房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告(已改無錯字)
2023-05-15 04:35:49 本頁面
【正文】 場比較法）：5500元/平方米價格動態(tài)預估近年XXX住宅價格年均增長810％，總體呈平穩(wěn)上升趨勢，20092011年受房地產(chǎn)新政影響下，房價增幅仍平穩(wěn)上升，反映房地產(chǎn)市場投機行為少，受宏觀調(diào)控影響少，保守估計20122013年增幅為5%。 以兩個增幅來預測動態(tài)價格：5%的保守增幅。10%老城區(qū)板塊的快速增幅。3．4戶型定位首期戶型配比：根據(jù)XXX市場供應情況、中高端客戶市場需求，結(jié)合本項目的客戶和檔次定位，首推的部分戶型配比為：小于100㎡左右的小三房型（三房兩廳一衛(wèi)）%，大于110㎡的大三房型（三房兩廳兩衛(wèi)）%。 3．5項目開發(fā)構(gòu)思與設想項目開發(fā)條件：本項目地塊建設指標：，實際可用地面積62082 .00m2，另外附征道路及綠化用地15773 m2， ，總建筑面積173289m2,其中:計容積率總建筑面積 m2, 不計容積率總建筑面積m2。本項目地形較好，容積率適中，地塊可塑性高，適合建設具有良好綠化景觀環(huán)境的大型社區(qū)。物業(yè)類型設想：本項目的居住規(guī)模預計約1575戶。根據(jù)項目用地建設條件及項目中高端的形象定位，預計本項目物業(yè)類型將全部為高層。社區(qū)的停車方式主要是地下停車，兼顧少量地面停車，總車位數(shù)預計將達約2363個。商業(yè)開發(fā)構(gòu)思：項目商業(yè)為購物、休閑，布置在項目物業(yè)高層的一至四樓。第四部分 項目經(jīng)濟效益分析4．1 項目估算的各項設定（1）項目說明項目用地93畝,，土地出讓合同契稅和土地交易傭金按已經(jīng)繳納。在本項目中，拆遷補償費已經(jīng)全額付款，為凈地所得%(12年 8月基準利率上浮20%)。預售條件為工程施工至四層。%計。（2）各項稅費說明根據(jù)XXX市政府相關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定：%。土地增值稅(預征)為銷售收入的1%。（3） 項目開發(fā)銷售周期說明通過對XXX市房地產(chǎn)開發(fā)銷售狀況的詳細了解以及與公司相關(guān)部門負責人的全面溝通，對本項目的開發(fā)銷售周期做如下計劃：從2013年4月至2014年04月。（4）各項成本費用的設定根據(jù)XXX市房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為：開發(fā)成本（包括土地成本、拆遷安置費、前期工程費、建安工程費和其他工程費、開發(fā)期間稅費）和開發(fā)費用（包括項目管理費、銷售費用、財務費用）。結(jié)合我司的經(jīng)驗數(shù)據(jù)資料以及與各職能部門溝通的成果，對項目的土地成本、工程成本進行估算，各項稅費標準按政府有關(guān)規(guī)定進行估算。4．2 項目總體規(guī)劃指標項目總體指標：項目總建設期為60個月1. 總用地面積93畝、62082㎡2. 市政道路面積19,761㎡3. 實際用地面積62082㎡4. 總建筑面積173289㎡(含地下車庫94,㎡)5. %6. %項目公建區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標：該地塊公建區(qū)綜合規(guī)劃指標如下：建筑面積173289㎡：含商業(yè)服務13066㎡衛(wèi)生站300㎡其他配套設施1,110㎡社區(qū)服務等1,015㎡4．3 項目開發(fā)費用估算項目整體總投資估算：（一）土地成本本項目以招拍掛出讓方式所得，總價款為：。 土地成本合計：（二）前期工程費（含勘查費、規(guī)劃設計費、三通一平、各項規(guī)費等費用）：173289㎡60元/㎡=1039萬元前期工程費合計： 1039萬元（三）基礎設施費(含供水電氣、道路、排水排污、綠化等)173289㎡125元/ ㎡=2166萬元基礎設施費合計：2166萬元（四）建筑安裝費（含土建、安裝等）：住宅部分： 1,250元/㎡ = 萬元公共建筑部分： 1,200元/㎡= 萬元車庫、設備房部分： 1,300元/㎡= 萬元架空層部份: 1,300元/㎡= 萬元建安安裝費合計：73,349萬元（五）開發(fā)間接費（按1,2,3,％計）：% = 萬元（六）不可預見費（按1,2,3,4,5項之和的3％計）：3% = 萬元開發(fā)成本合計： 萬元（1,2,3,4,5,6項之和）（七）期間費用：管理費用： 萬元%＝ 萬元銷售費用： 萬元%＝ 萬元 期間費用合計： 萬元（八）財務費用(建設期利息)：財務費用： 萬元% = 萬元項目總投資合計： 萬元（九）總收益估算：銷售總收入： 住宅部分： ㎡5500元/㎡＝ 萬元商業(yè)部分： ㎡10,000元/㎡＝ 萬元車庫部分： 個 元/個= 萬元銷售總收入合計： 萬元（十）項目收益估算：項目可實現(xiàn)銷售收入 萬元，開發(fā)成本費用 萬元，期間費用
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