【正文】 ；目前中高端平均房?jī)r(jià)為4000元/㎡自然景觀資源突出，避暑勝地；世界自然文化遺產(chǎn)，具有突出的人文、文化資源；氣候宜人，空氣質(zhì)量高；生活配套匱乏華陽(yáng)有人民南路南延線，成仁路等；華陽(yáng)新客運(yùn)中心及府河**港；距離**車程10分鐘；目前中高端平均房?jī)r(jià)為4000元/㎡位居城南，“富”氣順延，人氣較足；緊靠東山、牧馬山，毗鄰府河、副中心、高新區(qū)，具備一定的自然資源。 交通便捷252。為此，成金線將成為改變XX與**之間關(guān)系的緊密紐帶，將XX帶入**第一圈層。 郫縣（郫筒）組團(tuán)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心在大**總體規(guī)劃影響下，溫江、華陽(yáng)、龍泉等區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)得以較快發(fā)展，特別是人南延線和光華大道的建設(shè)，促使溫江、華陽(yáng)市場(chǎng)發(fā)生了革命性突破；而青白江等地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展顯得較為滯后，這對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)即是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇，又是一個(gè)開(kāi)拓全新市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。 溫江（柳城）組團(tuán)：花園居住新城252。以上四點(diǎn)，是我們可行性研究的主要內(nèi)容，也是我們項(xiàng)目發(fā)展必須符合的剛性要求。252。五、本項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)體系252。 必須建立一個(gè)特色吸引物參考中國(guó)郊區(qū)大盤開(kāi)發(fā)，類似本案的郊區(qū)大盤，必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)復(fù)合，引入與人居生活體系關(guān)聯(lián)度、融合度高的特色吸引物作為核心賣點(diǎn)。 政、企關(guān)系決定本案開(kāi)發(fā)的可行性一方面，政府擁有原野生動(dòng)物園一定股權(quán)，同時(shí)在土地運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)還需要政府的協(xié)助。三、項(xiàng)目的特殊性認(rèn)識(shí)252。d) 地貌資源——區(qū)域內(nèi)地勢(shì)變化富有動(dòng)態(tài)，為淺丘地形，以毗鄰中和的現(xiàn)“河畔餐廳”為制高點(diǎn)，莫里森湖為低洼區(qū)。該區(qū)域東北臨中河，與未來(lái)的“**游樂(lè)中心”隔河相望；東南向連XX新城區(qū)，毗鄰客運(yùn)中心、三星級(jí)酒店；東面為青白江地界；現(xiàn)區(qū)域四周土地基本上均為農(nóng)田等未開(kāi)發(fā)土地。l 項(xiàng)目可投資性：未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資強(qiáng)度，必須滿足企業(yè)對(duì)存量資金的消化需求。在基本發(fā)展模式既定的狀況下，我們分別從市場(chǎng)層面、運(yùn)營(yíng)層面、財(cái)務(wù)層面驗(yàn)證了其可行性。.郊區(qū)大盤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告項(xiàng)目可行性研究報(bào)告**XX地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2006年8月7日報(bào)告總述本案以項(xiàng)目自身特殊性為出發(fā)點(diǎn)，站在城市運(yùn)營(yíng)角度，分析了XX發(fā)展綜合性郊區(qū)大盤的優(yōu)劣勢(shì)條件，提出將房地產(chǎn)與休閑產(chǎn)業(yè)相復(fù)合，引入特色吸引物，以休閑產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、塑造物業(yè)獨(dú)特價(jià)值賣點(diǎn)的可行性建議。最終，我們分析認(rèn)為，本項(xiàng)目投資周期將為10年，第二年開(kāi)始開(kāi)發(fā)商基本不需追加投入，項(xiàng)目進(jìn)入良性自循環(huán)，%。l 發(fā)展可持續(xù)性：通過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)行，能聯(lián)動(dòng)、集聚、整合多層次的政府、業(yè)界、土地資源，從而構(gòu)建企業(yè)全新發(fā)展平臺(tái)，自主衍生許多項(xiàng)目以外的新利潤(rùn)點(diǎn)與投資機(jī)會(huì)。根據(jù)我方對(duì)地塊的實(shí)地勘察，結(jié)合對(duì)國(guó)土部門、規(guī)劃部門、當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商等的深訪，我們對(duì)土地有以下基本認(rèn)識(shí)： 地塊資源稟賦優(yōu)越較為突出的資源為四大類：a) 水資源——該區(qū)域毗鄰中河，地塊內(nèi)有一大湖（莫里森湖），并散點(diǎn)分布有其他小水塘，均為引中河水形成。 土地證將分期獲得2800畝土地?fù)碛型恋刈C，可一次性直接獲??；1400畝土地為預(yù)留發(fā)展用地，將通過(guò)其他手段獲取。 本案是西部中心城市郊區(qū)的綜合性大盤與常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目不同，本案遠(yuǎn)離市區(qū)、體量巨大，單純的住區(qū)開(kāi)發(fā)缺乏當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)消費(fèi)力支撐。企業(yè)為保證土地低價(jià)獲取，必須考慮與政府的關(guān)系協(xié)調(diào)。252。 通過(guò)特色吸引物，運(yùn)用“城市運(yùn)營(yíng)”手段，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。 通過(guò)開(kāi)發(fā)投資，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可投資性。第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究一、大**城市定位對(duì)區(qū)域發(fā)展的意義中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局圖大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈？長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶西部的致動(dòng)點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)在哪里？**憑借自身的地理優(yōu)勢(shì)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，已成為中國(guó)城市發(fā)展的第四極。 龍泉組團(tuán)：山地型休閑旅游區(qū)252。三、XX規(guī)劃與定位導(dǎo)致其在大**中競(jìng)爭(zhēng)地位改變XX政府力圖把XX打造為“西部花園水城，**游樂(lè)中心”，目前已初具規(guī)模，居家、生態(tài)環(huán)境都得到了極大改善，力在創(chuàng)造“天府水城，人居X(jué)X”的優(yōu)美休閑人居環(huán)境；區(qū)域定位以“居住、會(huì)務(wù)、休閑、旅游”為主，區(qū)域性質(zhì)將發(fā)生了質(zhì)的改變。XX區(qū)位條件的變化，將使其兼具第一圈層和第二圈層優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)：u 第一圈層與第二圈層綜合比較分析：第一圈層第二圈層土地儲(chǔ)備狀況土地儲(chǔ)備豐富土地儲(chǔ)備相當(dāng)豐富土地成本較高很低交通狀況相對(duì)完善交通逐步完善，城市一體化進(jìn)程加快居住環(huán)境狀況自然環(huán)境較好,居住環(huán)境逐步改善，條件配套逐步完善產(chǎn)品狀況產(chǎn)品多樣化,可選擇度大產(chǎn)品多樣化不夠價(jià)格接受度相對(duì)較高相對(duì)較低競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈相對(duì)較弱投資環(huán)境較成熟正在完善XX區(qū)域未來(lái)優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)：252。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)252。生活配套不足龍泉擁有五縱三橫的快速交通網(wǎng)絡(luò)：“五縱”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龍路；“四橫”則指三環(huán)路、外環(huán)高速路、龍泉環(huán)城路、石勝路；擁有**最大客運(yùn)站十陵客運(yùn)站；距**的車程2030分鐘；目前中端平均房?jī)r(jià)為2200元/㎡有**最近的山脈，地形起伏較大，在**較為少見(jiàn)，但是水資源相對(duì)匱乏；具有一定的資源，**市區(qū)最大的規(guī)劃風(fēng)景區(qū)—十陵歷史文化風(fēng)景區(qū)位于龍泉；著名的花果之鄉(xiāng)，休閑勝地。生活配套正處于逐步完善中，借花博會(huì)的東風(fēng)建設(shè)大量的基礎(chǔ)配套牧馬山成雅高速、**——雙流——新津大件路，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，但交通狀況一般；平均房?jī)r(jià)集中在4000元/㎡以上區(qū)域內(nèi)高爾夫球場(chǎng)為目前**市內(nèi)最好的高爾夫球場(chǎng)，吸引大量的商務(wù)客戶；區(qū)域內(nèi)起伏的山地地形，適合修建私密性較強(qiáng)；景觀位置較好的高端物業(yè)；森林公園的建設(shè)將將區(qū)域打造成旅游勝地；生活配套不完善，幾乎無(wú)其他方面的配套XX成綿高速，2007年底成金路通車后，進(jìn)**時(shí)間不到半小時(shí)目前中端均價(jià)2000元/㎡被譽(yù)為“千里沱江第一城”，沱江及其支流毗河、中河和北河在縣城內(nèi)相匯環(huán)繞，構(gòu)成XX縣“一江三河八岸”的水系環(huán)境，有中國(guó)獨(dú)具的水城特色。本案將進(jìn)一步尋求本項(xiàng)目的“高效吸引物”。一般來(lái)講，稀缺資源可以分為先天資源與后天資源：252。 XX在現(xiàn)有資源條件下，發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)存在一定難度主要表現(xiàn)在先天性的自然資源與人文歷史資源稀缺性不足，同時(shí)由于野生動(dòng)物園將關(guān)閉，唯一可以作為人造景觀資源的項(xiàng)目也將退出歷史舞臺(tái)。 對(duì)比其他區(qū)域，本案如利用先天性的自然資源、人文歷史資源作為特色吸引物，則在發(fā)展前景上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。（二）各區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)區(qū)域休閑類型檔次青城山—都江堰養(yǎng)生休閑為主中高檔次為主溫江養(yǎng)生休閑、娛樂(lè)休閑為主中端為主龍泉體育休閑、民俗風(fēng)情休閑中檔為主大邑康體休閑、民俗風(fēng)情休閑中檔為主牧馬山商務(wù)休閑、體育休閑高檔為主崇州溫泉康體休閑中檔為主根據(jù)對(duì)比我們發(fā)現(xiàn)：252。結(jié)論：如果本案要想實(shí)現(xiàn)突破，則人造特色必須定位于高端，并在體育休閑與娛樂(lè)休閑之間進(jìn)行選擇。同時(shí)，為形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，我們應(yīng)將高爾夫的商務(wù)休閑功能與體育休閑功能相結(jié)合。近年來(lái)，我國(guó)高爾夫球場(chǎng)建設(shè)有三大趨勢(shì)： 規(guī)?；覈?guó)已經(jīng)建成注冊(cè)的204個(gè)球場(chǎng)中，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)18洞球場(chǎng)有179個(gè)，%。 “球場(chǎng)核心模式”，區(qū)位好、優(yōu)質(zhì)會(huì)員滿額的高爾夫球場(chǎng)具有一定盈利能力；252。（二）**高爾夫發(fā)展概況（詳細(xì)情況見(jiàn)附件二）l 球場(chǎng)**僅有兩個(gè)18洞的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，分別位于牧馬山和青城山，兩座球場(chǎng)的評(píng)定在國(guó)內(nèi)都排在中等偏上。根據(jù)我們的深訪，**的這兩個(gè)球場(chǎng)一般都需要預(yù)約，而且周末在下午3點(diǎn)以前不接受訪客。對(duì)比上海、廣州、北京等地的高爾夫俱樂(lè)部，**高爾夫本地化明顯，作為西南中心城市，高端高爾夫球市場(chǎng)還有很大拓展空間。 **本地高爾夫球場(chǎng)建設(shè)規(guī)模偏小，而且商務(wù)休閑設(shè)施不足。 綜合判斷，**滯后于全國(guó)水平，甚至落后于西部的重慶、昆明，市場(chǎng)需要引導(dǎo)。（一）案例簡(jiǎn)介252。252。湯臣高爾夫休閑物業(yè)已開(kāi)發(fā)8期，進(jìn)入開(kāi)發(fā)的末期，其產(chǎn)品線涵蓋了獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼與高爾夫公寓，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期從99年至今，抵抗住了次次市場(chǎng)變革，創(chuàng)造了休閑物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、持續(xù)增值的典范。 功能設(shè)計(jì)——休閑、度假、保健、娛樂(lè)、會(huì)議、餐飲根據(jù)我們對(duì)三個(gè)項(xiàng)目的電話訪談，高球球場(chǎng)建設(shè)的一個(gè)重要目的，是營(yíng)造高端消費(fèi)人群生活、休閑、商務(wù)的軟、硬件環(huán)境，因此，高球休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本功能設(shè)計(jì)應(yīng)滿足他們?nèi)康纳虅?wù)、生活、休閑需求。252。 特殊配套設(shè)施——酒店、會(huì)議中心、康體設(shè)施某些項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)初期（如龍熙順景、觀瀾湖等），由于區(qū)域休閑配套還不夠成熟，專門建有特色高星級(jí)酒店與會(huì)議中心，同時(shí)也建設(shè)了游泳池、健康中心、網(wǎng)球場(chǎng)、溫泉中心、SPA會(huì)館等與高爾夫運(yùn)動(dòng)契合度較高的康體設(shè)施。252。 物業(yè)總體開(kāi)發(fā)思路——以高爾夫休閑產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)多元化、高品質(zhì)復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 物業(yè)基本組合——球場(chǎng)+俱樂(lè)部會(huì)所+高星級(jí)酒店+別墅+高爾夫公寓252。本案休閑物業(yè)主要?jiǎng)澐譃閮深?，具體設(shè)想如下：核心物業(yè)——高爾夫主題社區(qū)根據(jù)高爾夫帶動(dòng)物業(yè)發(fā)展的思路，本案核心物業(yè)為：——以“高爾夫別墅”為物業(yè)主體，配以“酒店式公寓”、“俱樂(lè)部會(huì)所”、“高星級(jí)別酒店”等休閑、生活、商務(wù)配套。 酒店式高爾夫公寓——主要分布在球場(chǎng)外圍或別墅區(qū)旁，主要為度假、商務(wù)人群設(shè)計(jì)。中高檔物業(yè)——多元化中高端復(fù)合主題居住區(qū)
由于本案肩負(fù)帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的責(zé)任，因此可考慮為本地客戶提供一定量的標(biāo)桿產(chǎn)品，形成市場(chǎng)擠壓，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)水平提升。
（三）市場(chǎng)鎖定根據(jù)省外案例分析與**高爾夫物業(yè)的銷售特征，高爾夫物業(yè)作為無(wú)疑是受市場(chǎng)的地域限制最小的；由于俱樂(lè)部消費(fèi)人群與物業(yè)目標(biāo)客戶的重疊性，我們認(rèn)為休閑物業(yè)的市場(chǎng)定位為：以**為中心，面向大西南，輻射全國(guó)及港臺(tái)的西南高端休閑物業(yè)市場(chǎng)為主，帶動(dòng)及吸引XX及周邊地區(qū)中高檔住宅消費(fèi)市場(chǎng)。 工作緣客戶：在**周邊有公司；注重社區(qū)的社交功能；注重社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)內(nèi)配套，社區(qū)成分的高尚性；關(guān)注其行業(yè)內(nèi)的信息與活動(dòng)；252。一、本案所面臨的市場(chǎng)格局及競(jìng)爭(zhēng)格局（一）**郊區(qū)物業(yè)市場(chǎng)板塊分布第一圈層第二圈層**郊區(qū)物業(yè)市場(chǎng)按距**市區(qū)的車程距離分第一圈層和第二圈層兩大板塊，如圖所示：根據(jù)本案的發(fā)展模式，物業(yè)主要分高端物業(yè)（高爾夫社區(qū)）與中高端物業(yè)（花園洋房），這兩者所面臨的競(jìng)爭(zhēng)格局有所不同，必須分別加以分析。由此我們可以判斷出，該類型物業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將主要來(lái)源于**東北面的新都、清白江、龍泉，及本案所屬的區(qū)域內(nèi)部市場(chǎng)。 從區(qū)位條件來(lái)看，四大板塊均適宜發(fā)展第二居所，其中麓山區(qū)位條件最優(yōu)。 從競(jìng)爭(zhēng)力分析，各個(gè)區(qū)域差異化明顯，未來(lái)形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)可能性不強(qiáng)252。針對(duì)高端物業(yè)而言，區(qū)位不是首要的制約條件，只要我們能充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，將存在很大市場(chǎng)機(jī)會(huì)。一是因?yàn)殡S國(guó)家用地政策的進(jìn)一步緊縮，土地流出口徑將繼續(xù)縮小，具有豐富自然資源的地塊要想大面積進(jìn)入市場(chǎng)已經(jīng)不太可能，而非常土地運(yùn)營(yíng)手段在未來(lái)的也將受到很多限制，因此類似項(xiàng)目出現(xiàn)的幾率將很??；同時(shí)，對(duì)于這種大型項(xiàng)目而言，先發(fā)優(yōu)勢(shì)是致關(guān)重要的，鑒于本案突出的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，就算這些區(qū)域出現(xiàn)同質(zhì)項(xiàng)目，與本案的競(jìng)爭(zhēng)力度也不會(huì)很大。目前最有影響力的樓盤是“金海岸”，建筑形態(tài)有別墅，其銷售情況非常理想。發(fā)展趨勢(shì) 從內(nèi)部特征看，隨XX城市環(huán)境不斷成熟，新城區(qū)物業(yè)價(jià)格、品質(zhì)正在逐步接近**地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較成熟的郊區(qū)。除開(kāi)休閑配套優(yōu)勢(shì)外，還將具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、外來(lái)開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)、先發(fā)優(yōu)勢(shì)（區(qū)域內(nèi)首先打造的大型休閑物業(yè)）等等。但是，這種關(guān)系的轉(zhuǎn)變，在地域上存在一定阻隔性與傳遞性，特別是對(duì)于中高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)由中心城區(qū)流向XX的消費(fèi)者，在新都、青白江、龍泉都有很大幾率實(shí)現(xiàn)分流。未來(lái)規(guī)劃方向居住、會(huì)務(wù)、休閑、旅游化工、冶金、建材、物流基地發(fā)展電子、食品工業(yè)為主導(dǎo)，兼有商貿(mào)旅游職能以國(guó)家級(jí)**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭，以優(yōu)質(zhì)高效的龍泉特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以省級(jí)花果山風(fēng)景名勝區(qū)為依托，以高質(zhì)量的科教文化為支撐的現(xiàn)代化、開(kāi)放型、生態(tài)型城市新區(qū)政府投資力度大力發(fā)展人居環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資很大工業(yè)投資力度最大“北部新城”的建設(shè)，政府投資力度很大，僅次于工業(yè)投資力度區(qū)委、區(qū)政府以營(yíng)造“**?龍泉——21世紀(jì)**最佳生態(tài)居住區(qū)”和實(shí)施“龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略”的工作目標(biāo)，大力發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)。 從人口情況來(lái)看，XX屬于人口大縣，同時(shí)每年有18~19萬(wàn)的外出打工人口，這部分人儲(chǔ)備一定積蓄后，成為XX目前住宅購(gòu)買人群中不可忽視的力量；216。相比龍泉，本案受新都、清白江市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)較小，并且占有明顯優(yōu)勢(shì)，甚至可以實(shí)現(xiàn)對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)內(nèi)部客群的直接引導(dǎo)。252。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，城市化進(jìn)程所帶來(lái)的交通條件改善、城市規(guī)劃變更、城市配套完善、生產(chǎn)要素流動(dòng)提速等種種利好，對(duì)一個(gè)郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是巨大的，甚至可以帶來(lái)跨越性的發(fā)展契機(jī)。因此，在上述市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的分析結(jié)論下，我們認(rèn)為，如果綜合考慮城市化進(jìn)程所帶來(lái)的區(qū)域市場(chǎng)屬性變化，那么本案的市場(chǎng)機(jī)遇不言而喻。綜上所述，全面考量市場(chǎng)現(xiàn)狀，深入展望市場(chǎng)趨勢(shì)，在本案發(fā)展模式下，發(fā)展高端與中高端休閑物業(yè)具備可行性，并具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（二）本案運(yùn)營(yíng)的總體設(shè)想總體設(shè)想——以多元化的運(yùn)營(yíng)方式，進(jìn)行多點(diǎn)并行式的開(kāi)發(fā)，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最小化、開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化。 通過(guò)運(yùn)營(yíng)機(jī)制的設(shè)計(jì)，打造發(fā)展商與政府、合作者的協(xié)作平臺(tái)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 通過(guò)運(yùn)營(yíng)方式的設(shè)計(jì)，將各開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)的實(shí)施措施落地，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)可行性。體育城”以置信為代表的溫江北部新區(qū)、青羊工業(yè)園啟動(dòng)速度快企業(yè)資金投入量小拆遷風(fēng)險(xiǎn)小用地能得到保障模式不夠成熟退出機(jī)制差通常用于開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)教大的項(xiàng)目企業(yè)企業(yè)在政府支持下獨(dú)立運(yùn)營(yíng)華僑城觀瀾湖麓山國(guó)際社區(qū)東山國(guó)際社區(qū)投資回報(bào)率高模式成熟應(yīng)變機(jī)制佳資金投入量大對(duì)開(kāi)發(fā)實(shí)力要求高存在一定拆遷、用