【正文】 引導(dǎo)。（三）中高端物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷252。 從本地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)判斷，在本案發(fā)展模式下的中高端口物業(yè)，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、先發(fā)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)，因此，本案具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)252。 對(duì)于中觀(guān)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，雖然第一圈層的部分地域市場(chǎng)將對(duì)本案形成一定市場(chǎng)壓力，但是壓力僅僅在于龍泉會(huì)分流部分來(lái)自中心城區(qū)的消費(fèi)者上，而本案對(duì)于清白江、新都的內(nèi)部市場(chǎng)消費(fèi)客群反而更具有牽引力。252。 面臨龍泉與新都的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，本案應(yīng)做足水資源（龍泉的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)多以山居為主）、物種資源的文章，形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝。四、大**城市化進(jìn)程帶給XX的區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)作為一個(gè)開(kāi)發(fā)周期可能長(zhǎng)達(dá)十年的項(xiàng)目，除開(kāi)考慮在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的可行性外，不能不從城市發(fā)展的全局入手，考量未來(lái)**市場(chǎng)的變化，以及對(duì)本案所帶來(lái)的相應(yīng)影響。**正處于城市化發(fā)展的初級(jí)階段，正全面推進(jìn)郊區(qū)的城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化，同比全國(guó)其他省會(huì)城市城市化進(jìn)程速度明顯要快。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，城市化進(jìn)程所帶來(lái)的交通條件改善、城市規(guī)劃變更、城市配套完善、生產(chǎn)要素流動(dòng)提速等種種利好，對(duì)一個(gè)郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是巨大的，甚至可以帶來(lái)跨越性的發(fā)展契機(jī)。以華陽(yáng)為例，在**新規(guī)出臺(tái)以前，其市場(chǎng)的均價(jià)僅僅1800元左右，新規(guī)出臺(tái)后，伴隨著人南延線(xiàn)的建成，其價(jià)格水平迅速躍至3000元/平方米，而現(xiàn)在其價(jià)格已經(jīng)上漲到4000元左右；以“航空港”區(qū)域?yàn)槔?，?005年上半年該區(qū)域城市化進(jìn)程發(fā)展全面提速前，其市場(chǎng)均價(jià)在1500~1600左右；2005年下半年針對(duì)“航空港”板塊的規(guī)劃發(fā)展政策出臺(tái)后，區(qū)域住宅市場(chǎng)水平迅速上漲1000元/平方米，而現(xiàn)在2006年中，板塊住宅均價(jià)已經(jīng)上漲到3000元/平方米左右的水平，且長(zhǎng)線(xiàn)看好。這兩個(gè)案例帶來(lái)的啟示在于，城市化進(jìn)程能使郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)從封閉狀態(tài)，轉(zhuǎn)化成與城市市場(chǎng)的融合狀態(tài)，其帶來(lái)的是市場(chǎng)屬性的質(zhì)的變化。如果說(shuō)上述兩個(gè)區(qū)域是第一批受惠于**城市化進(jìn)程的市場(chǎng)，那么根據(jù)**新規(guī)以及已經(jīng)開(kāi)展的一系列市政配套建設(shè)狀況來(lái)看，伴隨著成金線(xiàn)的建設(shè)，XX房地產(chǎn)成為下一波成功與**房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)縫對(duì)接的市場(chǎng)，形勢(shì)已經(jīng)明朗。因此，在上述市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的分析結(jié)論下，我們認(rèn)為，如果綜合考慮城市化進(jìn)程所帶來(lái)的區(qū)域市場(chǎng)屬性變化，那么本案的市場(chǎng)機(jī)遇不言而喻。五、市場(chǎng)可行性總結(jié)在本案的發(fā)展模式下，通過(guò)特色吸引物——高爾夫球場(chǎng)的引進(jìn)，整合了原有的水資源優(yōu)勢(shì)與物種資源優(yōu)勢(shì)，形成了本案獨(dú)特的休閑特色，為本案創(chuàng)造了與大**范圍內(nèi)優(yōu)良休閑物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的先天條件。同時(shí)，隨區(qū)域性質(zhì)、交通條件的改變，本案的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將逐步放大，表現(xiàn)在高端休閑物業(yè)將突破圈層的限制，成為市場(chǎng)上的一流競(jìng)品上。針對(duì)于中高端物業(yè)，無(wú)論在微觀(guān)市場(chǎng)還是在中觀(guān)市場(chǎng)層面，都具有良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)機(jī)會(huì)突出；中高端物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力將集中在龍泉對(duì)本案**中心城區(qū)客群分流上，而本案可通過(guò)高水準(zhǔn)的配套加上差異化的產(chǎn)品塑造將其減至最低。綜上所述，全面考量市場(chǎng)現(xiàn)狀，深入展望市場(chǎng)趨勢(shì)，在本案發(fā)展模式下，發(fā)展高端與中高端休閑物業(yè)具備可行性，并具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第五章 運(yùn)營(yíng)可行性分析一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的總體構(gòu)想（一）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)必須遵循的原則在運(yùn)營(yíng)中，項(xiàng)目的發(fā)展必須符合以下原則：符合項(xiàng)目發(fā)展總體思路項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)必須符合以高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)房產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的總體思路，因此，物業(yè)開(kāi)發(fā)的時(shí)序設(shè)計(jì)，必須參比高爾夫產(chǎn)業(yè)的成熟速度，根據(jù)休閑物業(yè)的升級(jí)規(guī)律而定。符合風(fēng)險(xiǎn)最小化原則項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，為規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在開(kāi)發(fā)時(shí)序即定的情況下，將采用土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)等多種運(yùn)營(yíng)方式，進(jìn)行多點(diǎn)啟動(dòng)式的開(kāi)發(fā)。符合利潤(rùn)最大化原則為確保項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，在多點(diǎn)啟動(dòng)的運(yùn)營(yíng)中，我們將尋找各形態(tài)物業(yè)的價(jià)值峰值點(diǎn)，在均衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，實(shí)現(xiàn)分階段開(kāi)發(fā)。（二）本案運(yùn)營(yíng)的總體設(shè)想總體設(shè)想——以多元化的運(yùn)營(yíng)方式，進(jìn)行多點(diǎn)并行式的開(kāi)發(fā)，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最小化、開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化。多元化的運(yùn)營(yíng)方式：包括了土地運(yùn)營(yíng)方式、物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式、高球俱樂(lè)部運(yùn)營(yíng)方式、酒店運(yùn)營(yíng)模式等。多點(diǎn)啟動(dòng)的開(kāi)發(fā)：根據(jù)高球產(chǎn)業(yè)成熟度與休閑物業(yè)市場(chǎng)的變化，充分運(yùn)用各種運(yùn)營(yíng)方式而形成現(xiàn)金回流、市場(chǎng)激化等互補(bǔ)效應(yīng)，進(jìn)行多頭并進(jìn)的開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)。運(yùn)營(yíng)模式的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)主要為：252。 通過(guò)運(yùn)營(yíng)機(jī)制的設(shè)計(jì)，打造發(fā)展商與政府、合作者的協(xié)作平臺(tái)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。252。 通過(guò)開(kāi)發(fā)時(shí)序的設(shè)計(jì)，利用物業(yè)開(kāi)發(fā)的峰值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。252。 通過(guò)運(yùn)營(yíng)方式的設(shè)計(jì)，將各開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)的實(shí)施措施落地，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)可行性。以下我們將對(duì)上述三點(diǎn)分別闡述。二、運(yùn)營(yíng)機(jī)制設(shè)計(jì)（一）運(yùn)營(yíng)主體選擇作為4200畝的郊區(qū)大盤(pán)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)關(guān)乎區(qū)域整體發(fā)展，必須站在城市運(yùn)營(yíng)的角度進(jìn)行考量。案例借鑒現(xiàn)在中國(guó)借助企業(yè)力量開(kāi)展的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，根據(jù)企業(yè)介入的深度，可以分為以“政府+企業(yè)”為主體和企業(yè)為主體兩種，其案例對(duì)比如下：運(yùn)營(yíng)主體模式定義國(guó)內(nèi)成功代表省內(nèi)案例優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)企業(yè)+政府政府與企業(yè)共同成立運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)“新亞洲體育城”以置信為代表的溫江北部新區(qū)、青羊工業(yè)園啟動(dòng)速度快企業(yè)資金投入量小拆遷風(fēng)險(xiǎn)小用地能得到保障模式不夠成熟退出機(jī)制差通常用于開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)教大的項(xiàng)目企業(yè)企業(yè)在政府支持下獨(dú)立運(yùn)營(yíng)華僑城觀(guān)瀾湖麓山國(guó)際社區(qū)東山國(guó)際社區(qū)投資回報(bào)率高模式成熟應(yīng)變機(jī)制佳資金投入量大對(duì)開(kāi)發(fā)實(shí)力要求高存在一定拆遷、用地、政策風(fēng)險(xiǎn)本案運(yùn)營(yíng)主體選擇總結(jié)兩種運(yùn)營(yíng)模式，以“政府+企業(yè)”為主體的城市運(yùn)營(yíng)，一般用于非房地產(chǎn)項(xiàng)目，且模式不成熟，運(yùn)營(yíng)機(jī)制相當(dāng)復(fù)雜，不適用于本案。因此，本案應(yīng)以企業(yè)為主體，進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。由于此模式對(duì)于缺乏行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，也存在一定程度的開(kāi)發(fā)、政策風(fēng)險(xiǎn)，建議本案運(yùn)營(yíng)在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)機(jī)制設(shè)計(jì)的時(shí)候，必須通過(guò)與政府、合作者的協(xié)作，實(shí)現(xiàn)減低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的目的。（二）與政府的關(guān)系協(xié)調(diào)政、企合作的可行性本案作為以高爾夫?yàn)樘厣锏姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目，能對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力形成有效提升，主要表現(xiàn)在：l 高爾夫?qū)蜆I(yè)人口的拉動(dòng)作用l 高爾夫?qū)ν恋貎r(jià)值的拉動(dòng)作用l 高爾夫?qū)Y源要素的集聚作用l 高爾夫?qū)φw經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用因此，這樣一個(gè)對(duì)區(qū)域發(fā)展影響重大的項(xiàng)目，企業(yè)與政府的價(jià)值取向、發(fā)展目標(biāo)存在天然的一致性。理念上的共同，構(gòu)成兩者合作的前提。政、企合作的價(jià)值結(jié)合點(diǎn)從企業(yè)的角度，本案存在以下價(jià)值結(jié)合點(diǎn)252。 合力進(jìn)行土地運(yùn)營(yíng)政府進(jìn)行土地整理面臨巨大資金壓力，而企業(yè)進(jìn)行土地整理不僅可以謀求一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)，同時(shí)創(chuàng)造了低價(jià)收購(gòu)?fù)恋氐钠鯔C(jī)。252。 合力進(jìn)行招商引進(jìn)政府希望以產(chǎn)業(yè)實(shí)力拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展，而企業(yè)自身作為跨行投資的主體，不排除可以引進(jìn)部分經(jīng)營(yíng)者、開(kāi)發(fā)者。252。 合力進(jìn)行區(qū)域推廣政府希望以本案作為區(qū)域發(fā)展龍頭，而企業(yè)可以利用這一點(diǎn)，將自己的產(chǎn)品定位于“城市名片”，借勢(shì)政府，高舉高打。政、企合作的實(shí)現(xiàn)形式252。 本項(xiàng)目的政企合作不應(yīng)只停留在縣一級(jí)政府，應(yīng)積極展開(kāi)與市政府與其他行業(yè)主管部門(mén)高層的互動(dòng)。252。 具體合作實(shí)現(xiàn)形式如下：本案推廣招商引進(jìn)土地運(yùn)營(yíng)企業(yè)價(jià)值互動(dòng)政企合作平臺(tái)政府與政府簽訂土地運(yùn)營(yíng)協(xié)定，負(fù)責(zé)土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)與政府共同組建招商辦公室與政府達(dá)成共識(shí)，將項(xiàng)目打造成城市名片與政府簽訂協(xié)定，成為4200畝整體開(kāi)發(fā)商企業(yè)（三）與其他企業(yè)的協(xié)作與其他企業(yè)協(xié)作的必要性由于本案受以下因素的影響，不排除會(huì)在某些方面引進(jìn)投資者、經(jīng)營(yíng)者。252。 主體企業(yè)自身的局限性由于主體企業(yè)是跨行投資，在物業(yè)開(kāi)發(fā)與高爾夫經(jīng)營(yíng)上缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此不排除與其他企業(yè)實(shí)現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)上的攜手252。 開(kāi)發(fā)初期的資金風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)由高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)物業(yè)發(fā)展的大思路，與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，本案在高球經(jīng)營(yíng)正式啟動(dòng)前，在現(xiàn)金回流上存在一定的壓力（前期投入高達(dá)近10億），會(huì)給資金帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)，故建議通過(guò)引進(jìn)其他開(kāi)發(fā)商，分散資金風(fēng)險(xiǎn)。252。 市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性由于本案將開(kāi)發(fā)中高檔物與高檔物業(yè)，產(chǎn)品線(xiàn)較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、且不同產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)周期相互重疊，為減低某些不可預(yù)見(jiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也可考慮引進(jìn)一些運(yùn)營(yíng)商。運(yùn)營(yíng)中可以進(jìn)行協(xié)作的環(huán)節(jié)主體企業(yè)與其他企業(yè)可能進(jìn)行協(xié)作的項(xiàng)目包括：252。 高球球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)高球球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)性突出，且存在一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此主體企業(yè)可考慮引進(jìn)一家經(jīng)營(yíng)商合作經(jīng)營(yíng)。252。 中高檔物的開(kāi)發(fā)中高檔物業(yè)作為本案開(kāi)發(fā)的主力物業(yè)，對(duì)高球產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)性相對(duì)較低。為保證對(duì)本案前期的市場(chǎng)、資金風(fēng)險(xiǎn)控制，可以在運(yùn)營(yíng)初期適當(dāng)引入部分品牌開(kāi)發(fā)商。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，區(qū)域市場(chǎng)可能在2~3年后出現(xiàn)放量、競(jìng)爭(zhēng)激烈的狀況，也可通過(guò)引入其他開(kāi)發(fā)商降低自身開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。252。 部分土地的轉(zhuǎn)讓假設(shè)開(kāi)發(fā)初期資金投入過(guò)大，為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金迅速回流，可考慮直接出售部分土地。同時(shí)由于本案開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，一旦在運(yùn)營(yíng)中后期出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也可通過(guò)土地的出售保證資金的安全性。252。 酒店的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)酒店物業(yè)投資大，對(duì)本案開(kāi)發(fā)前期的資金壓力比較明顯，可通過(guò)帶規(guī)劃招商，引入一家專(zhuān)業(yè)酒店投資商負(fù)責(zé)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。具體的協(xié)作運(yùn)營(yíng)方式見(jiàn)本章“運(yùn)營(yíng)方式設(shè)計(jì)”三、開(kāi)發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想本案在開(kāi)發(fā)的時(shí)間控制上，存在兩個(gè)重要的影響因素，一是高球產(chǎn)業(yè)的成熟度，其二是區(qū)域休閑物業(yè)市場(chǎng)的成熟度。由于本案產(chǎn)品線(xiàn)長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，必須考慮通過(guò)對(duì)各種物業(yè)的開(kāi)發(fā)次序組合，實(shí)現(xiàn)整體利潤(rùn)的最大化。因此，本案開(kāi)發(fā)時(shí)序的指導(dǎo)思想可表述為“兩線(xiàn)合一（由二生一）”兩線(xiàn) ——高球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展曲線(xiàn)、區(qū)域休閑物業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展曲線(xiàn)合一 ——將“兩線(xiàn)”進(jìn)行耦合、扭結(jié)，形成本案物業(yè)開(kāi)發(fā)的整體升值曲線(xiàn)。（二）各產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)判斷根據(jù)物業(yè)形態(tài)與開(kāi)發(fā)方式的不同，我們必須判斷形成它們各自形成開(kāi)發(fā)價(jià)值峰值的時(shí)間：252。 高球球場(chǎng)高球球場(chǎng)作為本案的特色吸引物，扮演了啟動(dòng)區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)與啟動(dòng)區(qū)域休閑物業(yè)市場(chǎng)的雙重“啟動(dòng)物”角色，必須先行開(kāi)發(fā)。252。 高檔物業(yè)作為本案的核心物業(yè)，開(kāi)發(fā)價(jià)值為最大，但其開(kāi)發(fā)價(jià)值峰值的形成是在高球球場(chǎng)已經(jīng)投入運(yùn)行，并逐步成熟以后。必須特別提出的是，雖然高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)價(jià)值與高球球場(chǎng)緊密相聯(lián)，但假如未來(lái)高爾夫球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況不理想，會(huì)對(duì)高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生較大負(fù)面影響。故如果高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)全部安排在高球球場(chǎng)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)后，一旦球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，高端物業(yè)開(kāi)發(fā)將存在較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議本案在啟動(dòng)球場(chǎng)建設(shè)的同時(shí)，利用客戶(hù)群對(duì)高爾夫的良好預(yù)期，同時(shí)啟動(dòng)部分高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)，培育區(qū)域高端市場(chǎng)，并可與高球經(jīng)營(yíng)形成互動(dòng)。未來(lái)無(wú)論球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是否理想，區(qū)域已形成高端市場(chǎng)形象，未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)減小。252。 中高檔物業(yè)中高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)由于受高球產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約較小，主要受區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境影響。而目前區(qū)域市場(chǎng)處于不太飽和狀態(tài)，故可先行局部開(kāi)發(fā)。252。 土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)土地交易與物業(yè)開(kāi)發(fā)相比，運(yùn)營(yíng)收益相對(duì)較小，因此建議不作為常規(guī)開(kāi)發(fā)手段，僅在必要時(shí)使用，如資金鏈條出現(xiàn)緊繃、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高等。（三）開(kāi)發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì)根據(jù)我們對(duì)上述物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的判斷，本案開(kāi)發(fā)大致可分為“啟動(dòng)階段——價(jià)值培養(yǎng)階段——價(jià)值回報(bào)階段”這三個(gè)階段?！皢?dòng)階段”為本案開(kāi)發(fā)的全面準(zhǔn)備階段，其完成的標(biāo)志以球場(chǎng)與配套的全面完成為止。本階段的主要目的是為未來(lái)休閑物業(yè)的建設(shè)創(chuàng)造前提條件?！皟r(jià)值培育階段”主要是本案的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行培育。根據(jù)休閑產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想，只有在休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一個(gè)相對(duì)峰值的階段，推出的房地產(chǎn)物業(yè)才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值的最大化。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，高球球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)一般需要2年的培育期（根據(jù)**現(xiàn)有兩個(gè)球場(chǎng)的發(fā)展歷史軌跡，均需要4年左右，根據(jù)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，為1年以上），因此，這兩年，為高端物業(yè)控制發(fā)展階段，中高端物業(yè)將為主流?！皟r(jià)值回報(bào)階段”為本案房地產(chǎn)全面發(fā)展階段，也是利潤(rùn)集中回報(bào)的階段，其時(shí)間節(jié)點(diǎn)為高球球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)2年后為起始，銷(xiāo)售周期終止為止。詳細(xì)介紹如下：?jiǎn)?dòng)階段252。 階段性目標(biāo)獲取土地，通過(guò)建設(shè)球場(chǎng)與球場(chǎng)配套，為高端物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造先決條件。252。 重點(diǎn)步驟（1）獲取土地（2）進(jìn)行球場(chǎng)與休閑配套（會(huì)所、酒店）建設(shè)（3）進(jìn)行部分中高檔物業(yè)建設(shè)，以回籠部分資金（4）啟動(dòng)部分高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)，培育市場(chǎng)252。 開(kāi)發(fā)量（1）獲取土地：4200畝（2）球場(chǎng)建設(shè)：1500畝、27洞（3）會(huì)所、酒店建設(shè)：60000平方米，用地90畝（4）中高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)量：80000平方米，用地150畝（5）高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)量：16000平方米，用地80畝252。 運(yùn)營(yíng)時(shí)間（開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售，以下同）2007年~2008年價(jià)值培養(yǎng)階段252。 階段性目標(biāo)通過(guò)全面啟動(dòng)高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)，形成區(qū)域主流產(chǎn)品形象定位，提升項(xiàng)目區(qū)域開(kāi)發(fā)價(jià)值。252。 重點(diǎn)步驟（1）高球俱樂(lè)部正式營(yíng)業(yè)（2）高檔物業(yè)全面啟動(dòng)，控制發(fā)展（3）同時(shí)繼續(xù)進(jìn)行中高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)252。 開(kāi)發(fā)量（1）中高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)量：160000平方米，用地300畝（2）高檔物業(yè)建設(shè)：40000平方米，用地200畝252。 運(yùn)營(yíng)時(shí)間2008年~2010年（以球場(chǎng)投入運(yùn)行為起始，2年時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)的培育）。價(jià)值回報(bào)階段252。 階段性目標(biāo)在區(qū)域高端市場(chǎng)形象定位形成后，區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值得以全面提升，此時(shí)將是高端、中高端物業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值回報(bào)利潤(rùn)最大化階段。252。 重點(diǎn)步驟（1）高檔物業(yè)全面開(kāi)發(fā)（2）全面帶動(dòng)中高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)252。 開(kāi)發(fā)量（1）中高檔物業(yè)建設(shè)：，用地1160畝（2）高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)量：110000平方米，用地720畝252。 運(yùn)營(yíng)時(shí)間2010年——2016年說(shuō)明：（1），按平均每年消化10萬(wàn)平方左右計(jì)，總共開(kāi)發(fā)用地1610畝。（2），按平均每年消化3萬(wàn)平方左右計(jì)，總共開(kāi)用地1000畝。（3）為高爾夫配套的會(huì)所、總共用地90畝。其中會(huì)所10000平方米，酒店按500個(gè)標(biāo)間計(jì)算，總建面50000平方米。（4）本預(yù)測(cè)僅僅為最保守情況估計(jì)，總共運(yùn)營(yíng)周期