【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2023年 10月 31日 銷售情況 在售 A、 B、 D區(qū) 70%左右 項(xiàng)目現(xiàn)狀 部分入住 錦繡瀾灣 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)研究 在售項(xiàng)目 營(yíng)銷分析： 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)： 項(xiàng)目沈撫新城核心，園區(qū)外，渾河活水四面環(huán)抱， 88公里綠色景觀帶、2023米河岸觀景、濱河公園于一體的 “ 渾河景觀帶 ” ，教育配套良好，醫(yī)大四院附屬分院等醫(yī)療設(shè)施便捷，自帶四星級(jí)酒店 暢、滯銷產(chǎn)品分析： 暢銷產(chǎn)品為洋房、多層，送花園、單價(jià)較低 滯銷產(chǎn)品高層大面積段戶型， 160179平產(chǎn)品，總價(jià)高、附加值少 營(yíng)銷動(dòng)作分析： B區(qū)璟瀾多層、情景洋房誠(chéng)意金 10年 10月 23日開(kāi)始收取， 5000元抵 10000元，老業(yè)主三重優(yōu)惠活動(dòng) ；錦繡瀾灣三期辦理代金券，洋房最多抵值 5000元、多層最多抵值 2023元 ；開(kāi)盤(pán)期間，提前享受房交會(huì)優(yōu)惠，推出房源每平優(yōu)惠 100元 房交會(huì)價(jià)格優(yōu)惠、老客戶帶新客戶贈(zèng)送活動(dòng)及團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠等 項(xiàng)目客戶以部分為沈陽(yáng)客戶，看重項(xiàng)目地理位置及周邊環(huán)境，各種促銷活動(dòng)中，價(jià)格的優(yōu)惠相對(duì)比較受關(guān)注。 銷售周期及價(jià)格分析： 08年 8月開(kāi)始開(kāi)盤(pán)，目前銷售 70%左右， D區(qū)開(kāi)盤(pán)團(tuán)購(gòu)價(jià)格為 2300元，銷售周期兩年半左右； 多層均價(jià) 4430元，洋房均價(jià) 5030元，別墅銷售進(jìn)度 80%，一次性付款 。門(mén)市銷售進(jìn)度 50%，起價(jià) 13500元、最高價(jià) 20230元。 開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格制定較高，影響其去化速度，今年 4月開(kāi)盤(pán) 100套高層房源 ，只去化 40% 客戶分析： 成交客戶中撫順客群占 80%，沈陽(yáng)客戶占 1020%。投資客戶所占比例較大達(dá)到 30% 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)研究 在售項(xiàng)目 項(xiàng)目位臵 撫順經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)順安路與順大街交匯處 開(kāi)發(fā)商 遼寧宗裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑類型 綜合體。多層、高層和小高 規(guī)模 占地 16萬(wàn)平、建面： 26萬(wàn)平方米 容積率 綠化率 35% 總戶數(shù) 3000戶 價(jià)格水平 均價(jià) 4660元 /平方米 面積區(qū)間 70150平 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 一期 2023年 4月 1日 銷售情況 一期銷售 96%，二期 65%，三期50% 項(xiàng)目現(xiàn)狀 一二期入住，三期年底交房 國(guó)際鑫城 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)研究 在售項(xiàng)目 營(yíng)銷分析： 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)： 位于沈撫中央核心位置，景觀大道南側(cè)?？拷p軌，與沈陽(yáng)來(lái)往便利。發(fā)展空間及升值空間大。園區(qū)內(nèi)擁有園林景觀。周邊醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)街等配套設(shè)施較全。 暢、滯銷產(chǎn)品分析： 多層產(chǎn)品銷售速度較快，符合當(dāng)?shù)乜腿焊纳凭幼l件 高層邊戶型產(chǎn)品，客戶對(duì)居住條件要求較高 營(yíng)銷動(dòng)作分析： 情人節(jié)贈(zèng)花送禮活動(dòng)、教師節(jié)感恩活動(dòng)、金秋及房交會(huì)購(gòu)房最高優(yōu)惠 、業(yè)主新年聯(lián)誼會(huì)、房交會(huì)舉辦房模大賽、以老帶新優(yōu)惠活動(dòng)、兒童繪畫(huà)活動(dòng)、世界杯業(yè)主冷餐會(huì)、 10年 7月簽約客戶獲贈(zèng)紅河谷雙人游活動(dòng)、 “ 宗裕杯 ” 籃球邀請(qǐng)賽、等 項(xiàng)目客戶沈撫均有。主要看中項(xiàng)目的升值空間及沈撫紐帶的地理位置。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的 “ 互動(dòng) ” 活動(dòng)較多。 銷售周期及價(jià)格分析： 一期 08年 4月開(kāi)始開(kāi)盤(pán)，目前一期銷售 96%，二期 65%，三期 50%，銷售周期三年左右； 一期起價(jià) 3550元、最高價(jià) 5188元、均價(jià) 4660元；二期起價(jià) 3400元、最高價(jià) 5960元、均價(jià) 3660元；三期部分年底交房起價(jià) 2880元、最高價(jià) 3400元、均價(jià) 3156元。價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)。 客戶分析： 多層客戶：撫順客戶占 90%，其中李石本地客戶占 50%，居住條件與區(qū)域發(fā)展是其購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)，習(xí)慣于本地的生活氛圍。 高層客戶：撫順客群占 95%，沈陽(yáng)客群占 5%。多為本地客戶住宅改善。 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)研究 在售項(xiàng)目 通過(guò)七大指標(biāo)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析競(jìng)品項(xiàng)目 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實(shí)力品牌知名度 項(xiàng)目規(guī)模 體量 產(chǎn)品類型 建筑風(fēng)格 園林景觀 亮點(diǎn) 項(xiàng)目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設(shè)計(jì) 企業(yè)層面 項(xiàng)目層面 企業(yè)實(shí)力 企業(yè)品牌 規(guī)模體量 類型風(fēng)格 園林景觀 戶型設(shè)計(jì) 銷售變現(xiàn) 物管建材 項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比 社會(huì)對(duì)企業(yè)的認(rèn)知 項(xiàng)目軟硬件的支撐 項(xiàng)目名稱 錦繡瀾灣 旺力城 綠地 〃 劍橋 國(guó)際鑫城 君悅國(guó)際城 萬(wàn)科 銀江 項(xiàng)目現(xiàn)況 在售 在售 在售 在售 未售 未售 未售 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)研究 在售項(xiàng)目分析 房企實(shí)力強(qiáng)弱在很大程度會(huì)間接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì) 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實(shí)力品牌知名度 項(xiàng)目規(guī)模 體量 產(chǎn)品類型 建筑風(fēng)格 園林景觀 亮點(diǎn) 項(xiàng)目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設(shè)計(jì) 在售項(xiàng)目 錦繡瀾灣： 撫順恒昇 旺力城 ： 沈陽(yáng)旺力 綠地 〃 劍橋 ：綠地 國(guó)際鑫城： 遼寧宗裕 除綠地外均為遼寧 本土企業(yè)，實(shí)力與 影響力一般 君悅國(guó)際城 ：香港 萬(wàn)科： 萬(wàn)科地產(chǎn) 銀江： 沈陽(yáng)銀江 本案： 大商集團(tuán) 多為高知 名度或?qū)嵙? 雄厚企業(yè) 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)研究 品牌對(duì)比 未售項(xiàng)目 大盤(pán)的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，決定著該板塊競(jìng)爭(zhēng)會(huì)一直延續(xù)并逐步延伸 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實(shí)力品牌知名度 項(xiàng)目規(guī)模 體量 園林景觀 亮點(diǎn) 項(xiàng)目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設(shè)計(jì) 產(chǎn)品類型 建筑風(fēng)格 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)研究 規(guī)模對(duì)比 在售項(xiàng)目 錦繡瀾灣：占 地 200萬(wàn)方，建面 278萬(wàn)方 旺力城 ： 占地 156萬(wàn)方，建面 215萬(wàn)方 綠地 〃 劍橋 ：占地 60萬(wàn)方，建面 100萬(wàn)方 國(guó)際鑫城： 占地 16萬(wàn)方，建面 26萬(wàn)方 除國(guó)際鑫城外 均集中在 100萬(wàn)方以上 盤(pán)量較大 君悅國(guó)際城 ：占地 53萬(wàn)平，建面 150萬(wàn)方 萬(wàn)科： 占地面積 ，建面 30萬(wàn)方 銀江： 占地 55萬(wàn)平，建面 76萬(wàn)平 本案： 占地 17萬(wàn)平，建面 66萬(wàn)平 除君悅國(guó)際城之 外體量控制在 100萬(wàn)以內(nèi) 未售項(xiàng)目 產(chǎn)品類型多樣化、組合豐富；建筑立面多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格為主 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實(shí)力品牌知名度 項(xiàng)目規(guī)模 體量 產(chǎn)品類型 建筑風(fēng)格 園林景觀 亮點(diǎn) 項(xiàng)目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設(shè)計(jì) 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)研究 產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格對(duì)比 在售項(xiàng)目 錦繡瀾灣： 獨(dú)棟、聯(lián)排別墅 、多層、小高層、高層，歐式 旺力城 ： 高層、小高層，別墅，新加坡風(fēng) 綠地 〃 劍橋 ： 多層、小高層、高層，別墅 ，英倫風(fēng) 國(guó)際鑫城： 多層、高層和小高，德式現(xiàn)代 較低容積率 低密產(chǎn)品為主 君悅國(guó)際城 ：酒店式公寓 萬(wàn)科： 未知 銀江： 商住公寓、產(chǎn)業(yè)基地 本案： 高層 高容積率產(chǎn)品 為主 未售項(xiàng)目 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)研究 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實(shí)力品牌知名度 項(xiàng)目規(guī)模 體量 園林景觀 亮點(diǎn) 項(xiàng)目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設(shè)計(jì) 產(chǎn)品類型 建筑風(fēng)格 戶型面積對(duì)比 在售項(xiàng)目 錦繡瀾灣： 面積 90300平 旺力城 ：面積 108245平 綠地 〃 劍橋 ：面積 60228平 國(guó)際鑫城： 面積 8090平 產(chǎn)品以中大面積 為主 君悅國(guó)際城 ：面積 80160平 萬(wàn)科： 未定 銀江： 未定 本案： 未定 未售項(xiàng)目 戶型面積各異，整體以 100200平為主要分布段 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)研究 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實(shí)力品牌知名度 項(xiàng)目規(guī)模 體量 園林景觀 亮點(diǎn) 項(xiàng)目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設(shè)計(jì) 產(chǎn)品類型 建筑風(fēng)格 銷售表現(xiàn)對(duì)比 在售項(xiàng)目 錦繡瀾灣： 開(kāi)盤(pán)至今銷售周期較長(zhǎng)，進(jìn)入板塊時(shí)屬于孤軍奮戰(zhàn)，入市時(shí)機(jī)導(dǎo)致銷售情況不佳 旺力城 ：高層均為大戶型，去化率較慢 綠地 〃 劍橋 ：開(kāi)發(fā)量較大，且占據(jù)品牌及其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，加以入市時(shí)板塊已逐漸成熟，持續(xù)熱銷 國(guó)際鑫城： 借助板塊升值，戶型及價(jià)格適中，去化率較好 君悅國(guó)際城 ：未售 萬(wàn)科： 未售 銀江： 未售 本案： 未售 未售項(xiàng)目 在售項(xiàng)目去化率與入市時(shí)機(jī)有著密切聯(lián)系 項(xiàng)目名稱 錦繡瀾灣 國(guó)際鑫城 旺力城 綠地 〃 劍橋 平均值 物業(yè)類型 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 建筑類別 獨(dú)棟、聯(lián)排別墅 、多層、小高層、高層 多層、高層和小高 高層、小高層，別墅 多層、小高層、高層，別墅 容積率 綠化率 3540% 35% 30% 40% 占地面積（萬(wàn)平米） 200 16 156 60 108 建筑面積（萬(wàn)平米） 278 26 215 100 154 開(kāi)盤(pán)日期 A\C區(qū) 20235 D區(qū) 20237 B區(qū) 202310 一期 2023年 4月 1日 202366 2023919 交房日期 20231020 一期 09年上半年，二期 10年 6月，三期 11年底。 別墅預(yù)計(jì) 2023年 5月，高層預(yù)計(jì) 2023年 10月 區(qū)域在售項(xiàng)目提列 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)研究 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品面積區(qū)間由 60300平不等，其中主力區(qū)間為： 100200平方米 0 錦繡瀾灣 旺力城 綠地 〃 劍橋 國(guó)際鑫城 160 170 200 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 300 區(qū)域競(jìng)品在售產(chǎn)品信息 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 產(chǎn)品策略 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)研究 項(xiàng)目名稱 本期貨量 推出類別 交房標(biāo) 準(zhǔn) 層數(shù) 單元 戶型 面積區(qū)間 均價(jià) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 人住時(shí)間 認(rèn)籌 (購(gòu) )情況 公攤面積 錦繡瀾灣 2 高層 毛坯 27 2 423 90130 4300 20% 20% 5 多層 毛坯 6 6 221 322 90130 4200 90% 11% 2 洋房 毛坯 5 5/6 221 321 120300 5100 20% 10% 400 別墅 毛坯 3 214 52005300 2023 現(xiàn)房 90% 2% 旺力城 高層 毛坯 32 2 221 321 108215 4480 40% 23% 別墅 毛坯 3 1 322 212245 12490 未開(kāi)盤(pán) 無(wú) 君悅國(guó)際城 41 洋房 毛坯 5 2 221 321 422 80160 沒(méi)定 11年下半年 2023 未開(kāi)盤(pán) 912% 綠地 〃 劍橋 9 高層 毛坯 18 3 221 321 60110 3750 95% 20% 4 洋房 毛坯 5 2 221 322 422 126228 5200 未定 90% 9% 20 多層 毛坯 6 2 221 322 89120 4200 未定 98% 13% 15 別墅 毛坯 3 1 342 186216 7200 未定 90% 5% 國(guó)際鑫城 3 小高 毛坯 11 2 211 221 8090 3600 2023 2023下半年 90% 18% 3 高層 毛坯 17 2 211 221