【正文】 。 住宅用地全部成交 從土地市場研究報告中的數(shù)據(jù)顯示，成都土地市場正進入一個異?；钴S的階段。 今年上半年與去年上半年相比，土地供應量和成交量均大幅提升，其中需求的漲幅超過了供應的漲幅，供不應求在土地市場中也完全顯現(xiàn)出來。 目前，三環(huán)路內外城市大道兩側及近郊區(qū)較大宗土地價格漲幅高于中心城區(qū)較小地塊。本年 7 月 20 日，三宗百畝以上土地平均成交價是起拍價的 倍。 外來開發(fā)商占據(jù)絕對主動 據(jù)最新統(tǒng)計，外來開發(fā)商拍得六城區(qū)土地達 畝，占成交總量近七成。據(jù)成都市統(tǒng)計局 2020 年上半年最新數(shù)據(jù)：港澳臺資和外資在房地產(chǎn)開發(fā)上的投資，分別達到 億元，同比上升 倍和 倍。政府及時放量供應土地，目的在于盡快增大住宅供給，以平抑市場的旺盛需求。成都市場研究有限公司提供的報告認為，有“囤地”嫌疑的少數(shù)外資地產(chǎn)企業(yè)將影響整個市場競爭的公平性。 16月，五城區(qū)商品房當期供銷比為 。 2020 年 16 月房地產(chǎn)市場分析 （ 1）規(guī)模：中小樓盤更加活躍 如果說 06年出現(xiàn)了大盤、小盤齊上陣的局面，那么 07 上半年中小樓盤則表現(xiàn)得更加活躍。事實上，本土企業(yè)雙盤齊開，多項 目齊動的情況在 07 上半年并不罕見。 07 年上半年樓盤仍然延續(xù) 06 年分期分批次或者是分棟的模式推出產(chǎn)品；在開盤時間的選擇上開發(fā)商還是延續(xù)以往以周末、節(jié)假日為主的戰(zhàn)略，在時間上配合消費者。由于主城區(qū)內多層住宅的建設受到限制，因此多層住宅都集中到了 郊區(qū)。 （ 4）戶型： 80120 ㎡仍然是需求主力 07 年 16 月，全市商品房住宅項目戶型供應面積仍然以 80120 ㎡為主，各樓盤的銷售主力產(chǎn)品同樣以 80120 ㎡的套 2 套 3 戶型為主。 三、成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢展望 城東房地產(chǎn)市場趨勢分析 城東起步較晚，起點較高、底蘊強勁。 2020 年，城東東調置換出的大量土地已全面進入開發(fā)階段 ：淺水半島、萬科?金域藍灣、龍湖三千里、首創(chuàng)?愛這城、中房紅楓嶺、華裕高地、頤和家園、華潤 24 城、陽光 100等十數(shù)個高品質樓盤都集中在此區(qū)域兩公里半徑內，目前該區(qū)域在售供應量已達 120 余萬方，后期的供應量更加巨大。 城中房地產(chǎn)市場趨勢分析 城中土地一直都炙手可熱。對于城市中心位置，這樣的價格還是充滿了誘惑力。 城南房地產(chǎn)市場趨勢分析 國際城南經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，如今，世紀城新國際會展中心、成都高新科技商務廣場、天府軟件園、高新技術孵化區(qū)的建成使用，高新區(qū)管委會的南遷、政府新辦公區(qū)及新領事館的即將落戶以及地鐵的催化作用，為城南樓市帶來了一大批城市新貴人群。在城區(qū)拓展方面，明顯呈現(xiàn)出沿光華大道向溫江發(fā)展以及 沿羊西線向郫縣發(fā)展的雙向發(fā)展趨勢。特別是交通瓶頸的打破使得城北的居家環(huán)境得到了極大的提升。光華片區(qū)處在成都上風上水的位置， 3公里活水公園， 1200畝濕地公園， 600畝原生河灘竹林屏障，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。在其沿線上發(fā)展行 政辦公、商業(yè)、文化會展，營造良好的人居環(huán)境。 二、公共設施狀況 商業(yè)貿易：大型購物中心（規(guī)劃為家樂福） 文化教育：大學城 \成都七中 \溫江中學 ,幼兒園 :金蘋果幼兒園 餐飲酒店：舒肘子光華店 \雍雅山房光華店 休閑娛樂：花博會公園 \碧落湖公園 \柳城公園 \置信城市公園 \溫江政府新城市廣場 \溫地公園 \奧園運動中心 \魚鳧溫泉 三、交通道路體系狀況 公交線路： 30 309A、 904 等 2020 年光華大道青羊段將正式建 成通車。 四、區(qū)域性質與功能特點 本區(qū)域為大眾樓盤最為集中的片區(qū)，其定位為平實的日常生活區(qū)。 五、規(guī)劃展望 由于區(qū)域開發(fā)是朝著大型生態(tài)生活區(qū)邁進，因此將來區(qū)域居民將會越來越多。而大的金融商務場所、娛樂休閑場所等將不會太受重視。春天大道、萬科香草國際、 邊城香格里 、等已建或在建項目。 項目周邊的樓盤是本項目定位的主要參考和研究對象，為此，我們對周邊項目進行專項研究與分析，以為本項目定位提供參考依據(jù)。春天大道 項目背景： 投資商：成都春天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 /四川省道誠實業(yè)投資有限責任公司 開 發(fā)商：成都市江安春置業(yè)投資有限公司 物業(yè)管理：成都仁和春天物業(yè)管理有限公司 項目位置： 成都市光華大道江安河畔 建筑規(guī)模： 占地面積： 600畝 建筑面積： 500000平方米 總戶數(shù)： 3600戶左右 規(guī)劃用途： 別墅、普通住宅、商業(yè)會所 銷售價格： 起價： 4900元 /㎡ 均價： 5200元 /㎡ 戶型面積： 兩居室戶型： G71型 面積： 85㎡ 2室 2廳 2衛(wèi) F81奇數(shù)層 面積： 86㎡ 2室 2廳 2衛(wèi) 三居室戶型： D61型 面積： 134㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) G81型 面積： 117㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) F51奇數(shù)層 面積： 114㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) D61奇數(shù)層 面積： 135㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) 戶型： 2*2*1 3*2*2 4*2*2 4*2*3 7*2*4等 (其中，電梯公寓以 2*2* 3*2*2為主，別墅以 4*2* 4*2*3為主 ) 總供應量： 3600戶 裝修標準： 清水房標準 交房時間： 2020年 5月交房 銷售進度： 已開盤部分全部售罄 項目綜合評價 仁和緊靠光華大道，交通十分便利。仁和 ②其 85— 135㎡ /2*2*1－ 3*2*2的面積和戶型，基本適合電梯物業(yè)消費市場的需求。 ④聘請成都仁和春天物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。同時，光華大道上幾乎所有樓盤都面臨一個問題 —— 商業(yè)配套等的缺陷，仁和奧林匹克花園的商業(yè)物業(yè)以及萬科而大型購物超市目前只有珠江國際花園擬將引入大型超市家樂福，不過正式經(jīng)營至少在 45年以后。朗潤園 項目背景： 開發(fā)商：成都萬科倍富置業(yè)有限公司 物業(yè)管理：成都萬科物業(yè)管理有限公司 項目位置： 溫江區(qū) 成都七中實驗學校面對面、建信朗潤園是由成都萬科倍富置業(yè)有限公司開發(fā)，項目位于仁和春天大道的 3 35號樓； 03號樓靠近江安河，但僅有部分戶型能直接觀江景。朗潤園配有部分社區(qū)底商，與建信 賣點分析：萬科其中，建筑特色為“新折學建筑”。朗潤園占地面積 64畝，容積率高達 ，總戶數(shù) 992戶，這必然導致該物業(yè)出現(xiàn)一些問題： 建筑密度過高。 社區(qū)景觀較少 。 三、珠江國際花園 項目背景： 投資商：廣東珠江投資有限公司 發(fā)展商：成都珠江投資有限公司 物業(yè)管理：廣東康景物業(yè)服務有限公司 (國家一級資質 ) 項目位置： 溫江區(qū) 光華大道 項目綜合評價： 珠江國際花園項目總占地 60余畝，總建筑面積 24萬㎡，分三期開發(fā)完成。該項目以國際化的精裝標準為核心競爭力，板式設計，兩梯三戶、三梯五戶，高品位精裝電梯間，并有酒店式入戶大堂， 1： 車位配比，精裝地下車庫等 。不過家樂福預計在 3～ 5年后才開始營業(yè)。 賣點分析：國際標準精裝物業(yè)，兩梯三戶、三梯五戶與酒店式大廳也是本物業(yè)的一大賣點。該項目總占地 60余畝，建筑呈“ L”型分布，社區(qū)內僅有少量綠化與景觀。 項目優(yōu)勢：精裝修物業(yè)價格在 42004800元 /㎡，在該區(qū)域具有較強的競爭 力，加上珠江地產(chǎn)的品牌價值，優(yōu)勢明顯。 四、西花汀 項目背景： 投資商：成都萬廈置業(yè)有限公司 開發(fā)商：四川宏信實業(yè)有限公司 四川宏義實業(yè)集團有限公司 物業(yè)管理：成都和盟物業(yè)管理有限公司 項目位置： 光華大道與南熏大道交匯處（花博園前行 500米） 建筑規(guī)模： 總占地面積： 100余畝 總建筑面積： 164513㎡ 總戶數(shù)： 1095戶 建筑形態(tài)： 11層 \18層 \2024層電梯洋房 規(guī)劃用途： 普通住宅 銷售價格： 起價： 3350元 /平方米 均價： 3500元 /平方米 戶型面積： 兩居室戶型： E型戶型 建筑面積 : 120㎡ 2室 2廳 1衛(wèi) C型戶型 建筑面積： 85㎡ 2室 2廳 1衛(wèi) 三居室戶型： B型戶型 建筑面積 : 93130㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) A型戶型 建筑面積 : 106140㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) F型戶型 建筑面積： 139㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) H型戶型 建筑面積： 138㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) K型戶型 建筑面積： 143㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) N型戶型 建筑面積： 133㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) 四居室戶型： A3型戶型 建筑面積： 155㎡ 4室 2廳 2衛(wèi) B2型戶型 建筑面積： 152㎡ 4室 2廳 2衛(wèi) F1型戶型 建筑面積： 155㎡ 4室 2廳 2衛(wèi) H1型戶型 建筑面積： 153㎡ 4室 2廳 2衛(wèi) 五居室戶型： K躍層戶型 建筑面積： 220㎡ 5室 2廳 2衛(wèi) N躍層戶型 建筑面積： 200㎡ 5室 2廳 2衛(wèi) 裝修標準： 清水房標準 項目綜合評價： 西花汀位于城西新溫江核心，花博園與江安河之間。戶型區(qū)間 90200 ㎡，其中 110140㎡為主力戶型。外圍景觀為花博園與江安河；中庭景觀為小區(qū)立體園林；內部景觀為大堂、觀光電梯、室內花園等。 賣點分析：該項目的主要賣點是靠近江安河與花博會，其本身的社區(qū)景觀也是一大賣點。 五、泰基?花溪谷 項目背景： 開發(fā) 商：四川泰基地產(chǎn)有限責任公司 項目位置： 溫江區(qū) 光華大道溫江段花博會主場館 溫江新行政中心旁 建筑規(guī)模： 占地面積： 140畝 建筑面積： 22萬平米 建筑形態(tài)： 代歐式建筑風格的花園洋房、電梯公寓 規(guī)劃用途： 普通住宅 銷售價格： 別墅 50006000元 /㎡，電梯公寓價格未定 戶型面積： 四居室戶型： B1型戶型 建筑面積 : ㎡ 4室 2廳 4衛(wèi) B2型戶型 建筑面積 : ㎡ 4室 2廳 4衛(wèi) B3型戶型 建筑面積 : ㎡ 4室 2廳 4衛(wèi) B4型戶型 建筑面積 : ㎡ 4室 2廳 4衛(wèi) 五居室戶型： A1型戶型 建筑面積 : ㎡ 5室 3廳 4衛(wèi) A2型戶型 建筑面積 : ㎡ 5室 3廳 4衛(wèi) 裝修標準： 清水房標準 項目綜合評價： “泰基?花溪谷”位于成都市城西光華大道旁，溫江花博會主場館正對面，毗鄰溫江新行政中心，項目總占地近 140畝，總建筑面積 22萬平方米，綠化率 45%以上 ,容積率 。主要產(chǎn)品有第三代臺地式疊拼別墅、花園洋房、