某舊改項(xiàng)目定位策略(編輯修改稿)
2025-02-23 15:43 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 體數(shù)量將比該數(shù)量上升 10%— 20% 。 ?保守估計(jì)，目前僅坑梓本地潛在客戶群近 3790批。 ?以上估計(jì)沒(méi)有考慮未來(lái)人口的增加，以及經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。 ?以上數(shù)據(jù)對(duì)時(shí)間的估計(jì)是在目前房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r下，未來(lái) 2年內(nèi)的預(yù)估。 可以看到，僅目前的人口結(jié)構(gòu)，按照比較保守的估計(jì)，就將有近3800批地潛在客戶，其實(shí)際數(shù)量預(yù)計(jì)將會(huì)在 4000批以上。 市場(chǎng)供需分析 ?近 4000批地較有效客戶。 ?金田風(fēng)華苑（ 200套公寓 + 216套住宅）。 ?近兩年龍崗中心城對(duì)坑梓客戶的少量消化。 供不應(yīng)求 客戶需要怎樣的產(chǎn)品 龍崗街道辦 坪地街道辦 坑梓街道辦 坪山街道辦 橫崗街道辦 西湖苑 風(fēng)華苑 泰富華庭 東方威尼斯 金田風(fēng)華苑 ?占地面積 :33377㎡ ?建筑面積 :73600㎡ （商業(yè)、住宅和酒店式公寓） ?容 積 率： ?總戶數(shù)：住宅 216戶 公寓 200戶 金田風(fēng)華苑 產(chǎn)品介紹： 商業(yè) ㎡ ，含集中商業(yè)和 100間街鋪（ 39～ 201㎡ ） 公寓 ㎡ ， 1棟 12層和 19層組合而成。主要戶型面 積在 50㎡ 左右，共 200套。 住宅 ㎡ ， 1棟 11層和 1棟 15層； 兩房 75～ 84㎡ ，三房 110～ 130㎡ ， 四房 140㎡ ，復(fù)式 250～ 394㎡ ； 金田風(fēng)華苑住宅戶型配比 項(xiàng)目 兩房（ ㎡ ） 三房 （ ㎡ ） 四房 （ ㎡ ） 復(fù)式 （ ㎡ ） 總計(jì) 面積區(qū)間 7584 110130 140 250394 －－ 套數(shù) 96 50 67 3 216 套數(shù)比例 45％ 23％ 31％ 1％ 100％ 金田風(fēng)華苑 項(xiàng)目分析： ?地理位置非常好，處于坑梓商住核心。住宅戶型方正實(shí)用，但大戶型客廳、臥室開間較小，不夠舒適。 ?06年 1月 11日推出 1＃、 3＃、 4＃的 72間商鋪， 06年 5月推出 2＃商鋪、均價(jià) 15000元 /㎡ 。 目前僅剩余 15間，銷售率達(dá) 90％， 銷售理想。 ?住宅、公寓 06年 11月推出。其價(jià)格將參照坪山、坪地項(xiàng)目 。 ?住宅尚未 銷售。住宅部分客戶積累登記中。 金田風(fēng)華苑 置業(yè)用途 客戶來(lái)源 大工業(yè)區(qū)項(xiàng)目 地理位置： 大工業(yè)區(qū)燕子嶺金牛路與荔 景路交叉口 物業(yè)類別： 公寓、 專家公寓、 酒店式公 寓、商業(yè)街 （小高層） 戶型產(chǎn)品： 專家公寓 70㎡ 2房 24㎡ /45㎡ /60㎡ 公寓 銷售價(jià)格： 專家公寓 4500（豪裝全家私電） 酒店公寓 3800元 / ㎡ 客戶： 80%以上的投資客戶，來(lái)自深 圳、龍崗、坪山、坪地等。部分 工業(yè)區(qū)內(nèi)的高管購(gòu)買自用。 銷售： 05年 6月第一批 72套專家公寓， 4個(gè)月銷售完畢。 05年 12月推出 460套公寓，目前銷售 80%。 開發(fā)背景： 大園區(qū)的高速發(fā)展（沃爾瑪、日立、賽格三星） 工業(yè)區(qū)外資、高薪企業(yè)高管有改善生活環(huán)境的需求 西湖苑 ? 1期：別墅 ? 2期：中小戶型 ? 1房： 40— 50㎡ 2房： 70— 80 3房： 90— 100 ? 銷售價(jià)格：內(nèi)部?jī)r(jià)格 2200元 / ㎡，對(duì)外價(jià)格：2600元 / ㎡，帶裝修 ? 3期： 3棟小高層（ 11層）、別墅 ? 銷售價(jià)格：第一批 3600元 / ㎡第二批 4200元 / ㎡第三批4400— 4500元 / ㎡ ? 1棟 102套去年已經(jīng)銷售完畢， 3棟于 2023年 12月開始銷售，目前還有 2個(gè)單元未推出，預(yù)計(jì) 6月推出。 ? 購(gòu)買客戶本地人占到 50%，私營(yíng)業(yè)主及企業(yè)人員占到 40%，投資客占到 10%。 坪地第一個(gè)住宅項(xiàng)目，檔次較高 戶型 面積 套數(shù) 比例 3房 1 114 36 31% 4房 126 54 44% 5房 135 19 15% 復(fù)式 170 5 10% 東方威尼斯花園 ? 坪山首個(gè)住宅小區(qū)， 400套單位，規(guī)模中等。 ? 整體規(guī)劃為多層和小高層（ 12）。 ? 整體園林以威尼斯水景為主題，檔次較高。 ? 銷售價(jià)格為 2800— 3000元 /㎡。 ? 購(gòu)買客戶主要為本地人（客家人較多），其次為私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)高管。還有部分坑梓、淡水等客戶。 戶型 面積 套數(shù) 比例 2房 80— 83 80 21% 小 3房 81 30 8% 3房 9 101 114 220 56% 4房 120— 125 40 10% 復(fù)式 18 210 20 5% 泰富華庭 ? 坪山核心位置 ， 211套單位，規(guī)模較小。 ? 整體規(guī)劃為小高層（ 11）。 ? 整體園林以中心水景為主題。 ? 銷售價(jià)格為 3300— 3500元 /㎡。 ? 購(gòu)買客戶主要為私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)高管，其次為本地人。另外還有部分坑梓、惠州等客戶。 戶型 面積 套數(shù) 比例 2房 89 75 36% 3房 110 107 51% 4房 125— 135 25 % 復(fù)式 160 4 % 區(qū)域 項(xiàng)目 戶型 面積 比例 規(guī)劃層數(shù) 坪山 東方威尼斯 2房 80— 83㎡ 21% 6層、 12層 小 3房 81 ㎡ 8% 3房 96— 114 ㎡ 56% 4房 120— 125 ㎡ 10% 泰富華庭 2房 89 ㎡ 36% 11層、 12層 3房 110 ㎡ 51% 4房 125— 135 ㎡ 1。 5% 坪地 西湖苑 3期 3房 110— 114 ㎡ 31% 10層 4房 126 ㎡ 44% 5房 135㎡ 15% 坑梓 金田風(fēng)華苑 （未銷售） 2房 75— 84㎡ 45% 11層、 15層、 19層 3房 110— 130㎡ 23% 4房 140㎡ 31% 龍城 東方御花園 2房 84㎡ 5% 11層、 18層 3房 118㎡ 78% 4房 135㎡ 18% 羅馬公元 3房 138㎡ 70% 全部 18層 4房 175㎡ 30% 龍城國(guó)際 3房 135㎡ 50% 全部 18層 4房 142— 160㎡ 35% 5房 190㎡ 15% 市場(chǎng)產(chǎn)品分析 ? 通過(guò)對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查，我們可以看到， ? 幾個(gè)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)特征，即以滿足本地 /區(qū)域?yàn)橹?，但在產(chǎn)品方面則有一定差異性。 2房： 84㎡ 4房： 135— 160 ㎡ 龍崗中心城 坪地、坪山 、坑梓 3房： 118— 135㎡ 4房： 120— 140 ㎡ 3房： 96— 130㎡ 2房： 80— 83㎡ 等量 級(jí)差 15㎡ 級(jí)差 5— 10㎡ 市場(chǎng)空白 市場(chǎng)空白 低 高 低 高 東方御花園、 羅馬公元、龍城國(guó)際 風(fēng)華苑 泰富華庭 東方威尼斯 檔次 區(qū)域成熟度 西湖苑 主力市場(chǎng)研判 城市規(guī)劃、人口結(jié)構(gòu)、未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素 戶型定位策略 方向 解釋 目的 條件 1 條件 2 條件 3 結(jié)果及注意事項(xiàng) 1） 主流市場(chǎng) 尋找市場(chǎng)中主力需求、消化最快的戶型。 走量 市場(chǎng)變化不大 競(jìng)爭(zhēng)不太激烈 一般大
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