【文章內(nèi)容簡介】 花園洋房 81套 69套 % 小高層 694套 663套 % 高層 1115套 973套 % 合計(jì) 1890套 1705套 % 一期 2023年 ， 2023年 8月開盤， 1143套 二期 2023年 9月 4日開盤， 447套 楓林綠洲 數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計(jì) 三期 2023年 3月 26日開盤，小高層熱銷 物業(yè)類別 總套數(shù) 共計(jì)成交 銷售率 小高層 515套 318套 % 高層 134套 58套 % 合計(jì) 649套 376套 % 三期銷售情況%%%%%%%小高層 高層數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計(jì) 戶型 總套數(shù) 共計(jì)成交 銷售率 2房 2廳 1衛(wèi) 199套 199套 100% 3房 2廳 2衛(wèi) 1182套 937套 % 4房 2廳 2衛(wèi) 880套 548套 % 復(fù)式 264套 171套 % 大平層（雙拼單位） 14套 11套 % 合計(jì) 2539套 2081套 % 一、二、三期各戶型銷售率%%%% 71%%%%%%%二房 三房 四房 復(fù)式 大平層數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計(jì) 整體上仍是三房的供應(yīng)量最大，并且銷售情況最好 銷售情況最好 兩房供應(yīng)量少 供應(yīng)量大，已消化不少購買大戶型客戶 一、二、三期不同單價區(qū)間成交分析4 0 0 0 元以上 2 0 8 套, 1 0 %3 5 0 0 以下,1 6 6 套, 8 %3 5 0 0 —3 7 0 03 6 8 套, 1 8 %3 7 0 0 —3 8 0 04 0 3 套, 1 9 %3 8 0 0 —4 0 0 09 3 6 套, 4 5 %數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計(jì) 一、二、三期各總價區(qū)間成交分析100 萬以上62套, 3%80—1 00萬271 套, 1 3%70—8 0萬31套, 1%60—7 0萬333 套, 1 6% 50—6 0萬583 套, 2 8%40—5 0萬770 套, 3 8%40萬以下31套, 1%40— 60萬是主流價格區(qū)間 3500— 3800元 /平米已是成熟的、經(jīng)過市場檢驗(yàn)價格區(qū)間 一、二、三期客戶來源高新區(qū)8 0 6 套, 3 9 %城內(nèi)1 3 5 套, 6 %東郊1 3 5 套, 6 %西郊2 0 2 套, 1 0 %北郊3 3 套, 2 %南郊3 3 5 套, 1 6 %周邊郊縣6 7 套, 3 %陜北3 3 5 套, 1 6 %外省3 3 套, 2 %數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計(jì) 一、二、三期客戶年齡3 0 歲以下,235, 11%3040,1108, 53%4050,537, 26%5 0 以上,201, 10% 客戶來源廣泛，高新區(qū)本地客戶比例比綠地世紀(jì)城的 27%要高，但比其它項(xiàng)目要低，反映出大盤的規(guī)模、景觀營造空間優(yōu)勢，在吸納區(qū)外客戶時的能夠形成很強(qiáng)的競爭力。 客戶年齡主要集中 30—40歲，反映這部分年齡客層的購買力強(qiáng)勁。 客戶置業(yè)次數(shù)多次置業(yè)2 6 4 套, 1 3 %首次置業(yè)5 9 5 套, 2 9 %二次置業(yè)1 2 2 2 套, 5 8 %數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計(jì) 楓林綠洲客戶付款選擇一次性付款, 4 8 %按揭, 5 2 % 二次及以上置業(yè)客戶居多，與綠地世紀(jì)城一樣，比例達(dá)到71%， 結(jié)合客戶對規(guī)模及地段、園林及戶型的認(rèn)可程度可以反映二次置業(yè)者的需求偏好。 賣點(diǎn)客戶認(rèn)同比例%%%%%%%%%%%%%%%品牌 規(guī)模及地段 配套 園林及戶型城市風(fēng)景 夏日景色 總規(guī)劃占地 124畝，建筑面積 （其中住宅建筑面積、商業(yè)建設(shè)面積 ），容積率 ，共 2153戶。由 2棟點(diǎn)式 32層高層、 10棟 1梯 2戶 （主要是 130平米左右三房） 板式或 1梯 3戶 （主要是 130平米三房和 124平米三房組成） 小高層組成。目前售出 343套。 戶型配比： 城市風(fēng)景戶型配比30%50%10% 10%0%10%20%30%40%50%60%配比 30% 50% 10% 10%四室二廳 三室二廳 二室二廳 一室二廳數(shù)據(jù)來源：新蘭德提供 目前銷售均價 3500元 /平方米 ， 銷售速度最快的是兩房和三房， 30套一層帶下沉式入戶花園（ 4室 2廳 2衛(wèi)戶型）及 44平米小戶型已售罄， 高層15層以下幾乎無房源。 各戶型銷售率分析四室二廳17%三室二廳19%一室二廳38%二室二廳26%城市風(fēng)景銷售總價配比17%19%26%38%0%5%10%15%20%25%30%35%40%1520萬 2030萬 4050萬 5060萬數(shù)據(jù)來源：新蘭德提供 東 尚 占地面積 220畝，容積率 2. 7，由 7棟點(diǎn)式高層組成，包括 4棟 loft戶型和三棟平層。平層目前只推出 1號樓，包括三房（ 113— 117平米），兩房（ 85— 95平米），一房（ 55平米）。 東尚總體產(chǎn)品分布比例34%31%35%一期L O F T精致平層二期花園洋房首期 loft的投放在市場上一鳴驚人 數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計(jì) 東尚2 0 0 5 年銷售情況分析479178 178 168 1689412055146 1450100200300400500600總量 479 178 178 168 168已售 94 120 55 146 145一號樓 三號樓 四號樓 五號樓 六號樓 2023年 5月份開始認(rèn)購， 7月正式銷售。 Loft均價 4800元 /平米，現(xiàn)銷售率高達(dá) 68%，目前 loft中 60平米的一房兩廳戶型由于相對利用率不高，剩余較多；平層 3400元 /平米，其中三房銷售 54套， 2房 32套， 1房 10套。 數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計(jì) Loft戶型 loft產(chǎn)品的推出吸引了大批置業(yè)者前往， 5米客廳空間，給中層客戶都市空中別墅的體驗(yàn)和對全新產(chǎn)品的追捧機(jī)會，獲得市場的高度關(guān)注， 并驗(yàn)證了創(chuàng)新戶型的市場威力 。 共有五種戶型 （ 、 60、 6 6 44）， 一梯 10戶， 17層、 18層 （樓高 8590m）， 各兩棟，其中 2023年 11月 26開始銷售的 4號樓 a戶型（ 平米）銷售最好，均價達(dá)到 5000以上。其 總價范圍集中在 43萬 —— 52萬區(qū)間內(nèi)。 Loft研究 數(shù)據(jù)來源：尚美佳統(tǒng)計(jì) Loft吸引了大量收入頗豐、沒有家庭負(fù)擔(dān)卻有著無限創(chuàng)意激情的城市新貴。 他們對房間設(shè)施、居室面積及朝向沒有苛刻的要求，轉(zhuǎn)而追求對空間和環(huán)境的個性表達(dá)， 這是對一種全新生活方式的選擇。 Loft超高的空間和它所帶來的自由性，使客戶有機(jī)會根據(jù)特殊的需要來組建不同的環(huán)境氛圍。 年齡層 客群來源 客戶偏好特點(diǎn) 職業(yè)構(gòu)成 置業(yè)情況 30— 35歲 東郊 追求時尚、對新產(chǎn)品接受程度高 主要為城市白領(lǐng)階層，收入較穩(wěn)定 主要為一次置業(yè) 家庭結(jié)構(gòu) 收入水平 有車比例 ：三口之家 /三代同堂 44平米：單身 60— 68平米：兩口之家 主要為家庭月收入 5000元左右，整體收入較穩(wěn)定 有車人士占 40% 熱銷的 A戶型，缺點(diǎn)：餐廳處于二樓家庭廳下面，是一樓的交通通道，同時客廳面積小。 熱銷的 E戶型，兩房兩廳兩衛(wèi)，非常實(shí)用。缺點(diǎn)：房間、餐廳面積小。 競爭項(xiàng)目小結(jié) 四房銷售速度慢，市場存量較大，特別是中海華庭、綠地世紀(jì)城、楓林綠洲的大戶型會對本項(xiàng)目的高端產(chǎn)品形成一定的壓力； 總體上兩房、三房熱銷，其中紫薇 臻品的主力戶型三房基本上占到整個供應(yīng)量的 50%左右，而且存量不多，在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)會形成中高檔項(xiàng)目三房戶型的空缺，有利于本項(xiàng)目三房售價和銷售速度的提升； 二次置業(yè)者購買力強(qiáng)勁，他們對景觀和戶型的重視程度高，是我們需要重點(diǎn)研究的地方； 從中海華庭、城市風(fēng)景的創(chuàng)新點(diǎn)被市場充分認(rèn)可的情況來看，這些要素對于提升產(chǎn)品的性價比和促成客戶成交有一定的幫助； 高新區(qū)的高層全新產(chǎn)品處于空白狀態(tài)，一旦有所突破，將有很好的機(jī)會 。 第五節(jié) 項(xiàng)目特質(zhì) —— 漢文化定位 地塊區(qū)位歷史文化研究： 西安 —— 十三朝古都 、 漢唐勝世 ， 文化積淀之所在 西安是世界四大文明古都之一 ， 在漫長的歲月中 ， 先后有周 、秦 、 漢 、 唐等十三個王朝在此建都 。 漢唐時代 ， 這里是中國政治 、經(jīng)濟(jì) 、 文化和對外交流的中心 ， 是溝通東西方文明的絲綢之路的起點(diǎn) ， 也是賓客云集的東方大都會 ， 可謂 “ 盛世 ” ， 漢唐深厚的文化積淀使西安擁有了豐富的文化遺存和歷史印記 。 楓林華府 —— 地處漢代上林苑所在地 ， 傳承歷史 楓林華府地處西安這個十三朝古都 , 位于漢代上林苑的范圍之內(nèi) ，而且漢長安城穿過其南部安門的子午線位于楓林華府的東側(cè) , 毫無疑問 ，楓林華府在歷史上位于漢長安城的文化影響區(qū)內(nèi) 。 更確切地說 ， 該 地塊位于漢長安城的正南門 —— 安門以南 ， 中軸線 （ 子午道 ） 以西 ， 九廟南側(cè) ， 正對終南山 ， 基本處于漢昭臺宮的位置 。 楓林華府 —— 漢唐地脈之所在 ， 傳承漢唐特色文化 社區(qū)文化因其地域和歷史形成等原因 ， 具有地域特殊性 、 繼續(xù)變異性 、 滲透融合性和多元整合性等特征 ， 形成了具有地區(qū)性的特殊文化 —社區(qū)文化 。 社區(qū)文化首先應(yīng)該是民族的 ， 其次才是現(xiàn)代的 。 魯迅也說過 :文化愈是民族的 ， 愈能成為世界的 。 因此 ， 就某個社區(qū)而言 ， 應(yīng)建立自己的特色文化 。 楓林華府應(yīng)體現(xiàn)漢唐文化 ， 其中主要是漢文化 。 楓林華府 —— 南含終南山之氣 ， 西納昆明池之靈 地塊正對終南山 。 而終南山因長安城而姿顏煥發(fā) ， 名揚(yáng)四海 ， 長安城無疑是終南山的重心和靈魂 ， 不失為一塊風(fēng)水寶地 。 昆明池位于該地塊西南，此處原為上古的靈沼和周代的滈池，漢武帝時擴(kuò)大成湖，南北相去各二十余里，煙波浩渺，水天相接，是我國歷史上第一大人工湖。池中有豫章臺、靈波殿、石鯨，景色極其優(yōu)美。漢代將此處劃入上林苑，成為了皇家游樂賞景之地。 漢武帝把它當(dāng)作天上銀河的象征，于是雕刻了巨大的石人 —— 牛郎和織女（據(jù)說這是我國最早的牛郎、織女雕像），樹立在昆明池的東西兩岸。 目前仿古修復(fù)牛郎織女廟和微縮昆明池的項(xiàng)目已正式啟動，既可突出中國愛情文化氛圍、重現(xiàn)歷史情景，也為楓林華府的開發(fā)帶來了毋庸置疑的契機(jī)，它將成為該區(qū)外的又一“世外桃源”。 市民建議將昆明池建設(shè)列入“十一五”規(guī)劃，形成約 10萬畝的人工湖面，見 《 西安晚報(bào) 》 第六節(jié) 項(xiàng)目策略要點(diǎn)總結(jié) 項(xiàng)目發(fā)展策略要點(diǎn) 以客戶需求為導(dǎo)向的發(fā)展策略 ? 營造一種與知富階層忙碌、喧囂、壓抑的工作環(huán)境差異較大的靜謐、閑適、人文、達(dá)觀的生活氛圍 ? 營造一種具有高層次品位形象的社區(qū)氛圍，體現(xiàn)生活格調(diào) ? 另外再從形式上（價值讓渡、外在形象等方面）給與消費(fèi)者超值的感受 漢文化主題 +高層次品位形象 +高附加值 本項(xiàng)目策略要點(diǎn) 文化定位研究 第 三 部分 含南山之氣，借四水之靈； 化漢唐之韻，筑萬安之區(qū)。 —— 楓林盛景芳外地，華府名宅貴人家 —— ★ 含南山之氣、借四水（灃、潏、滈、氵皂）之靈、化漢唐之韻、筑萬安之區(qū) ★ 構(gòu)建記憶、期望與文化和諧相融的現(xiàn)代都市新社區(qū) ★ 組團(tuán)鄰里化、庭院苑囿化（富有野趣的園林 ） ★ 設(shè)施人本化、文化地域化、建筑時代化 ★ 構(gòu)建融居住、休閑、文化、親情（社區(qū)關(guān)懷）、歷史與時代風(fēng)尚為一體的現(xiàn)代居住小區(qū) 項(xiàng)目文化定位要點(diǎn) 文化根源（地域歷史文脈）： 文化定位既取決于所在城市或地區(qū)的文化背景，社區(qū)文化的建設(shè)也應(yīng)以地方文化為基礎(chǔ)，融合傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化，創(chuàng)造出自己的特色文化。 楓林華府地處西安這個十三朝古都，這里又是 漢代上林苑所在地，漢長安城子午線之側(cè)、南望終南山、西南接昆明池 ，乃風(fēng)水地脈、歷史文脈之所在， 積聚著漢唐盛世深厚的文化積淀。 首先要 進(jìn)行文化傳統(tǒng)的變異和回歸，進(jìn)行文化定位， 傳承歷史，延續(xù)文化與社會進(jìn)步、現(xiàn)代文明相融合 ，構(gòu)建東方傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代建筑相融合的現(xiàn)代都市高尚社區(qū)。 十三朝古都、漢唐盛世、 漢代上林苑、灃惠渠 漢唐文化、東方精神 含南山之氣，借四水之靈 化唐漢之韻，筑萬安之區(qū) 傳承歷史，延續(xù)