【正文】 物——高爾夫球場的引進，整合了原有的水資源優(yōu)勢與物種資源優(yōu)勢，形成了本案獨特的休閑特色，為本案創(chuàng)造了與大**范圍內(nèi)優(yōu)良休閑物業(yè)競爭的先天條件。針對于中高端物業(yè)，無論在微觀市場還是在中觀市場層面，都具有良好的市場競爭力，市場機會突出；中高端物業(yè)的競爭壓力將集中在龍泉對本案**中心城區(qū)客群分流上，而本案可通過高水準的配套加上差異化的產(chǎn)品塑造將其減至最低。第五章 運營可行性分析一、項目運營的總體構(gòu)想（一）項目運營必須遵循的原則在運營中，項目的發(fā)展必須符合以下原則：符合項目發(fā)展總體思路項目的運營必須符合以高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動房產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的總體思路，因此，物業(yè)開發(fā)的時序設(shè)計，必須參比高爾夫產(chǎn)業(yè)的成熟速度，根據(jù)休閑物業(yè)的升級規(guī)律而定。符合利潤最大化原則為確保項目利潤最大化，在多點啟動的運營中，我們將尋找各形態(tài)物業(yè)的價值峰值點，在均衡市場風險的情況下，實現(xiàn)分階段開發(fā)。多元化的運營方式：包括了土地運營方式、物業(yè)運營方式、高球俱樂部運營方式、酒店運營模式等。運營模式的關(guān)鍵節(jié)點項目運營模式的關(guān)鍵節(jié)點主要為：252。252。252。以下我們將對上述三點分別闡述。案例借鑒現(xiàn)在中國借助企業(yè)力量開展的城市運營項目，根據(jù)企業(yè)介入的深度，可以分為以“政府+企業(yè)”為主體和企業(yè)為主體兩種，其案例對比如下：運營主體模式定義國內(nèi)成功代表省內(nèi)案例優(yōu)勢劣勢企業(yè)+政府政府與企業(yè)共同成立運營機構(gòu)“新亞洲因此，本案應(yīng)以企業(yè)為主體，進行項目運營。（二）與政府的關(guān)系協(xié)調(diào)政、企合作的可行性本案作為以高爾夫為特色吸引物的房地產(chǎn)項目，能對城市競爭力形成有效提升，主要表現(xiàn)在：l 高爾夫?qū)蜆I(yè)人口的拉動作用l 高爾夫?qū)ν恋貎r值的拉動作用l 高爾夫?qū)Y源要素的集聚作用l 高爾夫?qū)φw經(jīng)濟的拉動作用因此，這樣一個對區(qū)域發(fā)展影響重大的項目，企業(yè)與政府的價值取向、發(fā)展目標存在天然的一致性。政、企合作的價值結(jié)合點從企業(yè)的角度，本案存在以下價值結(jié)合點252。252。252。政、企合作的實現(xiàn)形式252。252。252。 開發(fā)初期的資金風險根據(jù)由高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動物業(yè)發(fā)展的大思路，與一般房地產(chǎn)項目不同，本案在高球經(jīng)營正式啟動前，在現(xiàn)金回流上存在一定的壓力（前期投入高達近10億），會給資金帶來較大風險，故建議通過引進其他開發(fā)商，分散資金風險。 市場的風險性由于本案將開發(fā)中高檔物與高檔物業(yè)，產(chǎn)品線較長，開發(fā)周期長、且不同產(chǎn)品的開發(fā)、經(jīng)營周期相互重疊，為減低某些不可預見的市場風險，也可考慮引進一些運營商。 高球球場的經(jīng)營高球球場經(jīng)營的專業(yè)性突出，且存在一定經(jīng)營風險，因此主體企業(yè)可考慮引進一家經(jīng)營商合作經(jīng)營。 中高檔物的開發(fā)中高檔物業(yè)作為本案開發(fā)的主力物業(yè)，對高球產(chǎn)業(yè)的依賴性相對較低。同時，根據(jù)市場預測，區(qū)域市場可能在2~3年后出現(xiàn)放量、競爭激烈的狀況，也可通過引入其他開發(fā)商降低自身開發(fā)的風險。 部分土地的轉(zhuǎn)讓假設(shè)開發(fā)初期資金投入過大，為實現(xiàn)現(xiàn)金迅速回流，可考慮直接出售部分土地。252。具體的協(xié)作運營方式見本章“運營方式設(shè)計”三、開發(fā)時序設(shè)計（一）設(shè)計的指導思想本案在開發(fā)的時間控制上，存在兩個重要的影響因素，一是高球產(chǎn)業(yè)的成熟度，其二是區(qū)域休閑物業(yè)市場的成熟度。因此，本案開發(fā)時序的指導思想可表述為“兩線合一（由二生一）”兩線 ——高球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展曲線、區(qū)域休閑物業(yè)的市場發(fā)展曲線合一 ——將“兩線”進行耦合、扭結(jié)，形成本案物業(yè)開發(fā)的整體升值曲線。 高球球場高球球場作為本案的特色吸引物，扮演了啟動區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)市場與啟動區(qū)域休閑物業(yè)市場的雙重“啟動物”角色，必須先行開發(fā)。 高檔物業(yè)作為本案的核心物業(yè)，開發(fā)價值為最大，但其開發(fā)價值峰值的形成是在高球球場已經(jīng)投入運行，并逐步成熟以后。故如果高端物業(yè)的開發(fā)全部安排在高球球場開始運營后，一旦球場經(jīng)營出現(xiàn)問題，高端物業(yè)開發(fā)將存在較大風險。未來無論球場經(jīng)營是否理想，區(qū)域已形成高端市場形象，未來市場風險相應(yīng)減小。 中高檔物業(yè)中高檔物業(yè)的開發(fā)由于受高球產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約較小，主要受區(qū)域市場環(huán)境影響。252。（三）開發(fā)時序設(shè)計根據(jù)我們對上述物業(yè)開發(fā)時機的判斷，本案開發(fā)大致可分為“啟動階段——價值培養(yǎng)階段——價值回報階段”這三個階段。本階段的主要目的是為未來休閑物業(yè)的建設(shè)創(chuàng)造前提條件。根據(jù)休閑產(chǎn)業(yè)拉動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想，只有在休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一個相對峰值的階段，推出的房地產(chǎn)物業(yè)才能實現(xiàn)市場價值的最大化?！皟r值回報階段”為本案房地產(chǎn)全面發(fā)展階段，也是利潤集中回報的階段，其時間節(jié)點為高球球場經(jīng)營2年后為起始，銷售周期終止為止。 階段性目標獲取土地，通過建設(shè)球場與球場配套，為高端物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造先決條件。 重點步驟（1）獲取土地（2）進行球場與休閑配套（會所、酒店）建設(shè)（3）進行部分中高檔物業(yè)建設(shè)，以回籠部分資金（4）啟動部分高檔物業(yè)開發(fā)，培育市場252。 運營時間（開發(fā)及銷售，以下同）2007年~2008年價值培養(yǎng)階段252。252。 開發(fā)量（1）中高檔物業(yè)開發(fā)量：160000平方米，用地300畝（2）高檔物業(yè)建設(shè)：40000平方米，用地200畝252。價值回報階段252。252。 開發(fā)量（1）中高檔物業(yè)建設(shè)：，用地1160畝（2）高檔物業(yè)開發(fā)量：110000平方米，用地720畝252。（2），按平均每年消化3萬平方左右計，總共開用地1000畝。其中會所10000平方米，酒店按500個標間計算，總建面50000平方米。（5）如果市場狀況良好，建議在“價值回報階段”增大高檔物業(yè)開發(fā)面積，減少中高檔物業(yè)開發(fā)面積。運營風險的主要來源——經(jīng)營者的專業(yè)性根據(jù)我們的深訪，高爾夫球場經(jīng)營的收入來源主要是兩方面：一是會籍收入，二是賽會收入，而這兩者的經(jīng)營、管理質(zhì)量對經(jīng)營者的身份要求很高。在我們以高球產(chǎn)業(yè)帶動物開發(fā)的指導思想下，如果球場經(jīng)營不善，將會對項目產(chǎn)生較大的資金壓力，休閑物業(yè)市場也會受到很大影響。解決之道——量身訂做，引入專業(yè)經(jīng)營商借鑒“湯臣高爾夫”等案例，我方認為最具可行性的高球經(jīng)營方式是實現(xiàn)專業(yè)整合，引入一家專業(yè)的經(jīng)營商，借用他們的品牌與成熟管理經(jīng)驗，實現(xiàn)風險公擔，成果共享。我方面建議，最好能采取量身訂做的方式。主體企業(yè)可與品牌進行聯(lián)營，或簽訂長期協(xié)定將球場出租給該俱樂部。 確保現(xiàn)無土地證的1400畝土地的低價、按期獲取252。 為聯(lián)合企業(yè)進行開發(fā)創(chuàng)造操作可能性土地運營模式選擇我方認為，在以企業(yè)為主體，政府提供足夠支持前提下，目前在**市場最具可行性的土地運營方式為“土地一級運營”與“土地證切塊轉(zhuǎn)讓”兩種。此種模式相當成熟，在**舊城改造等大量采用。此種方式最大的好處是，在未來開發(fā)過程中，各個子公司可通過股權(quán)交易，實現(xiàn)與其他企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)。l 在土地運營層面，從投資安全性出發(fā)，根據(jù)我們的市場分析，項目土地是最保價的投資品，但因為上漲速度很快，因此必須和政府協(xié)商，盡量縮短拿地時間。本案土地運營的大體關(guān)鍵節(jié)點如下：（1） 企業(yè)獲取2800畝土地證，并對剩余1400畝土地進行土地整理。（3） 故開發(fā)商需要與政府簽訂協(xié)議，確立該區(qū)域土地業(yè)主的地位，成為“土地一級運營商”，全面負責該區(qū)域規(guī)劃、土地整理工作，并明確與政府的土地收益分成比例。（三）物業(yè)運營方式為最大化獲取利潤，我們建議物業(yè)運營以自主開發(fā)為主，聯(lián)合開發(fā)為輔。起步階段的聯(lián)合開發(fā)要目的是為實現(xiàn)市場預熱、經(jīng)驗積累、人才儲備；在開發(fā)的后期，由于區(qū)域市場成熟后，競爭逐漸激烈，可以考慮引入部分開發(fā)商分散市場風險。（四）酒店運營方式設(shè)計酒店物業(yè)投資大，對本案開發(fā)前期的資金壓力比較明顯，建議通過帶規(guī)劃招商，引入一家專業(yè)酒店投資商，實現(xiàn)與球場的同步建設(shè)、經(jīng)營。第六章 投資可行性分析本案的投資可行性，我們主要從土地運營的投資可行性與物業(yè)開發(fā)的投資可行性進行研究。因此，我們的投資測算將落足于當期土地市場價格預測與未來土地市場價格預測上。據(jù)此，本案的土地投資可行性研究方法如下。本案可用于地產(chǎn)開發(fā)的土地面積約為2700畝，判斷投資的可行性的標準，即是判斷能否通過這2700畝的土地運營，回收4200畝的土地投資成本。 預測4200畝土地的總體投資成本252。 將前兩者攤薄到可用于運營的2700畝土地上，測算出土地運營的成本價格252。 將未來土地價值與土地運營的成本進行比較，從而分析土地投資的可行性。4200畝的土地整理為保證土地能進行交易或開發(fā)，必須進行一定的土地整理工作，包括景觀改造、“三通一平”等。合計，為本案土地的靜態(tài)投資成本。（根據(jù)對北京、上海高球工程公司的深訪）高球球場會所的建設(shè)成本：會所總面積在10000平方米左右，其中已包括辦公用房、休息室、綜合型SPA、中西餐廳、更衣室、獨立會議中心、小型劇場等。高爾夫球場運營成本與收益由于我們采取的是“球場、房產(chǎn)平衡模式”，在實際經(jīng)營當中主要由專業(yè)俱樂部負責，因此我們保守估計高球球場經(jīng)營成本與收益基本持平，也就是說無須對高球球場未來的經(jīng)營進行貼補。如將其攤薄到可進行土地運營的2700畝上，則為保證收回投資，每畝土地的基礎(chǔ)成本價格將為（）=30萬/畝。 本項目土地價格現(xiàn)狀市值預測：30萬元/畝252。 本項目區(qū)域開發(fā)成熟及配套高爾夫后，2008年土地價格保守預測：60萬/畝以上252?？紤]到資金占用費和其它不可預見費，結(jié)合對市場的預測，得出以下結(jié)論：252。252。252。結(jié)論結(jié)合本案開發(fā)時序的分析，本案土地運營具有財務(wù)上的可行性，能夠保證資金的安全性，并且具有相當?shù)耐顿Y價值。由于目前不確定因素較多，本案采取的是按年劃分的較為粗略的現(xiàn)金流測算，判斷項目的可行性。 根據(jù)調(diào)研，XX現(xiàn)有市場價格：中檔物業(yè)均價2000元/平方米，中高檔物業(yè)3000元/平方米左右。 發(fā)展趨勢：受各種利好因素影響，未來XX物業(yè)將持續(xù)上漲；本案獨享高爾夫配套，未來價格將大大高于其他物業(yè)。 其它區(qū)域發(fā)展借鑒：**周邊高端休閑物業(yè)價格已達8000元/平方米以上，中高檔休閑物業(yè)也已超過4000元/平方米。本項目高檔休閑物業(yè)在10年開發(fā)周期內(nèi)，平均價格預測為8000元/平方米。 假設(shè)所有物業(yè)由開發(fā)商自己開發(fā)；252。 整個開發(fā)周期為十年；252。252。 第二階段中高端物業(yè)均價為3500元/平方米，高端物業(yè)為7000元/平方米；252。 本項目測算暫未考慮商業(yè)配套物業(yè)。252。252。252。2）中高檔休閑物業(yè)各年開發(fā)成本及收益測算第一階段經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積　150容積率　　　總建筑面積　　　項目開發(fā)總成本（1）前期工程費勘察規(guī)劃設(shè)計等費用80元/平方米按總建筑面積計80　6400032　宗地內(nèi)三通一平費用150元/平方米，按土地面積計150　15000075（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費120元/平方米，按地上建筑面積計120　9600048（3）建安工程費按建筑面積計算1000　80000400（4）開發(fā)期稅費按市政相關(guān)收費152元/平方米，按地上建筑面積計152?。?）~（4）小計　　　（5）管理費用按（1）~（4）的2%計2%　2,463,212（6）不可預見費按（1）~（4）的3%計3%　3,694,818 開發(fā)總成本合計　　　129318647銷售凈收入一、總銷售額　　　　中高端產(chǎn)品銷售額按平均每平方米2800元計　2800224001120銷售額總計　　　224001120二、銷售費用按銷售額的3%計　3%三、經(jīng)營稅金及附加%計　%四、銷售凈收入　　　第二階段第一年第二年同第一年經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積　150容積率　　　總建筑面積　　　項目開發(fā)總成本　　　?。?）前期工程費勘察規(guī)劃設(shè)計等費用80元/平方米按總建筑面積計80　6400032　宗地內(nèi)三通一平費用150元/平方米，按土地面積計150　15000075（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費120元/平方米，按地上建筑面積計120　9600048（3）建安工程費按建筑面積計算1000　80000400（4）開發(fā)期稅費按市政相關(guān)收費152元/平方米，按地上建筑面積計152?。?）~（4）小計　　?。?）管理費用按（1）~（4）的2%計2%　2,463,212（6）不可預見費按（1）~（4）的3%計3%　3,694,818 開發(fā)總成本合計　　　129318647銷售凈收入一、總銷售額　　　　中高端產(chǎn)品銷售額按平均每平方米3200元計　3200256001280銷售額總計　　　256001280二、銷售費用按銷售額的3%計　3%三、經(jīng)營稅金及附加%計　%四、銷售凈收入　　　第三階段第一年第二年至第六年同第一年經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積1160畝的1/6容積率　　　總建筑面積　　　項目開發(fā)總成本　　　?。?）前期工程費勘察規(guī)劃設(shè)計等費用80元/平方米按總建筑面積計80　　宗地內(nèi)三通一平費用150元/平方米，按土地面積計150　19333430（2）基礎(chǔ)設(shè)施建