【正文】 人生活在一起； ?月收入在 2500— 5000元之間； ?多數(shù)仍以公交車為主要交通工具，少數(shù)為“有車一族”； ?工作地點相對穩(wěn)定，部分員工流動性大。 總?cè)藬?shù)在14萬左右 可挖掘客戶 次主力客戶 潛在客戶分析 群體 總數(shù)量 預(yù)計比例 購買數(shù)量 需求 高管 /專家 1400 10% 140 自用 /投資 中層管理 2800 5% 140 自用 本地居民 3000 40% 1200 投資 /自用 私營業(yè)主 4300 50% 2150 自用 公務(wù)員 預(yù)計 400 50% 200 投資 /自用 備注 ?對于高管層面，由于產(chǎn)業(yè)不同，所占比例也不同，以上只是最為保守的估計，預(yù)計實際群體數(shù)量將比該數(shù)量上升 10%— 20% 。 ?以上估計沒有考慮未來人口的增加，以及經(jīng)濟的增長。 可以看到，僅目前的人口結(jié)構(gòu)，按照比較保守的估計，就將有近3800批地潛在客戶，其實際數(shù)量預(yù)計將會在 4000批以上。 ?金田風(fēng)華苑（ 200套公寓 + 216套住宅）。 供不應(yīng)求 客戶需要怎樣的產(chǎn)品 龍崗街道辦 坪地街道辦 坑梓街道辦 坪山街道辦 橫崗街道辦 西湖苑 風(fēng)華苑 泰富華庭 東方威尼斯 金田風(fēng)華苑 ?占地面積 :33377㎡ ?建筑面積 :73600㎡ （商業(yè)、住宅和酒店式公寓） ?容 積 率： ?總戶數(shù)：住宅 216戶 公寓 200戶 金田風(fēng)華苑 產(chǎn)品介紹： 商業(yè) ㎡ ，含集中商業(yè)和 100間街鋪（ 39～ 201㎡ ） 公寓 ㎡ ， 1棟 12層和 19層組合而成。 住宅 ㎡ ， 1棟 11層和 1棟 15層； 兩房 75～ 84㎡ ，三房 110～ 130㎡ ， 四房 140㎡ ，復(fù)式 250～ 394㎡ ； 金田風(fēng)華苑住宅戶型配比 項目 兩房（ ㎡ ） 三房 （ ㎡ ） 四房 （ ㎡ ） 復(fù)式 （ ㎡ ） 總計 面積區(qū)間 7584 110130 140 250394 －－ 套數(shù) 96 50 67 3 216 套數(shù)比例 45％ 23％ 31％ 1％ 100％ 金田風(fēng)華苑 項目分析： ?地理位置非常好，處于坑梓商住核心。 ?06年 1月 11日推出 1＃、 3＃、 4＃的 72間商鋪， 06年 5月推出 2＃商鋪、均價 15000元 /㎡ 。 ?住宅、公寓 06年 11月推出。 ?住宅尚未 銷售。 金田風(fēng)華苑 置業(yè)用途 客戶來源 大工業(yè)區(qū)項目 地理位置： 大工業(yè)區(qū)燕子嶺金牛路與荔 景路交叉口 物業(yè)類別： 公寓、 專家公寓、 酒店式公 寓、商業(yè)街 （小高層） 戶型產(chǎn)品： 專家公寓 70㎡ 2房 24㎡ /45㎡ /60㎡ 公寓 銷售價格： 專家公寓 4500（豪裝全家私電） 酒店公寓 3800元 / ㎡ 客戶： 80%以上的投資客戶，來自深 圳、龍崗、坪山、坪地等。 銷售： 05年 6月第一批 72套專家公寓， 4個月銷售完畢。 開發(fā)背景： 大園區(qū)的高速發(fā)展（沃爾瑪、日立、賽格三星） 工業(yè)區(qū)外資、高薪企業(yè)高管有改善生活環(huán)境的需求 西湖苑 ? 1期：別墅 ? 2期：中小戶型 ? 1房： 40— 50㎡ 2房： 70— 80 3房： 90— 100 ? 銷售價格：內(nèi)部價格 2200元 / ㎡，對外價格：2600元 / ㎡，帶裝修 ? 3期： 3棟小高層（ 11層）、別墅 ? 銷售價格：第一批 3600元 / ㎡第二批 4200元 / ㎡第三批4400— 4500元 / ㎡ ? 1棟 102套去年已經(jīng)銷售完畢， 3棟于 2023年 12月開始銷售，目前還有 2個單元未推出，預(yù)計 6月推出。 坪地第一個住宅項目，檔次較高 戶型 面積 套數(shù) 比例 3房 1 114 36 31% 4房 126 54 44% 5房 135 19 15% 復(fù)式 170 5 10% 東方威尼斯花園 ? 坪山首個住宅小區(qū)， 400套單位，規(guī)模中等。 ? 整體園林以威尼斯水景為主題，檔次較高。 ? 購買客戶主要為本地人（客家人較多），其次為私營業(yè)主和企業(yè)高管。 戶型 面積 套數(shù) 比例 2房 80— 83 80 21% 小 3房 81 30 8% 3房 9 101 114 220 56% 4房 120— 125 40 10% 復(fù)式 18 210 20 5% 泰富華庭 ? 坪山核心位置 ， 211套單位，規(guī)模較小。 ? 整體園林以中心水景為主題。 ? 購買客戶主要為私營業(yè)主和企業(yè)高管，其次為本地人。 戶型 面積 套數(shù) 比例 2房 89 75 36% 3房 110 107 51% 4房 125— 135 25 % 復(fù)式 160 4 % 區(qū)域 項目 戶型 面積 比例 規(guī)劃層數(shù) 坪山 東方威尼斯 2房 80— 83㎡ 21% 6層、 12層 小 3房 81 ㎡ 8% 3房 96— 114 ㎡ 56% 4房 120— 125 ㎡ 10% 泰富華庭 2房 89 ㎡ 36% 11層、 12層 3房 110 ㎡ 51% 4房 125— 135 ㎡ 1。 2房： 84㎡ 4房： 135— 160 ㎡ 龍崗中心城 坪地、坪山 、坑梓 3房： 118— 135㎡ 4房： 120— 140 ㎡ 3房： 96— 130㎡ 2房： 80— 83㎡ 等量 級差 15㎡ 級差 5— 10㎡ 市場空白 市場空白 低 高 低 高 東方御花園、 羅馬公元、龍城國際 風(fēng)華苑 泰富華庭 東方威尼斯 檔次 區(qū)域成熟度 西湖苑 主力市場研判 城市規(guī)劃、人口結(jié)構(gòu)、未來經(jīng)濟發(fā)展等因素 戶型定位策略 方向 解釋 目的 條件 1 條件 2 條件 3 結(jié)果及注意事項 1） 主流市場 尋找市場中主力需求、消化最快的戶型。 走量，并一定程度回避競爭 適應(yīng)市場趨勢 變?。好嫦蚋鼜V的客戶群，降總價 變大：抓住相對高端的客戶，提升單價 市場在變化 競爭較激烈 潛在消費者支持 3） 補缺市場 抓與目前客戶群體或購房目的完全不同需求。 企業(yè)購買、商務(wù)用途。 周邊區(qū)域投資客戶（坪山、龍崗、深圳） 2房 60 50% 企業(yè)中層、高層管理人員，私營業(yè)主，階段性居住， 企業(yè)購買、商務(wù)用途。 小 3房 80 15% 私營業(yè)主 經(jīng)濟能力一般的中高層管理人員，與家人同住，蘇耀改善生活環(huán)境。 戶型 面積 比例 客戶群體 2房 70 5% 企業(yè)中高層管理人員，長期在坑梓工作，需要居住方便舒適，不愿意居住公司房和農(nóng)民房， 私營業(yè)主，用改善居住條件，或者商務(wù)用途。 80 15% 3房 105 15% 高層管理人員，長期在坑梓工作，改善生活環(huán)境 經(jīng)濟能力較低，不想租房，改善現(xiàn)有居住條件的私營業(yè)主。 130 20% 經(jīng)濟能力較好的私營業(yè)主、公務(wù)員、原居民。 提升居住檔次，彰顯身份。 160 10% 復(fù)式 180 —— 高檔居家大社區(qū) 住宅價格預(yù)測 坪山商品房歷年銷售價格 / 面積圖03 . 2