【文章內(nèi)容簡介】 樓盤特征 保利國際廣場 北辰三角洲 世貿(mào)鉑翠灣 湘江世紀(jì)城 本案 凱樂國際城 華遠(yuǎn)華中心 萬科紫臺 萬科靳江項目 Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2020 項目 占地面積 （萬方） 建筑面積 （萬方） 容積 率 地段 配套 江景 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品戶型 （㎡） 品牌 綠地中央廣場 成熟 成熟 —— 高層、公寓寫字樓、商 業(yè) 95147 綠地 世茂鉑翠灣 成熟 成熟 一線 高層、商業(yè) 82139 世茂 納愛斯陽光麗城 20 50 成熟 成熟 二線 高層 65130 山水 凱樂國際城 25 成熟 成熟 一線 高層、公寓、商業(yè) 61126 長安 北辰三角洲 成熟 成熟 一線 高層、公寓寫字樓、商 業(yè) 42159 北辰 湘江世紀(jì)城 319 成熟 成熟 一線 高層、商業(yè) 60260 湘水雅境 保利國際廣場 12 成熟 成熟 一線 高層、寫字樓、商業(yè) 86330 保利 本項目 27 一期 不成熟 不成熟 二線 高層、少量商業(yè)洋房 90 150 中鐵 本項目與濱江豪宅對比無明顯優(yōu)勢，在地段、配套、江景資源上與濱江豪宅及城市綜合體競爭優(yōu)勢不明顯 濱江板塊豪宅競爭對比 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2020 濱江豪宅客戶最關(guān)注是項目的 景觀資源、配套、交通 ，其次是開發(fā)商實力及項目項目配套，項目目前不具備客戶關(guān)注因素 濱江豪宅客戶關(guān)注點 05101520城市發(fā)展規(guī)劃房間數(shù)山水景觀資源總價贈送面積內(nèi)部配套程度物業(yè)服務(wù)周邊配套交通園林景觀孩子未來教育產(chǎn)品附加值樓型建筑風(fēng)格私密性建筑質(zhì)量開發(fā)商品牌極為 關(guān)注 極不 關(guān)注 客戶關(guān)注點價值梳理 Code of this report | 40 169。 Copyright Centaline Group, 2020 潛在典型客戶訪談集錦 Code of this report | 41 169。 Copyright Centaline Group, 2020 競品項目確定 我們的競爭對手是濱江新城普宅！ 2020年市場依舊冷淡，客戶稀缺，豪宅項目也無客戶資源，去化量差，本項目以濱江普宅作為競品；因本項目本身素質(zhì)較好，與普宅項目相比優(yōu)勢較明顯，以比濱江普宅項目較高的價位推出，完全能得到市場認(rèn)可。 2020年，市場情況風(fēng)云莫測，根據(jù)市場情況，做針對性的競品及價格策略。 本項目具有濱江豪宅的素質(zhì)，在市場好，客戶充裕的情況下，以濱江豪宅項目作為競品，截留豪宅客戶，以稍低的價格出擊，突出項目的差異化，親民價。 我們的競爭對手是濱江新城豪宅！ 市場不好 市場好 Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2020 達(dá)美 D6區(qū) 長房時代城 濱江金鼎 奧克斯廣場 蘭卡威國際 天驕福邸 納愛斯陽光麗城 景秀江山 山水譽峰 本案 已知競爭項目： 納愛斯陽光麗城、天驕福邸、濱江金鼎、長房時代城、蘭卡威國際、山水譽峰、景秀江山、奧克斯廣場 因此本項目競爭對手為片區(qū)內(nèi)普宅和梅溪湖板塊、洋湖垸板塊代表性住宅 項目競爭樓盤 選取原則： 產(chǎn)品類似： 產(chǎn)品類型及面積段類似 ； 價格類似： 在售產(chǎn)品均價相似，具備較強價值增長潛力； 地段類似： 同處 2環(huán)內(nèi)、濱江地段； 本項目應(yīng)利用濱江板塊優(yōu)勢與區(qū)域內(nèi)普宅及板塊內(nèi)代表樓盤形成差異化競爭 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2020 項目 占地面積 （萬方） 建筑面積 （萬方） 容積率 產(chǎn)品類型 是否復(fù)式 江景 面積區(qū)間 （各戶型） 建筑風(fēng)格 開發(fā)商 景秀江山 13 高層 否 無 89160㎡ 240280㎡ 復(fù)式 現(xiàn)代 同人臵業(yè) 天驕福邸 高層、商業(yè) 否 無 46141㎡ 歐式 融晟 蘭卡威國際 商住樓 否 無 3066㎡ 中式現(xiàn)代 蘭卡威 山水譽峰 高層 否 無 90110㎡ 歐式 永泰 納愛斯陽光麗城 50 高層 否 無 65130㎡ 德式 山水 奧克斯 45 5 高層、寫字 樓、商業(yè) 否 二線 80120㎡ 現(xiàn)代 奧克斯 濱江金鼎 17 高層 否 無 4872㎡ 現(xiàn)代 建設(shè)綜合 達(dá)美 D6區(qū) 46 高層、公寓 、寫字樓 否 無 85130㎡ 現(xiàn)代 達(dá)美 長房時代城 200 高層 否 無 85120㎡ 新古典 成城銀山 本項目 高層、商業(yè) 是 二線 90 150㎡ ART DECO 中鐵 已知競爭分析 項目核心競爭優(yōu)勢產(chǎn)品、開發(fā)商品牌、建筑風(fēng)格 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2020 項目 占地面積 （萬方） 建筑面積 （萬方） 容積率 產(chǎn)品類型 是否復(fù)式 江景 面積區(qū)間 （各戶型） 套數(shù) 開發(fā)商 南山地塊 21 ≤ 高層 否 一線江景 4050㎡ 8%，公寓 8090㎡ 13%，兩房 89㎡ 49%，三房 120140㎡ 20%，三房 140160㎡ 9%，四房 200220㎡ 1%，五房復(fù)式 2087 南山 萬科君捷 18 4 高層、商業(yè) 、寫字樓 否 一線江景 90㎡ 30%，三房 120㎡ 50%，三房 144㎡ 20%，四房 —— 萬科 華潤 13 —— 45 綜合體 否 一線 —— —— 華潤 未來競爭分析 2020年下半年一線品牌開發(fā)商集體進(jìn)駐濱江板塊，區(qū)域競爭呈白熱化。 Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2020 2020年 2020年 項目名稱 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 錦繡江山 2020年推出 2萬方 天嬌福邸 2020年推出 蘭卡威國際 2020年推出 山水譽峰 2020年推出 9萬方 納愛斯 2020年推出 奧克斯 2020年推出 10萬方 濱江金鼎 2020年推出 達(dá)美 D6區(qū) 2020年推出 10萬方 長房時代城 2020年推出 8萬方 萬科君捷 2020年 9月入市， 10萬方 世貿(mào)鉑翠灣 2020年以推剩余貨量為主， 5萬方 南山 2020年下半年入市， 5萬方 綠地中央廣場 2020年推出 5萬方 2020年預(yù)計推貨量 2020年濱江片區(qū)預(yù)計推出 79萬方且 2020年下半年為集中放量區(qū)。競爭壓力非常大 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2020 競爭小結(jié) 項目對比梅溪湖等濱江新城普宅項目，區(qū)域、景觀、戶型等方面具備較大優(yōu)勢。 項目位于長沙濱江板塊，是未來雙城市核心的西部 CBD，但是項目與濱江豪宅及高端綜合體對比競爭優(yōu)勢并不明顯 1 2020年項目片區(qū)產(chǎn)品庫存及放量大，產(chǎn)品面臨激烈的豪宅及普宅雙重競爭，銷售壓力較大 2 3 2020年片區(qū)放量較大，項目地段、戶型、江景資源 在非豪宅項目中優(yōu)勢明顯 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2020 4 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2020 區(qū)域性極強，河?xùn)|鮮有客戶來河西購房。老長沙人眼里“寧要河?xùn)|一張床，不要河西一間房”的觀念根深蒂固。 項目 客戶來源 客戶職業(yè) 置業(yè)目的 關(guān)注點110 ㎡ 130 ㎡130 ㎡ 155 ㎡170 ㎡ 180 ㎡兩室兩廳 90 ㎡ 93 ㎡89 . 03 ㎡ 90 . 66 ㎡119 ㎡ 133 ㎡151 . 89 ㎡220 ㎡ 280 ㎡77 . 49 ㎡88 . 48 ㎡84 ㎡ 86 ㎡兩室兩廳 89 . 38 ㎡ 90 . 65 ㎡三室兩廳 125 . 91 ㎡ 128 . 29 ㎡四室兩廳 151 . 16 ㎡兩室兩廳 84 ㎡三室兩廳 92 ㎡兩室一廳 76 . 24 ㎡ 89 . 69 ㎡兩室兩廳 91 . 3 ㎡三室兩廳 112 . 36 ㎡ 129 . 14 ㎡四室兩廳 141 . 71 ㎡兩室兩廳 74 ㎡ 82 . 9 ㎡三室兩廳 99 . 1 ㎡ 118 . 7 ㎡69 . 52 ㎡ 71 . 12 ㎡87 ㎡ 89 . 91 ㎡三室兩廳 98 . 32 ㎡ 127 . 36 ㎡四室兩廳 155 . 24 ㎡地段 、 產(chǎn)品 、 價格環(huán)境 、 配套 、 產(chǎn)品 、價格主力產(chǎn)品產(chǎn)品 、 價格環(huán)境 、 產(chǎn)品 、 價格 、配套產(chǎn)品 、 價格地段 、 產(chǎn)品 、 價格環(huán)境 、 產(chǎn)品 、 價格產(chǎn)品 、 價格 、 配套60 % 為單位白領(lǐng) 、 15 % 周邊私營業(yè)主 、 25 % 外湖南省長沙市以外地州市的公務(wù)員投資 15 % ，85 % 自住75 % 為單位職工 ， 15 % 為拆遷戶 ，10 % 私營業(yè)主投資 5 % ， 自住95%70 % 為項目周邊拆遷居民及周邊單位員工 、 20 % 為私營業(yè)主 、 10 %白領(lǐng)投資 2 % ， 自住98%85 % 私營業(yè)主 、 企事業(yè)單位高管、 醫(yī)生 、 教師扥高收入群體 ，15 % 公務(wù)員投資 35 % ， 自住 65 %萊茵城岳麓區(qū) 65 % ， 集中在市政府周邊 、 湘雅醫(yī)院 、 腫瘤醫(yī)院和大學(xué)城教師 ； 芙蓉區(qū) 5 % ， 集中在原有高端社區(qū) ， 如宏銘中心等 ； 開福區(qū) 10 % ， 集中在伍家?guī)X四方坪 ； 廣州深圳投資客 20 %50 % 為白領(lǐng) ， 30 % 為醫(yī)生 、 教師高收入群體 ， 20 % 為私營業(yè)主 、 企事業(yè)單位高管投資 3 % ， 自住97%35 % 為私營業(yè)主 、 企事業(yè)單位高管 ， 30 % 醫(yī)生 、 教師扥高收入群體 ， 20 % 為白領(lǐng) ； 15 % 公務(wù)員投資 8 % ， 自住92%60 % 為企事業(yè)白領(lǐng) 、 20 % 為項目周邊拆遷戶 、 10 % 長郡教師 、 麓谷團(tuán)購單位醫(yī)投資 4 % ， 自住96%70 % 為私事業(yè)白領(lǐng) 、 15 % 廣深投資客 ； 15 % 醫(yī)生 、 教師投資 23 % ， 自住 77 %天驕福邸岳麓區(qū) 75 % ， 集中在市政府及項目周邊拆遷戶 ； 芙開福區(qū) 15 % ， 集中在伍家?guī)X四方坪 ； 湖南省其他地州市 10 %兩室兩廳岳麓區(qū) 75 % ， 主要是西站生意人和周邊居民 ； 河?xùn)|開福區(qū)及芙蓉區(qū) 8 % ； 湖南省其他地州市 17 %北京御園 兩室兩廳岳麓區(qū) 65 % ， 集中在市政府周邊 、 長郡老師 、 項目周邊拆遷戶 、 麓谷工業(yè)園 ； 芙蓉區(qū) 5 % ， 集中在區(qū)政府周邊 ；開福區(qū) 10 % ， 集中在伍家?guī)X四方坪 ； 其他 20 % ， 湖南其他地州市及省外客戶向日葵客戶來源廣 ， 客戶來源區(qū)域性不突顯 。 40 % 來源于河西， 主要集中在大學(xué)城和楓林路以北區(qū)域 ； 40 % 來源于長沙市其他各區(qū) ， 主要集中在伍家?guī)X四方坪以及芙蓉區(qū) 、天心區(qū)靠近一橋的成熟地段 ； 另有 20 % 來源于湖南省地華韻城市海岸75 % 本單位職工 、 15 % 項目周邊拆遷戶 、 10 % 河?xùn)|五一商圈私營業(yè)主湘騰城市廣場沁園春御院 三室兩廳岳麓區(qū) 62 % ， 集中在桐梓坡路 ； 芙蓉區(qū) 10 % ， 集中在原有高端社區(qū) ； 開福區(qū) 15 % ， 集中在伍家?guī)X 、 四方坪地區(qū) ； 其他 13 % ， 為其他各區(qū)及地級市客戶 。恒大華府岳麓區(qū) 50 % ， 集中在市政府 、 區(qū)政府及金星路沿線 ； 芙蓉區(qū) 12 % ， 集中在由五一路交通帶來的客戶 ； 開福區(qū)13 % ， 集中在伍家?guī)X ； 其他 25 % ， 包括北京 、 上海等地 ， 主要是返鄉(xiāng)客和老業(yè)主介紹 。三室兩廳四室兩廳區(qū)域客戶特征 Code of this report | 49 169