溫江項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略-在線瀏覽
2024-08-27 13:13本頁(yè)面
【正文】 住宅供銷(xiāo)量供應(yīng)量 銷(xiāo)售量92%18%81%83%83%70%58%47%16%33%0% 20% 40% 60% 80% 100%70 以下71 8081 9091 100101 110111 120121 130131 140141 150150 以上光華大道住宅供銷(xiāo)比 光華大道片區(qū)新推樓盤(pán)眾多，住宅供應(yīng)量大，從圖中看出， 面積在 80110㎡ 的房源供應(yīng)量和銷(xiāo)售量最大 ，除了 70㎡ 以下小戶型供應(yīng)量少，供銷(xiāo)比高之外， 面積在 80110㎡是供銷(xiāo)比最好的戶型。時(shí)代西錦 5 金河谷 4 花樣年 時(shí)代西錦 麗晶港 花樣年 而精裝房珠江御景灣均價(jià)在 7300元 /㎡ ，超過(guò)購(gòu)房者預(yù)期心理價(jià)格，整體銷(xiāo)售狀況不如預(yù)期的好?？紤]到購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的敏感，建議本案嚴(yán)格控制面價(jià)。 樓盤(pán) 建筑層 數(shù) 外立面 風(fēng)格 建筑形 態(tài) 梯戶比 公園壹號(hào) 2731層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 1棟點(diǎn)式、 3棟板式高層 2梯 4戶為主 巨龍環(huán)島 1833層 現(xiàn)代 12棟高層 2梯 3戶， 2梯 4戶為主 區(qū)域產(chǎn)品園林風(fēng)格研究 園林景觀設(shè)計(jì)上也較為簡(jiǎn)單，沒(méi)有特定的風(fēng)格，除了巨龍環(huán)島國(guó)際社區(qū)傾情打造 ㎡的歐陸風(fēng)情景觀園林外，該區(qū)域其余電梯公寓樓盤(pán)景觀沒(méi)有特別之處。目前在售的巨龍環(huán)島國(guó)際社區(qū)的房源均是 90㎡ 以上。 在售樓盤(pán)中總價(jià)集中在 4070萬(wàn)元 /套，由于目前在售的巨龍環(huán)島國(guó)際社區(qū)均是 90以上的大戶型，因此拉高了區(qū)域總價(jià)段。 區(qū)域產(chǎn)品代表戶型研究 巨龍環(huán)島 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡ ?贈(zèng)送大面積陽(yáng)臺(tái) ?主臥、次臥享有觀景飄窗 ?結(jié)構(gòu)功能布局合理，無(wú)浪費(fèi)空間 巨龍環(huán)島 G型 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 ㎡ ?約 、臥室為一線 ?進(jìn)深月 ?主次臥均贈(zèng)送觀景飄窗 溫江市場(chǎng)產(chǎn)品研究 溫江購(gòu)房客戶研究 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目產(chǎn)品調(diào)整建議 報(bào)告路徑 光華片區(qū)產(chǎn)品研究 老城區(qū)產(chǎn)品研究 大學(xué)城產(chǎn)品研究 樓盤(pán) 占地面積 （㎡） 建筑面積 （㎡） 容積率 總戶數(shù)（ 戶） 車(chē)位（個(gè) ） 實(shí)收均價(jià)（元 /㎡ ） 開(kāi)發(fā)商 天府原里 78萬(wàn) 5288 3732 4300 四川西財(cái)置業(yè)有限公司 ?？泼? 6萬(wàn) 24萬(wàn) 2138 1100 4000 成都?？仆顿Y有限責(zé)任公司 金強(qiáng) 〃 大學(xué)城 6萬(wàn) 23萬(wàn) 2242 1317 4100 成都金強(qiáng)實(shí)業(yè)有限公司 金水灣 504 424 4080 成都金強(qiáng)實(shí)業(yè)有限公司 榕樹(shù)嶺 874 555 4200 四川合力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 區(qū)域代表樓盤(pán) 區(qū)域產(chǎn)品建筑風(fēng)格研究 大學(xué)城片區(qū)的建筑風(fēng)格比較單一，多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主，建筑形態(tài)多是小高層、高層混合，以 2梯 4戶為主。大學(xué)城 1828層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 高層 2梯 4戶 金水灣 18層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 高層 2梯 4戶 榕樹(shù)嶺 26層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 高層 2梯 4戶、 3梯 5戶 區(qū)域產(chǎn)品園林風(fēng)格研究 同樣，大學(xué)城片區(qū)的園林風(fēng)格比較單一，而海科名城則采用的是南國(guó)園林風(fēng)情，而大學(xué)城則是在景觀小品上創(chuàng)新，借用魔方噴泉，數(shù)字小品來(lái)突顯知識(shí)的景觀元素。大學(xué)城 36% 特色園林 趣味知識(shí)景觀小品如：魔方噴泉、數(shù)字小品 金水灣 28% 普通園林 / 榕樹(shù)嶺 38% 普通園林 / 區(qū)域產(chǎn)品面積分布研究 大學(xué)城片區(qū)在售樓盤(pán)產(chǎn)品戶型主要集中在 7590平米和 100120平米兩個(gè)戶型面積段之間， 60㎡ 以下的小面積和 120以上的大面積的戶型供應(yīng)較少。大學(xué)城 天府原里 40 單位：㎡ ?？泼? 金水灣 區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格分布研究 1 2 3 天府原里 ?？泼? 金強(qiáng) 大學(xué)城 天府原里 單位：萬(wàn)元 ?？泼? 金水灣 區(qū)域產(chǎn)品總價(jià)分布 4 5 金水灣 榕樹(shù)嶺 4 5 大學(xué)城片區(qū)在售樓盤(pán)單價(jià)在 40004500元 /㎡ ，總價(jià)控制在 2050萬(wàn)范圍內(nèi)，同時(shí)該片區(qū)在售樓盤(pán)去化率均較高，市場(chǎng)反映良好。 注：區(qū)域大面積供應(yīng)較多，是因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)為高校教師修建的房源（如天府原里）面積普遍較大，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格較低，并非市場(chǎng)真實(shí)反映。我們希望能夠從區(qū)域購(gòu)房客戶的需求上為項(xiàng)目產(chǎn)品調(diào)整尋求一定依據(jù)。 購(gòu)房客戶居住區(qū)域 購(gòu)房客戶工作區(qū)域 購(gòu)房客戶特征研究 意向購(gòu)房客戶中居住在溫江本地和大城西區(qū)域的占到了 65%；而從工作區(qū)域來(lái)看，在成都其他區(qū)域工作的比例有所上升。 購(gòu)房客戶特征研究 購(gòu)房客戶年齡結(jié)構(gòu) 購(gòu)房客戶工作性質(zhì) 購(gòu)房客戶以中青年為主，工作性質(zhì)多樣，教師購(gòu)房群體比較龐大，高端群體比例不高。 從職業(yè)來(lái)看，區(qū)域購(gòu)房客戶中，企業(yè)普通員工和教師比例最高，高端人群比例較低。 家庭結(jié)構(gòu)以兩人和三人為主，都站到了 30%以上，其次四人以上的也占到了 20%。 溫江市場(chǎng)產(chǎn)品研究 溫江購(gòu)房客戶研究 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目產(chǎn)品調(diào)整建議 購(gòu)房客戶需求研究 購(gòu)房客戶特征研究 購(gòu)房客戶需求研究 購(gòu)房客戶置業(yè)次數(shù) 購(gòu)房客戶置業(yè)目的 區(qū)域購(gòu)房客戶目前以剛性需求客戶為主，投資比例不高。 自住和自住兼投資的客戶超過(guò)了 80%占到了絕大多數(shù)，完全以投資為目的比例較低。 從選擇面積段來(lái)看，選擇 80~90㎡的客戶數(shù)量最多，其次是 70~80㎡和 100~110㎡，也反映出了客戶在選擇套二、套三戶型時(shí)的主力面積需求。 0%5%10%15%20%25%30%購(gòu)房客戶需求研究 功能空間需求 購(gòu)房關(guān)注點(diǎn) 在功能空間上，客戶普遍重視生活陽(yáng)臺(tái)和觀景陽(yáng)臺(tái)，其次則是書(shū)房。 購(gòu)房客戶需求研究 承受單價(jià) 承受總價(jià) 在價(jià)格承受方面，超過(guò) 65%的客戶承受單價(jià)在 4200及以下，承受單價(jià)在 4500以上的僅占 7%。 單價(jià) 4200以下，總價(jià) 50萬(wàn)以內(nèi)，客戶接受程度較高。 ?片區(qū)購(gòu)房客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力普通，在產(chǎn)品面積段選擇上需要注意總價(jià)控制，總價(jià)最高控制在 50萬(wàn)以下，增加 30~35萬(wàn)總價(jià)段的產(chǎn)品； ?本項(xiàng)目還是應(yīng)當(dāng)以套二、套三產(chǎn)品為主，套一和套四產(chǎn)品少量分布。 公共交通方面目前有 3條公交線路可以直達(dá)項(xiàng)目（ 30 75 105）。 區(qū)域配套分析 項(xiàng)目 成都中醫(yī)大學(xué) 西南財(cái)經(jīng)大
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