【文章內(nèi)容簡介】 四面環(huán)抱， 88公里綠色景觀帶、2023米河岸觀景、濱河公園于一體的 “ 渾河景觀帶 ” ，教育配套良好，醫(yī)大四院附屬分院等醫(yī)療設(shè)施便捷，自帶四星級酒店 暢、滯銷產(chǎn)品分析： 暢銷產(chǎn)品為洋房、多層，送花園、單價較低 滯銷產(chǎn)品高層大面積段戶型， 160179平產(chǎn)品，總價高、附加值少 營銷動作分析： B區(qū)璟瀾多層、情景洋房誠意金 10年 10月 23日開始收取， 5000元抵 10000元，老業(yè)主三重優(yōu)惠活動 ；錦繡瀾灣三期辦理代金券，洋房最多抵值 5000元、多層最多抵值 2023元 ；開盤期間，提前享受房交會優(yōu)惠，推出房源每平優(yōu)惠 100元 房交會價格優(yōu)惠、老客戶帶新客戶贈送活動及團購優(yōu)惠等 項目客戶以部分為沈陽客戶，看重項目地理位置及周邊環(huán)境，各種促銷活動中，價格的優(yōu)惠相對比較受關(guān)注。 銷售周期及價格分析： 08年 8月開始開盤，目前銷售 70%左右， D區(qū)開盤團購價格為 2300元，銷售周期兩年半左右； 多層均價 4430元，洋房均價 5030元，別墅銷售進度 80%，一次性付款 。門市銷售進度 50%，起價 13500元、最高價 20230元。 開發(fā)商對價格制定較高，影響其去化速度，今年 4月開盤 100套高層房源 ，只去化 40% 客戶分析： 成交客戶中撫順客群占 80%，沈陽客戶占 1020%。投資客戶所占比例較大達到 30% 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 在售項目 項目位臵 撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)順安路與順大街交匯處 開發(fā)商 遼寧宗裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑類型 綜合體。多層、高層和小高 規(guī)模 占地 16萬平、建面： 26萬平方米 容積率 綠化率 35% 總戶數(shù) 3000戶 價格水平 均價 4660元 /平方米 面積區(qū)間 70150平 開盤時間 一期 2023年 4月 1日 銷售情況 一期銷售 96%，二期 65%，三期 50% 項目現(xiàn)狀 一二期入住，三期年底交房 國際鑫城 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 在售項目 營銷分析： 項目賣點： 位于沈撫中央核心位置，景觀大道南側(cè)?？拷p軌，與沈陽來往便利。發(fā)展空間及升值空間大。園區(qū)內(nèi)擁有園林景觀。周邊醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)街等配套設(shè)施較全。 暢、滯銷產(chǎn)品分析： 多層產(chǎn)品銷售速度較快，符合當(dāng)?shù)乜腿焊纳凭幼l件 高層邊戶型產(chǎn)品，客戶對居住條件要求較高 營銷動作分析： 情人節(jié)贈花送禮活動、教師節(jié)感恩活動、金秋及房交會購房最高優(yōu)惠 、業(yè)主新年聯(lián)誼會、房交會舉辦房模大賽、以老帶新優(yōu)惠活動、兒童繪畫活動、世界杯業(yè)主冷餐會、 10年 7月簽約客戶獲贈紅河谷雙人游活動、 “ 宗裕杯 ” 籃球邀請賽、等 項目客戶沈撫均有。主要看中項目的升值空間及沈撫紐帶的地理位置。業(yè)主與開發(fā)商的 “ 互動 ” 活動較多。 銷售周期及價格分析： 一期 08年 4月開始開盤，目前一期銷售 96%，二期 65%，三期 50%，銷售周期三年左右； 一期起價 3550元、最高價 5188元、均價 4660元；二期起價 3400元、最高價 5960元、均價 3660元；三期部分年底交房起價 2880元、最高價 3400元、均價 3156元。價格走勢較為平穩(wěn)。 客戶分析： 多層客戶：撫順客戶占 90%，其中李石本地客戶占 50%，居住條件與區(qū)域發(fā)展是其購買點，習(xí)慣于本地的生活氛圍。 高層客戶：撫順客群占 95%，沈陽客群占 5%。多為本地客戶住宅改善。 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 在售項目 通過七大指標(biāo)數(shù)據(jù)的對比分析競品項目 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實力品牌知名度 項目規(guī)模 體量 產(chǎn)品類型 建筑風(fēng)格 園林景觀 亮點 項目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設(shè)計 企業(yè)層面 項目層面 企業(yè)實力 企業(yè)品牌 規(guī)模體量 類型風(fēng)格 園林景觀 戶型設(shè)計 銷售變現(xiàn) 物管建材 項目指標(biāo)對比 社會對企業(yè)的認知 項目軟硬件的支撐 項目名稱 錦繡瀾灣 旺力城 綠地 〃 劍橋 國際鑫城 君悅國際城 萬科 銀江 項目現(xiàn)況 在售 在售 在售 在售 未售 未售 未售 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 在售項目分析 房企實力強弱在很大程度會間接影響到開發(fā)項目的品質(zhì) 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實力品牌知名度 項目規(guī)模 體量 產(chǎn)品類型 建筑風(fēng)格 園林景觀 亮點 項目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設(shè)計 在售項目 錦繡瀾灣： 撫順恒昇 旺力城 ： 沈陽旺力 綠地 〃 劍橋 ：綠地 國際鑫城： 遼寧宗裕 除綠地外均為遼寧 本土企業(yè)，實力與 影響力一般 君悅國際城 ：香港 萬科： 萬科地產(chǎn) 銀江： 沈陽銀江 本案： 大商集團 多為高知 名度或?qū)嵙? 雄厚企業(yè) 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 品牌對比 未售項目 大盤的開發(fā)周期長，決定著該板塊競爭會一直延續(xù)并逐步延伸 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實力品牌知名度 項目規(guī)模 體量 園林景觀 亮點 項目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設(shè)計 產(chǎn)品類型 建筑風(fēng)格 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 規(guī)模對比 在售項目 錦繡瀾灣：占 地 200萬方，建面 278萬方 旺力城 ： 占地 156萬方，建面 215萬方 綠地 〃 劍橋 ：占地 60萬方，建面 100萬方 國際鑫城： 占地 16萬方，建面 26萬方 除國際鑫城外 均集中在 100萬方以上 盤量較大 君悅國際城 ：占地 53萬平，建面 150萬方 萬科： 占地面積 ，建面 30萬方 銀江： 占地 55萬平，建面 76萬平 本案： 占地 17萬平，建面 66萬平 除君悅國際城之 外體量控制在 100萬以內(nèi) 未售項目 產(chǎn)品類型多樣化、組合豐富；建筑立面多以現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格為主 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實力品牌知名度 項目規(guī)模 體量 產(chǎn)品類型 建筑風(fēng)格 園林景觀 亮點 項目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設(shè)計 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格對比 在售項目 錦繡瀾灣： 獨棟、聯(lián)排別墅 、多層、小高層、高層，歐式 旺力城 ： 高層、小高層，別墅，新加坡風(fēng) 綠地 〃 劍橋 ： 多層、小高層、高層，別墅 ，英倫風(fēng) 國際鑫城： 多層、高層和小高，德式現(xiàn)代 較低容積率 低密產(chǎn)品為主 君悅國際城 ：酒店式公寓 萬科： 未知 銀江： 商住公寓、產(chǎn)業(yè)基地 本案： 高層 高容積率產(chǎn)品 為主 未售項目 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實力品牌知名度 項目規(guī)模 體量 園林景觀 亮點 項目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設(shè)計 產(chǎn)品類型 建筑風(fēng)格 戶型面積對比 在售項目 錦繡瀾灣： 面積 90300平 旺力城 ：面積 108245平 綠地 〃 劍橋 ：面積 60228平 國際鑫城： 面積 8090平 產(chǎn)品以中大面積 為主 君悅國際城 ：面積 80160平 萬科： 未定 銀江： 未定 本案： 未定 未售項目 戶型面積各異，整體以 100200平為主要分布段 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實力品牌知名度 項目規(guī)模 體量 園林景觀 亮點 項目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設(shè)計 產(chǎn)品類型 建筑風(fēng)格 銷售表現(xiàn)對比 在售項目 錦繡瀾灣： 開盤至今銷售周期較長，進入板塊時屬于孤軍奮戰(zhàn)，入市時機導(dǎo)致銷售情況不佳 旺力城 ：高層均為大戶型，去化率較慢 綠地 〃 劍橋 ：開發(fā)量較大，且占據(jù)品牌及其價格優(yōu)勢，加以入市時板塊已逐漸成熟，持續(xù)熱銷 國際鑫城： 借助板塊升值，戶型及價格適中，去化率較好 君悅國際城 ：未售 萬科： 未售 銀江： 未售 本案： 未售 未售項目 在售項目去化率與入市時機有著密切聯(lián)系 項目名稱 錦繡瀾灣 國際鑫城 旺力城 綠地 〃 劍橋 平均值 物業(yè)類型 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 建筑類別 獨棟、聯(lián)排別墅 、多層、小高層、高層 多層、高層和小高 高層、小高層，別 墅 多層、小高層、高 層，別墅 容積率 綠化率 3540% 35% 30% 40% 占地面積（萬平米） 200 16 156 60 108 建筑面積（萬平米） 278 26 215 100 154 開盤日期 A\C區(qū) 20235 D區(qū) 20237 B區(qū) 202310 一期 2023年 4月 1日 202366 2023919 交房日期 20231020 一期 09年上半年，二期 10年 6月，三期 11年底。 別墅預(yù)計 2023年 5月，高層預(yù)計 2023年 10月 區(qū)域在售項目提列 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 區(qū)域內(nèi)競品面積區(qū)間由 60300平不等，其中主力區(qū)間為： 100200平方米 0 錦繡瀾灣 旺力城 綠地 〃 劍橋 國際鑫城 160 170 200 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 300 區(qū)域競品在售產(chǎn)品信息 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 項目名稱 本期貨量 推出類 別 交房標(biāo) 準(zhǔn) 層數(shù) 單元 戶型 面積區(qū)間 均價 開盤時間 人住時間 認籌 (購 )情況 公攤面積 錦繡瀾灣 2 高層 毛坯 27 2 423 90130 4300 20% 20% 5 多層 毛坯 6 6 221 322 90130 4200 90% 11% 2 洋房 毛坯 5 5/6 221 321 120300 5100 20% 10% 400 別墅 毛坯 3 214 52005300 2023 現(xiàn)房 90% 2% 旺力城 高層 毛坯 32 2 221 321 108215 4480 40% 23% 別墅 毛坯 3 1 322 212245 12490 未開盤 無 君悅國際城 41 洋房 毛坯 5 2 221 321 422 80160 沒定 11年下半年 2023 未開盤 912% 綠地 〃 劍橋 9 高層 毛坯 18 3 221 321 60110 3750 95% 20% 4 洋房 毛坯 5 2 221 322 422 126228 5200 未定 90% 9% 20 多層 毛坯 6 2 221 322 89120 4200 未定 98% 13% 15 別墅 毛坯 3 1 342 186216 7200 未定 90% 5% 國際鑫城 3 小高 毛坯 11 2 211 221 8090 3600 2023 2023下半年 90% 18% 3 高層 毛坯 17 2 211 221 8090 3600 2023 2023下半年 80% 20% 高層產(chǎn)品低總價小面積戶型旺銷，高總價大面積滯銷 項目名稱 總占地面積 (萬平米 ) 總建筑面積 (萬平米 ) 商業(yè)占比（含底商） 面積 （萬平方米） 商業(yè)類型 權(quán)限 去化率 去化面積 均價 錦繡瀾灣 200 278 % 40 98