【正文】 解讀29區(qū)域內(nèi)市級(jí)以上產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中，莘莊、紫竹、閔行、漕河涇工業(yè)園區(qū)均為上海市重點(diǎn)園區(qū)之一。人口支撐 周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)豐富，產(chǎn)業(yè)人口將成為項(xiàng)目突破的一大主力1 項(xiàng)目本體解讀區(qū)域主力科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)閔北工業(yè)區(qū)漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)航天基地莘莊工業(yè)區(qū) 紫竹科學(xué)園區(qū)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)興浦江高科技園吳涇工業(yè)區(qū)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)本案1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理利用萬(wàn)科品牌和產(chǎn)品價(jià)值規(guī)避項(xiàng)目區(qū)位劣勢(shì)，同時(shí)將項(xiàng)目塑造成閔行區(qū)又一標(biāo)桿產(chǎn)品，跳脫板塊和規(guī)劃局限性吸引外來(lái)客戶導(dǎo)入。品質(zhì)： 50萬(wàn)方超級(jí)品質(zhì)大盤(pán)216。教育：教育資源豐富， 優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源216。區(qū)位：地面交通為主與市區(qū)聯(lián)動(dòng)性較弱216。產(chǎn)業(yè)：成熟科技工業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)云集，為市場(chǎng)提供人口支撐216。GDP： 2023年上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)先抑后揚(yáng)的走勢(shì)，整體經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)中有降控制在 8%左右；216。貨幣政策： 略微放松，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域定向支持，首次購(gòu)房群體及改善性購(gòu)房群體的差異化信貸政策將持續(xù)和加強(qiáng)；216。調(diào)控政策不動(dòng)搖： 促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸的大方向；216。短期： 降價(jià)探底促進(jìn)成交，外郊環(huán)入市產(chǎn)品繼續(xù)增加；216。長(zhǎng)期： 信貸政策逐漸出現(xiàn)松動(dòng)跡象，改善購(gòu)房群體得到 “松綁 ” 機(jī)會(huì)，高性價(jià)比樓盤(pán)將受資金關(guān)注——12年已出臺(tái)新政 —— ——政策調(diào)控方向預(yù)判 ————整體宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析 —— ——住宅市場(chǎng)中長(zhǎng)期預(yù)測(cè) ——公寓市場(chǎng)總價(jià) 120150萬(wàn)，面積 80100㎡的產(chǎn)品是市場(chǎng)剛需產(chǎn)品主力，本案產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力2 市場(chǎng)分析216。公寓市場(chǎng)全年成交落在在 80100㎡、總價(jià) 120150萬(wàn)元之間；216。在全政策壓力上行下，本面積段總價(jià)段產(chǎn)品去化穩(wěn)定216。本案主力面積段集中在 90100㎡之間，具備快銷可能*數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)11年 全市公寓總價(jià)段面積段成交結(jié)構(gòu)34區(qū)域市場(chǎng) 閔行區(qū)整體供應(yīng)稀缺，成交受阻；現(xiàn)狀下公寓月均成交僅 150套左右2 市場(chǎng)分析216。全年去化 ，按月最好去化 ， 月均去化 ；216。調(diào)控預(yù)測(cè)： 調(diào)控力度逐漸觸底 ，旨在促進(jìn)市場(chǎng)均衡化理性化發(fā)展， 外環(huán)外將持續(xù)成為熱點(diǎn)市場(chǎng)層面216。閔行公寓市場(chǎng)： 一手市場(chǎng)去化穩(wěn)定，未來(lái)缺乏供應(yīng)，二手市場(chǎng)需求旺盛結(jié)論3 市場(chǎng)總結(jié)——合富對(duì)于本案市場(chǎng)環(huán)境的思考立足閔行南區(qū)，通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)吸引莘莊、顓橋外溢客戶及江川改善型客戶38第四部分：破題39經(jīng)適房、動(dòng)遷房包圍本案如何強(qiáng)勢(shì)突圍40突圍策略一： 300萬(wàn)方生態(tài)居住區(qū)板塊規(guī)劃概念，勢(shì)必造就南閔行成為下一個(gè)居住熱點(diǎn)板塊。，形成學(xué)區(qū)概念。（區(qū)域政府聲音，區(qū)域園區(qū)聯(lián)動(dòng)，口碑相傳）2. 利用萬(wàn)科品牌服務(wù)、戶型優(yōu)勢(shì)、高綠化率、自帶配套商業(yè)等優(yōu)勢(shì)做足品質(zhì)1. 利用萬(wàn)科品牌及產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)能力，樹(shù)立南閔行標(biāo)桿大盤(pán)地位，拉升整體板塊價(jià)值。3組客戶表示會(huì)考慮購(gòu)買馬橋地區(qū)；8組客戶表示有購(gòu)房需求，馬橋較為偏遠(yuǎn)，如果萬(wàn)科價(jià)格合適的話會(huì)去看看；9組客戶表示太遠(yuǎn)不做考慮44目標(biāo)客群判斷Target45是否有高速跑量的基礎(chǔ)？46做一個(gè)簡(jiǎn)單的倒推： 成交 1000套，照淡市成交率 10:1=10000組客戶到訪 10000組客戶到訪，照常歸來(lái)電轉(zhuǎn)來(lái)訪率： 5:1=50000通主動(dòng)來(lái)電 50000通主動(dòng)來(lái)電 ≈ 50000組 潛在客戶 那項(xiàng)目主要覆蓋范圍內(nèi)是否有那么多客戶呢 ？47常住人口支撐馬橋人口 10萬(wàn)江川組團(tuán)人口 19萬(wàn)顓橋、莘莊工 業(yè)區(qū)組團(tuán)人口 24萬(wàn)吳涇、紫竹組團(tuán)人口 12萬(wàn)華漕、新虹組團(tuán)人口 26萬(wàn)浦江鎮(zhèn)人口29萬(wàn)梅隴鎮(zhèn)人口 34萬(wàn)古美人口 15萬(wàn)莘莊人口 28萬(wàn)七寶人口 28萬(wàn)虹橋鎮(zhèn)人口 17萬(wàn) 常規(guī)置業(yè)輻射圈范圍內(nèi)常住人口總數(shù)近百萬(wàn)。閔北工業(yè)區(qū)漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)航天基地莘莊工業(yè)區(qū)紫竹科學(xué)園區(qū)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)興浦江高科技園吳涇工業(yè)區(qū)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)本案49鄰近板塊公寓月均去化量*數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)莘莊春申板塊月均成交量 270套50*數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)江川板塊月均成交量 216套鄰近板塊公寓月均去化量51*數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)吳涇板塊月均成交量 71套鄰近板塊公寓月均去化量52*數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)顓橋板塊月均成交量 211套鄰近板塊公寓月均去化量53*數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)馬橋板塊月均成交量 43套鄰近板塊公寓月均去化量54小結(jié)：1. 輻射區(qū)域人口基數(shù)龐大，產(chǎn)業(yè)人口眾多， 產(chǎn)業(yè)客群是本案前期主要挖掘方向之一 。3. 區(qū)域剛性需求主要通過(guò) 2手市場(chǎng)釋放。5. 馬橋及主要先關(guān)板塊江川，顓橋的一二手月均成交量近 500套，是本案前期主力挖掘區(qū)域。582. 沿線攔截 ——主要道路引導(dǎo)全面封殺攔截華寧路劍川路滬閔路徐家匯莘莊設(shè)立指示引導(dǎo)牌樹(shù)立大型形象廣告牌戶外高炮形象廣告和地鐵莘莊站雙重攻擊蓮花路站附近設(shè)立大型廣告牌東川路鎖定千代廣場(chǎng)商業(yè)密集及人流密集處設(shè)立戶外廣告本案人流動(dòng)線人流動(dòng)線人流動(dòng)線人流動(dòng)線樹(shù)立指示牌592. 沿線攔截 ——軌道交通重點(diǎn)區(qū)域覆蓋范圍： 5線全線 +1線（莘莊 徐家匯）渠道選擇：1. 申通德高燈箱或墻貼廣告2. 車廂內(nèi)招貼 +扶手? 移動(dòng)電視? 時(shí)代報(bào)（全軌交覆蓋）? 莘莊站內(nèi)（或附近）電子媒體或展臺(tái)咨詢處603. 區(qū)域覆蓋（馬橋、江川、顓橋） ——針對(duì)性 DM派發(fā) +巡展DM郵寄1. 紅旗新村2. 江川鎮(zhèn) 滬閔路3. 馬橋鎮(zhèn)4. 顓橋鎮(zhèn)5. 大學(xué)城6. 紫竹科學(xué)園區(qū)? 閔行開(kāi)發(fā)區(qū)34256 7 巡展點(diǎn)千代廣場(chǎng)莘莊仲盛、莘莊巴黎春天好又多、歐尚大賣場(chǎng)614. 網(wǎng)絡(luò)力量 ——由于本案客戶年齡判斷主力集中在 2540歲之間，針對(duì)客戶年齡層較小的特點(diǎn)，積極發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)力量做 EPR（微博、騰訊、KDS、開(kāi)心、人人、搜房）62目的：1. 擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)客戶面，提升項(xiàng)目知曉度2. 擴(kuò)大萬(wàn)科品牌影響力，樹(shù)立良好口碑3. 融洽企業(yè)組織關(guān)系，為團(tuán)購(gòu)做鋪墊4. 直面潛在客戶，利用活動(dòng)契機(jī)派單宣傳冊(cè)，張貼活動(dòng)宣傳海報(bào)等形式軟性植入項(xiàng)目廣告5. 園區(qū) PR活動(dòng) ——借助萬(wàn)科品牌影響力及 合富（港聯(lián)物業(yè)外企）資源 ，由萬(wàn)科牽頭主辦或冠名贊助，由園區(qū)工會(huì)或企業(yè)相關(guān)部門(mén)組織足球賽 網(wǎng)球賽 才藝比賽 攝影比賽 白領(lǐng)相親會(huì)等活動(dòng)631111068759423本案動(dòng)遷房分布圖9動(dòng)遷客戶挖掘 閔行近期正在動(dòng)遷的地區(qū)有 12個(gè)時(shí)間：配合動(dòng)拆遷時(shí)間節(jié)點(diǎn)動(dòng)作一：216。 拿到各動(dòng)遷點(diǎn)動(dòng)遷客戶聯(lián)系人名單，短信推介或陌生電話拜訪。 對(duì)銷售人員進(jìn)行行銷培訓(xùn)，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)陌生拜訪、上門(mén)行銷。有洽談決定權(quán)的單位團(tuán)購(gòu)員工領(lǐng)導(dǎo)人。挖掘企業(yè)住房補(bǔ)貼資源給到定向優(yōu)惠（如 10萬(wàn)住房補(bǔ)貼抵扣 20萬(wàn)房款等）216。普通團(tuán)購(gòu)界定：216。（由單位關(guān)鍵