某地塊產(chǎn)品定位分析報告研討-在線瀏覽
2025-02-28 01:48本頁面
【正文】 教園區(qū) 江東 海曙 鄞州 6:2020:30637 南站 密巖 海曙 鄞州 05:3017:45201 客運中心－客運中心 江東 海曙 鄞州 24小時項目所在為海曙城南核心居住區(qū)，各項市政、商業(yè)配套十分成熟，周邊已有成熟居住小區(qū)，南面為區(qū)級配套公建中心，配套資源優(yōu)勢明顯。? 海曙區(qū)總體規(guī)劃結構形成 “ 一核二軸三心 ” 的布局；? 項目所在的海曙城南，區(qū)級中心定位是：主要指環(huán)城西路以西、新典路以南、通達路以東、環(huán)城南路兩側區(qū)域，依托未來區(qū)行政中心，形成以 商貿(mào)、物流、時尚展示為主的區(qū)級公建中心 。XX房產(chǎn) 2023年 8月聯(lián)豐中學地塊產(chǎn)品定位報告研究思路解讀解讀項目項目解讀解讀市場市場經(jīng)濟經(jīng)濟測算測算解讀解讀客戶客戶項目項目定位定位產(chǎn)品產(chǎn)品定位定位解讀項目解讀項目項目位于海曙南，距城市核心區(qū) 3公里，區(qū)位優(yōu)勢明顯，但周邊道路未通，限制了項目融入城市格局；一旦新典路、麗園路貫通，項目將完全融入三江口核心板塊。項目區(qū)位概況項目區(qū)位概況麗園北路麗園南路項目恒春路新典路三江口核心區(qū)直線距離約3公里項目位于海曙未來 “ 三心 ” 中的城南核心位置，南面緊鄰海曙城南的區(qū)級公建中心，使得項目具備足夠的價值想象空間。 項目區(qū)位規(guī)劃項目區(qū)位規(guī)劃三江口金融商貿(mào)商務文化核心區(qū)核心拓展區(qū)沿姚江奉化江產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶濱江生態(tài)休閑街本案商貿(mào)、時尚展示中心項目交通分析項目交通分析 項目擁有十余條公交，可通達市區(qū)各個地方，輻射范圍廣；遠期有輕軌 2號線、麗園路、新典路延伸段的預期，區(qū)位價值有很大的提升空間。項目配套分析項目配套分析1 2347591 榮安中學2 第二技工學校3 未來的區(qū)級公建中心4 農(nóng)工商超市5 國美電器6 麥當勞7 南郊公園8 鎮(zhèn)明小學9 社區(qū)衛(wèi)生服務站68項目內部拆遷基本完成，平整土地即可，南北兩條路的延伸段都未開工，東面有河流，但是水質不是很好，項目小環(huán)境不甚理想，還需要改造。本地塊總占地面積： 25200㎡用地性質包括：商業(yè)金融用地 容積率： 建筑密度： 40％綠地率： 30％建筑限高： 80米本地塊總建筑面積約為 55440㎡項目指標分析項目指標分析商業(yè)金融用地SWOT分析分析優(yōu)勢 (strength)? 地段優(yōu)勢 地塊方正劣勢 (weakness)? 周邊路網(wǎng)還未通? 項目小環(huán)境不甚理想? 商業(yè)用地性質機會 (opportunity)? 項目南面是城南片區(qū)公建中心帶來利好? 政府大力投入基礎建設，將改善目前路網(wǎng)瓶頸? 軌道交通帶來投資價值威脅 (threat) ? 住宅市場形式遠好于商業(yè)市場? 未來同類產(chǎn)品供應的競爭威脅S WO T項目界定項目界定寧波三江口核心輻射區(qū)適宜打造都市綜合體的優(yōu)質地塊解讀市場解讀市場公寓、寫字樓、商業(yè)是目前商業(yè)用地最為常見的幾類產(chǎn)品形態(tài)。?公寓市場?寫字樓市場?商業(yè)市場匯豪天下東外灘花園威斯汀中心聯(lián)盛廣場明天廣場百合公寓 壹爵盛世天城二期奧林 80半島華府簡愛春天彼岸 嘉華 SOHO泛亞國際英郡48克拉世紀東苑江南一品 2期公寓市場競爭格局公寓市場競爭格局目前在售公寓主要分布在鄞州中心區(qū)和三江口片區(qū)等成熟地段，整體競爭環(huán)境激烈； 項目所在的海曙片區(qū)供應量少，區(qū)域競爭情況并不激烈。公寓市場供需公寓市場供需供應量去化量供需比09年 16月公寓供應量為 2364套，與前兩年相比基本持平。09年 16月公寓整體供需比約為 1： 1。公寓產(chǎn)品分析公寓產(chǎn)品分析樓盤名稱 所在區(qū)域 主力面積 （ M2） 均價 ?。ㄔ?/M2）主力總價（萬元）銷售周期 （備案數(shù)據(jù)）09年上半年銷售套數(shù)銷售率 公寓類型 裝修標準匯豪天下公寓 江北區(qū) 4462 16160 71－ 100 1個月 131 87% 住宅公寓 3000元 /㎡裝修標準商會 公寓未來供應公寓未來供應樓盤名 區(qū)域 預推套數(shù) 產(chǎn)品信息 面積范圍（ m2） 產(chǎn)品 產(chǎn)權金沃下應項目 鄞州區(qū) 400 2幢單身公寓 27856方共計 541套 約 4050 平層 40年嘉華 SOHO 鄞州區(qū) 600 3幢 18FSOHO，約 5萬方共 600套 3050/60100 平層 /復式 40年海頓公寓 江北區(qū) 200 由 2棟高層組成，一棟 17層、一棟 22層 約 4050 平層 40年新星龍灣 海曙區(qū) 320 規(guī)劃多幢雙拼寫字樓與 1幢酒店式公寓 約 4050 平層 40年聯(lián)盛廣場 鄞州區(qū) 600 1幢 23層， 623FSOHO，約 3萬方約 600套 30100多 平層 40年金湖世家 鄞州區(qū) 410 1幢 12F共計 410套酒店式公寓 4070 平層 40年名匯東方 江東區(qū) 236 1幢 14F236套約 4080 平層 40年天合二期 SOHO 江北區(qū) 290 290套 4060 平層 40年立方寓 江北北區(qū) 630 4幢 89F單身公寓 .約 630套 3050 平層 /挑高 70年江南一品 江東區(qū) 350 3545平米平層 600套， 88平米復式 130套 3545 平層 /復式 70年88慈城新天地 江北北區(qū) 200 1幢 5F單身公寓共計 200套 3060 平層 40年合計 4236 □ 項目所在的海曙片區(qū)公寓個案少，競爭環(huán)境相對較為緩和；□ 去年 壓抑的購買需求今年得到釋放，促成了公寓產(chǎn)品的熱銷 ；□ 住宅公寓比商務公寓更被市場接受，低總價、小面積且具備高投資價值的項目銷售形勢較好 ；□ 未來 7500余套的供應量，將會加劇市場競爭的慘烈程度。 09年受住宅熱銷的帶動，寫字樓也出現(xiàn)了回暖跡象，成交狀況好于 08年，仍低于 0 07年平均值，還未真正回暖。從歷年寫字樓銷售數(shù)據(jù)可見，寧波寫字樓需求十分有限。價格與住宅倒掛，價值難以體現(xiàn)2023年市六區(qū)住宅成交均價（元 /M2）市六區(qū)寫字樓成交均價（元/M2）1月 9876 81352月 8969 55433月 9798 87934月 9847 83375月 9488 9505寫字樓未來供應寫字樓未來供應 2023年上半年寫字樓供應量 97萬方，預計 09年下半年市場新增供應量在 119萬方，因此未來供應量在 200萬方以上，09年寫字樓預計去化能在 30萬方左右，供需比在 ： 1。后市研判后市研判“ 為應對金融危機帶來的不利影響，營造更加寬松和諧的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，緩解普遍存在的經(jīng)營場所瓶頸制約，寧波將在特定條件下
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