【正文】 ： 舉辦寧波上?！昂Ｅ晌幕毕盗姓搲?，促進(jìn)兩城文化溝通 ?城市角度： 邀請上海、杭州、蘇州等特色型城市，就城市運(yùn)營進(jìn)行探討 …… 『 板塊構(gòu)想 』 ? 板塊炒作初步構(gòu)想 PART2 產(chǎn)品定位 ? 優(yōu)勢（ S） ? 對望區(qū)政府，毗鄰區(qū)域內(nèi)最大商業(yè)項(xiàng)目君臨廣場； ? 對本案所在區(qū)域的認(rèn)知度較高； ? 周邊地產(chǎn)開發(fā)度高，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)弱化； ? 臨太河，地塊方正，規(guī)劃加分； ? 商業(yè)、文教、交通配套齊全； ? 輕軌 1號線規(guī)劃中； ? 劣勢（ W） ? 世茂品牌首次入甬，品牌宣傳周期相對拉長； ? 世茂原有客戶積累存在區(qū)域性； ? 總體量、分期體量均較大； ? 客觀而言區(qū)域未熱； ? 主干道的噪音影響； ? 機(jī)會（ O） ? 版塊特征和凝聚力將在未來進(jìn)一步加強(qiáng)； ? 世茂品牌的強(qiáng)勢談判地位及其他可利用資源； ? 強(qiáng)化本案的區(qū)域定位，植入本案的特色，提升區(qū)塊地產(chǎn)價(jià)值； ? 區(qū)域內(nèi)無客觀條件上可與本案競爭的優(yōu)質(zhì)地塊； ? 本案刷新北侖新區(qū)高端物業(yè)紀(jì)錄； ? 本案大體量的酒店，將聚集一定的高端商業(yè)人氣； ? 威脅（ T） ? 北侖新城缺乏地域特色； ? 來自區(qū)域情結(jié)的抗性； ? 商業(yè)氛圍目前尚不熱烈，對本案商業(yè)去化造成影響； ? 政策面導(dǎo)致整體樓市觀望氣氛濃厚； SWOT分析 ? 本案為綜合性物業(yè)類型，為： 住宅 +酒店 +商業(yè) ? 的產(chǎn)品組合。 ? 且不同物業(yè)的操作方式和運(yùn)營模式有所不同，但為配合項(xiàng)目的整體營銷推廣概念傳播，須對此三種物業(yè)進(jìn)行定位，以求實(shí)現(xiàn)各種物業(yè)價(jià)值的平衡。 『 產(chǎn)品解析 —— 配套物業(yè) 』 A：本案商業(yè)與君臨國際的關(guān)系 ? 雖然君臨國際大型商業(yè)帶動了本案周邊的商業(yè)氛圍，具備強(qiáng)大集聚客源的旺場功能，但考慮本案終端客群的層次，則本案商業(yè)物業(yè)須與君臨拉開差距，尋求差異化定位 ； ? 君臨國際以大型 MALL為定位，物業(yè)類型繁多，客群容量大，主要以綜合性商業(yè)為主，偏 大眾化、粗放式 商業(yè)形態(tài)； ? 本案商業(yè)應(yīng)以完全不同的定位區(qū)別于君臨國際，可相對定位為單一性的商業(yè)類型、商業(yè)形態(tài)偏 私密性、高端、精品 類型，因主要以步行街的形態(tài)，則業(yè)態(tài)可偏重于休閑類，弱化購物，以樹立商業(yè)的品味，務(wù)求實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。酒店為商業(yè)提供固定客源，作為商業(yè)長期經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)支持，同時(shí)商業(yè)配套的業(yè)態(tài)類型也應(yīng)以酒店目標(biāo)客群為基礎(chǔ)。也成為投資者所追捧的物業(yè)形態(tài)，具升值潛力大的特征，自然充當(dāng)了“城市會客廳”的功能； ? 本酒店可定位于國際企業(yè)高管涉外商旅星級酒店，此定位具一定的高度，拔高項(xiàng)目的檔次感，對于商業(yè)的物業(yè)也有相關(guān)提升。 涉外國際高管商旅酒店 『 產(chǎn)品解析 —— 配套物業(yè) 』 C：商業(yè)定位 —— 涉外奢品商區(qū) ? 本商業(yè)可定位為高端的商街，針對北侖區(qū)域?yàn)閲H貿(mào)易港口的特征，本商街可定位為涉外國際化消費(fèi)理念帶動本地的消費(fèi)觀念，以吸引國際人士的集中消費(fèi)地帶，成為北侖目前首個涉外商區(qū)； ? 同時(shí)，針對星級酒店的終端客群，本商區(qū)則為酒店客群提供高檔消費(fèi)的場所，可適當(dāng)引進(jìn)奢侈品經(jīng)營業(yè)態(tài)，如：古董、SPA、健身會所、高端餐飲、咖啡、親子中心、汽車養(yǎng)護(hù)、 Golf裝備等。 高端私密性 精品型消費(fèi) 『 產(chǎn)品解析 —— 配套物業(yè) 』 東 CAD ? 本案將提煉出產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)六大特色整合，建構(gòu)起高品質(zhì)樓盤。部分高層形成相對圍合式的布局，使個中單位顯得內(nèi)斂私密，更大化增加項(xiàng)目的高端品質(zhì)感。 波浪式 “ 呼吸 ” 動線 『 產(chǎn)品解析 —— 住宅 』 叁： 左 靠水岸 /右 臨商街 ? 左岸右商，左邊以太河的面寬足夠打造一線江景的高層公寓，左側(cè)可借助太河的景觀拔高江景樓盤的價(jià)值； ? 右邊臨商業(yè)物業(yè)，相對位置繁華熱鬧，可借助內(nèi)外商業(yè)配套（本案商業(yè)物業(yè)及君臨項(xiàng)目物業(yè)）的價(jià)值提升左側(cè)高層的潛在價(jià)值； ? 本案銷售應(yīng)根據(jù)不同位置的高層做不同有針對性的銷售策略，以實(shí)現(xiàn)各個位置建筑單體的價(jià)值最大化。 “ 典藏單位 ” 半島樓王 『 產(chǎn)品解析 —— 住宅 』 伍： 內(nèi) 湖環(huán)繞 /外 河相望 ? 內(nèi)湖外河相互呼就，形成特征明顯的水系靈性空間，對于高端產(chǎn)品的客戶而言，通常講的“智者擇水而居”也是一大強(qiáng)有力的產(chǎn)品吸引力； ? 高層建筑由于線條的剛直，容易造成死板、呆板感，而本案通過水系氛圍的營造（如前所述）解決了高層的這一難題，使本案建筑通過“水”的作用，反變得剛?cè)嵯酀?jì)（建筑為剛、水為柔）。因此，松緊結(jié)合也是本案需重點(diǎn)考慮的因素。 后院：大中庭 前庭： 圍合式 『 產(chǎn)品解析 —— 住宅 』 以六大產(chǎn)品特色賣點(diǎn)的價(jià)值整合，組合出擊， 打造新一代的明星產(chǎn)品！ 壹： 高 綠化率 /低 密度比 貳： 一 軸貫穿 /多 重景觀 叁： 左 靠水岸 /右 臨商街 肆： 靜 態(tài)綠蔭 /動 態(tài)水系 伍： 內(nèi) 湖環(huán)繞 /外 河相望 陸： 前 庭后院 /松 緊結(jié)合 ?本項(xiàng)目的產(chǎn)品面特征： 在矛盾與對立中取得統(tǒng)一和諧之道，符合東方哲學(xué)思想； 而新穎的設(shè)計(jì)及開創(chuàng)性的規(guī)劃則是西方理念的完美結(jié)合。 概括而言，它體現(xiàn)的是一種 “ 兼容并蓄 ” 東 CAD 購買聯(lián)動： ? 大寧波客群自主判斷力強(qiáng)諳投資之道，在這種觀點(diǎn)的普遍認(rèn)知下，小北侖的購買客群將被充分帶動。 立足大寧波，驅(qū)動小北侖 『 客群分析 —— 住宅 』 住宅客群格局 ? 寧波本地高收入人士或外地常駐精英，屬于向社會金字塔不斷攀升中的階層，接近“大富”類型，以本案的高端定位，準(zhǔn)客戶個人資產(chǎn)應(yīng)達(dá)上千萬以上方可購買，否則購房壓力巨大。見多識廣，深知寧波大市各區(qū)塊的發(fā)展方向及蘊(yùn)藏的價(jià)值潛力，選擇本案的前提是基于對北侖的熟悉程度； ? 以自?。ǖ?2~3次置業(yè)）或投資以保值、增值物業(yè)為用，有投資回報(bào)的底線要求，注重物業(yè)的品牌形象，以絕對利益為驅(qū)動，高投資回報(bào)率做投資依據(jù)。對于都屬購買本項(xiàng)目的客群，個人資產(chǎn)都應(yīng)是同一水平， 本案北侖潛在的客群其實(shí)還很龐大，畢竟北侖也是一個民營經(jīng)濟(jì)很龐大的區(qū)域，在經(jīng)濟(jì)方面，有錢階層個人資產(chǎn)絕不亞于寧波大市的高端客群； ? 但與寧波客群相比較而言，北侖的有錢階層類似于“爆發(fā)戶”的性質(zhì)，畢竟寧波大市在文化、經(jīng)濟(jì)及教育方面優(yōu)勝。北侖要去高消費(fèi)場所都以寧波大市為主，而北侖本地特色、高端消費(fèi)較弱，“跟風(fēng)”的消費(fèi)觀還是占主導(dǎo)； ? 且多數(shù)北侖選擇本案以改善性居住為準(zhǔn)，有炫耀、彰顯財(cái)富為心理驅(qū)動。正確認(rèn)識三者的關(guān)系對于成功運(yùn)營商業(yè)具有決定性作用。外資企業(yè)的這類客群消費(fèi)地域跨度較大，多數(shù)為外企高管，屬就近消費(fèi)，以選擇最高端的消費(fèi)場所為主，除了休閑類消費(fèi)，同時(shí)也為商務(wù)會談提供高檔場所； ? 大寧波客群： 消費(fèi)范圍相對集中于寧波及北侖本地，跨海大橋開通后，上海亦會成為其輻射的消費(fèi)區(qū)域。需要完善的商務(wù)環(huán)境，五星酒店、高端會所、世界級的消費(fèi)場所與之匹配，對高品位的生活了若指掌，注重細(xì)節(jié)，品牌忠誠度高。 客群定位：總裁級涉外 VIP貴賓 『 客群分析 —— 商業(yè) 』 二、商業(yè)經(jīng)營者 ? 品牌名品店： 業(yè)態(tài)例示：名車展示中心、 Longiness、 GUCCI、 Starbucks… 利益驅(qū)動：看好區(qū)域發(fā)展，搶灘未來 CBD ? 金融機(jī)構(gòu)類： 業(yè)態(tài)例示：銀行、保險(xiǎn)、證券 … 利益驅(qū)動：完成北侖未來 CBD的商業(yè)布局，搶占該區(qū)域的高端客群 ? 休閑、服務(wù)類： 業(yè)態(tài)例示： SPA、健身會所、主題餐飲、親子中心、汽車養(yǎng)護(hù)、 Golf裝備 … 利益驅(qū)動：由區(qū)域的終端消費(fèi)群的消費(fèi)力出發(fā)，定制更高級別的服務(wù)產(chǎn)品 ? 商業(yè)應(yīng)考慮業(yè)態(tài)分布的合理性，在今后的招商推廣中，應(yīng)根據(jù)具體商鋪的位置及人流量的分析，立足市場、以目標(biāo)終端客群為基點(diǎn)。 利益驅(qū)動：以錢生錢、以利滾利，對區(qū)域發(fā)展極具信心，注意投資回報(bào)。 他們中的一部分人會考慮在購買后自營。 如之前所說，我們已知道了本項(xiàng)目是一個 “ 兼容并蓄 ” 甚至可說 “ 海納百川 ” 的集大成之作。 ?中原的觀點(diǎn)： 對于具國際性背景的世茂品牌開發(fā)商，均以大手筆之作面世。營銷推廣的任務(wù)不僅要立足于項(xiàng)目本身以獲得可觀的銷售業(yè)績，更是應(yīng)從 開發(fā)商品牌戰(zhàn)略 的高度去考慮。 越有可塑性的營銷概念和內(nèi)涵越豐富的營銷內(nèi)容是項(xiàng)目推廣的殺手锏！ 所以，我們必須運(yùn)用一種具 豐富內(nèi)涵 和 厚重文化沉淀 的營銷概念。對于 “ 海派文化 ” ，國人就會直接聯(lián)想到大上海以及海派文化的起源。 。 ?上海形成的鮮明城市個性 —— 海納百川，兼容并蓄 舊上海風(fēng)貌 老外灘 租界 老商業(yè)街 車夫 十里洋場 人物 \文化 張愛玲 煙盒 Cover Girl 月份牌女郎 三大亨 男文青 ? 我們對于老上海零散的聯(lián)想： 和平飯店、留聲機(jī)、石庫門、小洋樓、月份牌女郎、上海灘 3大亨、租界、名媛、天涯歌女、旗袍、張愛玲、有軌電車、報(bào)童、十里洋場、黃浦江 老上海印象： 精致、時(shí)髦、聲色、優(yōu)越感、新作派、旁雜而 有序、享樂而節(jié)制 『 品牌理念 』 ?新上海：改革開放后的現(xiàn)代上海（ 1982至今 ） 1982年建立上海經(jīng)濟(jì)區(qū)； 按照中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體部署，到 2023年，上海將基本建成國際經(jīng) 濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一，浦東將基本建成具有世界一流水平的外向型、 多功能、現(xiàn)代化新區(qū)，使上海崛起成為又一個國際經(jīng)濟(jì)中心城市。 “ 海派文化 ” 的四大特點(diǎn) 中西 合璧 口岸 文明 國際 窗口 兼容 并蓄 『 品牌理念 』 ?一種具強(qiáng)烈個性的海派風(fēng)格登陸北侖，整合海派文化的營銷概念模式重拳出擊，標(biāo)志著世茂集團(tuán)高調(diào)入世北侖，甚至成為大寧波區(qū)域的明星樓盤。 海上觀 『 項(xiàng)目案名 』 ? 釋義：整個住宅的文化思想源自大上海的海派氣質(zhì)， “ 海上 ” 是上海的一個別稱，早在明代的 《 弘治縣志 》 上就有記載： “ 上海縣稱上洋、海上。尤其是文人騷客，在他們的著作中、雅號中常常用到這個稱號。 “ 觀 ” ，則突出了這個項(xiàng)目極具觀賞性，無論是在建筑，亦或內(nèi)部、外部景觀，都具有極大的吸引力。 世茂 而在這個區(qū)域里， 55萬方的住宅項(xiàng)目，更是承襲了上海精髓，將國際化、高端化、精致化演繹至極致，“上海故事”，這一闡述，更是讓人留下無窮的想象空間，讓生活的美感更顯場景化，更貼近消費(fèi)者的心。 尚海灘 『 項(xiàng)目案名 』 ? 釋義： “ 尚海灘 ” ，靈感源于 “ 上海灘 ” ，繁華如錦的十里洋場，百年都會的外灘氣質(zhì)，摩登時(shí)尚的新天地，海派精神的氣質(zhì)錘煉 …… 匯集成上海灘這一方娛樂寶地。 世茂 舶來建筑集成 +國際品牌薈萃 +國際人群齊聚；代言了一種博大精深與中西合璧與城市與歷史經(jīng)典相結(jié)合的獨(dú)特氣質(zhì)。 北侖有個 “ 上海灘 ” 『 SLOGAN—— 商業(yè) 』 世茂 傾城 十里洋場 西洋境 『 備選案名 』 住宅 商業(yè) PART5 產(chǎn)品構(gòu)想 ?建筑立面 —— 海派風(fēng)格 ?外灘之所以散發(fā)著無窮的魅力，與其高貴雋永、色調(diào)沉穩(wěn)的建筑外觀不無關(guān)系，建筑語言簡練大氣而不失細(xì)節(jié)， “ 海派 ” 建筑以歐洲古典建筑為起源，其特征基本可涵蓋兩個方面： 歌特式建筑的高聳 +巴洛克建筑的華麗 『 住宅產(chǎn)品構(gòu)想 』 ?建筑立面 —— 海派風(fēng)格 建筑立面可適當(dāng)?shù)乜紤]融合進(jìn)外灘海派建筑的視覺元素，如：雋永高貴的色彩、細(xì)節(jié)紋路的表現(xiàn)、規(guī)整有序的窗格中尋找變化 …… 總之，建筑立面需仔細(xì)推敲，盡量做到 “ 簡約而不簡單 ” 、懷舊而不失時(shí)尚。建議通過博物館的形式，讓人們了解海派文化對中國乃至上海、寧波的影響。 ?再現(xiàn) 《 花樣年華 》 電影片斷，將電影中具有代表性的片斷場景還原，并將與電影相關(guān)物品（例如旗袍）作全面的展示。 ?構(gòu)想 —— 涉外奢品商街 『 商業(yè)物業(yè)構(gòu)想 』 『 品牌架構(gòu)屋 』 案名 定位 戰(zhàn)略高度 核心精神 推廣口號 區(qū)域 住宅 商業(yè) 世茂 海派新城 東 CAD涉外奢品商區(qū) 文化復(fù)興北侖 海上新城里的上海故事 北侖有個“上海灘” 口岸文化世界級標(biāo)簽 筑于大寧波上海派氣質(zhì) 北侖首個涉外級商業(yè)代言 海派文化 海派文化 奢侈消費(fèi)觀念 世茂 海上觀 精神內(nèi)涵 國際性 /窗口性 /合融性 國際性 /文化性 /高端性 涉外性 /高端性 /精品性 品牌 DNA架構(gòu)圖 品牌訴求 PART6 營銷策略 第一深度 深入挖品牌內(nèi)涵，通過對高端生活方式的營造，進(jìn)行情感溝通 第一高度 引爆式營銷策略，突破重圍，短時(shí)間建立市場高度 第一亮度 著眼于對各物業(yè)賣點(diǎn)認(rèn)知，建立與競爭對手截然不同的市場知名度