【正文】 07年成青旅游環(huán)線上的體驗(yàn)型休閑度假物業(yè)開發(fā)區(qū)崇州西江濕地公園項(xiàng)目崇州濕地公園側(cè)1000畝以上濕地公園最早2007年大型水上運(yùn)動與休閑度假為一體的綜合型休閑物業(yè)發(fā)展區(qū)文錦江溫泉區(qū)距離**68公里3平方公里溫泉+自然風(fēng)光+休閑配套最早2006年底大型綜合性溫泉旅游、休閑度假物業(yè)發(fā)展區(qū)從已知的這幾個(gè)項(xiàng)目來看，其特色與本案具有明顯差異，區(qū)位條件和城市配套相對弱于本案，且開發(fā)時(shí)機(jī)滯后于本案，因此本案具有很大的先發(fā)性市場優(yōu)勢。需求來源：XX購房者中以XX本地及周邊市縣為主，其次是西藏、三州的離退休人員，也有西藏等地的，**客戶占的比例很少，他們到此購房的原因多是看中此處環(huán)境好，空氣好，房價(jià)低，有增值潛力。但是應(yīng)該看到，隨著與中心城市關(guān)系的改變，未來該區(qū)域的中檔將面臨著清白江、新都、龍泉的全面競爭。 就交通通達(dá)度來看，XX最遠(yuǎn)，但隨成金路的開通，交通通達(dá)度將呈現(xiàn)一定優(yōu)勢；216。 從本地市場的競爭判斷，在本案發(fā)展模式下的中高端口物業(yè)，具有規(guī)模優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，因此，本案具有明顯競爭優(yōu)勢252。這兩個(gè)案例帶來的啟示在于，城市化進(jìn)程能使郊區(qū)房地產(chǎn)市場從封閉狀態(tài)，轉(zhuǎn)化成與城市市場的融合狀態(tài)，其帶來的是市場屬性的質(zhì)的變化。符合風(fēng)險(xiǎn)最小化原則項(xiàng)目在運(yùn)營過程中，為規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)，在開發(fā)時(shí)序即定的情況下，將采用土地一級運(yùn)營、物業(yè)聯(lián)合開發(fā)等多種運(yùn)營方式，進(jìn)行多點(diǎn)啟動式的開發(fā)。 通過開發(fā)時(shí)序的設(shè)計(jì)，利用物業(yè)開發(fā)的峰值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。由于此模式對于缺乏行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，也存在一定程度的開發(fā)、政策風(fēng)險(xiǎn)，建議本案運(yùn)營在進(jìn)行運(yùn)營機(jī)制設(shè)計(jì)的時(shí)候，必須通過與政府、合作者的協(xié)作，實(shí)現(xiàn)減低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的目的。 合力進(jìn)行區(qū)域推廣政府希望以本案作為區(qū)域發(fā)展龍頭，而企業(yè)可以利用這一點(diǎn)，將自己的產(chǎn)品定位于“城市名片”，借勢政府，高舉高打。252。252。（二）各產(chǎn)品的開發(fā)時(shí)機(jī)判斷根據(jù)物業(yè)形態(tài)與開發(fā)方式的不同，我們必須判斷形成它們各自形成開發(fā)價(jià)值峰值的時(shí)間：252。252?！皟r(jià)值培育階段”主要是本案的市場價(jià)值進(jìn)行培育。 開發(fā)量（1）獲取土地：4200畝（2）球場建設(shè)：1500畝、27洞（3）會所、酒店建設(shè)：60000平方米，用地90畝（4）中高檔物業(yè)開發(fā)量：80000平方米，用地150畝（5）高檔物業(yè)開發(fā)量：16000平方米，用地80畝252。 階段性目標(biāo)在區(qū)域高端市場形象定位形成后，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值得以全面提升，此時(shí)將是高端、中高端物業(yè)開發(fā)價(jià)值回報(bào)利潤最大化階段。（4）本預(yù)測僅僅為最保守情況估計(jì)，總共運(yùn)營周期約10年。專業(yè)整合的具體方式可多樣化，如球場出租、聯(lián)合經(jīng)營、品牌輸出等。“土地一級運(yùn)營”是指企業(yè)取代政府，對土地進(jìn)行拍賣前的“三通一平”整理工作，然后轉(zhuǎn)給政府進(jìn)行熟地拍賣的模式。（2） 在啟動項(xiàng)目之前，需要與政府明確兩個(gè)基本點(diǎn)：一是從政策上保證本項(xiàng)目高爾夫開發(fā)權(quán)和別墅開發(fā)權(quán)；二是保證發(fā)展商對1400畝土地的開發(fā)權(quán)或土地整理運(yùn)營收益權(quán)。從**酒店市場狀況看，高星級酒店市場存在一定缺口，并且郊區(qū)酒店物業(yè)，特別是依托于特色休閑吸引物而建造的高星級酒店，歷來都比較受專業(yè)發(fā)展商歡迎，可參比的案例有溫江魚鳧酒店、龍泉博瑞酒店等。 具體步驟252。本項(xiàng)目實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)用地2700畝，地塊基礎(chǔ)良好，土地整理主要為區(qū)域道路配套建設(shè)費(fèi)用，按15%的道路配套面積、300元/平方米的建設(shè)單價(jià)測算，土地整理成本約3萬元/畝。（三）土地市場價(jià)值預(yù)測（詳細(xì)分析參見附件五）根據(jù)我們的土地市場分析，結(jié)合對權(quán)威人士的深訪，對本案的土地價(jià)值我們形成以下預(yù)測：252。 如土地在2008年進(jìn)入交易市場，土地運(yùn)營基本可行，具有一定收益空間。252。 假設(shè)所有中高端和高端物業(yè)開發(fā)后在次年內(nèi)時(shí)間銷售；252。成本測算1）根據(jù)開發(fā)商提供資料，本項(xiàng)目土地成本6億，；；酒店建設(shè)成本投入2億。 %計(jì)。 第三階段中高端物業(yè)均價(jià)為3500元/平方米，高端物業(yè)為8000元/平方米；252。（三）投資分析與收益測算測算前提252。（二）物業(yè)平均價(jià)格預(yù)測判斷物業(yè)平均價(jià)格的依據(jù)252。 如土地在2007年進(jìn)入交易市場，土地運(yùn)營基本可行，但利潤空間不是很高，具有一定風(fēng)險(xiǎn)。高爾夫球場對土地投資成本的影響在將高球球場計(jì)入土地投資成本的情況下，（+）。（二）土地投資成本研究4200畝的購入根據(jù)開發(fā)商提供數(shù)據(jù)為6億元。 判斷依據(jù)本案1500畝的高球球場為必建項(xiàng)目，是提升土地價(jià)值的必由之路，但由于其經(jīng)營前景不夠明朗，在保守情況下，我們將其作為土地運(yùn)營的一個(gè)必要投入，把它的建設(shè)成本計(jì)入土地投資成本中進(jìn)行測算。聯(lián)合開發(fā)的基本手段是：將負(fù)責(zé)開發(fā)特定地塊的子公司股權(quán)，通過轉(zhuǎn)讓或者股權(quán)融資形式，引進(jìn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。l 從項(xiàng)目的可投資性出發(fā)，為保證投資額總量和總投資利潤的要求，項(xiàng)目總體的土地指標(biāo)總量依然偏小，因此應(yīng)盡早保證1400畝全部拿完，并盡量創(chuàng)造其他拿地的機(jī)遇。 確保未來可以隨時(shí)進(jìn)行土地的轉(zhuǎn)讓，并保證足夠贏利空間252。結(jié)合我們項(xiàng)目的狀況，長期用房產(chǎn)收入貼補(bǔ)高爾夫球場的經(jīng)營，是不可持續(xù)的，同時(shí)也與發(fā)展商、政府的愿景相背離。（3）為高爾夫配套的會所、總共用地90畝。 運(yùn)營時(shí)間2008年~2010年（以球場投入運(yùn)行為起始，2年時(shí)間進(jìn)行市場的培育）。252?！皢与A段”為本案開發(fā)的全面準(zhǔn)備階段，其完成的標(biāo)志以球場與配套的全面完成為止。因此，建議本案在啟動球場建設(shè)的同時(shí)，利用客戶群對高爾夫的良好預(yù)期，同時(shí)啟動部分高端物業(yè)的開發(fā)，培育區(qū)域高端市場，并可與高球經(jīng)營形成互動。由于本案產(chǎn)品線長，開發(fā)周期長，必須考慮通過對各種物業(yè)的開發(fā)次序組合，實(shí)現(xiàn)整體利潤的最大化。為保證對本案前期的市場、資金風(fēng)險(xiǎn)控制，可以在運(yùn)營初期適當(dāng)引入部分品牌開發(fā)商。 主體企業(yè)自身的局限性由于主體企業(yè)是跨行投資，在物業(yè)開發(fā)與高爾夫經(jīng)營上缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此不排除與其他企業(yè)實(shí)現(xiàn)在專業(yè)上的攜手252。 合力進(jìn)行招商引進(jìn)政府希望以產(chǎn)業(yè)實(shí)力拉動區(qū)域發(fā)展，而企業(yè)自身作為跨行投資的主體，不排除可以引進(jìn)部分經(jīng)營者、開發(fā)者。體育城”以置信為代表的溫江北部新區(qū)、青羊工業(yè)園啟動速度快企業(yè)資金投入量小拆遷風(fēng)險(xiǎn)小用地能得到保障模式不夠成熟退出機(jī)制差通常用于開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)教大的項(xiàng)目企業(yè)企業(yè)在政府支持下獨(dú)立運(yùn)營華僑城觀瀾湖麓山國際社區(qū)東山國際社區(qū)投資回報(bào)率高模式成熟應(yīng)變機(jī)制佳資金投入量大對開發(fā)實(shí)力要求高存在一定拆遷、用地、政策風(fēng)險(xiǎn)本案運(yùn)營主體選擇總結(jié)兩種運(yùn)營模式，以“政府+企業(yè)”為主體的城市運(yùn)營，一般用于非房地產(chǎn)項(xiàng)目，且模式不成熟，運(yùn)營機(jī)制相當(dāng)復(fù)雜，不適用于本案。 通過運(yùn)營機(jī)制的設(shè)計(jì)，打造發(fā)展商與政府、合作者的協(xié)作平臺，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，全面考量市場現(xiàn)狀，深入展望市場趨勢，在本案發(fā)展模式下，發(fā)展高端與中高端休閑物業(yè)具備可行性，并具有一定的市場競爭優(yōu)勢。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，城市化進(jìn)程所帶來的交通條件改善、城市規(guī)劃變更、城市配套完善、生產(chǎn)要素流動提速等種種利好，對一個(gè)郊區(qū)房地產(chǎn)市場的影響是巨大的，甚至可以帶來跨越性的發(fā)展契機(jī)。相比龍泉，本案受新都、清白江市場的競爭較小，并且占有明顯優(yōu)勢，甚至可以實(shí)現(xiàn)對這兩個(gè)市場內(nèi)部客群的直接引導(dǎo)。未來規(guī)劃方向居住、會務(wù)、休閑、旅游化工、冶金、建材、物流基地發(fā)展電子、食品工業(yè)為主導(dǎo)，兼有商貿(mào)旅游職能以國家級**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，以優(yōu)質(zhì)高效的龍泉特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以省級花果山風(fēng)景名勝區(qū)為依托，以高質(zhì)量的科教文化為支撐的現(xiàn)代化、開放型、生態(tài)型城市新區(qū)政府投資力度大力發(fā)展人居環(huán)境，房地產(chǎn)市場投資很大工業(yè)投資力度最大“北部新城”的建設(shè)，政府投資力度很大，僅次于工業(yè)投資力度區(qū)委、區(qū)政府以營造“**?龍泉——21世紀(jì)**最佳生態(tài)居住區(qū)”和實(shí)施“龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略”的工作目標(biāo)，大力發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)。除開休閑配套優(yōu)勢外，還將具有規(guī)模優(yōu)勢、外來開發(fā)商的品牌優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢（區(qū)域內(nèi)首先打造的大型休閑物業(yè)）等等。目前最有影響力的樓盤是“金海岸”，建筑形態(tài)有別墅，其銷售情況非常理想。針對高端物業(yè)而言，區(qū)位不是首要的制約條件，只要我們能充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，將存在很大市場機(jī)會。 從區(qū)位條件來看，四大板塊均適宜發(fā)展第二居所，其中麓山區(qū)位條件最優(yōu)。一、本案所面臨的市場格局及競爭格局（一）**郊區(qū)物業(yè)市場板塊分布第一圈層第二圈層**郊區(qū)物業(yè)市場按距**市區(qū)的車程距離分第一圈層和第二圈層兩大板塊，如圖所示：根據(jù)本案的發(fā)展模式，物業(yè)主要分高端物業(yè)（高爾夫社區(qū)）與中高端物業(yè)（花園洋房），這兩者所面臨的競爭格局有所不同，必須分別加以分析。
（三）市場鎖定根據(jù)省外案例分析與**高爾夫物業(yè)的銷售特征，高爾夫物業(yè)作為無疑是受市場的地域限制最小的；由于俱樂部消費(fèi)人群與物業(yè)目標(biāo)客戶的重疊性，我們認(rèn)為休閑物業(yè)的市場定位為：以**為中心，面向大西南，輻射全國及港臺的西南高端休閑物業(yè)市場為主，帶動及吸引XX及周邊地區(qū)中高檔住宅消費(fèi)市場。 酒店式高爾夫公寓——主要分布在球場外圍或別墅區(qū)旁，主要為度假、商務(wù)人群設(shè)計(jì)。 物業(yè)基本組合——球場+俱樂部會所+高星級酒店+別墅+高爾夫公寓252。252。252。湯臣高爾夫休閑物業(yè)已開發(fā)8期，進(jìn)入開發(fā)的末期，其產(chǎn)品線涵蓋了獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼與高爾夫公寓，產(chǎn)品開發(fā)周期從99年至今，抵抗住了次次市場變革，創(chuàng)造了休閑物業(yè)綜合開發(fā)、持續(xù)增值的典范。（一）案例簡介252。 **本地高爾夫球場建設(shè)規(guī)模偏小，而且商務(wù)休閑設(shè)施不足。根據(jù)我們的深訪，**的這兩個(gè)球場一般都需要預(yù)約，而且周末在下午3點(diǎn)以前不接受訪客。 “球場核心模式”，區(qū)位好、優(yōu)質(zhì)會員滿額的高爾夫球場具有一定盈利能力；252。同時(shí)，為形成差異化競爭，我們應(yīng)將高爾夫的商務(wù)休閑功能與體育休閑功能相結(jié)合。（二）各區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢區(qū)域休閑類型檔次青城山—都江堰養(yǎng)生休閑為主中高檔次為主溫江養(yǎng)生休閑、娛樂休閑為主中端為主龍泉體育休閑、民俗風(fēng)情休閑中檔為主大邑康體休閑、民俗風(fēng)情休閑中檔為主牧馬山商務(wù)休閑、體育休閑高檔為主崇州溫泉康體休閑中檔為主根據(jù)對比我們發(fā)現(xiàn)：252。 XX在現(xiàn)有資源條件下，發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)存在一定難度主要表現(xiàn)在先天性的自然資源與人文歷史資源稀缺性不足，同時(shí)由于野生動物園將關(guān)閉，唯一可以作為人造景觀資源的項(xiàng)目也將退出歷史舞臺。本案將進(jìn)一步尋求本項(xiàng)目的“高效吸引物”。生活配套不足龍泉擁有五縱三橫的快速交通網(wǎng)絡(luò)：“五縱”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龍路；“四橫”則指三環(huán)路、外環(huán)高速路、龍泉環(huán)城路、石勝路；擁有**最大客運(yùn)站十陵客運(yùn)站；距**的車程2030分鐘；目前中端平均房價(jià)為2200元/㎡有**最近的山脈，地形起伏較大，在**較為少見，但是水資源相對匱乏；具有一定的資源，**市區(qū)最大的規(guī)劃風(fēng)景區(qū)—十陵歷史文化風(fēng)景區(qū)位于龍泉；著名的花果之鄉(xiāng)，休閑勝地。XX區(qū)位條件的變化，將使其兼具第一圈層和第二圈層優(yōu)勢特點(diǎn)：u 第一圈層與第二圈層綜合比較分析：第一圈層第二圈層土地儲備狀況土地儲備豐富土地儲備相當(dāng)豐富土地成本較高很低交通狀況相對完善交通逐步完善，城市一體化進(jìn)程加快居住環(huán)境狀況自然環(huán)境較好,居住環(huán)境逐步改善，條件配套逐步完善產(chǎn)品狀況產(chǎn)品多樣化,可選擇度大產(chǎn)品多樣化不夠價(jià)格接受度相對較高相對較低競爭相當(dāng)激烈相對較弱投資環(huán)境較成熟正在完善XX區(qū)域未來優(yōu)勢特點(diǎn)：252。 龍泉組團(tuán)：山地型休閑旅游區(qū)252。 通過開發(fā)投資，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可投資性。252。 本案是西部中心城市郊區(qū)的綜合性大盤與常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目不同，本案遠(yuǎn)離市區(qū)、體量巨大，單純的住區(qū)開發(fā)缺乏當(dāng)?shù)氐氖袌鱿M(fèi)力支撐。根據(jù)我方對地塊的實(shí)地勘察，結(jié)合對國土部門、規(guī)劃部門、當(dāng)?shù)亻_發(fā)商等的深訪，我們對土地有以下基本認(rèn)識： 地塊資源稟賦優(yōu)越較為突出的資源為四大類：a) 水資源——該區(qū)域毗鄰中河，地塊內(nèi)有一大湖（莫里森湖），并散點(diǎn)分布有其他小水塘，均為引中河水形成。最終，我們分析認(rèn)為，本項(xiàng)目投資周期將為10年，第二年開始開發(fā)商基本不需追加投入，項(xiàng)目進(jìn)入良性自循環(huán)，%。在基本發(fā)展模式既定的狀況下，我們分別從市場層面、運(yùn)營層面、財(cái)務(wù)層面驗(yàn)證了其可行性。該區(qū)域東北臨中河，與未來的“**游樂中心”隔河相望；東南向連XX新城區(qū)，毗鄰客運(yùn)中心、三星級酒店；東面為青白江地界；現(xiàn)區(qū)域四周土地基本上均為農(nóng)田等未開發(fā)土地。三、項(xiàng)目的特殊性認(rèn)識252。 必須建立一個(gè)特色吸引物參考中國郊區(qū)大盤開發(fā)，類似本案的郊區(qū)大盤，必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)復(fù)合，引入與人居生活體系關(guān)聯(lián)度、融合度高的特色吸引物作為核心賣點(diǎn)。252。 溫江（柳城）組團(tuán)：花園居住新城252。為此，成金線將成為改變XX與**之間關(guān)系的緊密紐帶，將XX帶入**第一圈層。四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析區(qū)域交通條件房價(jià)水平自然環(huán)境生活配套青城山成灌高速、老成灌路；106國道的貫通以及川西旅游黃金通道的修建使區(qū)域交通四通八達(dá)；車程高速40分鐘，老成灌路1小時(shí)；但均需交納過路費(fèi)；目前中高端平均房價(jià)為4000元/㎡自然景觀資源突出，避暑勝地；世界自然文化遺產(chǎn)，具有突出的人文、文化資源；氣候宜人，空氣質(zhì)量高；生活配套匱乏華陽有人民南路南延線，成仁路等；華陽新客運(yùn)中心及府河**港；距離**車程10分鐘；目前中高端平均房價(jià)為4000元/㎡位居城南，“富”氣順延，人氣較足；緊靠東山、牧馬山，毗鄰府河、副中心、高新區(qū)，具備一定的自然資源。五、XX差異化競爭發(fā)展戰(zhàn)略作為未來**半小時(shí)圈層的成員之一，XX暫不具備明顯競爭優(yōu)勢，如果在現(xiàn)狀條件下將其與其它幾個(gè)區(qū)域定位雷同，其未來在**休閑房地產(chǎn)市場中存在較大競爭壓力；