休閑、民俗風(fēng)情休閑為主，而商務(wù)休閑、體育休閑、娛樂休閑比較稀缺，發(fā)展同比中國發(fā)達(dá)地區(qū)也顯得滯后。（三）人造特色吸引物的確定項(xiàng)目可選擇的特色吸引物比較根據(jù)上述分析，區(qū)域適宜建設(shè)的人造特色吸引物大致為兩類，分別為大型的娛樂休閑設(shè)施、大型的體育休閑設(shè)施。結(jié)論本案