【正文】 物——高爾夫球場的引進(jìn)，整合了原有的水資源優(yōu)勢與物種資源優(yōu)勢，形成了本案獨(dú)特的休閑特色，為本案創(chuàng)造了與大**范圍內(nèi)優(yōu)良休閑物業(yè)競爭的先天條件。針對于中高端物業(yè)，無論在微觀市場還是在中觀市場層面，都具有良好的市場競爭力，市場機(jī)會(huì)突出；中高端物業(yè)的競爭壓力將集中在龍泉對本案**中心城區(qū)客群分流上，而本案可通過高水準(zhǔn)的配套加上差異化的產(chǎn)品塑造將其減至最低。第五章 運(yùn)營可行性分析一、項(xiàng)目運(yùn)營的總體構(gòu)想（一）項(xiàng)目運(yùn)營必須遵循的原則在運(yùn)營中，項(xiàng)目的發(fā)展必須符合以下原則：符合項(xiàng)目發(fā)展總體思路項(xiàng)目的運(yùn)營必須符合以高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)房產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的總體思路，因此，物業(yè)開發(fā)的時(shí)序設(shè)計(jì)，必須參比高爾夫產(chǎn)業(yè)的成熟速度，根據(jù)休閑物業(yè)的升級規(guī)律而定。符合利潤最大化原則為確保項(xiàng)目利潤最大化，在多點(diǎn)啟動(dòng)的運(yùn)營中，我們將尋找各形態(tài)物業(yè)的價(jià)值峰值點(diǎn)，在均衡市場風(fēng)險(xiǎn)的情況下，實(shí)現(xiàn)分階段開發(fā)。多元化的運(yùn)營方式：包括了土地運(yùn)營方式、物業(yè)運(yùn)營方式、高球俱樂部運(yùn)營方式、酒店運(yùn)營模式等。運(yùn)營模式的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)主要為：252。252。252。以下我們將對上述三點(diǎn)分別闡述。案例借鑒現(xiàn)在中國借助企業(yè)力量開展的城市運(yùn)營項(xiàng)目，根據(jù)企業(yè)介入的深度，可以分為以“政府+企業(yè)”為主體和企業(yè)為主體兩種，其案例對比如下：運(yùn)營主體模式定義國內(nèi)成功代表省內(nèi)案例優(yōu)勢劣勢企業(yè)+政府政府與企業(yè)共同成立運(yùn)營機(jī)構(gòu)“新亞洲因此，本案應(yīng)以企業(yè)為主體，進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營。（二）與政府的關(guān)系協(xié)調(diào)政、企合作的可行性本案作為以高爾夫?yàn)樘厣锏姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目，能對城市競爭力形成有效提升，主要表現(xiàn)在：l 高爾夫?qū)蜆I(yè)人口的拉動(dòng)作用l 高爾夫?qū)ν恋貎r(jià)值的拉動(dòng)作用l 高爾夫?qū)Y源要素的集聚作用l 高爾夫?qū)φw經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用因此，這樣一個(gè)對區(qū)域發(fā)展影響重大的項(xiàng)目，企業(yè)與政府的價(jià)值取向、發(fā)展目標(biāo)存在天然的一致性。政、企合作的價(jià)值結(jié)合點(diǎn)從企業(yè)的角度，本案存在以下價(jià)值結(jié)合點(diǎn)252。252。252。政、企合作的實(shí)現(xiàn)形式252。252。252。 開發(fā)初期的資金風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)由高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)物業(yè)發(fā)展的大思路，與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，本案在高球經(jīng)營正式啟動(dòng)前，在現(xiàn)金回流上存在一定的壓力（前期投入高達(dá)近10億），會(huì)給資金帶來較大風(fēng)險(xiǎn)，故建議通過引進(jìn)其他開發(fā)商，分散資金風(fēng)險(xiǎn)。 市場的風(fēng)險(xiǎn)性由于本案將開發(fā)中高檔物與高檔物業(yè)，產(chǎn)品線較長，開發(fā)周期長、且不同產(chǎn)品的開發(fā)、經(jīng)營周期相互重疊，為減低某些不可預(yù)見的市場風(fēng)險(xiǎn)，也可考慮引進(jìn)一些運(yùn)營商。 高球球場的經(jīng)營高球球場經(jīng)營的專業(yè)性突出，且存在一定經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，因此主體企業(yè)可考慮引進(jìn)一家經(jīng)營商合作經(jīng)營。 中高檔物的開發(fā)中高檔物業(yè)作為本案開發(fā)的主力物業(yè)，對高球產(chǎn)業(yè)的依賴性相對較低。同時(shí)，根據(jù)市場預(yù)測，區(qū)域市場可能在2~3年后出現(xiàn)放量、競爭激烈的狀況，也可通過引入其他開發(fā)商降低自身開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 部分土地的轉(zhuǎn)讓假設(shè)開發(fā)初期資金投入過大，為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金迅速回流，可考慮直接出售部分土地。252。具體的協(xié)作運(yùn)營方式見本章“運(yùn)營方式設(shè)計(jì)”三、開發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想本案在開發(fā)的時(shí)間控制上，存在兩個(gè)重要的影響因素，一是高球產(chǎn)業(yè)的成熟度，其二是區(qū)域休閑物業(yè)市場的成熟度。因此，本案開發(fā)時(shí)序的指導(dǎo)思想可表述為“兩線合一（由二生一）”兩線 ——高球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展曲線、區(qū)域休閑物業(yè)的市場發(fā)展曲線合一 ——將“兩線”進(jìn)行耦合、扭結(jié)，形成本案物業(yè)開發(fā)的整體升值曲線。 高球球場高球球場作為本案的特色吸引物，扮演了啟動(dòng)區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)市場與啟動(dòng)區(qū)域休閑物業(yè)市場的雙重“啟動(dòng)物”角色，必須先行開發(fā)。 高檔物業(yè)作為本案的核心物業(yè)，開發(fā)價(jià)值為最大，但其開發(fā)價(jià)值峰值的形成是在高球球場已經(jīng)投入運(yùn)行，并逐步成熟以后。故如果高端物業(yè)的開發(fā)全部安排在高球球場開始運(yùn)營后，一旦球場經(jīng)營出現(xiàn)問題，高端物業(yè)開發(fā)將存在較大風(fēng)險(xiǎn)。未來無論球場經(jīng)營是否理想，區(qū)域已形成高端市場形象，未來市場風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)減小。 中高檔物業(yè)中高檔物業(yè)的開發(fā)由于受高球產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約較小，主要受區(qū)域市場環(huán)境影響。252。（三）開發(fā)時(shí)序設(shè)計(jì)根據(jù)我們對上述物業(yè)開發(fā)時(shí)機(jī)的判斷，本案開發(fā)大致可分為“啟動(dòng)階段——價(jià)值培養(yǎng)階段——價(jià)值回報(bào)階段”這三個(gè)階段。本階段的主要目的是為未來休閑物業(yè)的建設(shè)創(chuàng)造前提條件。根據(jù)休閑產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想，只有在休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一個(gè)相對峰值的階段，推出的房地產(chǎn)物業(yè)才能實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值的最大化?！皟r(jià)值回報(bào)階段”為本案房地產(chǎn)全面發(fā)展階段，也是利潤集中回報(bào)的階段，其時(shí)間節(jié)點(diǎn)為高球球場經(jīng)營2年后為起始，銷售周期終止為止。 階段性目標(biāo)獲取土地，通過建設(shè)球場與球場配套，為高端物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造先決條件。 重點(diǎn)步驟（1）獲取土地（2）進(jìn)行球場與休閑配套（會(huì)所、酒店）建設(shè)（3）進(jìn)行部分中高檔物業(yè)建設(shè)，以回籠部分資金（4）啟動(dòng)部分高檔物業(yè)開發(fā)，培育市場252。 運(yùn)營時(shí)間（開發(fā)及銷售，以下同）2007年~2008年價(jià)值培養(yǎng)階段252。252。 開發(fā)量（1）中高檔物業(yè)開發(fā)量：160000平方米，用地300畝（2）高檔物業(yè)建設(shè)：40000平方米，用地200畝252。價(jià)值回報(bào)階段252。252。 開發(fā)量（1）中高檔物業(yè)建設(shè)：，用地1160畝（2）高檔物業(yè)開發(fā)量：110000平方米，用地720畝252。（2），按平均每年消化3萬平方左右計(jì)，總共開用地1000畝。其中會(huì)所10000平方米，酒店按500個(gè)標(biāo)間計(jì)算，總建面50000平方米。（5）如果市場狀況良好，建議在“價(jià)值回報(bào)階段”增大高檔物業(yè)開發(fā)面積，減少中高檔物業(yè)開發(fā)面積。運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的主要來源——經(jīng)營者的專業(yè)性根據(jù)我們的深訪，高爾夫球場經(jīng)營的收入來源主要是兩方面：一是會(huì)籍收入，二是賽會(huì)收入，而這兩者的經(jīng)營、管理質(zhì)量對經(jīng)營者的身份要求很高。在我們以高球產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)物開發(fā)的指導(dǎo)思想下，如果球場經(jīng)營不善，將會(huì)對項(xiàng)目產(chǎn)生較大的資金壓力，休閑物業(yè)市場也會(huì)受到很大影響。解決之道——量身訂做，引入專業(yè)經(jīng)營商借鑒“湯臣高爾夫”等案例，我方認(rèn)為最具可行性的高球經(jīng)營方式是實(shí)現(xiàn)專業(yè)整合，引入一家專業(yè)的經(jīng)營商，借用他們的品牌與成熟管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)，成果共享。我方面建議，最好能采取量身訂做的方式。主體企業(yè)可與品牌進(jìn)行聯(lián)營，或簽訂長期協(xié)定將球場出租給該俱樂部。 確?，F(xiàn)無土地證的1400畝土地的低價(jià)、按期獲取252。 為聯(lián)合企業(yè)進(jìn)行開發(fā)創(chuàng)造操作可能性土地運(yùn)營模式選擇我方認(rèn)為，在以企業(yè)為主體，政府提供足夠支持前提下，目前在**市場最具可行性的土地運(yùn)營方式為“土地一級運(yùn)營”與“土地證切塊轉(zhuǎn)讓”兩種。此種模式相當(dāng)成熟，在**舊城改造等大量采用。此種方式最大的好處是，在未來開發(fā)過程中，各個(gè)子公司可通過股權(quán)交易，實(shí)現(xiàn)與其他企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)。l 在土地運(yùn)營層面，從投資安全性出發(fā)，根據(jù)我們的市場分析，項(xiàng)目土地是最保價(jià)的投資品，但因?yàn)樯蠞q速度很快，因此必須和政府協(xié)商，盡量縮短拿地時(shí)間。本案土地運(yùn)營的大體關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如下：（1） 企業(yè)獲取2800畝土地證，并對剩余1400畝土地進(jìn)行土地整理。（3） 故開發(fā)商需要與政府簽訂協(xié)議，確立該區(qū)域土地業(yè)主的地位，成為“土地一級運(yùn)營商”，全面負(fù)責(zé)該區(qū)域規(guī)劃、土地整理工作，并明確與政府的土地收益分成比例。（三）物業(yè)運(yùn)營方式為最大化獲取利潤，我們建議物業(yè)運(yùn)營以自主開發(fā)為主，聯(lián)合開發(fā)為輔。起步階段的聯(lián)合開發(fā)要目的是為實(shí)現(xiàn)市場預(yù)熱、經(jīng)驗(yàn)積累、人才儲(chǔ)備；在開發(fā)的后期，由于區(qū)域市場成熟后，競爭逐漸激烈，可以考慮引入部分開發(fā)商分散市場風(fēng)險(xiǎn)。（四）酒店運(yùn)營方式設(shè)計(jì)酒店物業(yè)投資大，對本案開發(fā)前期的資金壓力比較明顯，建議通過帶規(guī)劃招商，引入一家專業(yè)酒店投資商，實(shí)現(xiàn)與球場的同步建設(shè)、經(jīng)營。第六章 投資可行性分析本案的投資可行性，我們主要從土地運(yùn)營的投資可行性與物業(yè)開發(fā)的投資可行性進(jìn)行研究。因此，我們的投資測算將落足于當(dāng)期土地市場價(jià)格預(yù)測與未來土地市場價(jià)格預(yù)測上。據(jù)此，本案的土地投資可行性研究方法如下。本案可用于地產(chǎn)開發(fā)的土地面積約為2700畝，判斷投資的可行性的標(biāo)準(zhǔn)，即是判斷能否通過這2700畝的土地運(yùn)營，回收4200畝的土地投資成本。 預(yù)測4200畝土地的總體投資成本252。 將前兩者攤薄到可用于運(yùn)營的2700畝土地上，測算出土地運(yùn)營的成本價(jià)格252。 將未來土地價(jià)值與土地運(yùn)營的成本進(jìn)行比較，從而分析土地投資的可行性。4200畝的土地整理為保證土地能進(jìn)行交易或開發(fā)，必須進(jìn)行一定的土地整理工作，包括景觀改造、“三通一平”等。合計(jì)，為本案土地的靜態(tài)投資成本。（根據(jù)對北京、上海高球工程公司的深訪）高球球場會(huì)所的建設(shè)成本：會(huì)所總面積在10000平方米左右，其中已包括辦公用房、休息室、綜合型SPA、中西餐廳、更衣室、獨(dú)立會(huì)議中心、小型劇場等。高爾夫球場運(yùn)營成本與收益由于我們采取的是“球場、房產(chǎn)平衡模式”，在實(shí)際經(jīng)營當(dāng)中主要由專業(yè)俱樂部負(fù)責(zé)，因此我們保守估計(jì)高球球場經(jīng)營成本與收益基本持平，也就是說無須對高球球場未來的經(jīng)營進(jìn)行貼補(bǔ)。如將其攤薄到可進(jìn)行土地運(yùn)營的2700畝上，則為保證收回投資，每畝土地的基礎(chǔ)成本價(jià)格將為（）=30萬/畝。 本項(xiàng)目土地價(jià)格現(xiàn)狀市值預(yù)測：30萬元/畝252。 本項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)成熟及配套高爾夫后，2008年土地價(jià)格保守預(yù)測：60萬/畝以上252?？紤]到資金占用費(fèi)和其它不可預(yù)見費(fèi)，結(jié)合對市場的預(yù)測，得出以下結(jié)論：252。252。252。結(jié)論結(jié)合本案開發(fā)時(shí)序的分析，本案土地運(yùn)營具有財(cái)務(wù)上的可行性，能夠保證資金的安全性，并且具有相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值。由于目前不確定因素較多，本案采取的是按年劃分的較為粗略的現(xiàn)金流測算，判斷項(xiàng)目的可行性。 根據(jù)調(diào)研，XX現(xiàn)有市場價(jià)格：中檔物業(yè)均價(jià)2000元/平方米，中高檔物業(yè)3000元/平方米左右。 發(fā)展趨勢：受各種利好因素影響，未來XX物業(yè)將持續(xù)上漲；本案獨(dú)享高爾夫配套，未來價(jià)格將大大高于其他物業(yè)。 其它區(qū)域發(fā)展借鑒：**周邊高端休閑物業(yè)價(jià)格已達(dá)8000元/平方米以上，中高檔休閑物業(yè)也已超過4000元/平方米。本項(xiàng)目高檔休閑物業(yè)在10年開發(fā)周期內(nèi)，平均價(jià)格預(yù)測為8000元/平方米。 假設(shè)所有物業(yè)由開發(fā)商自己開發(fā)；252。 整個(gè)開發(fā)周期為十年；252。252。 第二階段中高端物業(yè)均價(jià)為3500元/平方米，高端物業(yè)為7000元/平方米；252。 本項(xiàng)目測算暫未考慮商業(yè)配套物業(yè)。252。252。252。2）中高檔休閑物業(yè)各年開發(fā)成本及收益測算第一階段經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積　150容積率　　　總建筑面積　　　項(xiàng)目開發(fā)總成本（1）前期工程費(fèi)勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用80元/平方米按總建筑面積計(jì)80　6400032　宗地內(nèi)三通一平費(fèi)用150元/平方米，按土地面積計(jì)150　15000075（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)120元/平方米，按地上建筑面積計(jì)120　9600048（3）建安工程費(fèi)按建筑面積計(jì)算1000　80000400（4）開發(fā)期稅費(fèi)按市政相關(guān)收費(fèi)152元/平方米，按地上建筑面積計(jì)152?。?）~（4）小計(jì)　　?。?）管理費(fèi)用按（1）~（4）的2%計(jì)2%　2,463,212（6）不可預(yù)見費(fèi)按（1）~（4）的3%計(jì)3%　3,694,818 開發(fā)總成本合計(jì)　　　129318647銷售凈收入一、總銷售額　　　　中高端產(chǎn)品銷售額按平均每平方米2800元計(jì)　2800224001120銷售額總計(jì)　　　224001120二、銷售費(fèi)用按銷售額的3%計(jì)　3%三、經(jīng)營稅金及附加%計(jì)　%四、銷售凈收入　　　第二階段第一年第二年同第一年經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積　150容積率　　　總建筑面積　　　項(xiàng)目開發(fā)總成本　　　　（1）前期工程費(fèi)勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用80元/平方米按總建筑面積計(jì)80　6400032　宗地內(nèi)三通一平費(fèi)用150元/平方米，按土地面積計(jì)150　15000075（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)120元/平方米，按地上建筑面積計(jì)120　9600048（3）建安工程費(fèi)按建筑面積計(jì)算1000　80000400（4）開發(fā)期稅費(fèi)按市政相關(guān)收費(fèi)152元/平方米，按地上建筑面積計(jì)152　（1）~（4）小計(jì)　　?。?）管理費(fèi)用按（1）~（4）的2%計(jì)2%　2,463,212（6）不可預(yù)見費(fèi)按（1）~（4）的3%計(jì)3%　3,694,818 開發(fā)總成本合計(jì)　　　129318647銷售凈收入一、總銷售額　　　　中高端產(chǎn)品銷售額按平均每平方米3200元計(jì)　3200256001280銷售額總計(jì)　　　256001280二、銷售費(fèi)用按銷售額的3%計(jì)　3%三、經(jīng)營稅金及附加%計(jì)　%四、銷售凈收入　　　第三階段第一年第二年至第六年同第一年經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積1160畝的1/6容積率　　　總建筑面積　　　項(xiàng)目開發(fā)總成本　　　　（1）前期工程費(fèi)勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用80元/平方米按總建筑面積計(jì)80　　宗地內(nèi)三通一平費(fèi)用150元/平方米，按土地面積計(jì)150　19333430（2）基礎(chǔ)設(shè)施建