合富輝煌-萬全城項(xiàng)目整體營銷策劃報(bào)告-在線瀏覽
2025-03-07 17:44本頁面
【正文】 4核心區(qū)域 住宅 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 區(qū)域周邊項(xiàng)目特征說明 ?目前本項(xiàng)目所處的區(qū)域?yàn)闈h口中心區(qū)； ?本片區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格可以代表武漢樓市價(jià)格風(fēng)向標(biāo)，為全市之首； ?本片區(qū)項(xiàng)目戶型面積 基本以中、小戶型為主，投資者較多。 4項(xiàng)目 住宅 部分策略方向 主要是解決大戶型客戶購買動(dòng)機(jī)問題 ? 兩棟樓按自住客帶裝修、投資客毛坯的方式； ? 景觀好的那棟帶裝修針對(duì)自住客，同時(shí)提升價(jià)格，裝修利潤放入開發(fā)成本，提升開發(fā)利潤； ? 景觀相對(duì)不好那棟賣毛坯，價(jià)格落差兼顧抓住投資動(dòng)機(jī)的客戶。 ? 建筑構(gòu)成 :地上 4層； ? 形式：底商； ? 商業(yè)氛圍：臨新華下路主干道周邊商業(yè)氛圍好。 4核心區(qū)域 商業(yè) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 本案 好世紀(jì)大酒店 錦江國際大酒店 謝先生餐廳 太古時(shí)尚 紅色戀人酒吧 香格里拉大酒店 太子軒大酒店 新世界百貨 新華諾富特大酒店 萬松園名品街 ?片區(qū)內(nèi)的高檔商業(yè)基本以百貨為主，各中低端商業(yè)街起到較好的輔助作用； ?商業(yè)主要服務(wù)于周邊的商務(wù)人士； ?租金普遍較高。 4項(xiàng)目 寫字樓 部分特征分析 ? 周邊高檔寫字樓林立，商務(wù)氛圍濃厚，是商務(wù)辦公首選區(qū)域； ? 戶型面積 4080，是區(qū)域稀缺的產(chǎn)品，具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； ? 小間隔，西北湖 CBD稀缺商務(wù)產(chǎn)品； ? 有廚有衛(wèi)的特征能夠滿足居住的需求； ? 產(chǎn)品由于面積的局限在布局上存在一定的缺陷。 4項(xiàng)目 寫字樓 部分策略方向 項(xiàng)目名稱 寫字樓級(jí)別 智能化水平 辦公面積 電梯數(shù) 停車位 物業(yè)費(fèi) 租金 售價(jià) 國際貿(mào)易中心 甲 5A 單層 23002500平米 各樓層區(qū)間 4部 500個(gè) 20元 /平米 5070元 /平米 07年12022(未售出 ) 建設(shè)銀行大樓 甲 5A 寫字樓 7萬平米 各樓層區(qū)間 34部 地上 30個(gè) 20元 /平米 5080元 /平米 民生銀行大樓 甲 5A 9萬 1千平米 / 128個(gè) / 40120元 /平米 / 瑞通交銀大廈 甲 5A 7萬平米 / 330個(gè) 20元 /平米 70元 /平米 07年10000(未售出 ) 新世界中心 甲 5A 7萬 3千平米 / 622個(gè) 22元 /平米 5263元 /平米 07年10000(未售出 ) 廣電 甲 5A / / / / / 11000(整售2萬 ) 招商銀行大樓 乙 5A 5萬 客梯 6部電梯 150余個(gè) 12元 /平米 2030元 /平米 區(qū)域?yàn)楦邫n寫字樓集中區(qū)域 租金水平根據(jù)檔次差別較大 ? “ 有價(jià)無市”的現(xiàn)狀十分明顯 。 ? 目前西北湖 CBD寫字樓物業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)均沒有迫切的變現(xiàn)需求 . 有價(jià)無市 4項(xiàng)目 寫字樓 部分策略方向 ? 通過 SOHO概念來對(duì)本項(xiàng)目的寫字樓產(chǎn)品進(jìn)行包裝，增加項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； ? 合理對(duì)樓層進(jìn)行劃分避免居住、辦公的混雜，降低整體檔次； ? 小間隔 CBD寫字樓渴市，極具市場(chǎng)吸引力 。 5住宅 產(chǎn)品優(yōu)化建議 以 C1戶型舉例分析： 整面都改為弧形飄窗、 全落地玻璃 主衛(wèi)為黑衛(wèi)、將隔墻 改用全透光玻璃 改為飄窗 改為飄窗 入戶門 5住宅 產(chǎn)品優(yōu)化建議 以 D戶型舉例分析： 入戶門 大轉(zhuǎn)角飄窗 增加臥室陽臺(tái) 全落地玻璃 合并， 使衛(wèi)生間有窗直接對(duì)外 5商業(yè) 產(chǎn)品優(yōu)化建議 原則： ? 街鋪價(jià)值最大化：盡可能的使臨街面增加； ? 便于劃分：通過位置轉(zhuǎn)換的方式調(diào)整內(nèi)部布局，便于后期的間隔工作； ? 增加商業(yè)面積：在目前的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)能夠增加商業(yè)面積的部分。 5寫字樓 產(chǎn)品優(yōu)化建議 面積及概念打造 ? 利用公共空間和走道的綠化和設(shè)計(jì)來打造 SOHO概念產(chǎn)品； ? 兼具居家辦公雙重特性； ? 面積 4080㎡ ，可分可合（橫向和縱向）； ? 單套最小面積 40㎡ ，最大 160㎡ 。 5寫字樓 產(chǎn)品優(yōu)化建議 縱向區(qū)域劃分 ? 打造地產(chǎn)周邊產(chǎn)業(yè)基地，以垂直交通方式劃分樓層區(qū)域； ? 1626層為辦公型 SOHO； ? 515層為居住型 SOHO； ? 根據(jù)積累客戶的實(shí)際需求進(jìn)行調(diào)整。 6商業(yè) 客群初步掃描 消費(fèi)者： ? 職業(yè)：周邊工作白領(lǐng)人士； ? 區(qū)域：武漢三鎮(zhèn)、外地來漢務(wù)工人員； ? 年齡： 2545歲。 投資者： ? 職業(yè)：私企業(yè)主、大型企業(yè)高層管理人員、外地投資客； ? 區(qū)域：漢口私企業(yè)主為主； ? 年齡： 3555歲為主。 使用者： ? 范圍：“外地駐漢辦事處”、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、廣宣媒體等； ? 特點(diǎn)：需求小面積高形象需求的客戶。城市中央 體現(xiàn)項(xiàng)目的核心價(jià)值及中央休閑環(huán)境的敘述 簡(jiǎn)單直接的描述項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值及綜合體價(jià)值 7住宅 部分市場(chǎng)定位 ? 針對(duì)投資者和自住者的不同需求，打造宜居且具投資潛力的產(chǎn)品； ? 市場(chǎng)定位： 城市核心專享府邸 簡(jiǎn)單直接的描述項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值及提升客戶尊貴感 7住宅 部分主題形象導(dǎo)入 住宅分案名： 萬全 .希爾頓陽光 主題形象導(dǎo)入： 霓虹之上的禮遇 引入概念性詞匯體現(xiàn)項(xiàng)目在核心區(qū)域的宜居氛圍 禮遇是一種服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，用酒店感覺來定性物業(yè)屬性，且這種品質(zhì)是金融區(qū)高端豪宅最好的生活狀態(tài)的描述，增加項(xiàng)目差異化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 7寫字樓 部分主題形象導(dǎo)入 寫字樓案名： 萬全 .中央 SOHO 主題形象導(dǎo)入 : “ 搶駐 CBD核心商務(wù)陣地” “小空間，大生意” 能夠延續(xù) “ 中央 ” 概念，打造核心區(qū)域居家辦公場(chǎng)所 體現(xiàn)核心區(qū)域價(jià)值，同時(shí)增加緊迫感 體現(xiàn)項(xiàng)目小間隔的特征，同時(shí)提升檔次 八、營銷執(zhí)行研究 8營銷順序、開發(fā)順序關(guān)系研究 在條件允許情況下 ,項(xiàng)目可以整體開發(fā) ,達(dá)到良好市場(chǎng)形象 。 開發(fā)順序最主要取決于貴司開發(fā)理念； 開發(fā)的最終目的是為了銷售 營銷順序需要開發(fā)的大力配合 營銷順序?qū)Τ掷m(xù)開發(fā)起著至關(guān)重要的作用 營銷順序決定開發(fā)順序 營銷順序決定資金回籠速度 8營銷順序、開發(fā)順序關(guān)系研究
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