【正文】 引物的選擇方式有兩種，第一種是依托于先天資源基礎(chǔ)而成，如溫泉、沙灘等，另一種是通過資源整合，后天打造而成，如各色主題公園、高爾夫等等。資源基礎(chǔ)，決定了各個(gè)區(qū)域發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的類型與檔次。 先天稀缺性資源——自然生態(tài)資源、歷史人文資源252。龍泉 獨(dú)特的人文歷史風(fēng)情 生態(tài)農(nóng)業(yè)、自然山體植被 大型運(yùn)動基地先天資源具有一定稀缺性，但多樣性相當(dāng)突出，具有很好休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)大邑 稀缺的自然資源西嶺雪山、溫泉 一定的歷史知名度先天資源稀缺性突出，但資源過于單一，具有一定休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)牧馬山 高爾夫景觀球場 森林公園先天資源條件一般，但通過具有稀缺性的高爾夫建設(shè)，已成功啟動休閑產(chǎn)業(yè)崇州文景江溫泉開發(fā)區(qū)先天資源稀缺性一般，過于單一XX（趙鎮(zhèn)）豐富的水系資源先天資源具有一定的稀缺性，但多樣性不足對比其他區(qū)域，我們認(rèn)為：252。252。結(jié)論252。252。為找準(zhǔn)本案差異化發(fā)展特色，確定特色吸引物的具體形態(tài)，我們必須從**周邊現(xiàn)有休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析。 商務(wù)休閑、體育休閑比較稀缺現(xiàn)在**周邊區(qū)域，在休閑類型上，匯集了幾乎所有的休閑大類，但是從比重上分析，以養(yǎng)生休閑、康體休閑、民俗風(fēng)情休閑為主，而商務(wù)休閑、體育休閑、娛樂休閑比較稀缺，發(fā)展同比中國發(fā)達(dá)地區(qū)也顯得滯后。 高檔休閑消費(fèi)較少由于**周邊區(qū)域現(xiàn)有大部分休閑產(chǎn)業(yè)，幾乎都是由旅游產(chǎn)業(yè)、旅游資源衍生的，故大眾化傾向嚴(yán)重，消費(fèi)集中在中檔，而針對于高端人群而打造的新型休閑產(chǎn)業(yè)比較匱乏。（三）人造特色吸引物的確定項(xiàng)目可選擇的特色吸引物比較根據(jù)上述分析，區(qū)域適宜建設(shè)的人造特色吸引物大致為兩類，分別為大型的娛樂休閑設(shè)施、大型的體育休閑設(shè)施。如本案開發(fā)體育休閑設(shè)施，鑒于地塊的改造難度，結(jié)合地塊優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、富有動態(tài)變化的淺丘地勢、充沛的水系資源，本案特色吸引物應(yīng)確定為高爾夫球場。結(jié)論本案的特色吸引物為：——將“商務(wù)休閑功能”與“體育休閑功能”相結(jié)合的特色高爾夫球場。但是，在2004年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知，在此之后，現(xiàn)存的高爾夫球場則不得不向著合理、規(guī)范的發(fā)展過程進(jìn)行過渡。這一比例大大高于國外。 模式化我國高爾夫球場建設(shè)從初期的萌芽、摸索，到現(xiàn)在已經(jīng)形成了三種開發(fā)模式：252。 “球場、房產(chǎn)平衡模式”，球場收益與支出差不多平衡，公司主要靠高爾夫別墅房地產(chǎn)盈利；252。由于第三種模式的不可持續(xù)，現(xiàn)在業(yè)界已經(jīng)開始經(jīng)營與開發(fā)相分離，這變相促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的成熟化發(fā)展。l 球場配套對比省外球場地，**球場配套的商務(wù)部分明顯比重不足。牧馬山高爾夫球場每個(gè)月要承接35003800場球，一年算下來就有4萬多場。l 俱樂部經(jīng)營狀況**兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)球場的會員總數(shù)落后與昆明與重慶，上升空間還很大，根據(jù)我們的深訪，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為**市場正處于快速發(fā)展中。l 消費(fèi)客群組成**業(yè)余高爾夫球手中有90%是富商或者企業(yè)的高層人士，小有成就的文化人、大學(xué)教授以及追求時(shí)尚的富家子弟是另外10%的主要人員構(gòu)成；在目前**千余名業(yè)余高爾夫球手中，男女比例為20比1。根據(jù)市場分析我們發(fā)現(xiàn)：252。252。252。252。以上市場的現(xiàn)狀，是本案發(fā)展的契機(jī)與定位的啟示。第三章 項(xiàng)目發(fā)展模式一、案例考察（詳細(xì)案例介紹見附件四）我們綜合考察了珠江三角洲、長江三角洲、北京這三個(gè)中國高爾夫發(fā)展最成熟地區(qū)的情況，在各區(qū)域以企業(yè)為主體的高爾夫休閑地產(chǎn)開發(fā)的成功案例中，分別選取了“觀瀾湖高爾夫”、“龍熙順景”、“湯臣高爾夫”這三個(gè)地域標(biāo)桿項(xiàng)目進(jìn)行了重點(diǎn)分析。 “觀瀾湖高爾夫”——“球場核心模式”的代表。但由于其體量過大，運(yùn)營周期過長，物業(yè)開發(fā)時(shí)間也較短，模式不可直接復(fù)制。 “龍熙順景”——“房產(chǎn)核心模式”的代表龍熙順景作為北京的高爾夫標(biāo)桿項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)禺惓埧岬母咔蛭飿I(yè)競爭當(dāng)中，走出了將高球作為房產(chǎn)配套的捆綁型開發(fā)之路，同時(shí)其三位一體（溫泉酒店、高球俱樂部、休閑物業(yè)）的產(chǎn)品組合，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性。 “上海湯臣高爾夫” ——“球場、房產(chǎn)平衡模式”的代表與前兩者項(xiàng)目，上海湯臣高爾夫的休閑物業(yè)開發(fā)最為成熟。（二）共性研究我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)今成功開發(fā)的高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目，具有以下共性：252。252。252。一般在球場內(nèi)或邊緣開發(fā)別墅類物業(yè)，在較偏遠(yuǎn)的地塊開發(fā)高爾夫公寓，作為區(qū)域的制高點(diǎn)。 消費(fèi)人群——高爾夫休閑人群與房產(chǎn)消費(fèi)人群相互重合與其他兩個(gè)項(xiàng)目類似，深圳“觀瀾湖”早期物業(yè)購買人群中，俱樂部會員占40%以上。（三）差異點(diǎn)分析根據(jù)不同項(xiàng)目的不同發(fā)展條件，他們形成以下差異點(diǎn)：252。252?？傮w來看，隨行業(yè)的專業(yè)性增加，近年來的高球球場由外來經(jīng)營者經(jīng)營已成為大勢。 物業(yè)銷售方式由于經(jīng)營狀況的差異，一般高球休閑物業(yè)在銷售中，有將高球俱樂部與休閑物業(yè)獨(dú)立營銷的，也有將物業(yè)與高爾夫共同營銷的。二、項(xiàng)目總體發(fā)展思路（一）項(xiàng)目總體開發(fā)思路根據(jù)案例考察，借鑒成功項(xiàng)目的共性，結(jié)合本案特征，項(xiàng)目的總體發(fā)展思路如下：252。本案休閑產(chǎn)業(yè)對物業(yè)的拉動方式分以下三種：通過高球球場及配套設(shè)施建設(shè)，為高端人群塑造完美的生活、休閑、商務(wù)環(huán)境；通過高球球場經(jīng)營，為休閑物業(yè)吸引西南高端消費(fèi)人群；通過聯(lián)動高球俱樂部營銷，力促休閑物業(yè)快速銷售，并實(shí)現(xiàn)物業(yè)附加值提升。 開發(fā)模式——“球場、房產(chǎn)平衡模式” 252。 功能設(shè)計(jì)——“生活、休閑、商務(wù)”三位一體三、高爾夫休閑物業(yè)定位（一）休閑物業(yè)總體定位根據(jù)通過休閑產(chǎn)業(yè)拉動地產(chǎn)發(fā)展的思路，本項(xiàng)目休閑物業(yè)定位為：——西南國際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)本項(xiàng)目物業(yè)的市場面將立足西南，面向全國的高端消費(fèi)群體，是一個(gè)具有國際水準(zhǔn)的休閑社區(qū)；高爾夫球場是本案的特色吸引物，而具備物種多樣性、生物鏈完整性的自然環(huán)境是本案的最大人居價(jià)值賣點(diǎn)；4200畝的體量，使本案將成為一個(gè)具有小城鎮(zhèn)意味的特色休閑小鎮(zhèn)。結(jié)合高球球場檔次，本案高爾夫主題社區(qū)應(yīng)定位于——西部頂級休閑物業(yè)。每種物業(yè)的建設(shè)構(gòu)想如下：252。252。252。由于本案現(xiàn)有區(qū)域配套不全，且檔次較低，建議興建一個(gè)高星級酒店。同時(shí)，從市場層面看，本地市場正處供不應(yīng)求的階段，利用邊緣地塊開發(fā)一部分中檔物業(yè)，有助于提升本案的消化速度。根據(jù)市場的不同需求，中高檔物業(yè)將呈現(xiàn)多遠(yuǎn)化、復(fù)合主題的特征，其中將包括以滿足中長期居住的花園洋房、聯(lián)排別墅，以滿足短居為主的高爾夫公寓，以滿足養(yǎng)老需求的老年公寓等。（四）目標(biāo)客戶群鎖定根據(jù)我們對**已有高爾夫物業(yè)的消費(fèi)者調(diào)查，結(jié)果省外案例，我們認(rèn)為本案目標(biāo)群為：四緣客戶——高爾夫緣、工作緣、地緣、**情緣252。252。 地緣客戶：分布在**及周邊距球會距離比較近的客戶；為置業(yè)而置業(yè)；重視物業(yè)的質(zhì)素、生活便利程度、物業(yè)的發(fā)展前景；252。第四章 市場可行性分析未來，本項(xiàng)目所處的區(qū)域面臨著近郊市場的阻隔、遠(yuǎn)郊市場的競爭，如何能在遠(yuǎn)近交攻的市場環(huán)境里尋找本項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會？本項(xiàng)目能否具備核心競爭力？在本章節(jié)中，本案將通過近郊、遠(yuǎn)郊市場的對比分析，論證本項(xiàng)目市場發(fā)展的可行性。本案的高端休閑物業(yè)市場競爭將面臨**第一圈層與第二圈層的包夾，同時(shí)中高端物業(yè)市場發(fā)展將面臨**第一圈層?xùn)|北向區(qū)域市場的阻隔。 中高端物業(yè)的競爭格局判斷中高端物業(yè)的需求，對方位和距離的抗性相對較強(qiáng)，因此根據(jù)我們上一部分的客戶群體分析，客戶將主要來自**城北、城東，及**到XX交通干道周邊地域。二、高端物業(yè)市場競爭分析本案高端物業(yè)面臨的市場競爭，將主要集中在第一圈層與第二圈層中的青城山都江堰、大邑、新津、崇州等區(qū)域。（一）顯性競爭板塊分析現(xiàn)在**的高端休閑物業(yè)市場，能對本案形成有效競爭的只有青城山、龍泉、牧馬山、麓山這四大別墅板塊，其特征如下:區(qū)域車程周邊環(huán)境居住方式競爭力分析優(yōu)勢分析劣勢分析發(fā)展前景青城山距市區(qū)40分鐘天下幽的青城山+森林+河流居住兼投資型的休閑度假利用良好的文化背景和生態(tài)環(huán)境，發(fā)展旅游文化文化氛圍較重，適宜開發(fā)旅游地產(chǎn)和度假型公寓周邊生活配套有待改善利用特有文化背景和旅游地產(chǎn)資源，打造郊區(qū)度假型別墅，產(chǎn)品應(yīng)多以聯(lián)排、疊拼和雙拼為主龍泉距市區(qū)30分鐘起伏的淺丘地帶+森林+湖泊運(yùn)動型休閑度假配套設(shè)施和地鐵建設(shè)，有利于發(fā)展該區(qū)經(jīng)濟(jì)，激活該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)房價(jià)較低，供應(yīng)充足，區(qū)域努力打造旅游業(yè)，有助區(qū)域發(fā)展別墅檔次較低，區(qū)域建設(shè)有待提高和完善以中檔價(jià)格吸引購房者，開發(fā)經(jīng)濟(jì)型別墅會成為該區(qū)域主力產(chǎn)品牧馬山距市區(qū)30分鐘起伏的山丘+森林+河流+高爾夫球場深度居家型的休閑度假市政建設(shè)不斷完善，強(qiáng)大的開發(fā)聯(lián)盟陣容不可忽視生態(tài)環(huán)境和自然景觀，具備高檔別墅開發(fā)條件房價(jià)較高，交通和生活配套有待完善依托自然的天然優(yōu)勢和市政發(fā)展，區(qū)域別墅檔次和客戶群定位較高，獨(dú)幢別墅將有望成為主要物業(yè)類型麓山市區(qū)車程15分鐘丘陵+森林+湖泊+高爾夫球場深度居家型的休閑度假城市副中心的建設(shè)將完善區(qū)域周邊所有市政配套優(yōu)越區(qū)位條件；先天自然條件與后天人工改造，具備高檔別墅開發(fā)條件房價(jià)較高，區(qū)域配套有待完善，缺乏十分突出的自然資源由于其突出的區(qū)位優(yōu)勢以及巨大的潛在供應(yīng)量，已成為未來**城市邊緣休閑居家市場的后起之秀XX距離**30分鐘左右高爾夫球場+丘陵+森林+水資源+物種資源深度居家型的休閑度假，兼具投資屬性隨城市化進(jìn)程深入，其發(fā)展?jié)摿Σ豢傻凸?，休閑產(chǎn)業(yè)的特色，在市場上具有唯一性、排它性休閑特色的唯一性、配套的完善性與**的心理距離有待消除以高端別墅產(chǎn)品為核心產(chǎn)品，中高端物業(yè)產(chǎn)品為主體的綜合性郊區(qū)休閑主題大盤社區(qū)252。252。 從居住方式看，本案將具備一定投資屬性252。 從發(fā)展前景看，青城山長線看好，本案與麓山均屬于后起之秀。和它們相比，我們的優(yōu)勢在于突出的高球球場、水資源、物種資源優(yōu)勢，我們的劣勢是相對尷尬的區(qū)位條件。（二）潛在競爭分析在**區(qū)域內(nèi)，在未來的一段時(shí)間能，與本案具有同等區(qū)位條件、同等配套條件，而發(fā)展休閑物業(yè)的資源綜合性、優(yōu)質(zhì)性不亞于本區(qū)域的地域，還包括溫江、大邑、新津、崇州等?？赡艹霈F(xiàn)的潛在競爭項(xiàng)目在溫江、大邑、新津、崇州這些區(qū)域，從理論上分析，在本案10年運(yùn)營周期中，可能出現(xiàn)具有真正競爭力的項(xiàng)目的幾率不會很大。（三）競爭下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機(jī)會點(diǎn) 綜上，本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機(jī)會點(diǎn)在于先發(fā)優(yōu)勢創(chuàng)造、高爾夫主題配套，同時(shí)借助本案獨(dú)特的水資源與物種資源，形成特色的居住環(huán)境，也是發(fā)展的契機(jī)所在。80㎡以下的小戶型幾乎沒有。本地市場的需求特征需求量：目前年銷售量大概在20 ~30萬平米左右，但是根據(jù)深訪得知基本是供不應(yīng)求。XX屬于人口大縣，同時(shí)每年有18~19萬的外出打工人口，這部分人儲備一定積蓄后，成為XX目前住宅購買人群中不可忽視的力量需求特征：臨河樓盤需求更為火爆，環(huán)境配套成為需求最顯著特征。XX正成為**市房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域市場的內(nèi)部競爭分析針對區(qū)域內(nèi)部競爭，本案具有明顯競爭優(yōu)勢。因此，對于區(qū)域內(nèi)部的競爭，本案具有很好的抗性。（二）與第一圈層阻隔性市場的中高檔物業(yè)競爭分析隨成金路的開通，XX與**中心城區(qū)的關(guān)系將徹底改變，由以前的二元關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)閄X成為**城市化中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，同時(shí)區(qū)域房地產(chǎn)市場的需求、供應(yīng)將與外部市場實(shí)現(xiàn)相互的流通，區(qū)域房地產(chǎn)市場屬性，也將由以前的封閉的內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)，轉(zhuǎn)變成為**這個(gè)大房地產(chǎn)市場的一個(gè)子系統(tǒng)。競爭力比較這三個(gè)市場，與XX的市場的未來競爭力比較如下：金 堂青 白 江新都龍泉交通通達(dá)度距**市區(qū)36公里,2007年底，從**到XX距離將縮短16公里，車程30分鐘左右距**25公里，車程30多分鐘距離**12公里，行程約15分鐘龍泉城區(qū)距**，行程約10分鐘。區(qū)域人口約52萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口約20萬人。216。 就居住區(qū)域認(rèn)可度來看，龍泉＞XX＞新都＞青白江；216。 從未來規(guī)劃方向上看，四者對工業(yè)都有不同程度的支撐，青白江尤其重視工業(yè)，且多是有污染的工業(yè)，新都其次，XX與龍泉支持無污染的工業(yè)，那么就居住環(huán)境來講，除了青白江、新都以外，其他較有優(yōu)勢；216。競爭格局總結(jié) 針對本案的中高檔物業(yè)，來自龍泉、新都、清白江的競爭壓力相對大于XX區(qū)域內(nèi)部的競爭壓力總體來看，能對本案形成直接有效競爭的區(qū)域是龍泉與新都，但龍泉與新都的競爭作用主要是集中在本案來自中心城區(qū)的客戶，而對其他客群影響不大。（三）中高端物業(yè)市場機(jī)會判斷252。 對于中觀市場競爭，雖然第一圈層的部分地域市場將對本案形成一定市場壓力，但是壓力僅僅在于龍泉會分流部分來自中心城區(qū)的消費(fèi)者上，而本案對于清白江、新都的內(nèi)部市場消費(fèi)客群反而更具有牽引力。 面臨龍泉與新都的市場競爭，本案應(yīng)做足水資源（龍泉的產(chǎn)品賣點(diǎn)多以山居為主）、物種資源的文章，形成差異化的競爭優(yōu)勝。**正處于城市化發(fā)展的初級階段，正全面推進(jìn)郊區(qū)的城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化，同比全國其他省會城市城市化進(jìn)程速度明顯要快。以華陽為例，在**新規(guī)出臺以前，其市場的均價(jià)僅僅1800元左右，新規(guī)出臺后，伴隨著人南延線的建成，其價(jià)格水平迅速躍至3000元/平方米，而現(xiàn)在其價(jià)格已經(jīng)上漲到4000元左右；以“航空港”區(qū)域?yàn)槔?，?005年上半年該區(qū)域城市化進(jìn)程發(fā)展全面提速前，其市場均價(jià)在1500~1600左右；2005年下半年針對“航空港”板塊的規(guī)劃發(fā)展政策出臺后，區(qū)域住宅市場水平迅速上漲1000元/平方米，而現(xiàn)在2006年中，板塊住宅均價(jià)已經(jīng)上漲到3000元/平方米左右的水平，且長線看好。如果說上述兩個(gè)區(qū)域是第一批受惠于**城市化進(jìn)程的市場，那么根據(jù)**新規(guī)以及已經(jīng)開展的一系列市政配套建設(shè)狀況來看，伴隨著成金線的建設(shè)，XX房地產(chǎn)成為下一波成功與**房地產(chǎn)市場無縫對接的市場，形勢已經(jīng)明朗。五、市場可行性總結(jié)在本案的發(fā)展模式下，通過特色吸引