溫江項目產(chǎn)品定位策略-閱讀頁
2025-08-01 13:13本頁面
【正文】 學 生活配套： 華新教育商場綜合超市、紅艷超市、柳園食府、滋味軒飯店等 醫(yī)療配套： 無 教育配套： 成都中醫(yī)大學、西南財經(jīng)大學、四川教育學院。僅在中醫(yī)大學和西南財經(jīng)大學周邊有一些滿足學生需求的配套存在。 四川交通學院 四川教育學院 區(qū)域位于大學城核心區(qū)，目前缺乏配套，規(guī)劃中商業(yè)還未呈現(xiàn)。 地塊位于海峽科技園區(qū)中的居住配套區(qū)域，周邊未來生活氛圍濃厚。 規(guī)模 自然資源 配套資源 地塊資源 ?地塊整體呈長方形，南區(qū)呈正方形； ?地塊平整，基本無高差； ?地塊西、南、東三面臨規(guī)劃道路； 地塊屬性界定 深度居家用地 商業(yè)屬性弱 不鄰主干道 人文氣息濃厚 交通便捷度高 溫江市場產(chǎn)品研究 溫江購房客戶研究 項目本體研究 項目產(chǎn)品調整建議 項目所在區(qū)域分析 南北區(qū)規(guī)劃對比 地塊本體分析 指標對比 指標 北區(qū)方案 南區(qū)方案 對比 規(guī)劃建設凈用地面積 ㎡ ㎡ 用地規(guī)模上北區(qū)多出約 10畝 計容建筑面積 ㎡ ㎡ 計容建筑面積北區(qū)多出 7萬多㎡ 住宅建筑面積 ㎡ ㎡ 住宅面積多出近 6萬㎡ 總戶數(shù) 2784戶 1600戶 總戶數(shù)北區(qū)多出近 1200戶 商業(yè)面積 ㎡ ㎡ 商業(yè)南北區(qū)規(guī)模相當 地下建筑面積 ㎡ ㎡ 容積率 北區(qū)做滿了容積率，而南區(qū)放棄了。 總建筑密度 % 29% 總建筑密度，南北區(qū)相仿 高層建筑密度 10% % 高層建筑密度南區(qū)大于北區(qū) 綠地率 30% 32% 綠地率南區(qū)略高于北區(qū) 機動車位 2182個 1518 南區(qū)大幅降低了容積率，但是在建筑密度和綠化率指標上并沒有明顯提升項目品質。同時中庭都采取了以水景為主軸的景觀體系，并且共同在地塊連接部營造一條中軸景觀線。而南區(qū)則有1 2 2 2 33層五種高度，變化過多；另外北區(qū)采用的都是兩梯四戶、兩梯五戶的設計，而南區(qū)規(guī)劃上，則有大量兩梯三戶和兩梯兩戶的建筑。 戶型分布對比 北區(qū) 南區(qū) 南北區(qū)在中庭部分布置的都是大面積戶型，在邊緣部分則是布置的中小戶型。 南區(qū)戶型配比上，中大面積戶型比例高，同時戶型覆蓋面積段較窄。 A2： 83㎡ C1： 116㎡ 點評： 主臥擁有衣帽間，主衛(wèi)飄窗采光，并且主臥采用了轉角飄窗，都增加了主臥的舒適度；但是客衛(wèi)設計位置過深，影響了客衛(wèi)的使用性，和戶型的私密性。 E3： 138㎡ 項目現(xiàn)有戶型分析 A1： 157㎡ 點評： 雙入戶花園，品質感較高，主臥的舒適度很高；但是作為一個 150以上的大戶型，餐廳客廳公用 的開間，空間比較緊張。 項目現(xiàn)有戶型分析 溫江市場產(chǎn)品研究 溫江購房客戶研究 項目研究 項目產(chǎn)品調整建議 ?打造深度居家的項目； ?從區(qū)域屬性來看，對經(jīng)濟實力較強的多次置業(yè)客戶缺乏吸引力，因此本項目主力目標客戶定位在首置和首改客戶； ?本項目區(qū)域是一個純高校園區(qū)，居住群體將偏年輕化，且項目需考慮投資價值； ?目前房地產(chǎn)市場的不可預見性較大，需要提升項目的抗風險能力； ?在南北區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，分開銷售的情況下，一定要突出項目賣點，奪取競爭優(yōu)勢； ?在不能確定新疆客戶購買本項目的數(shù)量的情況下，規(guī)劃上不應過多考慮新疆客戶的需求，避免令項目陷入被動。）。 最終將整個項目的建筑高度控制在26~33層，以兩梯四戶產(chǎn)品為主，少量兩梯五戶，中庭則采用少量兩梯三戶產(chǎn)品。建議在建筑的頂部和外部適當?shù)?增加裝飾性的結構 ，以此在視覺上提升項目品質感。在景觀營造上注意景觀的集中打造，避免景觀分散化，最大程度放大景觀特色。其中南側正對天府原里二期，而天府原里二期臨本項目一側是規(guī)劃有商業(yè)存在的，本項目如在這一側布置商業(yè)，能夠和天府原里形成很好的互動，同時也便于輻射天府原里的住戶進行消費。而項目的西側，商業(yè)價值相對較低。 項目 項目總平調整建議 商業(yè)調整建議 南區(qū)總戶數(shù)為 1600戶，按每戶平均 3人計算，小區(qū)未來居住人口為： 1600戶 *3人 /戶=4800人 項目鄰近規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)，且北區(qū)已經(jīng)規(guī)劃有 10000多㎡的配套低商，因此項目商業(yè)打造需要考慮在業(yè)態(tài)上進行補缺。 按照人均 1㎡配套商業(yè)的話，項目商業(yè)體量應該控制在 4800㎡左右。 戶型面積調整原則：總價控制 北區(qū)戶型 戶型 面積 單價（元 /㎡） 總價（萬元） 緊湊套二 ㎡ 4300 寬松套二 ㎡ ~㎡ 4300 ~38 緊湊套三 ㎡ ~㎡ 4200 ~ 寬松套三 ㎡ ~㎡ 4200 ~ 南區(qū)戶型 緊湊套二 74㎡ 4300 32 寬松套二 81~86㎡ 4300 35~37 緊湊套三 95~100㎡ 4200 40~42 寬松套三 112~130㎡ 4200 47~55 注：單價按目前區(qū)域最高均價計算。 項目戶型配比調整建議 戶型面積段調整 面積段 面積比例 80~90㎡ % 56248㎡ 100~110㎡ % 59732㎡ 126~140㎡ % 49666㎡ 大于 140㎡ % 14368㎡ 項目戶型配比調整建議 面積段 面積比例 51~60㎡ 5% 約 11750㎡ 71~80㎡ 15% 約 35250㎡ 81~90㎡ 35% 約 82250㎡ 91~100㎡ 15% 約 35250㎡ 101~110㎡ 15% 約 35250㎡ 111~120㎡ 10% 約 23500㎡ 121~141㎡ 5% 約 11750㎡ 合計 100％ 約 235000㎡ 80以下 80~ 90 90 ~ 100 100 ~ 110 110 ~ 120 120 ~ 130 130 ~ 140 140 以 上 注：容積率按 。 恒大綠洲： 73㎡ 首創(chuàng)： 72㎡ 項目戶型設計調整建議 置信逸都花園： 86㎡ 中海國際社區(qū)： 83㎡ 項目戶型設計調整建議 項目戶型設計調整建議 恒大城： 92㎡ 置信逸都花園： 103㎡ 項目戶型設計調整建議 恒大綠洲： 102㎡ 恒大綠洲： 133㎡ 置信逸都花園： 135㎡ 項目戶型設計調整建議 The end , thank you . 地址：中國 .四川 .成都人民南路 4段 27號商鼎國際 1棟 B座 17樓 電話： 862886026666 傳真： 862886026666616 網(wǎng)址： 郵編： 610041
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