【正文】 好的高端物業(yè)；森林公園的建設(shè)將將區(qū)域打造成旅游勝地；生活配套不完善，幾乎無其他方面的配套XX成綿高速，2007年底成金路通車后，進(jìn)**時(shí)間不到半小時(shí)目前中端均價(jià)2000元/㎡被譽(yù)為“千里沱江第一城”，沱江及其支流毗河、中河和北河在縣城內(nèi)相匯環(huán)繞，構(gòu)成XX縣“一江三河八岸”的水系環(huán)境，有中國(guó)獨(dú)具的水城特色?？諝赓|(zhì)量高，有眾多的森林苗圃。生活配套不足龍泉擁有五縱三橫的快速交通網(wǎng)絡(luò)：“五縱”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龍路；“四橫”則指三環(huán)路、外環(huán)高速路、龍泉環(huán)城路、石勝路；擁有**最大客運(yùn)站十陵客運(yùn)站；距**的車程2030分鐘；目前中端平均房?jī)r(jià)為2200元/㎡有**最近的山脈，地形起伏較大，在**較為少見，但是水資源相對(duì)匱乏；具有一定的資源，**市區(qū)最大的規(guī)劃風(fēng)景區(qū)—十陵歷史文化風(fēng)景區(qū)位于龍泉；著名的花果之鄉(xiāng)，休閑勝地。下面本案將進(jìn)一步比較XX與其它典型區(qū)域發(fā)展條件，初步判斷其競(jìng)爭(zhēng)地位。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)252。 土地成本低252。XX區(qū)位條件的變化，將使其兼具第一圈層和第二圈層優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)：u 第一圈層與第二圈層綜合比較分析：第一圈層第二圈層土地儲(chǔ)備狀況土地儲(chǔ)備豐富土地儲(chǔ)備相當(dāng)豐富土地成本較高很低交通狀況相對(duì)完善交通逐步完善，城市一體化進(jìn)程加快居住環(huán)境狀況自然環(huán)境較好,居住環(huán)境逐步改善，條件配套逐步完善產(chǎn)品狀況產(chǎn)品多樣化,可選擇度大產(chǎn)品多樣化不夠價(jià)格接受度相對(duì)較高相對(duì)較低競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈相對(duì)較弱投資環(huán)境較成熟正在完善XX區(qū)域未來優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)：252。2007年底，成金路開通，XX與**的距離為31公里，半徑屬于30—50公里的地域，與**的距離在30分鐘車程內(nèi)，成金快速通道的建成使XX完全進(jìn)入30分鐘的大**第一圈層。三、XX規(guī)劃與定位導(dǎo)致其在大**中競(jìng)爭(zhēng)地位改變XX政府力圖把XX打造為“西部花園水城，**游樂中心”，目前已初具規(guī)模，居家、生態(tài)環(huán)境都得到了極大改善，力在創(chuàng)造“天府水城，人居XX”的優(yōu)美休閑人居環(huán)境；區(qū)域定位以“居住、會(huì)務(wù)、休閑、旅游”為主，區(qū)域性質(zhì)將發(fā)生了質(zhì)的改變。 雙流（東升）組團(tuán)：新型工業(yè)基地252。 龍泉組團(tuán)：山地型休閑旅游區(qū)252。 華陽組團(tuán)：小康居住新城252。第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究一、大**城市定位對(duì)區(qū)域發(fā)展的意義中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局圖大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈？長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶西部的致動(dòng)點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)在哪里？**憑借自身的地理優(yōu)勢(shì)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，已成為中國(guó)城市發(fā)展的第四極。 通過聯(lián)動(dòng)政府，搭建起雙方互動(dòng)、合作的平臺(tái)，共同實(shí)現(xiàn)投資可持續(xù)性。 通過開發(fā)投資，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可投資性。 通過土地投資，保證資金安全性。 通過特色吸引物，運(yùn)用“城市運(yùn)營(yíng)”手段，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。這要求在政、企攜手的前提下，企業(yè)的投資、開發(fā)行為必須站在區(qū)域發(fā)展、城市運(yùn)營(yíng)的角度進(jìn)行思考。252。四、本項(xiàng)目發(fā)展的前提條件分析252。企業(yè)為保證土地低價(jià)獲取，必須考慮與政府的關(guān)系協(xié)調(diào)。252。 本案是西部中心城市郊區(qū)的綜合性大盤與常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目不同，本案遠(yuǎn)離市區(qū)、體量巨大，單純的住區(qū)開發(fā)缺乏當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)消費(fèi)力支撐?，F(xiàn)階段，XX在規(guī)劃、政策上擁有多項(xiàng)利好，未來地塊發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。 土地證將分期獲得2800畝土地?fù)碛型恋刈C，可一次性直接獲?。?400畝土地為預(yù)留發(fā)展用地，將通過其他手段獲取。c) 植被資源——地塊區(qū)域植被茂密，植物品種繁多，并已人工形成了草場(chǎng)、林區(qū)等。根據(jù)我方對(duì)地塊的實(shí)地勘察，結(jié)合對(duì)國(guó)土部門、規(guī)劃部門、當(dāng)?shù)亻_發(fā)商等的深訪，我們對(duì)土地有以下基本認(rèn)識(shí)： 地塊資源稟賦優(yōu)越較為突出的資源為四大類：a) 水資源——該區(qū)域毗鄰中河，地塊內(nèi)有一大湖（莫里森湖），并散點(diǎn)分布有其他小水塘，均為引中河水形成。（二）項(xiàng)目自身?xiàng)l件項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊總面積4200畝，位于原**野生動(dòng)物園區(qū)域。l 發(fā)展可持續(xù)性：通過項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)行，能聯(lián)動(dòng)、集聚、整合多層次的政府、業(yè)界、土地資源，從而構(gòu)建企業(yè)全新發(fā)展平臺(tái)，自主衍生許多項(xiàng)目以外的新利潤(rùn)點(diǎn)與投資機(jī)會(huì)。目 錄前 言 項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系 8一、本項(xiàng)目研究背景 8（一）企業(yè)背景 8（二）項(xiàng)目自身?xiàng)l件 8（三）項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境 9三、項(xiàng)目的特殊性認(rèn)識(shí) 9四、本項(xiàng)目發(fā)展的前提條件分析 9五、本項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系 10第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究 11一、大**城市定位對(duì)區(qū)域發(fā)展的意義 11二、大**總體規(guī)劃對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響 12三、XX規(guī)劃與定位導(dǎo)致其在大**中競(jìng)爭(zhēng)地位改變 12四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析 14五、XX差異化競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展戰(zhàn)略 15第二章 項(xiàng)目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 16一、特色吸引物的選擇 16（一）本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ) 16（二）各區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 17（三）人造特色吸引物的確定 18二、高爾夫球場(chǎng)發(fā)展建議 19（一）中國(guó)高爾夫發(fā)展概況 19（二）**高爾夫發(fā)展概況 20（三）本案高球球場(chǎng)發(fā)展建議 21第三章 項(xiàng)目發(fā)展模式 22一、案例考察 22（一）案例簡(jiǎn)介 22（二）共性研究 22（三）差異點(diǎn)分析 23二、項(xiàng)目總體發(fā)展思路 24（一）項(xiàng)目總體開發(fā)思路 24（二）項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的幾個(gè)要點(diǎn) 24三、高爾夫休閑物業(yè)定位 24（一）休閑物業(yè)總體定位 24（二）休閑物業(yè)組合 25（三）市場(chǎng)鎖定 26（四）目標(biāo)客戶群鎖定 26第四章 市場(chǎng)可行性分析 27一、本案所面臨的市場(chǎng)格局及競(jìng)爭(zhēng)格局 27（一）**郊區(qū)物業(yè)市場(chǎng)板塊分布 27（二）發(fā)展模式下的競(jìng)爭(zhēng)格局判斷 28二、高端物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 28（一）顯性競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 28（二）潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 30（三）競(jìng)爭(zhēng)下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 31三、中高檔物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 31（一）本地市場(chǎng)的中高檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 31（二）與第一圈層阻隔性市場(chǎng)的中高檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 32（三）中高端物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷 34四、大**城市化進(jìn)程帶給XX的區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì) 35五、市場(chǎng)可行性總結(jié) 36第五章 運(yùn)營(yíng)可行性分析 37一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的總體構(gòu)想 37（一）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)必須遵循的原則 37（二）本案運(yùn)營(yíng)的總體設(shè)想 37二、運(yùn)營(yíng)機(jī)制設(shè)計(jì) 38（一）運(yùn)營(yíng)主體選擇 38（二）與政府的關(guān)系協(xié)調(diào) 39（三）與其他企業(yè)的協(xié)作 40三、開發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì) 42（一）設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 42（二）各產(chǎn)品的開發(fā)時(shí)機(jī)判斷 42（三）開發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì) 43四、運(yùn)營(yíng)方式設(shè)計(jì) 45（一）高爾夫球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方式 45（二）土地運(yùn)營(yíng)方式 46（三）物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式 47（四）酒店運(yùn)營(yíng)方式設(shè)計(jì) 48第六章 投資可行性分析 49一、土地運(yùn)營(yíng)的投資可行性分析 49（一）研究方法 49（二）土地投資成本研究 50（二）高爾夫俱樂部投資運(yùn)營(yíng)對(duì)土地投資成本的影響 50（三）土地市場(chǎng)價(jià)值預(yù)測(cè) 51（四）土地運(yùn)營(yíng)的投資可行性分析 51二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析 52（一）分析方法 52（二）物業(yè)平均價(jià)格預(yù)測(cè) 52（三）投資分析與收益測(cè)算 53三、不同運(yùn)營(yíng)方式下項(xiàng)目投資評(píng)價(jià) 60（一）土地一級(jí)運(yùn)營(yíng) 60（二）主體企業(yè)進(jìn)行全部物業(yè)開發(fā) 60（三）主體企業(yè)進(jìn)行部分物業(yè)開發(fā) 61（四）總體評(píng)價(jià) 61四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 62（一）政策風(fēng)險(xiǎn) 62（二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 63（三）經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn) 64（四）結(jié)論 65附件：附件一：XX政府部門深訪紀(jì)錄附件二、**高爾夫發(fā)展概況附件三、XX市場(chǎng)環(huán)境報(bào)告附件四、典型高爾夫個(gè)案分析附件五、土地價(jià)值研究附件六：重點(diǎn)郊區(qū)別墅板塊發(fā)展比較研究前 言 項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系一、本項(xiàng)目研究背景（一）企業(yè)背景某集團(tuán)是一家多元化大型國(guó)際性集團(tuán)公司，在中國(guó)大陸的主業(yè)是化工，同時(shí)擁有豐厚的資金儲(chǔ)備；對(duì)于這樣一個(gè)跨行業(yè)進(jìn)行投資的企業(yè)，對(duì)投資地產(chǎn)項(xiàng)目的基本要求在于：l 資金安全性：項(xiàng)目的開發(fā)，必須保證資金投入的安全性，必須實(shí)現(xiàn)土地、物業(yè)的保值、升值。最終，我們分析認(rèn)為，本項(xiàng)目投資周期將為10年，第二年開始開發(fā)商基本不需追加投入，項(xiàng)目進(jìn)入良性自循環(huán)，%。在特色吸引物既定的情況下，本案確定以“高檔物業(yè)——高爾夫主題社區(qū)”與“中高檔物業(yè)——多元化中高端復(fù)合主題居住區(qū)”為主力產(chǎn)品，以“球場(chǎng)、房產(chǎn)均衡發(fā)展”為基本思路，建設(shè)成為“生活、休閑、商務(wù)”三位一體的“西南國(guó)際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)”的基本發(fā)展模式。.郊區(qū)大盤房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告項(xiàng)目可行性研究報(bào)告**XX地產(chǎn)顧問有限公司2006年8月7日報(bào)告總述本案以項(xiàng)目自身特殊性為出發(fā)點(diǎn)，站在城市運(yùn)營(yíng)角度，分析了XX發(fā)展綜合性郊區(qū)大盤的優(yōu)劣勢(shì)條件，提出將房地產(chǎn)與休閑產(chǎn)業(yè)相復(fù)合，引入特色吸引物，以休閑產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、塑造物業(yè)獨(dú)特價(jià)值賣點(diǎn)的可行性建議。在此基礎(chǔ)上，綜合考量XX區(qū)域自身特性、資源條件、競(jìng)爭(zhēng)要求，提出了本案適宜發(fā)展“商務(wù)休閑+體育休閑”的27洞、占地1500畝的高爾夫球場(chǎng)為特色吸引物，并初步確定其檔次為“西南首席”，特色風(fēng)情為“具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場(chǎng)”。在基本發(fā)展模式既定的狀況下，我們分別從市場(chǎng)層面、運(yùn)營(yíng)層面、財(cái)務(wù)層面驗(yàn)證了其可行性。另外沉淀高爾夫、酒店等物業(yè)，（按未來100萬元/畝計(jì)），項(xiàng)目具備良好的風(fēng)險(xiǎn)抗性。l 項(xiàng)目可投資性：未來項(xiàng)目開發(fā)的投資強(qiáng)度，必須滿足企業(yè)對(duì)存量資金的消化需求。以上三點(diǎn)，這也是我們判斷項(xiàng)目可行性的基本準(zhǔn)則。該區(qū)域東北臨中河，與未來的“**游樂中心”隔河相望；東南向連XX新城區(qū)，毗鄰客運(yùn)中心、三星級(jí)酒店；東面為青白江地界；現(xiàn)區(qū)域四周土地基本上均為農(nóng)田等未開發(fā)土地。b) 物種資源——項(xiàng)目天然的物業(yè)價(jià)值賣點(diǎn)；地塊區(qū)域原為**野生動(dòng)物園，共有各類動(dòng)物3萬余只，構(gòu)成了野趣橫生、生機(jī)盎然的奇妙生態(tài)空間。d) 地貌資源——區(qū)域內(nèi)地勢(shì)變化富有動(dòng)態(tài)，為淺丘地形，以毗鄰中和的現(xiàn)“河畔餐廳”為制高點(diǎn)，莫里森湖為低洼區(qū)。（三）項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境項(xiàng)目所在的XX區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)展水平滯后于同等區(qū)位條件的其他城鎮(zhèn)。三、項(xiàng)目的特殊性認(rèn)識(shí)252。因此必須將項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)放大整個(gè)**、四川、中國(guó)西南進(jìn)行考量，作為一個(gè)中國(guó)西部中心城市的郊區(qū)綜合性大盤來進(jìn)行研究。 政、企關(guān)系決定本案開發(fā)的可行性一方面，政府擁有原野生動(dòng)物園一定股權(quán)，同時(shí)在土地運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)還需要政府的協(xié)助。同時(shí)作為一個(gè)“城市運(yùn)營(yíng)”項(xiàng)目，政府的支持也是項(xiàng)目必要的保障。 必須建立一個(gè)特色吸引物參考中國(guó)郊區(qū)大盤開發(fā)，類似本案的郊區(qū)大盤，必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)復(fù)合，引入與人居生活體系關(guān)聯(lián)度、融合度高的特色吸引物作為核心賣點(diǎn)。 必須立足“城市運(yùn)營(yíng)”進(jìn)行發(fā)展本案是區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭項(xiàng)目，必須以項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，通過區(qū)域發(fā)展?fàn)I造項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)遇。五、本項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系252。252。252。252。以上四點(diǎn)，是我們可行性研究的主要內(nèi)容，也是我們項(xiàng)目發(fā)展必須符合的剛性要求。作為國(guó)家級(jí)區(qū)域中心城市，**憑借其先天的自然資源優(yōu)勢(shì)和人文稟賦，成為“中國(guó)休閑之都”——它所面對(duì)的休閑市場(chǎng)將是全國(guó)乃至全球！二、大**總體規(guī)劃對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響郫縣：發(fā)展初期清白江金堂：起步階段龍泉：發(fā)展中期華陽：高速發(fā)展期東升：發(fā)展初期溫江：高速發(fā)展期252。 溫江（柳城）組團(tuán)：花園居住新城252。 新都—青白江組團(tuán)：大型制造業(yè)基地252。 郫縣（郫筒）組團(tuán)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心在大**總體規(guī)劃影響下，溫江、華陽、龍泉等區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)得以較快發(fā)展，特別是人南延線和光華大道的建設(shè)，促使溫江、華陽市場(chǎng)發(fā)生了革命性突破；而青白江等地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展顯得較為滯后，這對(duì)本項(xiàng)目來說即是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇，又是一個(gè)開拓全新市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。同時(shí)，XX圍繞打造“**市東北部次中心”，全方位推進(jìn)對(duì)外開放；正建設(shè)成為無污染的中國(guó)西部紡織城。為此，成金線將成為改變XX與**之間關(guān)系的緊密紐帶，將XX帶入**第一圈層。 具有規(guī)模開發(fā)條件252。 交通便捷252。 價(jià)格接受度逐漸提升XX區(qū)域未來也面臨著同時(shí)來自第一圈層和第二圈層更為嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)。四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析區(qū)域交通條件房?jī)r(jià)水平自然環(huán)境生活配套青城山成灌高速、老成灌路；106國(guó)道的貫通以及川西旅游黃金通道的修建使區(qū)域交通四通八達(dá)；車程高速40分鐘，老成灌路1小時(shí)；但均需交納過路費(fèi)；目前中高端平均房?jī)r(jià)為4000元/㎡自然景觀資源突出，避暑勝地；世界自然文化遺產(chǎn)，具有突出的人文、文化資源；氣候宜人，空氣質(zhì)量高；生活配套匱乏華陽有人民南路南延線，成仁路等；華陽新客運(yùn)中心及府河**港；距離**車程10分鐘；目前中高端平均房?jī)r(jià)為4000元/㎡位居城南，“富”氣順延，人氣較足；緊靠東山、牧馬山，毗鄰府河、副中心、高新區(qū)，具備一定的自然資源。生活配套一般溫江成溫邛高速，光華大道，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)；進(jìn)城的時(shí)間在10分鐘以內(nèi)；目前中高端平均房?jī)r(jià)為3200元/㎡處于**上風(fēng)上水之地，水資源相比其他郊區(qū)中豐富；“貴”氣較盛，區(qū)域認(rèn)知度高?；ú?huì)永久性展館的建設(shè)與展示，將對(duì)區(qū)域環(huán)境有較大程度的提升。本項(xiàng)目緊鄰中河，植被覆蓋較高，內(nèi)有多處大小水塘，地形地貌非常適宜打造高爾夫別墅物業(yè)。五、XX差異化競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展戰(zhàn)略作為未來**半小時(shí)圈層的成員之一，XX暫不具備明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如果在現(xiàn)狀條件下將其與其它幾個(gè)區(qū)域定位雷同，其未來在**休閑房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在較大競(jìng)爭(zhēng)壓力；故本項(xiàng)目需要跳出XX區(qū)域市場(chǎng)，以“高起點(diǎn)、高效吸引物”為核心，通過差異化競(jìng)爭(zhēng)打造西南個(gè)性化休閑旗艦基地。第二章 項(xiàng)目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向一、特色吸引物的選擇特色吸