【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 結(jié)： 項(xiàng) 目 產(chǎn)權(quán)暫 不明晰 決 定了本 項(xiàng) 目不能按照正常商品房的常 規(guī) 思路 進(jìn) 行 銷 售。 ?區(qū)位 項(xiàng)目所處區(qū)位非城市發(fā)展方向，但因本項(xiàng)目緊鄰南水北調(diào)大運(yùn)河，借此給項(xiàng)目帶來(lái)新的 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 。 ?交通 臨近城市主干道和環(huán)城路，項(xiàng)目 交通便利 ， 通達(dá)性強(qiáng) 。 ?景觀資源 南水北調(diào)大運(yùn)河， 100米寬運(yùn)河河面景觀、兩岸各 100米寬景觀綠化帶， 景觀環(huán)境首屈一指 ，與周邊其他項(xiàng)目形成天然區(qū)隔。 ?城市配套 市政、生活 配套相對(duì)欠缺 ，有待進(jìn)一步完善。 ?地塊價(jià)值 A地塊價(jià)值 B地塊價(jià)值 本次報(bào)告整體結(jié)構(gòu) 南水北調(diào)帶來(lái)的城市發(fā)展機(jī)遇 南水北調(diào)下的鄭州二七新區(qū) 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 【 SWOT 】 分析 項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路解析 1 2 3 4 5 6 7 參考項(xiàng)目個(gè)案研究 —— 德潤(rùn) .黃金海岸 開發(fā)商 河南德潤(rùn)置業(yè)有限公司 位置 二七區(qū)大學(xué)南路與南三環(huán)交匯處 規(guī)模 總占地 3291畝 總建面 300萬(wàn)平方米 風(fēng)格 ARTDECO建筑風(fēng)格 戶型 兩房 8291㎡ ；小三房 9092㎡ ；三房 126135㎡ ；四房 129㎡ 復(fù)式 157193㎡ 價(jià)格 一批次開盤價(jià)格區(qū)間在 63007000元之間，均價(jià)約合 6700元 /平米左右 銷售 一批次房源與 2022年 1月 15日開盤，銷售率達(dá) 97%。 二批次房源預(yù)計(jì) 3月中旬開盤 賣點(diǎn) 規(guī)劃、低容積率、交通、景觀（運(yùn)河）、綠化、商業(yè)、教育 配套 85萬(wàn)平米商業(yè)區(qū)、健身廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等高級(jí)會(huì)所、醫(yī)療服務(wù)中心、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等 客戶 二七區(qū)區(qū)域內(nèi)客戶為主及輻射至其他區(qū)域以及新鄭、許昌、新密等地市 定位語(yǔ) 世界從此不同 該項(xiàng)目規(guī)模大，屬于二七運(yùn)河新區(qū)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，主打運(yùn)河景觀資源牌，借此提升項(xiàng)目知名度。對(duì)運(yùn)河的營(yíng)銷利用本案有借鑒意義。 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域項(xiàng)目個(gè)案研究 —— 綠都城 開發(fā)商 宇通集團(tuán)綠都置業(yè) 位置 中原區(qū)中原路與西環(huán)路交叉口向南 50米路西 規(guī)模 總占地 350畝，總建面 38萬(wàn)平米 多層、高層 風(fēng)格 現(xiàn)代建筑 戶型 兩房、三房、四房 價(jià)格 2022年年底清盤期銷售均價(jià)達(dá) 5700元 /㎡ 銷售 已售完 賣點(diǎn) 后街區(qū)生活，保留的原有工業(yè)元素符號(hào)（鐵路、水塔、廠房、生態(tài)樹林等） 配套 商業(yè)中心、幼兒園、小學(xué)、會(huì)所等 客戶 西區(qū)區(qū)域客戶為主輻射至本市其他區(qū)域及滎陽(yáng)、上街、鞏義等區(qū)域 定位語(yǔ) 鄭州市后街區(qū)生活 該項(xiàng)目規(guī)模較大，社區(qū)內(nèi)配套完善，開發(fā)商知名度較高，項(xiàng)目銷售情況一直良好。 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域項(xiàng)目個(gè)案研究 —— 陽(yáng)光花苑 開發(fā)商 鄭州煤電長(zhǎng)城房產(chǎn)開發(fā)投資有限公司 位置 中原區(qū)中原路與西環(huán)路交匯處西 500米 規(guī)模 總占地 240畝 總建面 60萬(wàn)平方米 小高層、高層 風(fēng)格 現(xiàn)代建筑 戶型 一房、兩房、三房、四房 價(jià)格 后期銷售價(jià)格在 64006500元 /平米左右 銷售 已售完 賣點(diǎn) 內(nèi)部配套齊全、水景宅邸 配套 會(huì)所、幼兒園、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、 客戶 西區(qū)區(qū)域客戶為主輻射至本市其他區(qū)域及滎陽(yáng)、上街等區(qū)域 廣告語(yǔ) 60萬(wàn)平米公園住區(qū) 該項(xiàng)目體量較大，內(nèi)部配套齊全，受周邊品牌大盤項(xiàng)目的帶動(dòng)，該項(xiàng)目至開盤以來(lái)也保持較好的銷售狀況 。 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域項(xiàng)目個(gè)案研究 —— 錦藝經(jīng)緯國(guó)際 開發(fā)商 鄭州錦嵩置業(yè)有限公司 位置 中原區(qū)鄭上路與西四環(huán)交匯處西北角 現(xiàn)狀 正在拆遷中，未開始銷售，做有簡(jiǎn)單的戶外廣告及圍墻廣告。 該項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)商品牌實(shí)力強(qiáng)，未來(lái)此項(xiàng)目的開發(fā)銷售，將帶動(dòng)整個(gè)西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)給本案也帶來(lái)新的地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇。 區(qū)域市場(chǎng)分析 非商品房類 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)本案周邊非商品房項(xiàng)目眾多，如小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房等，市場(chǎng)表現(xiàn)如下： ?小產(chǎn)權(quán)房 規(guī)模較小 ，多以 35棟多層或 1棟高層為主，組成一個(gè)住宅小區(qū)； ?小產(chǎn)權(quán)房 缺少內(nèi)部配套，不重視建筑風(fēng)格，小區(qū)綠化及居住品質(zhì)較差 ； ?小產(chǎn)權(quán)房 多層價(jià)格 由最初的幾百元每平米 上漲 到現(xiàn)在的 1600、 1700元 /平米 ，二手住宅買到2022元 /平米 左右； 高層 銷售價(jià)格達(dá) 2022元 /平米以上 ； ?小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有售房部、廣告宣傳，但整體 銷售情況良好， 主要靠關(guān)系營(yíng)銷（ 熟人、朋友介紹） ； ?小產(chǎn)權(quán)房客戶主要來(lái)源于 鄭州市低收入、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)工人及外來(lái)務(wù)工人員 。 總結(jié)： 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，我們分析如下： ?鄭州市的城市化進(jìn)程和城市擴(kuò)張，以及南水北調(diào)中線工程的開工建設(shè)，給 區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的 發(fā)展機(jī)遇 ； ?區(qū)域內(nèi)大盤開發(fā)及品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，未來(lái)區(qū)域 市場(chǎng)發(fā)展前景良好 ，房地產(chǎn)升值潛力較大； ?小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)閮r(jià)格低，市場(chǎng)認(rèn)可度較好， 銷售狀況良好 ； ?隨著政府的不斷打壓，客戶對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)知，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)逐步消退，房地產(chǎn)開發(fā)趨于正規(guī)化 開發(fā)模式。 本次報(bào)告整體結(jié)構(gòu) 南水北調(diào)帶來(lái)的城市發(fā)展機(jī)遇 南水北調(diào)下的鄭州二七新區(qū) 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 【 SWOT 】 分析 項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路解析 1 2 3 4 5 6 7 項(xiàng)目 SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weaknesses 威脅 Threat 機(jī)會(huì) Opportunities ?南水北調(diào)中線工程給區(qū)域帶來(lái)的地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇； ?未來(lái)項(xiàng)目升值潛力較大。 ?地塊平整，無(wú)需拆遷； ?A/B地塊緊鄰南水北調(diào)大運(yùn)河，生態(tài)景觀資源較為豐富； ?臨近主干道，交通便利。 ?項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)暫時(shí)不明晰； ?地塊分散，規(guī)模有限，不宜打造規(guī)模社區(qū)； ?周邊生活配套不足，市政配套欠缺； ?項(xiàng)目區(qū)位偏遠(yuǎn)，市場(chǎng)認(rèn)知度不高。 ?各種不確定政策，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程以及后期銷售帶來(lái)一定影響。 ?周邊小產(chǎn)權(quán)