【正文】 ， *縣 2020004 號(hào)（本案）宗地，本案位于縣城寶塔路東側(cè)、迎賓路北側(cè)，占地 畝，此宗地塊創(chuàng)下了 *縣 土地單筆成交面積和金額的雙料記錄。且南側(cè) *縣 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正在大力招商引資，根據(jù)縣政府規(guī)劃，城區(qū)建設(shè)將向南 發(fā)展。正是因?yàn)橛心敲炊嗟?長壽戶和長壽人，才形成了名副其實(shí)的長壽村。水庫大壩為一級(jí)建筑物，按千年一遇洪水設(shè)計(jì)，最大洪水校核，抗震按 8 度設(shè)防?！? 盤山 盤山古稱盤龍山、四正山，位于 *縣 城西北 12 公里。 唐山 走京哈公路到 *縣 洇溜鎮(zhèn)，向北走津圍公路直達(dá) *縣 縣城。 縣城分區(qū) *縣 政府位于城關(guān)鎮(zhèn)，縣城主要以城關(guān)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，以人民路為東西軸線，中昌路為南北軸線劃分為四個(gè)區(qū)域。 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域未來將成 為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第 三引擎。而這次這個(gè) 宏觀規(guī)劃又 被國家再一次擺到了臺(tái)前，并且出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，十一五規(guī)劃，打造濱海新區(qū)等投入之大，關(guān)注之強(qiáng)可謂空前，至使此地區(qū)成為了全國乃至世界關(guān)注的焦點(diǎn)。 ※ 北京到 *縣 從早 6： 00 至晚 19： 30，每 15 分鐘發(fā)一次車； *縣 到北京從早 3： 30 至晚 16： 30，每 15 分鐘發(fā)一次車。公園共設(shè)有四大景區(qū)，分別為春花區(qū)、夏蔭區(qū)、秋果園和冬青區(qū)。 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 11 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項(xiàng)目前期研究部 玉 龍滑雪場 玉龍滑雪場是天津首家大型滑雪場，座落于天津 *縣 城北 7 公里，津圍公路東側(cè)。適應(yīng) “ 崇尚健康，追求長壽 ” 的社會(huì)愿望，滿足人們 “ 返樸歸真，回歸自然 ” 的需求。為 *縣 正在重點(diǎn)打造的府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)帶來生機(jī)與人氣，也肯定會(huì)帶動(dòng)府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)，讓這一地區(qū)經(jīng)濟(jì)大幅度增長，形成巨大的升值潛力。 近期 *縣 商品房及二手房成交情況分析 商品房成交套數(shù)分析 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 合富輝 煌市場 及項(xiàng)目 前期研 究部 自 2020 年 4 月到 2020 年 5 月近 14個(gè)月來 *縣 商品房共成交了 1484套，其中 2020 年 7 月和 2020 年年底因 *縣 各項(xiàng)目整體銷售套數(shù)均超過了 180 套，平均每天 /3 套； 2020 年 1 月因春節(jié)的原因各項(xiàng)目銷售量均受到了一定影響，只成交了 43 套。全程服務(wù) 產(chǎn) 品配比 兩室 80～ 95 70％ 三室 110左右 30％ 山傾城一期 600套，商業(yè) 40套 商鋪 戶型 點(diǎn)評 2室 2廳 1衛(wèi) 8095平方米兩室 3室 2廳 1衛(wèi) 110120平方米三室 此類產(chǎn)品一經(jīng)推出就受到了購房者的青睞，加上貫以精裝修的概念， 更是吸引了大批的投資客戶。 外地開發(fā)商進(jìn)入市場 市內(nèi) 現(xiàn)有 三 家開發(fā)商已經(jīng)在 *縣 推出了產(chǎn)品。 第二類客戶：休閑度假型 家 庭月收入： 中高收入階層，月收入 8000 元以上 年 齡： 3040 歲 家 庭人口： 23 人 購 買目的： 休閑，度假為主，同時(shí)具有投資意識(shí) 特征： 三次以上置業(yè)，向往回歸自然和良好的社區(qū)文化氛圍。到 90 年代 末，即 99 年開始 *縣 加大了房地產(chǎn)開發(fā)量，但這時(shí)的開發(fā)主要各企事業(yè)單位的集資建房，僅限于居民對居住的要求，沒有任何住宅品質(zhì)可言。津薊高速、京 平高速（ 07 年通車）均途經(jīng)本項(xiàng)目周邊。同時(shí)擴(kuò)大我們的客戶渠道，吸引 *縣 、天津、北京甚至其它區(qū)域的中高端各種需求的客群的購買。 城市規(guī)劃及區(qū)域發(fā)展前景良好 作為市級(jí)歷史文化名城和溝通京津冀地區(qū)風(fēng)景旅游區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，政府未來對 *縣 旅游業(yè)的投入十分巨大，使 *縣 成為能夠輻射 “ 大北京圈 ” 的國家級(jí)中等旅游城市。全程服務(wù) 來說，在現(xiàn)有開發(fā)的和未來規(guī)劃的區(qū)域中具有自然環(huán)境好、離天津市區(qū)、 *縣 城區(qū)、山景近的特色；就天津區(qū)域來說， *縣 被譽(yù)為天津市的后花園，是離天津最近的為數(shù)不多的山景旅游勝地。市場經(jīng)過兩年的發(fā)展，集資建房已基本退出市場， 2020 年開始真正的進(jìn)入商品房時(shí)代。具備自行出游的能力，追求閑適的生活、放松的空間，認(rèn)可 *縣 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 ，兼有投資意識(shí)。 他們 與 *縣 本地開發(fā)商相比，水平要高 ，尤其是順馳 開發(fā)的 項(xiàng)目 。全程服務(wù) 銷售分析 從山傾城客戶成交來看市內(nèi)和鎮(zhèn) 內(nèi) 的 客 戶 占 到 了 絕 對 的 比 例75%；而鎮(zhèn)外，塘沽，北京分別只占到了 11%， 5%， 3%；現(xiàn)在順馳山傾城項(xiàng)目一期銷售率達(dá)到了 90%以上，余房大約還剩 40 余套，后期產(chǎn)品何時(shí)開放還不得而之 。全程服務(wù) 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 合富輝 煌市場 及項(xiàng)目 前期研 究部 成交面積與成交套數(shù)呈正比關(guān)系， 2020 年 7 月和 2020 年 12 月其成交面積均接近了 20200 平方米關(guān)卡， 2020 年 1 月隨著年關(guān)的到來其成交面積達(dá)到了近幾個(gè)月的最低點(diǎn)只有 6226 平方米。 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 天津統(tǒng) 計(jì)局 從上表可以看出 自 2020 年到 2020 年天津市各區(qū)縣人口增長情況，除和平區(qū)與河西區(qū)人口呈負(fù)增長態(tài)勢外，其他區(qū)域全部為正增長態(tài)勢，其中塘沽 人口增長 區(qū)在各區(qū)縣中獨(dú)占鰲頭， *縣 在這 18 個(gè)區(qū)縣中人口增長排在第 12 位。據(jù) 2020年 1 月戶口底案顯示：全村 46 戶， 168 口人。 于 橋水庫 于橋水庫位于天津市 *縣 城東，是治理薊運(yùn)河主要工程項(xiàng)目之一，水庫壩址建于薊運(yùn)河左支流州河出口處，控制流域面積 2060 k ㎡，占整個(gè)州河流域面積的 96%。 府君山綠地廣場位于府君山公園腳下，總占地面積 7 萬平方米，是集休閑、健身、娛樂于一體的大型現(xiàn)代化文化廣場。 玄武門教堂前游 18 路，每周六、日在宣武門發(fā)車直達(dá)盤山。 城市 概況 城市歷史 *縣 ,古稱漁陽 ,春秋時(shí)期稱為無終子國 ,戰(zhàn)國時(shí)稱無終邑 ,秦代屬右北平郡 ,唐朝設(shè)薊州 。90 年代以后，以上海為龍頭的長江經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，帶動(dòng)了 90 年代到 21 世紀(jì)這一階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？?cè)丝?約 82 萬人，其中縣城居民 25 萬 人 ，城區(qū)戶籍人口16 萬。 天津 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 8 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項(xiàng)目前期研究部 A、沿津薊高速公路行駛 1 小時(shí)，或沿津圍公路行駛 2 個(gè)小時(shí)直達(dá) *縣 縣城 。它的歷史價(jià)值、科學(xué)價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值無不為海內(nèi)外專家所折服，是國內(nèi)絕無僅有的瑰寶。該庫始建于 1959 年， 1960 年 7 月完成第 — 期工程 (攔河壩、泄洪洞 )。該村近百年內(nèi)曾出現(xiàn)過四個(gè)超百歲的老壽星。北側(cè)被府君山遮擋，城市發(fā)展受到限制。全程服務(wù) 二手房成交情況分析 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 合富輝 煌市場 及項(xiàng)目 前期研 究部 *縣 二手房自 2020年 11月至 2020 年 5月近 7個(gè)月來共成交了 米（ 906 套）二手市場可謂相當(dāng)?shù)幕鸨?，成交價(jià)格也由 1649 元 /平方米上漲到 元 /平方米，漲 幅 達(dá)到了 %。 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號(hào)： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 24 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃并且出現(xiàn)了 對于當(dāng)?shù)貋碚f全新的產(chǎn)品酒店式公寓，商業(yè)和會(huì)所也已全部 亮相 ，未來還會(huì)有高層以及小高層的產(chǎn)品陸續(xù)面市，產(chǎn)品的多元化已漸漸形成。隨著自然資源的開發(fā)，社區(qū)環(huán)境和文化品味的打造，特色商業(yè)的經(jīng)營，使本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢和高附加值生活得到體現(xiàn)。2020 開始出現(xiàn)大規(guī)模的商品房開發(fā)項(xiàng)目，從年初的 13 萬平猛增到年底的 30 萬平， 2020 年到 2020 年隨著 青山溪雨、 山傾城、山瀾鄉(xiāng)韻等項(xiàng)目的面市，商品房的開發(fā)面積達(dá)到了 75 萬平 方 米，預(yù)計(jì)近幾年內(nèi) *縣 將會(huì) 約 有 130 萬平 方 米商品房開發(fā)量，其中落到實(shí)處開發(fā)量將會(huì)達(dá)到 85 萬平 方 米 ， 未來 市場供應(yīng) 潛力 巨大。從天津整個(gè)區(qū)域來看，*縣 是天津?yàn)閿?shù)不多的絕好旅游勝地之一，被譽(yù)為天津的后花園。宗地所在區(qū)域?qū)⒊蔀楦邫n住宅居住區(qū)及旅游度假區(qū)，同時(shí)也是未來幾年 *縣 唯一的大規(guī)模住宅區(qū)。另外，由于屬于新近規(guī)劃區(qū)域，比較偏僻，當(dāng)?shù)乜蛻魧Υ说氐恼J(rèn)同感較差。 宏大的地塊規(guī)模 近 85 萬平米的規(guī)劃面積，便于規(guī)劃，能夠使本案形成比較完整和獨(dú)特的風(fēng)格及物業(yè)配套，成為當(dāng)?shù)匾约疤旖虻貐^(qū)屈指可數(shù)的特色大盤項(xiàng)目之一。 客戶來源： 這部分客戶主要以 *縣 本地 有錢 人居多，還有少量周邊人群。 產(chǎn) 品需求： 一至二層多層，兩室， 80110 平方米 購買原因： 城市生活的日益繁雜，客戶健康意識(shí)不斷加強(qiáng)。全程服務(wù) 同程度地受到集資建房的威脅， 此種集資建房將會(huì)影響到現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售 。全程服務(wù) 置的聯(lián)排別墅 青山溪 語 3600 主力戶型為 70100平方米的兩室戶型 已入住 山傾城 3700 主力戶型為 80100平 米 的兩室，部分精裝修設(shè)計(jì) 多層已售完，還有部分別墅待建 山水云天 — 暫無 地已平整，現(xiàn)還沒有具體推 廣 萬豪時(shí)代 2800 主力戶型為 90120兩室和三 室 地已平整，預(yù)計(jì) 6 月份開始接受認(rèn)購，分兩期開發(fā) 凱羅庸景城 3400 主力戶型為 110120兩室和 150170三室 項(xiàng)目已接近封頂，現(xiàn)正內(nèi)部 認(rèn)購階段 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 合富輝 煌市場 及項(xiàng)目 前期研 究部 目前 *縣 房地產(chǎn)市 場上的項(xiàng)目價(jià)格區(qū)間去到 28003800 元 /平方米，主力戶型和熱銷戶型以 80120 平方米的 多層 兩室和三室戶 型 為主。通 過以上分析我們將把這部分人群定為重要的發(fā)展客戶之一。 小結(jié) 近幾年 *縣 政府將斥資 15 億打造中等旅游城市 ，將陸續(xù)投資 3億元打造頂級(jí)的國家地質(zhì)公園和府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)、投資 7000萬元建造“山海索道” 、投資 4000 萬元打造華北最大的水生態(tài)公園 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 13 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項(xiàng)目前期研究部 翠屏湖生態(tài)旅游主題公園、已經(jīng)投資 1500 萬元建造了玉龍山滑雪場為冬天的 *縣 帶來了大量的游客、還將投資 1200 萬元開發(fā)溶洞等項(xiàng)目。 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 12 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項(xiàng)目前期研究部 毛 家峪長壽度假村 毛家峪長壽度假村座落在天津市 *縣 城東 16 公里處的穿芳峪鄉(xiāng)。明成化十二年（ 1476 年）到明朝滅亡 100 多年間，不斷增修，形成了邊墻、墩臺(tái)、烽燧火池、寨堡、黃崖關(guān)城一套完整 的長城體系。近幾年來，縣委、縣政府本著“改善城市綠化、美化環(huán)境，增強(qiáng)城市載體功能，加快城市生態(tài)示范縣建設(shè)步伐，不斷提高城市文化品位和居民生活質(zhì)量”的工作思路，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，先后投資興建了府君山公園和府君山廣場。 各 區(qū)域到達(dá) *縣 交通情況 北京 A、南線：沿京哈公路經(jīng)通縣、三河縣行駛 個(gè)小時(shí)直達(dá) *縣 。 而在北京市的整體發(fā)展戰(zhàn)略上現(xiàn)在一直向東南方向（通州、順義、亦莊）發(fā)展，也就是向天津方向靠攏。 “ 大北京”定義 所謂“大北京”，是指京津冀 地區(qū)，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶中重要的一環(huán)，包括由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所統(tǒng)轄的京津唐和京津保兩個(gè)三角形地區(qū)，以及周邊的承德、秦皇島、張家口、滄州以及石家莊等城市部分地 區(qū)形成的城市群發(fā)展空間，中心區(qū)面積近 7 萬平方公里，人口約 4000 萬。津薊高速公路，京哈、津 圍、邦喜、寶平等干線公路和縣鄉(xiāng)公路縱橫交織，四通八達(dá)。縣城內(nèi)還有國家重點(diǎn)保護(hù)的 千年古剎 —— 獨(dú)樂寺和白塔寺等文物古跡。因此被列為中國十五大名山之一，并有“京東第一山”、“東五臺(tái)山”之美譽(yù)。攔河壩為均質(zhì)土壩，全長 2222m，最大壩高 24m，壩頂高程 。各種干鮮果品質(zhì)優(yōu)味美，核桃、板栗、柿子、紅果等馳名中外，享有盛譽(yù)。 *縣 旅游資源較為豐富，奠定了 *縣 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與其他郊縣不同之處，雖然 *縣 的經(jīng)濟(jì)排行在武清之后，但是 *縣 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相對較高，目前經(jīng)濟(jì)構(gòu)成已達(dá)到 ::41 ，在這樣一個(gè)農(nóng)業(yè)人口較大縣城，達(dá)到此種水平，說明 *縣 的三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平非常之高。全程服務(wù) 山瀾鄉(xiāng)韻 城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán) 路以北 10 萬 磚混 /多層、別墅 萬事興 /本 青山溪 語 城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán) 路以南 萬 磚混 /多層 順馳 /外 山傾城 城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán) 路以北 33 萬 磚混 /多層、別墅、酒店公寓 順馳 /外 山水云天 城關(guān)鎮(zhèn)寶塔 路東側(cè)