【正文】 地、政策風(fēng)險(xiǎn)本案運(yùn)營主體選擇總結(jié)兩種運(yùn)營模式，以“政府+企業(yè)”為主體的城市運(yùn)營，一般用于非房地產(chǎn)項(xiàng)目，且模式不成熟，運(yùn)營機(jī)制相當(dāng)復(fù)雜，不適用于本案。理念上的共同，構(gòu)成兩者合作的前提。 合力進(jìn)行招商引進(jìn)政府希望以產(chǎn)業(yè)實(shí)力拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展，而企業(yè)自身作為跨行投資的主體，不排除可以引進(jìn)部分經(jīng)營者、開發(fā)者。 本項(xiàng)目的政企合作不應(yīng)只停留在縣一級(jí)政府，應(yīng)積極展開與市政府與其他行業(yè)主管部門高層的互動(dòng)。 主體企業(yè)自身的局限性由于主體企業(yè)是跨行投資，在物業(yè)開發(fā)與高爾夫經(jīng)營上缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此不排除與其他企業(yè)實(shí)現(xiàn)在專業(yè)上的攜手252。運(yùn)營中可以進(jìn)行協(xié)作的環(huán)節(jié)主體企業(yè)與其他企業(yè)可能進(jìn)行協(xié)作的項(xiàng)目包括：252。為保證對(duì)本案前期的市場、資金風(fēng)險(xiǎn)控制，可以在運(yùn)營初期適當(dāng)引入部分品牌開發(fā)商。同時(shí)由于本案開發(fā)周期長，一旦在運(yùn)營中后期出現(xiàn)不可預(yù)見的市場風(fēng)險(xiǎn)，也可通過土地的出售保證資金的安全性。由于本案產(chǎn)品線長，開發(fā)周期長，必須考慮通過對(duì)各種物業(yè)的開發(fā)次序組合，實(shí)現(xiàn)整體利潤的最大化。252。因此，建議本案在啟動(dòng)球場建設(shè)的同時(shí)，利用客戶群對(duì)高爾夫的良好預(yù)期，同時(shí)啟動(dòng)部分高端物業(yè)的開發(fā)，培育區(qū)域高端市場，并可與高球經(jīng)營形成互動(dòng)。而目前區(qū)域市場處于不太飽和狀態(tài)，故可先行局部開發(fā)?！皢?dòng)階段”為本案開發(fā)的全面準(zhǔn)備階段，其完成的標(biāo)志以球場與配套的全面完成為止。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，高球球場的經(jīng)營一般需要2年的培育期（根據(jù)**現(xiàn)有兩個(gè)球場的發(fā)展歷史軌跡，均需要4年左右，根據(jù)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，為1年以上），因此，這兩年，為高端物業(yè)控制發(fā)展階段，中高端物業(yè)將為主流。252。 階段性目標(biāo)通過全面啟動(dòng)高檔物業(yè)開發(fā)，形成區(qū)域主流產(chǎn)品形象定位，提升項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)價(jià)值。 運(yùn)營時(shí)間2008年~2010年（以球場投入運(yùn)行為起始，2年時(shí)間進(jìn)行市場的培育）。 重點(diǎn)步驟（1）高檔物業(yè)全面開發(fā)（2）全面帶動(dòng)中高檔物業(yè)開發(fā)252。（3）為高爾夫配套的會(huì)所、總共用地90畝。四、運(yùn)營方式設(shè)計(jì)（一）高爾夫球場運(yùn)營方式現(xiàn)**高爾夫市場正處于起步階段，未來的市場前景可觀，但是不排除未來經(jīng)營上可能存在風(fēng)險(xiǎn)性。結(jié)合我們項(xiàng)目的狀況，長期用房產(chǎn)收入貼補(bǔ)高爾夫球場的經(jīng)營，是不可持續(xù)的，同時(shí)也與發(fā)展商、政府的愿景相背離。量身訂做：在設(shè)計(jì)、建設(shè)之初就進(jìn)行項(xiàng)目招商，引入香港或大陸的品牌高爾夫俱樂部，根據(jù)他們的需求對(duì)球場進(jìn)行量身訂作。 確保未來可以隨時(shí)進(jìn)行土地的轉(zhuǎn)讓，并保證足夠贏利空間252?！巴恋刈C切塊轉(zhuǎn)讓”是指主體企業(yè)在向政府拿地過程中，將整塊土地切割化零，然后以多個(gè)子公司同時(shí)分塊拿地。l 從項(xiàng)目的可投資性出發(fā)，為保證投資額總量和總投資利潤的要求，項(xiàng)目總體的土地指標(biāo)總量依然偏小，因此應(yīng)盡早保證1400畝全部拿完，并盡量創(chuàng)造其他拿地的機(jī)遇。（4） 所有土地宜分塊辦理國土證，以便于未來如有需要，可由各項(xiàng)目子公司直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)或聯(lián)合開發(fā)，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)合開發(fā)的基本手段是：將負(fù)責(zé)開發(fā)特定地塊的子公司股權(quán)，通過轉(zhuǎn)讓或者股權(quán)融資形式，引進(jìn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。一、土地運(yùn)營的投資可行性分析（一）研究方法進(jìn)行土地投資的目的，是利用土地價(jià)值的穩(wěn)定性，保證資金的安全性。 判斷依據(jù)本案1500畝的高球球場為必建項(xiàng)目，是提升土地價(jià)值的必由之路，但由于其經(jīng)營前景不夠明朗，在保守情況下，我們將其作為土地運(yùn)營的一個(gè)必要投入，把它的建設(shè)成本計(jì)入土地投資成本中進(jìn)行測(cè)算。 預(yù)測(cè)高球球場建設(shè)成本252。（二）土地投資成本研究4200畝的購入根據(jù)開發(fā)商提供數(shù)據(jù)為6億元。（二）高爾夫俱樂部投資運(yùn)營對(duì)土地投資成本的影響高爾夫俱樂部建設(shè)成本參考同類球場的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，高規(guī)格的27洞球場的建設(shè)成本約在5000萬人民幣左右。高爾夫球場對(duì)土地投資成本的影響在將高球球場計(jì)入土地投資成本的情況下，（+）。 2007年土地現(xiàn)狀價(jià)格保守預(yù)測(cè)：40萬/畝以上252。 如土地在2007年進(jìn)入交易市場，土地運(yùn)營基本可行，但利潤空間不是很高，具有一定風(fēng)險(xiǎn)。 如果土地在2008年后進(jìn)入交易市場，在不出現(xiàn)重大負(fù)面宏觀調(diào)控的情況下，土地運(yùn)營完全可行，具有豐厚贏利空間。（二）物業(yè)平均價(jià)格預(yù)測(cè)判斷物業(yè)平均價(jià)格的依據(jù)252。252。（三）投資分析與收益測(cè)算測(cè)算前提252。 ，項(xiàng)目其它開發(fā)資金全為自有資金。 第三階段中高端物業(yè)均價(jià)為3500元/平方米，高端物業(yè)為8000元/平方米；252。 高爾夫俱樂部由于未來收益不明朗，且預(yù)期由外來經(jīng)營者經(jīng)營，暫按經(jīng)營成本與經(jīng)營收益持平考慮。 %計(jì)。 酒店物業(yè)投資大，由于屬于長線經(jīng)營項(xiàng)目，根據(jù)我們的運(yùn)營方式設(shè)計(jì)，將在前期進(jìn)行帶規(guī)劃招商，因此本測(cè)算僅僅計(jì)算其建設(shè)成本，不涉及經(jīng)營回報(bào)。成本測(cè)算1）根據(jù)開發(fā)商提供資料，本項(xiàng)目土地成本6億，；；酒店建設(shè)成本投入2億。 第一階段中高端物業(yè)低價(jià)入市，均價(jià)為2800元/平方米，高端物業(yè)為6000元/平方米；252。 假設(shè)所有中高端和高端物業(yè)開發(fā)后在次年內(nèi)時(shí)間銷售；252。保守預(yù)測(cè)根據(jù)保守原則，本項(xiàng)目中高檔休閑物業(yè)在10年開發(fā)周期內(nèi)，平均價(jià)格預(yù)測(cè)為3500平方米。252。二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析（一）分析方法由于本案運(yùn)營周期長，區(qū)域房地產(chǎn)市場受諸多因素影響，在運(yùn)營各個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上的價(jià)格預(yù)期很難預(yù)測(cè)，因此我們先采取保守方法，利用整個(gè)開發(fā)周期較為保守的平均價(jià)格水平測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)的投資收益水平，判斷其可行性。 如土地在2008年進(jìn)入交易市場，土地運(yùn)營基本可行，具有一定收益空間。 對(duì)于本項(xiàng)目2008年以后開發(fā)周期內(nèi)土地平均價(jià)格，我們可以參考溫江、華陽等成熟郊區(qū)納入**市總體規(guī)劃、道路規(guī)劃建設(shè)啟動(dòng)后的土地價(jià)格發(fā)展過程，樂觀預(yù)測(cè)：100萬/畝以上（四）土地運(yùn)營的投資可行性分析土地運(yùn)營的可行性分析我們預(yù)測(cè)的可進(jìn)行開發(fā)的土地投資成本為30萬元/畝。（三）土地市場價(jià)值預(yù)測(cè)（詳細(xì)分析參見附件五）根據(jù)我們的土地市場分析，結(jié)合對(duì)權(quán)威人士的深訪，對(duì)本案的土地價(jià)值我們形成以下預(yù)測(cè)：252。按每平米綜合成本8000元計(jì)算，共計(jì)成本8000萬元。本項(xiàng)目實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)用地2700畝，地塊基礎(chǔ)良好，土地整理主要為區(qū)域道路配套建設(shè)費(fèi)用，按15%的道路配套面積、300元/平方米的建設(shè)單價(jià)測(cè)算，土地整理成本約3萬元/畝。 預(yù)測(cè)未來土地的上漲趨勢(shì)252。 具體步驟252。同時(shí)，由于土地運(yùn)營將作為本案未來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作手段之一，因此必須預(yù)測(cè)在不開發(fā)狀況下，直接通過土地運(yùn)營能否保證投資回報(bào)。從**酒店市場狀況看，高星級(jí)酒店市場存在一定缺口，并且郊區(qū)酒店物業(yè)，特別是依托于特色休閑吸引物而建造的高星級(jí)酒店，歷來都比較受專業(yè)發(fā)展商歡迎，可參比的案例有溫江魚鳧酒店、龍泉博瑞酒店等。根據(jù)開發(fā)時(shí)序，聯(lián)合開發(fā)最好在起步階段與開發(fā)后期進(jìn)行。（2） 在啟動(dòng)項(xiàng)目之前，需要與政府明確兩個(gè)基本點(diǎn)：一是從政策上保證本項(xiàng)目高爾夫開發(fā)權(quán)和別墅開發(fā)權(quán)；二是保證發(fā)展商對(duì)1400畝土地的開發(fā)權(quán)或土地整理運(yùn)營收益權(quán)。具體操作手段根據(jù)發(fā)展商參加土地一級(jí)運(yùn)營的思路，我們認(rèn)為最具可行性的方式是2800畝一次性買斷，1400畝土地盡量一次性整體獲取。“土地一級(jí)運(yùn)營”是指企業(yè)取代政府，對(duì)土地進(jìn)行拍賣前的“三通一平”整理工作，然后轉(zhuǎn)給政府進(jìn)行熟地拍賣的模式。（二）土地運(yùn)營方式土地運(yùn)營的目的進(jìn)行土地運(yùn)營的主要目的主要有三點(diǎn)，如下：252。專業(yè)整合的具體方式可多樣化，如球場出租、聯(lián)合經(jīng)營、品牌輸出等。正是因?yàn)楦郀柗蚯驁鼋?jīng)營這種技術(shù)壁壘，全國很多的高爾夫球場正處于虧損狀態(tài)。（4）本預(yù)測(cè)僅僅為最保守情況估計(jì)，總共運(yùn)營周期約10年。 運(yùn)營時(shí)間2010年——2016年說明：（1），按平均每年消化10萬平方左右計(jì)，總共開發(fā)用地1610畝。 階段性目標(biāo)在區(qū)域高端市場形象定位形成后，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值得以全面提升，此時(shí)將是高端、中高端物業(yè)開發(fā)價(jià)值回報(bào)利潤最大化階段。 重點(diǎn)步驟（1）高球俱樂部正式營業(yè)（2）高檔物業(yè)全面啟動(dòng)，控制發(fā)展（3）同時(shí)繼續(xù)進(jìn)行中高檔物業(yè)開發(fā)252。 開發(fā)量（1）獲取土地：4200畝（2）球場建設(shè)：1500畝、27洞（3）會(huì)所、酒店建設(shè)：60000平方米，用地90畝（4）中高檔物業(yè)開發(fā)量：80000平方米，用地150畝（5）高檔物業(yè)開發(fā)量：16000平方米，用地80畝252。詳細(xì)介紹如下：啟動(dòng)階段252?！皟r(jià)值培育階段”主要是本案的市場價(jià)值進(jìn)行培育。 土地一級(jí)運(yùn)營土地交易與物業(yè)開發(fā)相比，運(yùn)營收益相對(duì)較小，因此建議不作為常規(guī)開發(fā)手段，僅在必要時(shí)使用，如資金鏈條出現(xiàn)緊繃、開發(fā)市場風(fēng)險(xiǎn)過高等。252。必須特別提出的是，雖然高端物業(yè)的開發(fā)價(jià)值與高球球場緊密相聯(lián)，但假如未來高爾夫球場的經(jīng)營狀況不理想，會(huì)對(duì)高端物業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生較大負(fù)面影響。（二）各產(chǎn)品的開發(fā)時(shí)機(jī)判斷根據(jù)物業(yè)形態(tài)與開發(fā)方式的不同，我們必須判斷形成它們各自形成開發(fā)價(jià)值峰值的時(shí)間：252。 酒店的建設(shè)、經(jīng)營酒店物業(yè)投資大，對(duì)本案開發(fā)前期的資金壓力比較明顯，可通過帶規(guī)劃招商，引入一家專業(yè)酒店投資商負(fù)責(zé)建設(shè)、經(jīng)營。252。252。252。 具體合作實(shí)現(xiàn)形式如下：本案推廣招商引進(jìn)土地運(yùn)營企業(yè)價(jià)值互動(dòng)政企合作平臺(tái)政府與政府簽訂土地運(yùn)營協(xié)定，負(fù)責(zé)土地一級(jí)運(yùn)營與政府共同組建招商辦公室與政府達(dá)成共識(shí)，將項(xiàng)目打造成城市名片與政府簽訂協(xié)定，成為4200畝整體開發(fā)商企業(yè)（三）與其他企業(yè)的協(xié)作與其他企業(yè)協(xié)作的必要性由于本案受以下因素的影響，不排除會(huì)在某些方面引進(jìn)投資者、經(jīng)營者。 合力進(jìn)行區(qū)域推廣政府希望以本案作為區(qū)域發(fā)展龍頭，而企業(yè)可以利用這一點(diǎn)，將自己的產(chǎn)品定位于“城市名片”，借勢(shì)政府，高舉高打。 合力進(jìn)行土地運(yùn)營政府進(jìn)行土地整理面臨巨大資金壓力，而企業(yè)進(jìn)行土地整理不僅可以謀求一級(jí)土地運(yùn)營的利潤，同時(shí)創(chuàng)造了低價(jià)收購?fù)恋氐钠鯔C(jī)。由于此模式對(duì)于缺乏行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，也存在一定程度的開發(fā)、政策風(fēng)險(xiǎn)，建議本案運(yùn)營在進(jìn)行運(yùn)營機(jī)制設(shè)計(jì)的時(shí)候，必須通過與政府、合作者的協(xié)作，實(shí)現(xiàn)減低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的目的。二、運(yùn)營機(jī)制設(shè)計(jì)（一）運(yùn)營主體選擇作為4200畝的郊區(qū)大盤，項(xiàng)目的開發(fā)關(guān)乎區(qū)域整體發(fā)展，必須站在城市運(yùn)營的角度進(jìn)行考量。 通過開發(fā)時(shí)序的設(shè)計(jì)，利用物業(yè)開發(fā)的峰值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。多點(diǎn)啟動(dòng)的開發(fā)：根據(jù)高球產(chǎn)業(yè)成熟度與休閑物業(yè)市場的變化，充分運(yùn)用各種運(yùn)營方式而形成現(xiàn)金回流、市場激化等互補(bǔ)效應(yīng)，進(jìn)行多頭并進(jìn)的開發(fā)態(tài)勢(shì)。符合風(fēng)險(xiǎn)最小化原則項(xiàng)目在運(yùn)營過程中，為規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)，在開發(fā)時(shí)序即定的情況下，將采用土地一級(jí)運(yùn)營、物業(yè)聯(lián)合開發(fā)等多種運(yùn)營方式，進(jìn)行多點(diǎn)啟動(dòng)式的開發(fā)。同時(shí)，隨區(qū)域性質(zhì)、交通條件的改變，本案的競爭優(yōu)勢(shì)將逐步放大，表現(xiàn)在高端休閑物業(yè)將突破圈層的限制，成為市場上的一流競品上。這兩個(gè)案例帶來的啟示在于，城市化進(jìn)程能使郊區(qū)房地產(chǎn)市場從封閉狀態(tài)，轉(zhuǎn)化成與城市市場的融合狀態(tài)，其帶來的是市場屬性的質(zhì)的變化。四、大**城市化進(jìn)程帶給XX的區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)作為一個(gè)開發(fā)周期可能長達(dá)十年的項(xiàng)目，除開考慮在市場競爭環(huán)境下的可行性外，不能不從城市發(fā)展的全局入手，考量未來**市場的變化，以及對(duì)本案所帶來的相應(yīng)影響。 從本地市場的競爭判斷，在本案發(fā)展模式下的中高端口物業(yè)，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、先發(fā)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)，因此，本案具有明顯競爭優(yōu)勢(shì)252。 從政府投資力度來看，XX、龍泉房地產(chǎn)的政府扶持力度相對(duì)較大。 就交通通達(dá)度來看，XX最遠(yuǎn)，但隨成金路的開通，交通通達(dá)度將呈現(xiàn)一定優(yōu)勢(shì)；216。居住區(qū)域認(rèn)可度區(qū)域認(rèn)可度很高由于大量的污染工業(yè)存在，居住認(rèn)可度較低居住認(rèn)可度一般城市魅力較好，在該區(qū)域居住認(rèn)可度較好人口情況幅員面積1154平方公里,，屬于人口大縣，現(xiàn)有人口40余萬人，幅員面積482平方公里，人口62萬人。但是應(yīng)該看到，隨著與中心城市關(guān)系的改變，未來該區(qū)域的中檔將面臨著清白江、新都、龍泉的全面競爭。從外部特征看，隨成金路的開通，XX與**中心城區(qū)無縫對(duì)接的趨勢(shì)將逐步明朗，依據(jù)自身資源條件看，成為**北部人居后花園的可能性非常大，供應(yīng)將進(jìn)一步放大，區(qū)域產(chǎn)品的豐度、厚度、成熟度將進(jìn)一步發(fā)揮。需求來源：XX購房者中以XX本地及周邊市縣為主，其次是西藏、三州的離退休人員，也有西藏等地的，**客戶占的比例很少，他們到此購房的原因多是看中此處環(huán)境好，空氣好，房價(jià)低，有增值潛力。三、中高檔物業(yè)的市場競爭分析（一）本地市場的中高檔物業(yè)競爭分析本地市場的供應(yīng)特征價(jià)格：房地產(chǎn)市場從2003年開始發(fā)展，當(dāng)時(shí)房價(jià)在500600元/平方米，到2006年，房價(jià)意見飆升至15001600元/平方米，像金海岸這樣的臨河高檔盤，均價(jià)在2000元/平方米以上，最高價(jià)已經(jīng)達(dá)到3000元/平方米；供應(yīng)量：過去兩年，供應(yīng)量相應(yīng)控制在20~30萬平方米之間，避免了供大于求帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)；戶型：XX各個(gè)樓盤的戶型以80——200㎡的中大戶型為主。已知潛在競爭項(xiàng)目列舉與本項(xiàng)目有競爭關(guān)系的、已知具備開發(fā)條件的的項(xiàng)目：溫江置信“北部新區(qū)”、崇州西江濕地公園、文錦江溫泉區(qū)，對(duì)比如下：名稱區(qū)位規(guī)模資源條件開發(fā)時(shí)機(jī)發(fā)展前景溫江置信“北部新區(qū)”溫江萬春鎮(zhèn)以北6．5平方公里以上江安河風(fēng)光+人文歷史景觀+生態(tài)花木園區(qū)最早2007年成青旅游環(huán)線上的體驗(yàn)型休閑度假物業(yè)開發(fā)區(qū)崇州西江濕地公園項(xiàng)目崇州濕地公園側(cè)1000畝以上濕地公園最早2007年大型水上運(yùn)動(dòng)與休閑度假為一體的綜合型休閑物業(yè)發(fā)展區(qū)文錦江溫泉區(qū)距離**68公里3平方公里溫泉+自然風(fēng)光+休閑配套最早2006年底大型綜合性溫泉旅游、休閑度假物業(yè)發(fā)展區(qū)從已知的這幾個(gè)項(xiàng)目來看，其特色與本案具有明顯差異，區(qū)位條件和城市配套相對(duì)弱于本案，且開發(fā)時(shí)機(jī)滯后于本案，因此本案具有很大的先發(fā)性市場優(yōu)勢(shì)。綜上所述，從這幾大板塊的發(fā)展特征看，青城山比較成熟，同時(shí)競爭力最強(qiáng)；麓山是后起之秀，在未來將會(huì)對(duì)本案形成一定競爭；牧馬山未來發(fā)展空間有限，而龍泉發(fā)展的類型與本案存在明顯差異