【正文】 根據(jù)地 】 【 做“渠道” 】 三大原則之 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 【 做“渠道” 】 三大原則之 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 [市內(nèi)售樓處與現(xiàn)場銷售中心雙線齊行 ] 項目啟動地塊“群龍相繞”與區(qū)域內(nèi)競品相比截流性較弱，難以 常規(guī)的“坐銷”手段沖出重圍實現(xiàn)大量圈客 君悅國際城 綠地 〃 劍橋 錦繡瀾灣 主戰(zhàn)場 —— 市內(nèi)老城區(qū)接待處 利用公共渠道在大量客流地吸引客戶 市內(nèi)售樓處 ?? 在撫順市區(qū)居住活動區(qū)設臵市內(nèi)售樓處，同時作為看房班車的起發(fā)點； 售樓處內(nèi)設臵樣板間及模擬體驗基地，通過這一高端公共渠道，吸引目標客戶。 推薦指數(shù)： 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 【 做“渠道” 】 三大原則之 戶外大牌選擇 重點區(qū)域南站 【 做“渠道” 】 三大原則之 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 【 做“渠道” 】 三大原則之 戶外媒體建議 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 【 做“渠道” 】 三大原則之 戶外媒體建議 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 【 做“渠道” 】 三大原則之 戶外媒體建議 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 【。 推薦指數(shù)： 望花區(qū)核心商場，是本區(qū)域客戶生活中必不可少的購物商場。大商撫順集團有 13家店鋪、年銷售額將在 46億元 ， 員工 。打造項目無以比擬的產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。購賣產(chǎn)品用于投資或發(fā)展好后自住 人物特征 越是有潛力、越是靠近； 具有投資理念的撫順客戶 喜歡便利的生活條件和環(huán)境； 多為有穩(wěn)定收入的中上階層； 愿意嘗試認為有價值的投資； 對區(qū)域、環(huán)境以及未來發(fā)展比較認可； 項目地段吸引的投資客群 客戶模型 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 第二類客戶： 人物述描三 陳 良：男， 35歲，已婚，三口之家，喜歡音樂、垂釣，現(xiàn)工作于政府部門，項目因地段升值是打動我購買項目的原因之一，今后我不住了賣掉還可以賺一大筆，還好賣。 周邊競品高層產(chǎn)品已成交客戶分析 20% 40% 5% 10% 20% 5% 競品高層客戶關注點 地段 價格 品牌 戶型 升值空間 配套 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 客戶定位 區(qū)域客戶分析 區(qū)域客群來源特征 ?客戶主要是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民，來自市區(qū)中等收入人群； 區(qū)域客群職業(yè)特征 ?客戶主要來自區(qū)域客群及產(chǎn)業(yè)園，少數(shù)沈陽地區(qū)客戶，購房目的主要為改善居住環(huán)境和投資； ?客戶家庭構(gòu)成主要是兩口、三口之家，客戶年齡集中在30— 50之間，有一定的臵業(yè)能力。 項目的主流客戶 上述數(shù)據(jù)通過對撫順馬德里皇家花園 5900批客源數(shù)據(jù)分析所得。 形象定位 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 重新回顧和思考 —— 我們對市場分析和項目評價之后的思路梳理，以及對機會的挖掘 ? 我們思考：如何找到項目的目標客戶群 他們是誰？ 他們在哪里？ 他們?nèi)巳河卸嗌伲? 他們從事何種職業(yè)？ 他們買了哪些項目？ 他們最喜歡什么產(chǎn)品？ 對市場環(huán)境的再回顧和思考： ?我們發(fā)現(xiàn)： 處于快速階段的沈撫新城市場在客戶細分尚不夠精細，有大量的客戶階層沒有找到十分滿意的產(chǎn)品； 對于產(chǎn)品的理解，尚有很大的挖掘和創(chuàng)新空間； 對于開發(fā)戰(zhàn)略的應用尚存在一定的不足，品牌與項目互動的案例相對較少。 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略的指導思想，深挖項目價值，確立項目在市場的占位 追隨者 補缺者 領導者 挑戰(zhàn)者 角色劃分： 市場定位 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 競爭類型 特征 萬科 綠地 旺力城 ？？？？ 本項目 領導者 制定游戲規(guī)則者 產(chǎn)品有不可重復性 引領市場風向 規(guī)模大、品質(zhì)高 品牌知名度高 追隨者 搭便車，借勢 以小博大 隨波逐流 有一定的規(guī)模、品質(zhì) 設計中規(guī)中矩無太多亮點 挑戰(zhàn)者 沖擊游戲規(guī)則者 傳播新的評估方式 強調(diào)項目的特色和價值 規(guī)模、品質(zhì)都屬上乘 宣傳力度大 補缺者 目標明確，挖掘客戶 瞄準市場縫隙 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 在某一方面特點突出 品質(zhì)高，規(guī)模不一定大 本項目適合在沈撫新城扮演的角色： 追隨者 補缺者 領導者 挑戰(zhàn)者 本項目適合的市場角色： 沈撫新城的挑戰(zhàn)者 根據(jù)市場的角色分析得出，在沈撫新城， 本 項目不論是檔次、規(guī)模、居住舒適程度都不具備優(yōu)勢。 市場環(huán)境 ?競爭激烈，知名開發(fā)商進入，競爭壓力加大； ?片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品供應類型豐富，產(chǎn)品超越的可能性較小。 S優(yōu)勢（ strength）： W劣勢（ weakness）： ?大商商業(yè)將為住宅提供便利生活方式。 基本指標 凈地 ， 三通一平 ， BC地塊先行開發(fā) 。 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 在售項目 通過七大指標數(shù)據(jù)的對比分析競品項目 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實力品牌知名度 項目規(guī)模 體量 產(chǎn)品類型 建筑風格 園林景觀 亮點 項目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設計 企業(yè)層面 項目層面 企業(yè)實力 企業(yè)品牌 規(guī)模體量 類型風格 園林景觀 戶型設計 銷售變現(xiàn) 物管建材 項目指標對比 社會對企業(yè)的認知 項目軟硬件的支撐 項目名稱 錦繡瀾灣 旺力城 綠地 〃 劍橋 國際鑫城 君悅國際城 萬科 銀江 項目現(xiàn)況 在售 在售 在售 在售 未售 未售 未售 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 在售項目分析 房企實力強弱在很大程度會間接影響到開發(fā)項目的品質(zhì) 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實力品牌知名度 項目規(guī)模 體量 產(chǎn)品類型 建筑風格 園林景觀 亮點 項目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設計 在售項目 錦繡瀾灣： 撫順恒昇 旺力城 ： 沈陽旺力 綠地 〃 劍橋 ：綠地 國際鑫城： 遼寧宗裕 除綠地外均為遼寧 本土企業(yè)，實力與 影響力一般 君悅國際城 ：香港 萬科： 萬科地產(chǎn) 銀江： 沈陽銀江 本案： 大商集團 多為高知 名度或?qū)嵙? 雄厚企業(yè) 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 品牌對比 未售項目 大盤的開發(fā)周期長，決定著該板塊競爭會一直延續(xù)并逐步延伸 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實力品牌知名度 項目規(guī)模 體量 園林景觀 亮點 項目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設計 產(chǎn)品類型 建筑風格 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 規(guī)模對比 在售項目 錦繡瀾灣：占 地 200萬方，建面 278萬方 旺力城 ： 占地 156萬方，建面 215萬方 綠地 〃 劍橋 ：占地 60萬方，建面 100萬方 國際鑫城： 占地 16萬方，建面 26萬方 除國際鑫城外 均集中在 100萬方以上 盤量較大 君悅國際城 ：占地 53萬平，建面 150萬方 萬科： 占地面積 ，建面 30萬方 銀江： 占地 55萬平，建面 76萬平 本案： 占地 17萬平，建面 66萬平 除君悅國際城之 外體量控制在 100萬以內(nèi) 未售項目 產(chǎn)品類型多樣化、組合豐富；建筑立面多以現(xiàn)代簡約的建筑風格為主 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實力品牌知名度 項目規(guī)模 體量 產(chǎn)品類型 建筑風格 園林景觀 亮點 項目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設計 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 產(chǎn)品類型建筑風格對比 在售項目 錦繡瀾灣： 獨棟、聯(lián)排別墅 、多層、小高層、高層，歐式 旺力城 ： 高層、小高層，別墅，新加坡風 綠地 〃 劍橋 ： 多層、小高層、高層，別墅 ，英倫風 國際鑫城： 多層、高層和小高，德式現(xiàn)代 較低容積率 低密產(chǎn)品為主 君悅國際城 ：酒店式公寓 萬科： 未知 銀江： 商住公寓、產(chǎn)業(yè)基地 本案： 高層 高容積率產(chǎn)品 為主 未售項目 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實力品牌知名度 項目規(guī)模 體量 園林景觀 亮點 項目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設計 產(chǎn)品類型 建筑風格 戶型面積對比 在售項目 錦繡瀾灣： 面積 90300平 旺力城 ：面積 108245平 綠地 〃 劍橋 ：面積 60228平 國際鑫城： 面積 8090平 產(chǎn)品以中大面積 為主 君悅國際城 ：面積 80160平 萬科： 未定 銀江： 未定 本案： 未定 未售項目 戶型面積各異，整體以 100200平為主要分布段 市場定位 項目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項目研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 物業(yè)管理 與建材等 發(fā)展商實力品牌知名度 項目規(guī)模 體量 園林景觀 亮點 項目銷售 表現(xiàn) 戶型面積 配比設計 產(chǎn)品類型 建筑風格 銷售表現(xiàn)對比 在售項目 錦繡瀾灣： 開盤至今銷售周期較長，進入板塊時屬于孤軍奮戰(zhàn)，入市時機導致銷售情況不佳 旺力城 ：高層均為大戶型，去化率較慢 綠地 〃 劍橋 ：開發(fā)量較大，且占據(jù)品牌及其價格優(yōu)勢，加以入市時板塊已逐漸成熟，持續(xù)熱銷 國際鑫城： 借助板塊升值，戶型及價格適中，去化率較好 君悅國際城 ：未售 萬科： 未售 銀江： 未售 本案： 未售 未售項目 在售項目去化率與入市時機有著密切聯(lián)系 項目名稱 錦繡瀾灣 國際鑫城 旺力城 綠地 〃 劍橋 平均值 物業(yè)類型 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 建筑類別 獨棟、聯(lián)排別墅 、多層、小高層、高層 多層、高層和小高 高層、小高層，別墅 多層、小高層、高層，別墅 容積率 綠化率 3540% 35% 30% 40% 占地面積（萬平米） 200 16 156 60 108 建筑面積（萬平米） 278 26 215 100 154 開盤日期 A\C區(qū) 20235 D區(qū) 20237 B區(qū) 202310 一期 2023年 4月 1日 202366 2023919 交房日期 20231020 一期 09年上半年，二期 10年 6月，三期 11年底。價格走勢較為平穩(wěn)。 暢、滯銷產(chǎn)品分析： 多層產(chǎn)品銷售速度較快，符合當?shù)乜腿焊纳凭幼l件