【正文】 房建設(shè)計劃 ?無地方性 政策出臺 ?無地方性 政策出臺 ?無地方性 政策出臺 2 0 0 6 年3 季度 2 0 0 9 年1 季度包頭市商品房供求及價格走勢圖0501001500500100015002023250030003500供應(yīng)量（萬m 2 ） 成交量（萬m 2 ） 115 82 成交均價（元/ m 2 ） 2222 2253 2311 2751 2840 3131 3163 2845 3046 3014 314306年3季06年4季07年1季07年2季07年3季07年4季08年1季08年2季08年3季08年4季09年1季數(shù)據(jù)來源：包頭市房屋管理局 包頭 商品房 價格 逐 季度 穩(wěn)步提升， 2023年出現(xiàn)需求爆發(fā)式增長，房地產(chǎn)提速 ，相關(guān)政策頻出， 2023年供應(yīng)量和成交量下跌，價格保持平穩(wěn) 2023/3/3 19 169。 二 . 宏觀環(huán)境 供應(yīng)量20 0 8 年地價下挫，降低購房成本土地監(jiān)管力度加強，逼存促開工成交土地集中在城市周邊及新興區(qū)域供應(yīng)增加 供應(yīng)減少土地市場成交低迷土地供應(yīng)力度持續(xù)商品房成交下降，存量不斷攀升開發(fā)延緩，項目推遲入市時間政策性住房供應(yīng)力度較大，造成客源分流控制銀根，開發(fā)貸款仍然趨緊供應(yīng)量增加供應(yīng)量減少年地價下挫，降低購房成本土地監(jiān)管力度加強，逼存促開工成交土地集中在城市周邊及新興區(qū)域供應(yīng)增加 供應(yīng)減少土地市場成交低迷土地供應(yīng)力度持續(xù)商品房成交下降，存量不斷攀升開發(fā)延緩，項目推遲入市時間政策性住房供應(yīng)力度較大，造成客源分流控制銀根，開發(fā)貸款仍然趨緊年地價下挫，降低購房成本土地監(jiān)管力度加強，逼存促開工成交土地集中在城市周邊及新興區(qū)域供應(yīng)增加 供應(yīng)減少土地市場成交低迷土地供應(yīng)力度持續(xù)商品房成交下降，存量不斷攀升開發(fā)延緩，項目推遲入市時間政策性住房供應(yīng)力度較大，造成客源分流控制銀根，開發(fā)貸款仍然趨緊供應(yīng)量增加供應(yīng)量減少2023年的供應(yīng)較 2023年有小幅下滑，且受經(jīng)濟面的影響，市場需求也受到抑制，使得開發(fā)企業(yè)延遲開發(fā)節(jié)奏 2023/3/3 20 169。 商品房 商品住宅 2023年 2023年 2023年 成交量判斷 （萬㎡） 2023年 ， 由于受宏觀經(jīng)濟等方面的綜合影響 ， 市場中的有效需求受到一定抑制 ， 樓市中的觀望氛圍日益濃重 ， 從而使得成交量較 2023年出現(xiàn)大幅度下滑 。 因此 ， 我方預(yù)測 ， 包頭市的商品房成交量也會隨著全國銷量的回升而逐步上揚 ， 但總量無法比擬 2023年 。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 投資和自主需求的減弱，購房人群范圍的狹窄，決定了商品住宅價格變化幅度有限。 此外 ， 臵業(yè)者購買力不足也是制約價格上漲的主要因素 。 二 . 宏觀環(huán)境 成交價價格上漲 價格下降整體市場價格呈上揚態(tài)勢中心城區(qū)價格依然堅挺新興城區(qū)發(fā)展較快購房者支付能力有限，對價格很敏感戶型偏大，總價提高投資需求較少，價格上漲幅度受限成交萎縮，導(dǎo)致降價促銷價格上漲 價格下降整體市場價格呈上揚態(tài)勢中心城區(qū)價格依然堅挺新興城區(qū)發(fā)展較快購房者支付能力有限，對價格很敏感戶型偏大，總價提高投資需求較少，價格上漲幅度受限成交萎縮，導(dǎo)致降價促銷整體市場價格呈上揚態(tài)勢中心城區(qū)價格依然堅挺新興城區(qū)發(fā)展較快購房者支付能力有限，對價格很敏感戶型偏大，總價提高投資需求較少，價格上漲幅度受限成交萎縮，導(dǎo)致降價促銷價格上漲 價格下降 遷入人口（萬人） 遷出人口（萬人） 2023年 2023年 2023年 2023/3/3 22 169。 ? 包頭第二產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達，礦產(chǎn)采掘業(yè)以及大型工業(yè)企業(yè)和科研單位形成了較大量的城市財富人群，是包頭中高端消費市場的有力支撐； ? 房地產(chǎn)市場雖然增速減緩，但讓處于快速發(fā)展期，未來市場潛力看好，但競爭程度將會加劇。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 三 .住宅部分 （一）市場認(rèn)知 （二）競爭項目界定 （三）核心問題解讀 2023/3/3 24 169。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 2023/3/3 選擇研究產(chǎn)品 根據(jù)項目屬性及區(qū)位條件 ， 確定以舒適型戶型為主力的住宅項目 、 標(biāo)準(zhǔn)辦公以及小戶型公寓 、 商鋪為本次報告研究的產(chǎn)品對象 。 商業(yè) 、 辦公部分體量較大 ， 且項目屬于核心商務(wù)區(qū)域 ， 應(yīng)重點考量標(biāo)準(zhǔn)普通式辦公和具有投資功能的產(chǎn)權(quán)式辦公 ， 兼具居住功能 ， 以降低風(fēng)險快速去化 。2023 易居中國 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 （一）市場認(rèn)知 一級市場分析 二級市場分析 商品房供求走勢分析 商品房價格走勢分析 客戶分析 市場總結(jié) 2023/3/3 26 169。 土地樓面地價一路走高由 5月的 77元 /平方米一路上漲到12月的 450元 /平方米 。 一級市場分析 — 包頭土地成交量各月分布不均，成交價格各月變動較大 住宅部分 ‖（一） 市場認(rèn)知 三 . 用地面積 平方米 建筑面積 平方米 樓面地價 元 /平方米 2023年 1月 0 0 0 2023年 2月 0 0 0 2023年 3月 0 0 0 2023年 4月 0 0 0 2023年 5月 784754 1335805 78 2023年 6月 411246 720529 128 2023年 7月 0 0 2023年 8月 0 0 2023年 9月 16766 20239 184 2023年 10月 0 0 2023年 11月 0 0 2023年 12月 20736 24883 450 2023/3/3 27 169。 項目所在的青山區(qū)在各區(qū)縣內(nèi)的成交量較小僅為 ， 占比 %。 住宅部分 ‖（一） 市場認(rèn)知 三 . 宗地名稱 土地用途 土地總面積（平方米） 容積率 起始交易價（萬元） 成交價（萬元） 土地單價（元 /平方米） 樓面地價（元/平方米） 競買單位 成交日期 東河區(qū)西腦包后街 綜合 ＜ 795 662 包頭市富民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 20231222 青山區(qū)青山路 5號街坊 住宅 ＜ 284 343 286 包頭市華建房屋開發(fā)公司 20231222 青山區(qū)呼得木林大街 9號街坊 住宅 3681 ＜ 376 313 包頭市華建房屋開發(fā)公司 20231222 青山區(qū)友誼大街北側(cè) (青山區(qū)草原小區(qū) ) 綜合 ＜ 221 184 包頭市泰樂房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2023915 昆區(qū)青年路 22街坊（原市第二運輸公司停車場） 綜合 ＜ 846 705 包頭宏瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2023630 東河區(qū)東河槽東側(cè)、巴彥塔拉大街以南 綜合 ＜ 197 164 包頭市巨力房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 202364 東河區(qū)西腦包后街北側(cè)、鐵路線以東 住宅 ＜ 2 180 90 鄂爾多斯市泰恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 202364 東河區(qū)河?xùn)|鎮(zhèn)東河村、康復(fù)路南側(cè) 住宅 ＜ 170 142 包頭市佳成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 202364 東河區(qū)南海湖北側(cè) 綜合 ＜ 2 154 128 包頭市金瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 202362 東河區(qū)南二里半村，東河區(qū)機場路東、興航路南側(cè) 綜合 292130 ＜ 94 78 包頭市金富房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2023523 九原區(qū)井坪新村 綜合 155 62103 包頭遠洲臵業(yè)有限公司 2023523 2023/3/3 28 169。 20232023包頭商品房供求走勢圖0100200300供應(yīng)量（萬平方米） 成交量（萬平方米） 供求比 2023年 2023年 2023年?，包頭商品房年度供求比波動落差較大。 住宅部分 ‖（一） 市場認(rèn)知 三 . 供不應(yīng)求 供求平衡線 =1 供大于求 數(shù)據(jù)來源：包頭市房屋管理局 數(shù)據(jù)來源：包頭市房屋管理局 2023年3季度2023年1季度包頭市商品房供求及價格走勢圖02040608010012014006 年3季度06 年4季度07 年1季度07 年2季度07 年3季度07 年4季度08 年1季度08 年2季度08 年3季度08 年4季度09 年1季度05001000150020232500300035002023/3/3 29 169。這主要是由于三房、四房、五房都是以高端形象入市，且多分布于昆區(qū)和青山區(qū)，所以單價較高 住宅部分 ‖（一） 市場認(rèn)知 三 . 數(shù)據(jù)來源：包頭市房屋管理局 2023/3/3 30 169。 包頭在售住宅項目價格分布圖 住宅部分 ‖（一） 市場認(rèn)知 三 . 二級市場分析 ——包頭市重點在售住宅項目成交價格主要分布于 30003500元 /平方米之間，部分高端項目成交均價突破 4000元大關(guān) 陽光雅居 歐鹿生活城陽光國際公寓九星國際寶林苑都市陽光健康新城香林灣意城晶華保利花園新星壹品碧水山莊金茂豪庭歐風(fēng)麗景0500100015002023250030003500400045005000單位：元/ 平方米2023/3/3 31 169。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 二級市場分析 —— 包頭市在售項目中二房、三房為主流供應(yīng)和成交戶型，四房也存在一定的市場空隙 包頭市重點商品住宅項目戶型面積段供給情況0100020233000400060608080100100120120140140160160180180200200 一房二房三房四房五房錯層躍層住宅部分 ‖（一） 市場認(rèn)知 三 . 包頭市在售項目供應(yīng)以 80120m2的二房 和 120160m2的三房 居多， 160180m2面積段也是三房供應(yīng)的集中區(qū)域，并輔有少量 140160m2四房 包頭市在售項目二房成交主要集中在 80120m2之間、三房成交主要集中在 120160m2之間，輔以一定數(shù)量 160180m2的三房，躍層銷售較差主要原因是 樓層太高，包頭客群對于高樓層的接受度有抗性，價格偏高，總價超過心理承受預(yù)期。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 20232023年 青山區(qū)商品房供求走勢圖05000001000000供應(yīng)量（平方米） 594078 成交量（平方米） 548214 供求比 2023年 2023年 二級市場分析 —— 青山區(qū)商品房總體保持平衡，但 2023年青山區(qū)供應(yīng)量大幅上漲，成交量下滑，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，出現(xiàn)供大于求的局面。受市場大環(huán)境向好的影響， 2023年個別月份供求比在 1： 2以上，成交情況良好。從 2023年前三個月的數(shù)據(jù)可以看出，成交量遠小于供應(yīng)量，預(yù)計后市成交量會有所放大，但多數(shù)處于供大于求的狀態(tài)。2023 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有 二級市場分析 —— 青山區(qū)商品房價格繼 2023年大幅上漲之后，增速有所放緩，2023年為 3146元 /平方米，較去年同期上漲 %。 ?從月度成交走勢圖上可以看出，雖然個別月份價格波動較為明顯，但總體仍然呈現(xiàn)上揚走勢，只是上漲幅度不太明顯。2023 易居中國 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 二級市場分析 —— 青山區(qū)重點商品住宅項目供求以二房、三房為主，輔以部分四房及少量一房和躍層。 2023/3/3 36 169。 區(qū)商品房供求走勢圖0100000202300300000400000500000 單位：平方米供應(yīng)量 成交量 供求比住宅部分 ‖（一） 市場認(rèn)知 三 . 20232023年 昆區(qū)商品房供求走勢圖0202300400000600000800000供應(yīng)量（平方米） 527700 586300