【正文】 段，第二是地段，第三還是地段！ ” 在談到房地產(chǎn)投資價(jià)值的因素時(shí)，華人地產(chǎn)大亨李嘉誠(chéng)提出過(guò)這條著名的理論。與住宅項(xiàng)目更多講求環(huán)境、配套、房型等元素不同， 純商業(yè) 項(xiàng)目更加強(qiáng)調(diào)地段和人氣。 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 1） S：項(xiàng)目的 競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)分析 : 便利交通，引發(fā)無(wú)限投資潛力 對(duì)于商業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，交通的便利、道路的通暢都將帶來(lái)巨大的投資潛力與發(fā)展契機(jī)， 本案處于盛澤 2條主干道－舜湖西路與西環(huán)路交匯處， 與 城西核心住宅區(qū)域只有步行 15分鐘距離，與老城區(qū)中心商圈只 隔一條 西環(huán)路 ， 舜湖西路兩邊的商業(yè)氛圍和人流量直接輻射到本案； 緊靠西環(huán)路城區(qū)環(huán)線主干道， 向北 5分鐘車(chē)程即可 上 227省道 ， 北去蘇州、南下浙江非常方便。 本案 是連接 城西開(kāi)發(fā)區(qū) 與市中心區(qū)域 的 核心樞紐。西距本案 15分鐘步行路程的城西核心板塊 住宅樓盤(pán)眾多， 皇家領(lǐng)譽(yù) 、 盛澤財(cái)富中心、東方花園、星月 另一方面，本案項(xiàng)目將來(lái)規(guī)劃有 2萬(wàn)方酒店式公寓，項(xiàng)目本身的住宅產(chǎn)品也提供了大量的消費(fèi)人群，本案住宅部分－將規(guī)劃為由兩幢 10－ 15層酒店式公寓，產(chǎn)品多為經(jīng)典的精裝修小戶型公寓，對(duì)于年輕白領(lǐng)的首次置業(yè)和投資都非常有吸引力。 1） S：項(xiàng)目的 競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)分析 : 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 1） S：項(xiàng)目的 競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)分析 : 這里未來(lái)是 盛澤城市 CBD 2） W：項(xiàng)目的 競(jìng)爭(zhēng) 劣勢(shì)分析 : 倉(cāng)儲(chǔ)廠房低端凌亂 本案地塊新老城區(qū)交接處，周邊建筑百拆待新，整體區(qū)域較為凌亂。 區(qū)域空白 項(xiàng)目孤立 本案地塊南邊新近拆遷空地，而本案西邊距離城西住宅區(qū)尚有超過(guò) 1公里距離，這使得本區(qū)域版圖較為空白，缺少樓盤(pán)的集聚效應(yīng)，本案有些孤立存在。 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 2） W：項(xiàng)目的 競(jìng)爭(zhēng) 劣勢(shì)分析 : 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 2） W：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析 : 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 2） W：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析 : 3） O：項(xiàng)目的 潛在機(jī)會(huì) 分析 : ?尊做盛澤未來(lái)的城市副中心王者 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)在于對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的分析和預(yù)測(cè)，項(xiàng)目處在政府重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的城西板塊與老城區(qū)銜接的重要樞紐，西環(huán)路、舜湖西路兩大商業(yè)、交通主干道在這里交匯，商業(yè)氣氛濃厚、交通便利，保證了大量的人群消費(fèi)和可以開(kāi)發(fā)的商機(jī)，本案西向步行 15分鐘即可進(jìn)入城西核心居住板塊，這里樓盤(pán)集中、居住氛圍日臻濃厚，可保證未來(lái)本區(qū)域潛在購(gòu)房居住以及投置業(yè)資需求量。本案將來(lái)的發(fā)展將填補(bǔ)這一空白，成為領(lǐng)銜未來(lái)盛澤城市 CBD的商業(yè)王者之巔。城西板塊的土地供應(yīng)量逐年加大，樓盤(pán)增多，產(chǎn)品也是日漸豐富，尤其是商業(yè)性樓盤(pán)，其中僅僅酒店式公寓目前總存量就達(dá)到 22萬(wàn)方，大部分集中在城西板塊，很多樓盤(pán)商鋪?zhàn)馐矍闆r都不佳，而市場(chǎng)需求量有限，使得目前商業(yè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)前景充滿不確定性。盛澤作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)小城，房產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)需求量有限；而盛澤同時(shí)卻有占到總?cè)丝谝欢ū壤母叨耸杖肴巳?，主要為本地的私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員等，盛澤整體商業(yè)樓盤(pán)供應(yīng)量大而零散不集中，缺乏引導(dǎo)性消費(fèi)，這就會(huì)使得那一批高端人群打亂本地消費(fèi)習(xí)慣，而選擇異地高端消費(fèi)或者商業(yè)投資，而普通收入人群無(wú)力消化較大體量商業(yè)，便會(huì)使得整個(gè)商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)陷入困境。 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析 4） T：項(xiàng)目的外部威脅分析 : 第三章 市場(chǎng)調(diào)研和趨勢(shì)分析、預(yù)測(cè) 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 1 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 2 1） 2023年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析解讀 今年 7月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為104． 72,比上月回落 0． 34點(diǎn) ,比上年同期提高 6． 71點(diǎn)。 1） 2023年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析解讀 商品房銷(xiāo)售情況 上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 ，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比 15月回落 。上半年，商品房銷(xiāo)售額 ，同比增長(zhǎng) %，增幅比 15月回落 個(gè)百分點(diǎn)。 從銷(xiāo)售看，今年 16月銷(xiāo)售增長(zhǎng) %比新開(kāi)工的增長(zhǎng) %明顯要低得多，預(yù)計(jì)下半年至明年市場(chǎng)總體可以用于預(yù)售的房屋或存量應(yīng)明顯高于去年，因而如果國(guó)家不放松對(duì)需求的調(diào)控，市場(chǎng)的供求關(guān)系可能從供不應(yīng)求向供略大于求轉(zhuǎn)變。 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 分析 2） “ 史上最有力 ” 的樓市 新政迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的春天 隨著號(hào)稱“史上最有力”的樓市調(diào)控政策的不斷收緊，不少投資者紛紛退出住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而投資其他領(lǐng)域，在建筑行業(yè)，雖然住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售日漸冷清，但是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)瞬成為投資者的“香餑餑”， 正可謂牛市之下，一般住宅被人們視之為擁有財(cái)富前景的上品；而逆市下，商業(yè)地產(chǎn)則彰顯出其避開(kāi)國(guó)家政策的優(yōu)越性。 商業(yè)地產(chǎn)成調(diào)控“孤島” 新政中規(guī)定“二套房首付不低于五成，利率為基準(zhǔn)利率的 ”、“暫停第三套房貸款”、“限制異地購(gòu)房”等，這些方面對(duì)于商鋪和寫(xiě)字樓的貸款申請(qǐng)并未有影響，投資者仍然可以異地購(gòu)買(mǎi)或者一次性購(gòu)買(mǎi)多套商用房。因此，當(dāng)住宅原有的優(yōu)惠政策紛紛取消，二套房提至首付五成、 ，三套房不能貸款，投資者必然會(huì)重新考慮投資方向，執(zhí)行同樣貸款條件但存在價(jià)值洼地的商業(yè)地產(chǎn)就勢(shì)必會(huì)吸引部分投資。新政反倒成了商業(yè)地產(chǎn)利好的催化劑。從而促進(jìn)商業(yè)的繁榮，使得商業(yè)地產(chǎn)的租金和投資回報(bào)得到提升。但從整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的“春天”似乎剛剛乘“新政”到來(lái)。 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 分析 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 分析 商業(yè)地產(chǎn)投資則傾向于長(zhǎng)線、穩(wěn)定、投資的特點(diǎn)，在回報(bào)模式上與住宅投資有著本質(zhì)不同，受政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響要小，是長(zhǎng)期以來(lái)最為穩(wěn)定的投資產(chǎn)品。 在有限的商業(yè)空間里，購(gòu)物中心、商業(yè)街這類“大商業(yè)”已無(wú)法滿足市場(chǎng)階梯型需求，“大商業(yè)”的火爆又會(huì)傳導(dǎo)到“小商業(yè)”，爭(zhēng)奪寶貴的高性價(jià)比商鋪或者小戶型公寓房成為眾多企業(yè)家提升利潤(rùn)的首要考慮因素。 根據(jù)盛澤鎮(zhèn)城市發(fā)展規(guī)劃，將發(fā)展成一個(gè)花園式、生態(tài)型、有水鄉(xiāng)文化特色、可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化中等規(guī)模工業(yè)城市，作為一座開(kāi)放的城市，盛澤將逐漸成為一個(gè)國(guó)際化程度越來(lái)越高的貿(mào)易中心?？v觀目前盛澤地區(qū)，整體商業(yè)發(fā)展相對(duì)低檔化、零散化，專業(yè)化，業(yè)態(tài)不夠成熟和完善，缺少品質(zhì)化、多元化的檔次提升，其中專業(yè)市場(chǎng)以門(mén)面店形式為主要格局，且分布相對(duì)零散，也缺少較高檔次的規(guī)劃化專業(yè)市場(chǎng)，目前商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊化、局部區(qū)域扎堆化較為明顯。 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 分析 1）盛澤商業(yè)市場(chǎng)概述： 盡管近年來(lái)，隨著盛澤城市化建設(shè)加快，商業(yè)形態(tài)開(kāi)始多元化發(fā)展，高檔商業(yè)形態(tài)，規(guī)模型商業(yè)中心已經(jīng)初具雛形，但是缺少一個(gè)瓶頸突破。 “小上海”期待嶄新飛躍 與吳江其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)相比，盛澤素有“不夜城”、“小上海”的美譽(yù)，盛澤城市夜市較為繁華，城東衡悅廣場(chǎng)、人民商場(chǎng)、舜新西路商業(yè)街等主要商圈夜市燈紅酒綠、璀璨繁華，夜晚到十點(diǎn)以后的時(shí)候，人流、車(chē)流量還是很多的，做一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)小城，盛澤的消費(fèi)水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是較強(qiáng)勁的，商業(yè)市場(chǎng)的可拓展空間非常大。 盛澤傳統(tǒng)老城區(qū)核心商圈，商業(yè)配套完善、成熟，人流量大，但停車(chē)設(shè)施的嚴(yán)重缺乏，商業(yè)功能單一等問(wèn)題，人流量過(guò)于飽造成此區(qū)域局限性。 五線（道路） 標(biāo)題 五點(diǎn)（商圈） 標(biāo)題 ?單擊輸入文字內(nèi)容 ?單擊輸入文字內(nèi)容 ?單擊輸入文字內(nèi)容 三面（板塊） 標(biāo)題 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 2）盛澤商業(yè)市場(chǎng)新格局分析： “五點(diǎn)”為盛澤五個(gè)主要商業(yè)圈： ① 盛澤鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府地區(qū)作為政治、文化中心，是傳統(tǒng)老城區(qū)商業(yè)點(diǎn)，周邊主要為行政機(jī)關(guān)、醫(yī)療服務(wù)商業(yè)點(diǎn)，緊鄰城東成熟的老住宅區(qū)。 ④城中核心－東盛步行街商圈是繼城東商業(yè)市場(chǎng)后，近幾年重點(diǎn)開(kāi)發(fā)打造的都市精華商業(yè)區(qū)，是盛澤歷史上第一條商業(yè)步行街，規(guī)劃理念較為高檔化和前瞻性，由于經(jīng)營(yíng)管理方面略有偏頗，使得該商圈人氣不足。 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 2）盛澤商業(yè)市場(chǎng)新格局分析： “五線”為“三縱、二橫”五條主干道： ①東方南路作為城東老城區(qū)重要主干道，匯集了 鎮(zhèn)政府、法院等行政機(jī)關(guān)、醫(yī)療服務(wù)商業(yè)點(diǎn)，道路兩旁都是成熟的老住宅區(qū)。 ②舜新路是盛澤老城區(qū)最主要的一條商業(yè)交通干道，南北貫通整個(gè)盛澤城區(qū)，各類服務(wù)型商業(yè)業(yè)態(tài)非常完善、成熟，盛澤最為繁華的傳統(tǒng)商業(yè)中心－衡悅廣場(chǎng)商圈和盛澤人民廣場(chǎng)城市交通島商圈都位于道路的核心位置，交通通暢，老城區(qū)成熟的住宅區(qū)帶來(lái)巨大而穩(wěn)定的消費(fèi)人群。 ③西環(huán)路作為盛澤城區(qū)重要的環(huán)線交通要道，隨著城西新城區(qū)的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)成為連接城西、城中板塊的“黃金之路”。西環(huán)路車(chē)流量、人流量巨大，交通、物流運(yùn)輸十分發(fā)達(dá)，也帶來(lái)了巨大的商機(jī)。舜湖路兩邊商業(yè)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)逐步成熟，局部已經(jīng)具有規(guī)劃化、多元化、高端化的特點(diǎn)；同時(shí)，舜湖路是盛澤未來(lái)城市發(fā)展中最具潛力價(jià)值的重要商業(yè)大道，城西新城區(qū)的快速開(kāi)發(fā)建設(shè)使得舜湖路“一路飛架東、西，城市變通途”，由于舜湖西路的西延，新城區(qū)與老城區(qū)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫對(duì)接，這樣一來(lái)，舜湖路從東到西，將城東、城中核心商圈與城西核心高端住宅區(qū)緊密相連，成為新城區(qū)、老城區(qū)相互融合的最有力助推器。 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 2）盛澤商業(yè)市場(chǎng)格局分析： “三面”即為盛澤主要三個(gè)區(qū)域板塊：城東板塊、城中板塊、城西板塊 ①衡悅廣場(chǎng)商圈、人民商場(chǎng)交通島商圈，這“二點(diǎn)”與舜新路、東方路這“二線”構(gòu)成了城東主要商業(yè)板塊 。然而，隨著城市的不斷擴(kuò)張發(fā)展，該區(qū)域的局限性也日益凸顯，停車(chē)設(shè)施的嚴(yán)重缺乏，商業(yè)功能單一等問(wèn)題已成為這一區(qū)域發(fā)展的硬傷，致使城東老商業(yè)圈人流的容納已超飽和狀態(tài)，在區(qū)域商業(yè)發(fā)展上到了瓶頸，而突破口就是不斷向西發(fā)展。城中商業(yè)雖然氣氛很濃、業(yè)態(tài)也豐富，人流量很大，但是主要還是以專業(yè)市場(chǎng)和沿街店面為主要商業(yè)格局，整體商業(yè)點(diǎn)較多，但是零散不集中，沒(méi)有突出的主體商業(yè)中心。 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 2）盛澤商業(yè)市場(chǎng)格局分析： “三面”即為盛澤主要三個(gè)區(qū)域板塊：城東板塊、城中板塊、城西板塊 ③ 城西板塊是盛澤地區(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的新城區(qū)，無(wú)大型商業(yè)中心，商業(yè)配套也是較為欠缺，多以少數(shù)幾個(gè)樓盤(pán)底層商業(yè)為主，零散不集中，沒(méi)有形成規(guī)劃化、區(qū)域化，并且租售率較低，沒(méi)有形成穩(wěn)定消費(fèi)人群。 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 3）區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析： 城東板塊的商業(yè)主要為板塊型商圈，是盛澤最早商業(yè)區(qū)，主要城市干道保證交通四通八達(dá)、動(dòng)線非?；钴S，最易圈攏人氣，形成人流的循環(huán)往復(fù)。但是由于區(qū)域的局限性，以及人群消費(fèi)的增多，板塊達(dá)到一個(gè)飽和狀態(tài)。國(guó)際絲綢廣場(chǎng)效果圖 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 實(shí)景圖 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 東方花園外立面實(shí)景 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 皇家領(lǐng)譽(yù)酒店式公寓外立面實(shí)景 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 正在建設(shè)中的大型商場(chǎng)和酒店式公寓 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 財(cái)富中心廣場(chǎng)外立面實(shí)景 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 天鴻國(guó)際花園鳥(niǎo)瞰效果圖 目前盛澤的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，但是還