【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商貿(mào)氛圍濃厚； ?項(xiàng)目南向受到國(guó)貿(mào)商圈的輻射，大型超市、集中式配套商業(yè)街齊全，高端商務(wù)生活氣氛很濃； ?項(xiàng)目北向受鄭州科技市場(chǎng)輻射，區(qū)域內(nèi)商賈云集，經(jīng)濟(jì)活躍，是河南省最大的 IT產(chǎn)品集散地； ?隨著區(qū)域新建住宅、居住人口的不斷增加、大型集中式配套商業(yè)中心也在不斷的增多和升級(jí)。 科技 市場(chǎng) 動(dòng)物園 酒吧一條街 省實(shí)驗(yàn) 中學(xué) 文化路 小學(xué) 博物館 濱河 公園 文教資源豐富： 省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、 文化路一小、 農(nóng)科路小學(xué)、 河南農(nóng)業(yè)大學(xué)、 鄭州大學(xué)、 財(cái)經(jīng)學(xué)院， 財(cái)稅高專、 省博物院等， 全程教育設(shè)施完善， 有深厚的文化底蘊(yùn) 區(qū)域市場(chǎng)分析 房市金碟 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 啟示 —— 迎合北區(qū)板塊整體的規(guī)劃發(fā)展方向，鑫苑 中央華府項(xiàng)目對(duì)金水板塊發(fā)展將有可能起到引導(dǎo)作用 —— 借助生態(tài)人居和地理位置的特殊性，成為強(qiáng)調(diào)板塊稀缺高品質(zhì)生態(tài)人居的補(bǔ)缺者和領(lǐng)導(dǎo)者，成為區(qū)域的形象表率。 未來 —— 按市政規(guī)劃，至 2020年，鄭州市建設(shè)用地發(fā)展方向主要以東、西、南為主，北部控制開發(fā)，建設(shè)生態(tài)旅游中心，項(xiàng)目 土地稀缺價(jià)值明顯，投資潛力巨大，易于引發(fā)特定客戶圈層的關(guān)注 ?區(qū)域性中心城市： 去年出臺(tái)的 《 鄭州市城市總體規(guī)劃（ 2022～ 2020年） 》 ，根據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展目標(biāo)和資源環(huán)境特點(diǎn)，鄭州未來發(fā)展的總體目標(biāo)是在 2020年以前把鄭州建成名副其實(shí)的區(qū)域性中心城市、重要的商貿(mào)城市和樞紐城市，正式邁入現(xiàn)代化大都市行列； ?區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 ： 根據(jù) 20222020年鄭州市城市規(guī)劃、文化路要發(fā)揮大專院校、科研單位集中的優(yōu)勢(shì)，完善科研教育功能；沿南陽(yáng)路結(jié)合工業(yè)用地和城中村搬遷、改造，大力發(fā)展污染小、科技含量高、宜于居住區(qū)。 北部沿黃河生態(tài)旅游帶、東風(fēng)渠、金水河綠化帶的建設(shè)將使金水區(qū)的生態(tài)環(huán)境得到進(jìn)一步的提升，增加金水板塊的生態(tài)人居價(jià)值 根據(jù)規(guī)劃在花園路－文化路－東風(fēng)路附近建設(shè)片區(qū)商業(yè)服務(wù)中心，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂業(yè)、教育科研業(yè) 規(guī)劃市場(chǎng) 商業(yè) 區(qū)域市場(chǎng)分析 房市金碟 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 未來 —— 城市軌道交通、地面交通等的升級(jí)，將更加放大未來板塊高端居住功能的核心價(jià)值，增強(qiáng)對(duì)未來周邊區(qū)域的輻射引導(dǎo)作用， 從而易于對(duì)客戶圈層形成引導(dǎo)及價(jià)值細(xì)分 ?BRT： 2022年 5月 BRT城市快速公交開通，使花園路、農(nóng)業(yè)路真正發(fā)揮了鄭州北部主要城市干線的優(yōu)勢(shì)，將金水核心城區(qū)與東西南北融匯一體，極大了增強(qiáng)了區(qū)域輻射力和吸引力； ?地鐵： 按照鄭州地鐵規(guī)劃，地鐵 5號(hào)線、 2號(hào)線將在花園路與農(nóng)業(yè)路附近形成交匯，其中地鐵 2號(hào)線貫通南北，北起廣播電臺(tái)站，向南跨過南三環(huán)延伸至幸福路，連動(dòng)鄭州，地鐵的建設(shè)將更加增強(qiáng)項(xiàng)目所在板塊的城市形象，提升板塊價(jià)值。 啟示 —— 有人士形象地將城市的進(jìn)程比喻為 “ 步行時(shí)代 ” 、 “ 馬車時(shí)代 ” 、 “ 汽車時(shí)代 ” 和“ 地鐵時(shí)代 ” ，而如今，迎來地鐵時(shí)代的鄭州城市交通格局的轉(zhuǎn)變，在提升區(qū)域形象，縮短區(qū)域心理距離的同時(shí)， 也將大幅增強(qiáng)項(xiàng)目所處板塊房地產(chǎn)對(duì)其他區(qū)域的輻射力度，使區(qū)域原有的 “ 核心區(qū)位 ” 特征更加突出。 區(qū)域市場(chǎng)分析 房市金碟 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心城市級(jí) 核心： 二七商圈 西區(qū)城市級(jí) 核心 — 中原新城 西區(qū)輻射級(jí) 核心：碧沙崗商圈 本案 區(qū)域輻射級(jí) 核心 — 花園路商圈 東區(qū)城市極 核心： 曼哈頓商圈 鄭州向東發(fā)展 鄭東新區(qū) 大鄭州新區(qū) —— CBD 新鄭州 第 2城市組團(tuán) 代言鄭州未來中央商務(wù)區(qū)形象 金水路北，北環(huán)路南，南陽(yáng)路東、中州大道西，扼守花園路，與老城區(qū)交融，毗鄰CBD； 鄭州未來最佳的核心生活居住板塊 …… 鄭州 CLD — 中央生活區(qū) 代言鄭州未來高品質(zhì)中央生活區(qū)形象 核心城市級(jí) 核心： 升龍國(guó)際中心 區(qū)域市場(chǎng) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 板塊屬性 —— 項(xiàng)目從屬于鄭州 CLD板塊，但從區(qū)域特性來看，周邊金融機(jī)構(gòu)眾多，包括銀行、證券、保險(xiǎn)、信 托等，不同程度的影響著板塊 金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮與城市印象 招商銀行 交通銀行 工商銀行 本案 太平洋保險(xiǎn) 建設(shè)銀行 新華保險(xiǎn) 浦發(fā)銀行 建設(shè)銀行 工商銀行 郵政儲(chǔ)蓄 建設(shè)銀行 興業(yè)銀行 廣發(fā)銀行 中信銀行 建設(shè)銀行 華夏人壽 中國(guó)人壽 建設(shè)銀行 招商銀行 廣發(fā)銀行 長(zhǎng)城保險(xiǎn) 平安保險(xiǎn) 興業(yè)銀行 工商銀行 中信銀行 廣大銀行 郵政儲(chǔ)蓄 中銀政權(quán) 嘉禾人壽 太平洋保險(xiǎn) 工商銀行 交通銀行 廣發(fā)銀行 浦發(fā)銀行 招商銀行 區(qū)域市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 03 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 從項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成來看，本項(xiàng)目作為鄭州 “ 城市核心級(jí) 高端項(xiàng)目 ” 的代表（洋房、小戶型），將 有望建立自身的特定客戶群體階層 ，并需以此看待項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)輻射圈 以正弘 藍(lán)堡灣為代表，依托鄭州地標(biāo)性的位臵，和其高端的物業(yè)組合形式直接分流市內(nèi)高端客戶及外部 高端客戶資源 二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)輻射圈 以銀基王朝為代表，同樣借助高端地產(chǎn)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在城市發(fā)展極的 江湖地位 上對(duì)本區(qū)域產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng) 三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)輻射圈 以大觀、升龍鳳凰城為代表，占據(jù)鄭州舊城改造的高端形象，并借助其大規(guī)模優(yōu)勢(shì)，對(duì)大圈層客戶形成吸引，對(duì)區(qū)域的部分圈層客戶群產(chǎn)生了分流 英地天驕華庭 陽(yáng)光新城 酒吧一條街 丹尼斯 大商金馬特 動(dòng)物園 文博廣場(chǎng) 本案 花園路 曼哈頓廣場(chǎng) 老城區(qū) 藍(lán)堡灣 思達(dá)數(shù)碼公寓 CBD 非常 soho 怡豐 新都匯 鄭州國(guó)貿(mào)中心 嘉辰時(shí)代公寓 羅馬假日 銀堤漫步 銀基王朝 瑞園 實(shí)驗(yàn)中學(xué) 東風(fēng)渠 綠洲云頂 大觀 升龍鳳凰城 啟示 —— 鑫苑中央華府位處 鄭州 CLD核心黃金板塊，土地資源稀缺，可開發(fā)用地越來越少， 由于周邊洋房累產(chǎn)品的空擋，產(chǎn)品價(jià)值較高，周邊公寓類產(chǎn)品目前處于銷售尾聲，天驕華庭將和我們項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭(zhēng)。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 公寓類 產(chǎn)品 —— 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 按照同致行競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究結(jié)果，目前可類比典型項(xiàng)目總供應(yīng)量在 115萬(wàn)㎡ ， 其中小戶型供應(yīng)量為 ㎡ ，綜合容積率為 ，品質(zhì)多數(shù)不高但銷售現(xiàn)狀均良好， 有較大上升空間和市場(chǎng)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 總占地面積（萬(wàn)㎡） 總建面（萬(wàn)㎡） 小戶型總 面積（萬(wàn)㎡） 容積率 已推面積（萬(wàn)㎡） 套數(shù) 近期均價(jià)（元 /㎡ ） 銀座時(shí)代廣場(chǎng) 高層住宅 1008 7000 數(shù)碼公寓 高層住宅、小戶型 3270 8000 圣菲城 小高層、高層、疊加別墅 38 2020 6500 螞蟻 SOHO 6棟高層、住宅、商業(yè) 0 1450 7000 （預(yù)計(jì)） 嘉辰時(shí)代廣場(chǎng) 高層住宅、商業(yè) 966 7000 非常 SOHO 高層住宅、小戶型 844 6500 曼哈頓公寓 高層住宅、公寓、商業(yè) 531 10500 天驕華庭 高層住宅、商業(yè) 30 0 3000 7000（預(yù)計(jì)） 合 計(jì) — 13089 — 啟示 —— 歷經(jīng) 07年小戶型的集中放量，目前市場(chǎng)典型小戶型項(xiàng)目較少，但是基本每個(gè)區(qū)域的不同項(xiàng)目都會(huì)有 1020%的小戶型項(xiàng)目，隨著未來供應(yīng)量的不斷增多，競(jìng)爭(zhēng)較大，對(duì)于本項(xiàng)目來講，我們必需對(duì)未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境提高警惕，通過整體定位、營(yíng)銷戰(zhàn)略的合理化和差異化組織來應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)。 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目名稱 推出量（萬(wàn)㎡） 銷售率 消化量（萬(wàn)㎡） 近期銷售均價(jià)（元 /㎡ ） 開盤 時(shí)間 銷售 月 月均 銷售 量（ 萬(wàn)㎡） 銀座時(shí)代廣場(chǎng) 80% 7000 8 數(shù)碼公寓 100% 7600 32 圣菲城 90% 6500 38 螞蟻 SOHO 0 —— 0 7000 （預(yù)計(jì)） —— 0 0 嘉辰時(shí)代廣場(chǎng) 72% 7000 1 非常 SOHO 100% 6500 —— 6 曼哈頓公寓 100% 10500 8 天驕華庭 0 —— 0 7000（預(yù)計(jì)） —— 0 0 合計(jì) 68% 7516 同時(shí)，在售樓盤小戶型當(dāng)期均價(jià) 7516元 /㎡ ,高于全市平均水平，但從同致行研究中心數(shù)據(jù)來看，小戶型備案銷售均價(jià)僅為 5863元 /㎡ ， 價(jià)格提升及整體消化速度均比較快 ， 本項(xiàng)目有望創(chuàng)造新的突破 啟示 —— 通過上表得知均價(jià)在 7000元 /㎡ 的項(xiàng)目消化速度最快，以嘉辰時(shí)代廣場(chǎng)為例，開盤即消化 72%，我們?cè)诤笃诘膬r(jià)格制定上可以參照市場(chǎng)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身的成本，合理的制定價(jià)格。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度來看 ,目前新的在售項(xiàng)目已通過各種創(chuàng)新方式增加產(chǎn)品附加值，以天驕華庭為代表（贈(zèng)送面積、送露臺(tái)），本區(qū)域的公寓類項(xiàng)目多為 精裝修 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 板塊內(nèi)各項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)整體偏重經(jīng)濟(jì)實(shí)用，基本都采取了平層，圣菲城、螞蟻 SOHO、非常 SOHO采用復(fù)試設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)已逐漸成為產(chǎn)品基本組合，對(duì)需要增加成本的半贈(zèng)送景觀功能區(qū)間，如入戶花園、露臺(tái)、挑高陽(yáng)臺(tái)等運(yùn)用非常少，只有部分新開的項(xiàng)目采用。 項(xiàng)目名稱 平層 錯(cuò)層 復(fù)式 陽(yáng)臺(tái) 轉(zhuǎn)角 窗 入戶 花園 挑高 露臺(tái) 層高 精裝 修 其他 銀座時(shí)代廣場(chǎng) ★ ★ ★ 數(shù)碼公寓 ★ ★ ★ 圣菲城 ★ ★ ★ ★ ★ 螞蟻 SOHO ★ ★ ★ ★ ★ 嘉辰時(shí)代廣場(chǎng) ★ ★ 非常 SOHO ★ ★ ★ ★ 曼哈頓公寓 ★ ★ ★ 天驕華庭 ★ ★ ★ ★ 銀座時(shí)代廣場(chǎng)裝修標(biāo)準(zhǔn)參考： 墻面：立邦漆；衛(wèi)?。嚎评眨荒镜匕?:圣像；開關(guān)、西門子；瓷磚、馬克波羅；門、盼盼；壁紙：歐雅備注：（大概 800元 /㎡ ) 產(chǎn)品市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 從內(nèi)部環(huán)境發(fā)展角度來看，在售項(xiàng)目呈現(xiàn)單一化環(huán)境特色，純小戶型項(xiàng)目大多借助外部資源，社區(qū)內(nèi)部配套普遍較為欠缺， 本項(xiàng)目有望依靠自身特殊規(guī)劃建立差異化的市場(chǎng)形象 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目名稱 園林主題 水系 水景 特色樹 種 老人活動(dòng)設(shè)施 兒童活動(dòng)設(shè)施 網(wǎng)球場(chǎng) 羽毛球 場(chǎng) 高爾夫 球場(chǎng) 游泳池 休閑設(shè) 施 社區(qū)標(biāo) 志 銀座時(shí)代廣場(chǎng) 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ ★ ★ ★ 數(shù)碼公寓 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ ★ ★ 銀堤漫步 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 螞蟻 soho 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ 嘉辰時(shí)代廣場(chǎng) 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ 非常 SOHO 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 曼哈頓 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 天驕華庭 現(xiàn)代風(fēng)格