【正文】 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 【 做“渠道” 】 三大原則之 實(shí)現(xiàn)銷售中心聯(lián)動(dòng)、案場到訪量高 看房車 市內(nèi)售樓處 直銷團(tuán)隊(duì) 現(xiàn)場售樓處 直銷團(tuán)隊(duì) 道路指引 銷售中心 暖場活動(dòng) 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 【 做“渠道” 】 三大原則之 外展場：強(qiáng)大的截流效應(yīng) 第一外展場：順城區(qū)新瑪特 第二外展場：南站百貨大樓 第三外展場：望花區(qū)七百商場 撫順市中心地段，城市的心臟，是撫順市人流量最大區(qū)域。 人物特征 在沈陽工作，收入中上層人士； 好交往，能打拼； 善于投資理財(cái)； 認(rèn)可沈撫新城未來的地段價(jià)值； 第三類客戶： 沈陽或外地占有性投資人群 客戶模型 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 項(xiàng)目命名建議： 名不正則言不順，一個(gè)好的命名，價(jià)值不僅利于品牌建設(shè)，還能給項(xiàng)目帶來巨大收益 大商 .中心城 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 形象定位 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 ?市場定位釋義 沈撫新城核心商業(yè)地標(biāo)，國際化符號的生活社區(qū) ?區(qū) 域 中 心：地處沈撫新城核心，坐擁雙城市半小時(shí)生活圈； ?國 際 化：國際化元素，現(xiàn)代感外立面建筑； ?生 活 社 區(qū)：獨(dú)具自有城市級商業(yè)配套，一站式居住社區(qū)； 新城核心價(jià)值 位于核心區(qū)的中心地段，配套齊全 城市昭示價(jià)值 十字路口，城市對接面有良好的昭示性 居家便利價(jià)值 大商商業(yè)配套，不出社區(qū)即可完成一站式購物 新城市價(jià)值 TOP 項(xiàng)目價(jià)值 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 在售項(xiàng)目及客戶分析回顧 項(xiàng)目：在售項(xiàng)目戶型面積主力區(qū)間為 100200平方米 高層產(chǎn)品小面積戶型旺銷，大面積滯銷 客戶：中端為主，中高端為輔 因此：本項(xiàng)目產(chǎn)品定位需注重總價(jià)控制原則，適宜采用藍(lán)海戰(zhàn)略 建議：本產(chǎn)品以 70110作為主力戶型 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 策略已出，形象定位，核心價(jià)值鎖定后， 策略如何分解？ [市場思考 ] 沈撫新區(qū)板塊近年來發(fā)展逐漸成型，以形成一定規(guī)模并普遍被人認(rèn)知，但仍未達(dá)到完全認(rèn)可 [項(xiàng)目思考 ] 沈撫新區(qū)板塊客戶中短期內(nèi)仍以撫順為主，本案首期啟動(dòng)的中小規(guī)模地塊若想盡快切入市場應(yīng)避免強(qiáng)做“蛋糕” [營銷策略 ] 三大原則突出重圍 推廣表現(xiàn)做足 一 二 三 做“價(jià)值” 做“區(qū)隔” 做“渠道” 重點(diǎn)打造沈撫區(qū)域板塊價(jià)值，使之地位全面升級，加深客戶認(rèn)知度 差異化突圍，強(qiáng)調(diào)本案區(qū)別于競品的自有城市級配套，以強(qiáng)勢攻其弱勢，做區(qū)域內(nèi)首個(gè)先做商業(yè)配套后做住宅的項(xiàng)目 以老城區(qū)為主戰(zhàn)場，深挖有效渠道，滲透市區(qū)擴(kuò)大戰(zhàn)線，充分利用現(xiàn)有大商的撫順客戶及員工等資源 營銷力做實(shí) 板塊炒作 項(xiàng)目炒作 生活炒作 企業(yè)品牌 項(xiàng)目品牌 生活品牌 締造沈撫新城新生活區(qū) 大商生活圈 大商“城” 概念炒作 實(shí)景炒作 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 【 做“價(jià)值” 】 三大原則之 板塊炒作 【 做“價(jià)值” 】 全方面，多渠道論證沈撫新區(qū)大型新生活核心和投資回報(bào)， 實(shí)現(xiàn)區(qū)域立體價(jià)值構(gòu)造 三大原則之 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 板塊炒作 項(xiàng)目的營銷將遵循“差異化競爭”，結(jié)合項(xiàng)目自身，尋找市場空白點(diǎn)，“田忌賽馬” 。 周邊競品多層產(chǎn)品已成交客戶分析 5% 15% 20% 25% 30% 5% 競品多層客戶關(guān)注點(diǎn) 地段 價(jià)格 品牌 戶型 升值空間 配套 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 客戶定位 錦繡瀾灣 旺力城 綠地劍橋 國際鑫城 分析總結(jié)：在項(xiàng)目周邊競品的成交客戶關(guān)注點(diǎn)中， 價(jià)格、地段和升值空間是其主要的競爭點(diǎn) ，客戶對價(jià)格反映比較敏感，單價(jià)、總價(jià)都是其購房首要考慮的因素，在配套景觀基本相近的同時(shí)戶型與開發(fā)商品牌起到一定的說辭效果。從區(qū)位、配套及產(chǎn)品類型綜合考慮，我們的形象定位為： 形象上的領(lǐng)導(dǎo)者，策略上的挑戰(zhàn)者， 建立超越競爭的，極致化的差異性項(xiàng)目定位， 改變游戲規(guī)則，自主定義評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 ?超高容積率，居住舒適程度極低 O機(jī)會(huì)（ opportunity）： T威脅（ Threat）： ?區(qū)域房地產(chǎn)市場處于快速上升階段，市場潛在需求量大； ?核心區(qū)處于城市發(fā)展戰(zhàn)略的主方向上，具備良好的發(fā)展前景，產(chǎn)業(yè)區(qū)眾多落地項(xiàng)目投產(chǎn)將對帶動(dòng)核心區(qū)快速發(fā)展 ； ?良好的區(qū)位優(yōu)勢，所在的片區(qū)屬于撫順市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 ?市場競爭激烈，高層產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，產(chǎn)品創(chuàng)新速度較快； ?片區(qū)之間的競爭異常激烈，對項(xiàng)目所在的片區(qū)形成威脅； ?宏觀調(diào)控政策的影響，土地、金融、預(yù)售門檻、價(jià)格調(diào)控等一些列政策對房地產(chǎn)市場造成深遠(yuǎn)影響； ?國內(nèi)知名發(fā)展商的進(jìn)入，憑借成熟的操作模式和經(jīng)驗(yàn)對市場造成了較大的沖擊； ?未來 12年內(nèi) 片區(qū) 入市項(xiàng)目眾多，競爭激烈 SWOT分析 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 劣勢、威脅比優(yōu)勢和機(jī)會(huì)多！ 如何營造本項(xiàng)目獨(dú)有的核心競爭力？？？ 核心問題 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略的制定 ——市場及項(xiàng)目研究回顧 ?快速發(fā)展階段，市場上升的空間較大； ?目前仍存在很大的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)，產(chǎn)品差異化的空間較大。 C地塊：占地 ， 容積率 ， 總建面 。 銷售周期及價(jià)格分析： 一期 08年 4月開始開盤，目前一期銷售 96%，二期 65%，三期 50%，銷售周期三年左右； 一期起價(jià) 3550元、最高價(jià) 5188元、均價(jià) 4660元；二期起價(jià) 3400元、最高價(jià) 5960元、均價(jià) 3660元；三期部分年底交房起價(jià) 2880元、最高價(jià) 3400元、均價(jià) 3156元。多層、高層和小高 規(guī)模 占地 16萬平、建面： 26萬平方米 容積率 綠化率 35% 總戶數(shù) 3000戶 價(jià)格水平 均價(jià) 4660元 /平方米 面積區(qū)間 70150平 開盤時(shí)間 一期 2023年 4月 1日 銷售情況 一期銷售 96%，二期 65%，三期50% 項(xiàng)目現(xiàn)狀 一二期入住，三期年底交房 國際鑫城 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 在售項(xiàng)目 營銷分析： 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 位于沈撫中央核心位置，景觀大道南側(cè)。 銷售周期及價(jià)格分析： 一期 2023年 6月 6日 開盤，目前銷售 70%，銷售周期 10個(gè)月半左右； 起價(jià) 4180元、最高價(jià) 8600元（躍層）、均價(jià) 4680元 。 暢、滯銷產(chǎn)品分析： 暢銷產(chǎn)品主要一期別墅、多層、洋房；二期洋房基本預(yù)售完畢。 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 新城發(fā)展研究 產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展類型主要有兩種：政府推動(dòng)型及城市發(fā)展外溢型 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展外溢型 政府主導(dǎo)推動(dòng)型 發(fā)展類型 原有城市 中心已經(jīng)處于飽和狀態(tài) 原有城市 產(chǎn)業(yè)的外溢發(fā)展而興起 新城已有 少量人流、商流、物流 新城發(fā)展 產(chǎn)業(yè)企業(yè)選擇性的入駐 中心還處于未飽和狀態(tài) 人流、商流、物流落后 府優(yōu)惠 政策吸引各類企業(yè)入駐 起步發(fā)展特征 新城發(fā)展類型 政府主導(dǎo)推動(dòng)型新城： 前期關(guān)鍵是在于政府通過優(yōu)惠政策大力招商、對基礎(chǔ)設(shè)施配套的投資開發(fā)運(yùn)作來吸引產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐，這種開發(fā)模式由于現(xiàn)狀比較滯后，前期多數(shù)企業(yè)熱情度不夠，開發(fā)周期相對較長； 城市發(fā)展外溢型新城： 前期核心在于原有的城市趨于飽和，眾多的產(chǎn)業(yè)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)?；蛘咝聛砥髽I(yè)呼喚新的新城開發(fā)，這種開發(fā)模式是產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張需求而發(fā)展起來，前期多數(shù)企業(yè)開發(fā)熱情高漲，前景看好，開發(fā)周期相對較快。（全市各區(qū)域商品房銷售面積對比情況及所占百分比見表 1和表 2） 表 1： 2023年撫順市各縣區(qū)商品房銷售面積對比 表 2： 2023年撫順市各區(qū)縣商品房銷售面積百分比 根據(jù)表 1和表 2可以看出開發(fā)區(qū)和順城區(qū)的銷售面積之和占我市銷售面積的 %，開發(fā)區(qū)銷售面積超過順城區(qū)，預(yù)示著隨著沈撫同城化進(jìn)程地推進(jìn)，西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售步伐加快。 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 交通 沈撫巴士線 沈撫輕軌線 沈撫鐵路線 沈吉高速 半小時(shí)生活圈 隨著沈撫新城建設(shè)，交通條件也將進(jìn)一步改善，中心地帶生活半徑縮短。全力推進(jìn)旺力國際商城、銀江科技城等 11個(gè)服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。現(xiàn)已形成 石化、冶金、裝備制造、煤炭 產(chǎn)業(yè)為支柱，體系完備、門類齊全的 國家重要能源和原材料基地。 ?2023年 9月 30日，大商新瑪特購物廣場 (撫順店 )開門納客。 ?2023年 4月，將河南省最大的購物中心 —— 鄭州“金博大”收入麾下。 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 ?截止 2023年擁有 壯大順城區(qū)起重設(shè)備產(chǎn)業(yè)集群 、望花區(qū)再生紙產(chǎn)業(yè)集群和冶材產(chǎn)業(yè)集群、東洲區(qū)新材料和化工產(chǎn)業(yè)集群 、新?lián)釁^(qū)商貿(mào)集群等。 ?推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)張。 沈撫 新城 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 沈撫新城是未來撫順市居住和商業(yè)房產(chǎn)市場發(fā)展的主要區(qū)域 2023至今 2023— 2023 2023—— 2023年 2023年以前 城市環(huán)境差，居住水平和舒適度低。 房地產(chǎn)銷售概況 開發(fā)區(qū)已成為撫順房地產(chǎn)市場交易量最大板塊 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 ? 城市向西，融入大沈陽，撫順發(fā)展重心西移，沈撫新城逐漸成為撫順經(jīng)濟(jì)活力中心； ? 堅(jiān)持工業(yè)強(qiáng)市，切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量，全力實(shí)施資源型城市向資源深加工型城市轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略，創(chuàng)建新的產(chǎn)業(yè)基地和新的經(jīng)濟(jì)增長區(qū)； ? 同時(shí)，撫順市市委等相關(guān)企事業(yè)單位整體搬遷撫順西部，實(shí)現(xiàn)政治經(jīng)濟(jì)文化中心西移； ? 積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)投資，興建大型設(shè)施完備的商業(yè)綜合體，完善醫(yī)療、學(xué)校、銀行、農(nóng)貿(mào)市場等生活配套設(shè)施； ? 從而實(shí)現(xiàn)推動(dòng)撫順人口向西流動(dòng)，促成沈撫同城，新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶，倚靠渾河母親河的宜居生活圈 沈撫新城 新型經(jīng)濟(jì)體布局，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展提供平臺 區(qū)域發(fā)展 沈撫新城為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 城市小結(jié) ?撫順地理位置優(yōu)越，距離沈陽 45公里，僅半小時(shí)車程； ?市區(qū)面積和人口基數(shù)均較大； ?擁有山巒、森林和渾河等優(yōu)良自然景觀； ?城市能源豐富，擁有眾多的產(chǎn)業(yè)集群和大型工廠； ?經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了有效保障，同時(shí)也給區(qū)域帶來了大量產(chǎn)業(yè)購房客戶人群，目前房地產(chǎn)市場正處于穩(wěn)定發(fā)展階段； ?重點(diǎn)落實(shí) “ 沈撫新城 ” 規(guī)劃，正逐步向商住旅游區(qū)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展商業(yè)配套，提升區(qū)域居住價(jià)值 ’ 地理位置優(yōu)越、景觀資源豐富、較強(qiáng)購買力、規(guī)劃轉(zhuǎn)型的三線城市 市場定位 項(xiàng)目核心問題確定 產(chǎn)品策略 營銷策略 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 市場研究 依據(jù)新城發(fā)展的內(nèi)在核心驅(qū)動(dòng)因素和城市功能的不同，可以分為 6大新城發(fā)展模式 新城發(fā)展模式 田園新城 產(chǎn)業(yè)新城 邊緣新城