【正文】 約10年。（5）如果市場狀況良好，建議在“價值回報階段”增大高檔物業(yè)開發(fā)面積，減少中高檔物業(yè)開發(fā)面積。四、運營方式設計（一）高爾夫球場運營方式現**高爾夫市場正處于起步階段，未來的市場前景可觀，但是不排除未來經營上可能存在風險性。運營風險的主要來源——經營者的專業(yè)性根據我們的深訪，高爾夫球場經營的收入來源主要是兩方面：一是會籍收入，二是賽會收入，而這兩者的經營、管理質量對經營者的身份要求很高。正是因為高爾夫球場經營這種技術壁壘，全國很多的高爾夫球場正處于虧損狀態(tài)。在我們以高球產業(yè)帶動物開發(fā)的指導思想下，如果球場經營不善，將會對項目產生較大的資金壓力，休閑物業(yè)市場也會受到很大影響。結合我們項目的狀況，長期用房產收入貼補高爾夫球場的經營，是不可持續(xù)的，同時也與發(fā)展商、政府的愿景相背離。解決之道——量身訂做，引入專業(yè)經營商借鑒“湯臣高爾夫”等案例，我方認為最具可行性的高球經營方式是實現專業(yè)整合，引入一家專業(yè)的經營商，借用他們的品牌與成熟管理經驗，實現風險公擔，成果共享。專業(yè)整合的具體方式可多樣化，如球場出租、聯合經營、品牌輸出等。我方面建議，最好能采取量身訂做的方式。量身訂做：在設計、建設之初就進行項目招商，引入香港或大陸的品牌高爾夫俱樂部，根據他們的需求對球場進行量身訂作。主體企業(yè)可與品牌進行聯營，或簽訂長期協(xié)定將球場出租給該俱樂部。（二）土地運營方式土地運營的目的進行土地運營的主要目的主要有三點，如下：252。 確?，F無土地證的1400畝土地的低價、按期獲取252。 確保未來可以隨時進行土地的轉讓，并保證足夠贏利空間252。 為聯合企業(yè)進行開發(fā)創(chuàng)造操作可能性土地運營模式選擇我方認為，在以企業(yè)為主體，政府提供足夠支持前提下，目前在**市場最具可行性的土地運營方式為“土地一級運營”與“土地證切塊轉讓”兩種。“土地一級運營”是指企業(yè)取代政府，對土地進行拍賣前的“三通一平”整理工作，然后轉給政府進行熟地拍賣的模式。此種模式相當成熟，在**舊城改造等大量采用。“土地證切塊轉讓”是指主體企業(yè)在向政府拿地過程中，將整塊土地切割化零，然后以多個子公司同時分塊拿地。此種方式最大的好處是，在未來開發(fā)過程中，各個子公司可通過股權交易，實現與其他企業(yè)的聯合開發(fā)。具體操作手段根據發(fā)展商參加土地一級運營的思路，我們認為最具可行性的方式是2800畝一次性買斷，1400畝土地盡量一次性整體獲取。l 在土地運營層面，從投資安全性出發(fā)，根據我們的市場分析，項目土地是最保價的投資品，但因為上漲速度很快，因此必須和政府協(xié)商，盡量縮短拿地時間。l 從項目的可投資性出發(fā)，為保證投資額總量和總投資利潤的要求，項目總體的土地指標總量依然偏小，因此應盡早保證1400畝全部拿完，并盡量創(chuàng)造其他拿地的機遇。本案土地運營的大體關鍵節(jié)點如下：（1） 企業(yè)獲取2800畝土地證，并對剩余1400畝土地進行土地整理。（2） 在啟動項目之前，需要與政府明確兩個基本點：一是從政策上保證本項目高爾夫開發(fā)權和別墅開發(fā)權；二是保證發(fā)展商對1400畝土地的開發(fā)權或土地整理運營收益權。（3） 故開發(fā)商需要與政府簽訂協(xié)議，確立該區(qū)域土地業(yè)主的地位，成為“土地一級運營商”，全面負責該區(qū)域規(guī)劃、土地整理工作，并明確與政府的土地收益分成比例。（4） 所有土地宜分塊辦理國土證，以便于未來如有需要，可由各項目子公司直接轉讓項目公司股權或聯合開發(fā)，降低開發(fā)風險。（三）物業(yè)運營方式為最大化獲取利潤，我們建議物業(yè)運營以自主開發(fā)為主，聯合開發(fā)為輔。根據開發(fā)時序，聯合開發(fā)最好在起步階段與開發(fā)后期進行。起步階段的聯合開發(fā)要目的是為實現市場預熱、經驗積累、人才儲備；在開發(fā)的后期，由于區(qū)域市場成熟后，競爭逐漸激烈，可以考慮引入部分開發(fā)商分散市場風險。聯合開發(fā)的基本手段是：將負責開發(fā)特定地塊的子公司股權，通過轉讓或者股權融資形式，引進企業(yè)聯合開發(fā)。（四）酒店運營方式設計酒店物業(yè)投資大，對本案開發(fā)前期的資金壓力比較明顯，建議通過帶規(guī)劃招商，引入一家專業(yè)酒店投資商，實現與球場的同步建設、經營。從**酒店市場狀況看，高星級酒店市場存在一定缺口，并且郊區(qū)酒店物業(yè)，特別是依托于特色休閑吸引物而建造的高星級酒店，歷來都比較受專業(yè)發(fā)展商歡迎，可參比的案例有溫江魚鳧酒店、龍泉博瑞酒店等。第六章 投資可行性分析本案的投資可行性，我們主要從土地運營的投資可行性與物業(yè)開發(fā)的投資可行性進行研究。一、土地運營的投資可行性分析（一）研究方法進行土地投資的目的，是利用土地價值的穩(wěn)定性，保證資金的安全性。因此，我們的投資測算將落足于當期土地市場價格預測與未來土地市場價格預測上。同時，由于土地運營將作為本案未來規(guī)避風險的運作手段之一，因此必須預測在不開發(fā)狀況下，直接通過土地運營能否保證投資回報。據此，本案的土地投資可行性研究方法如下。 判斷依據本案1500畝的高球球場為必建項目，是提升土地價值的必由之路，但由于其經營前景不夠明朗，在保守情況下，我們將其作為土地運營的一個必要投入，把它的建設成本計入土地投資成本中進行測算。本案可用于地產開發(fā)的土地面積約為2700畝，判斷投資的可行性的標準，即是判斷能否通過這2700畝的土地運營，回收4200畝的土地投資成本。 具體步驟252。 預測4200畝土地的總體投資成本252。 預測高球球場建設成本252。 將前兩者攤薄到可用于運營的2700畝土地上，測算出土地運營的成本價格252。 預測未來土地的上漲趨勢252。 將未來土地價值與土地運營的成本進行比較，從而分析土地投資的可行性。（二）土地投資成本研究4200畝的購入根據開發(fā)商提供數據為6億元。4200畝的土地整理為保證土地能進行交易或開發(fā)，必須進行一定的土地整理工作，包括景觀改造、“三通一平”等。本項目實際房地產開發(fā)用地2700畝，地塊基礎良好，土地整理主要為區(qū)域道路配套建設費用，按15%的道路配套面積、300元/平方米的建設單價測算，土地整理成本約3萬元/畝。合計，為本案土地的靜態(tài)投資成本。（二）高爾夫俱樂部投資運營對土地投資成本的影響高爾夫俱樂部建設成本參考同類球場的建設標準，高規(guī)格的27洞球場的建設成本約在5000萬人民幣左右。（根據對北京、上海高球工程公司的深訪）高球球場會所的建設成本：會所總面積在10000平方米左右，其中已包括辦公用房、休息室、綜合型SPA、中西餐廳、更衣室、獨立會議中心、小型劇場等。按每平米綜合成本8000元計算，共計成本8000萬元。高爾夫球場運營成本與收益由于我們采取的是“球場、房產平衡模式”，在實際經營當中主要由專業(yè)俱樂部負責，因此我們保守估計高球球場經營成本與收益基本持平，也就是說無須對高球球場未來的經營進行貼補。高爾夫球場對土地投資成本的影響在將高球球場計入土地投資成本的情況下，（+）。如將其攤薄到可進行土地運營的2700畝上，則為保證收回投資，每畝土地的基礎成本價格將為（）=30萬/畝。（三）土地市場價值預測（詳細分析參見附件五）根據我們的土地市場分析，結合對權威人士的深訪，對本案的土地價值我們形成以下預測：252。 本項目土地價格現狀市值預測：30萬元/畝252。 2007年土地現狀價格保守預測：40萬/畝以上252。 本項目區(qū)域開發(fā)成熟及配套高爾夫后，2008年土地價格保守預測：60萬/畝以上252。 對于本項目2008年以后開發(fā)周期內土地平均價格，我們可以參考溫江、華陽等成熟郊區(qū)納入**市總體規(guī)劃、道路規(guī)劃建設啟動后的土地價格發(fā)展過程，樂觀預測：100萬/畝以上（四）土地運營的投資可行性分析土地運營的可行性分析我們預測的可進行開發(fā)的土地投資成本為30萬元/畝?？紤]到資金占用費和其它不可預見費，結合對市場的預測，得出以下結論：252。 如土地在2007年進入交易市場，土地運營基本可行，但利潤空間不是很高，具有一定風險。252。 如土地在2008年進入交易市場，土地運營基本可行，具有一定收益空間。252。 如果土地在2008年后進入交易市場，在不出現重大負面宏觀調控的情況下，土地運營完全可行，具有豐厚贏利空間。結論結合本案開發(fā)時序的分析，本案土地運營具有財務上的可行性，能夠保證資金的安全性，并且具有相當的投資價值。二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析（一）分析方法由于本案運營周期長，區(qū)域房地產市場受諸多因素影響，在運營各個關鍵節(jié)點上的價格預期很難預測，因此我們先采取保守方法，利用整個開發(fā)周期較為保守的平均價格水平測算整個項目房地產開發(fā)的投資收益水平，判斷其可行性。由于目前不確定因素較多，本案采取的是按年劃分的較為粗略的現金流測算，判斷項目的可行性。（二）物業(yè)平均價格預測判斷物業(yè)平均價格的依據252。 根據調研，XX現有市場價格：中檔物業(yè)均價2000元/平方米，中高檔物業(yè)3000元/平方米左右。252。 發(fā)展趨勢：受各種利好因素影響，未來XX物業(yè)將持續(xù)上漲；本案獨享高爾夫配套，未來價格將大大高于其他物業(yè)。252。 其它區(qū)域發(fā)展借鑒：**周邊高端休閑物業(yè)價格已達8000元/平方米以上，中高檔休閑物業(yè)也已超過4000元/平方米。保守預測根據保守原則，本項目中高檔休閑物業(yè)在10年開發(fā)周期內，平均價格預測為3500平方米。本項目高檔休閑物業(yè)在10年開發(fā)周期內，平均價格預測為8000元/平方米。（三）投資分析與收益測算測算前提252。 假設所有物業(yè)由開發(fā)商自己開發(fā)；252。 假設所有中高端和高端物業(yè)開發(fā)后在次年內時間銷售；252。 整個開發(fā)周期為十年；252。 ，項目其它開發(fā)資金全為自有資金。252。 第一階段中高端物業(yè)低價入市，均價為2800元/平方米，高端物業(yè)為6000元/平方米；252。 第二階段中高端物業(yè)均價為3500元/平方米，高端物業(yè)為7000元/平方米；252。 第三階段中高端物業(yè)均價為3500元/平方米，高端物業(yè)為8000元/平方米；252。 本項目測算暫未考慮商業(yè)配套物業(yè)。成本測算1）根據開發(fā)商提供資料，本項目土地成本6億，；；酒店建設成本投入2億。252。 高爾夫俱樂部由于未來收益不明朗，且預期由外來經營者經營，暫按經營成本與經營收益持平考慮。252。 酒店物業(yè)投資大，由于屬于長線經營項目，根據我們的運營方式設計，將在前期進行帶規(guī)劃招商，因此本測算僅僅計算其建設成本，不涉及經營回報。252。 %計。2）中高檔休閑物業(yè)各年開發(fā)成本及收益測算第一階段經濟技術指標總用地面積　150容積率　　　總建筑面積　　　項目開發(fā)總成本（1）前期工程費勘察規(guī)劃設計等費用80元/平方米按總建筑面積計80　6400032　宗地內三通一平費用150元/平方米，按土地面積計150　15000075（2）基礎設施建設費120元/平方米，按地上建筑面積計120　9600048（3）建安工程費按建筑面積計算1000　80000400（4）開發(fā)期稅費按市政相關收費152元/平方米，按地上建筑面積計152?。?）~（4）小計　　?。?）管理費用按（1）~（4）的2%計2%　2,463,212（6）不可預見費按（1）~（4）的3%計3%　3,694,818 開發(fā)總成本合計　　　129318647銷售凈收入一、總銷售額　　　　中高端產品銷售額按平均每平方米2800元計　2800224001120銷售額總計　　　224001120二、銷售費用按銷售額的3%計　3%三、經營稅金及附加%計　%四、銷售凈收入　　　第二階段第一年第二年同第一年經濟技術指標總用地面積　150容積率　　　總建筑面積　　　項目開發(fā)總成本　　　?。?）前期工程費勘察規(guī)劃設計等費用80元/平方米按總建筑面積計80　6400032　宗地內三通一平費用150元/平方米，按土地面積計150　15000075（2）基礎設施建設費120元/平方米，按地上建筑面積計120　9600048（3）建安工程費按建筑面積計算1000　80000400（4）開發(fā)期稅費按市政相關收費152元/平方米，按地上建筑面積計152?。?）~（4）小計　　　（5）管理費用按（1）~（4）的2%計2%　2,463,212（6）不可預見費按（1）~（4）的3%計3%　3,694,818 開發(fā)總成本合計　　　129318647銷售凈收入一、總銷售額　　　　中高端產品銷售額按平均每平方米3200元計　3200256001280銷售額總計　　　256001280二、銷售費用按銷售額的3%計　3%三、經營稅金及附加%計　%四、銷售凈收入　　　第三階段第一年第二年至第六年同第一年經濟技術指標總用地面積1160畝的1/6容積率　　　總建筑面積　　　項目開發(fā)總成本　　　?。?）前期工程費勘察規(guī)劃設計等費用80元/平方米按總建筑面積計80　　宗地內三通一平費用150元/平方米，按土地面積計150　19333430（2）基礎設施建