某地產(chǎn)里程地產(chǎn)產(chǎn)品定位建議報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-05 23:28本頁(yè)面
【正文】 純小高層社區(qū)小高層、花園洋房或別墅充分利用容積率指標(biāo)放棄較多容積率指標(biāo)符合利益最大化的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論違背利益最大化的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論指標(biāo)解讀純小高層社區(qū)n 屬中等規(guī)模項(xiàng)目，有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)n 土地形狀為長(zhǎng)方形，比較方正，南北距離較短，地塊具有良好的產(chǎn)品可塑性n 目前地塊已經(jīng)完成了土地平整，前期工作基本準(zhǔn)備就緒地塊條件解讀中等規(guī)模項(xiàng)目，具有較好的產(chǎn)品塑造條件n 地處 中環(huán)以內(nèi) ，是上海未來(lái)最大的中高檔居住集中區(qū)域，區(qū)位條件良好n 屬于 世博輻射 范圍內(nèi)，考慮到北塊上市將臨近世博，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)充分中環(huán)線世博輻射區(qū)本案內(nèi)環(huán)線區(qū)位解讀主流生活區(qū)，可開(kāi)發(fā)中高檔社區(qū)n 板塊內(nèi)擁有 M6與 M8兩條軌道交通， M6線將導(dǎo)入金橋、張江等地的高收入者，而 M8線將導(dǎo)入來(lái)自浦西的眾多客源n 本案距離軌道 6號(hào)線高青路站僅900米距離，距離軌道 8號(hào)線車程僅 10分鐘，步行時(shí)間大約 20分鐘左右n 臨楊高南路，臨中環(huán)等干道，并擁有 79 780、 784等眾多公交線浦三路站濱洲路站成山路站高青路站華夏路站 外環(huán)線站中山南路站周家渡站耀華路站成山路站900米M6M8交通解讀公共交通體系完善，人口導(dǎo)入基礎(chǔ)完備n 家樂(lè)福與社區(qū)沿街商鋪相結(jié)合，能夠滿足生活需求，但目前周邊休閑消費(fèi)設(shè)施較為缺乏n 曹鵬藝術(shù)中心、一兆韋德健身會(huì)所，能夠滿足各類精神、娛樂(lè)、休閑需求n 緊靠明珠小學(xué)，小學(xué)年齡段教育配套到位，中學(xué)也在規(guī)劃中配套解讀一期地塊二期地塊家樂(lè)福曹鵬藝術(shù)中心與明珠小學(xué)公共綠地沿街商鋪一兆韋德健身會(huì)所中學(xué)規(guī)劃幼兒、醫(yī)院基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，配套經(jīng)營(yíng)品牌等級(jí)高，號(hào)召力大，但中高檔時(shí)尚休閑消費(fèi)場(chǎng)所及中學(xué)配套等級(jí)不確定。普通公寓之 標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品中產(chǎn) 群體新里程客層n 萬(wàn)科新里程由于產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)，因此客戶范圍較大，幾乎囊括了中產(chǎn)群體的中段客層n 客戶類型以傳統(tǒng)客戶為主，其比較注重總價(jià)與配套n 隨著銷售的逐漸深入，客戶范圍逐步擴(kuò)大，全市性特征越發(fā)明顯n 項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)?cè)诎鍓K內(nèi)始終處于領(lǐng)先水平以傳統(tǒng)型客戶為主，客戶范圍大，是銷售最快的產(chǎn)品代表：環(huán)球中央花園 —— 大尺度房型，高綠化率、樓棟距離開(kāi)闊總規(guī)模： 10萬(wàn)平方米容積率： 建筑形態(tài)：高層、小高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格綠化率： 65％主力房型：二房、三房主力面積：二房 120150平方米 三房 140160平方米產(chǎn)品規(guī)劃：四周圍合型建筑布局，中部大面積 景觀綠化，建筑棟距開(kāi)闊環(huán)球中央花園是目前區(qū)域舒適型普通公寓產(chǎn)品的代表，明顯高于同類產(chǎn)品的面積尺度，以及高綠化率與大開(kāi)闊布局，是其產(chǎn)品最大的特色。普通公寓之個(gè)性型產(chǎn)品追求個(gè)性化的中高端年輕客戶為主，變相降價(jià)后銷售平穩(wěn)n 客戶層次與環(huán) 球中央花園類似，屬于中端客群的中上區(qū)，但客戶層次范圍更大n 客戶類型更趨向于年輕化，以新興白領(lǐng)一族為其客戶主體，時(shí)尚、個(gè)性化是其最大的特點(diǎn)n 目前浦東客戶比例略大，但未來(lái)預(yù)計(jì)浦西客戶比重將逐步上升n 開(kāi)盤(pán)銷售火爆，后因宏觀影響陷入低谷，變相降價(jià)后基本保持穩(wěn)定走勢(shì)中產(chǎn)群體未來(lái)域客層代表：環(huán)球翡翠灣 —— 整體布局較為中庸，產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性優(yōu)勢(shì)明顯總規(guī)模： 16萬(wàn)平方米容積率： 建筑形態(tài)：小高層、低層建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格綠化率： 50％主力房型：二房、三房、聯(lián)排主力面積：二房 9294平方米 三房 131133平方米 聯(lián)排 180200平方米產(chǎn)品規(guī)劃：混合型社區(qū)設(shè)計(jì)，公寓與別墅形成相互獨(dú)立的兩個(gè)組團(tuán)，公寓以標(biāo)準(zhǔn)型為主，而別墅則突出經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)環(huán)球翡翠灣是目前區(qū)域混合社區(qū)的代表，其雖然在整體規(guī)劃上缺乏亮點(diǎn)，但經(jīng)濟(jì)性優(yōu)勢(shì)突出混合社區(qū)之低密度產(chǎn)品樓盤(pán)供應(yīng) 樓盤(pán)供應(yīng)以后續(xù)為主，總體量達(dá)到 71萬(wàn)平方上市時(shí)段 項(xiàng)目 類型 預(yù)計(jì)推案規(guī)模 預(yù)計(jì)推案套數(shù) 推案房型 面積段 產(chǎn)品界定2023年 尚東國(guó)際 后續(xù) 100000 650 二房 115 舒適型普通公寓三房 132148四房 152169 花園洋房環(huán)球中央花園 30000 220 二房 110150 舒適型普通公寓三房 130160大華錦繡華城 90000 750 二房 98118 標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房 136145地杰國(guó)際城 150000 1500 二房 85110 標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房 1231402023年 尚東國(guó)際 后續(xù) 120230 700 二房 未定 舒適型普通公寓三房 未定四房 未定 花園洋房聯(lián)排 未定 別墅大華錦繡華城 100000 800 二房 未定 標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房 未定地杰國(guó)際城 120230 1200 二房 未定 標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房 未定合計(jì) 710000 5820 供應(yīng)預(yù)判尚東國(guó)際地杰國(guó)際錦繡華城中央花園樓盤(pán) 供應(yīng)分布供應(yīng)預(yù)判土地供應(yīng) 三年內(nèi)總供應(yīng)量近 300萬(wàn)平方米，未來(lái)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈編號(hào) 板塊 地塊 地址 土地面積 建筑面積 容積率 項(xiàng)目進(jìn)程 預(yù)計(jì)上市時(shí)間1 三林 三林鎮(zhèn) 2街坊 22/1宗地塊 東至洪山路南至板泉路 133217 213147 選址階段 2023年后2 三林鎮(zhèn) 1街坊 1/5宗地塊 東明路以西板泉路以北 15900 19080 用地許可 2023年3 三林新村前期開(kāi)發(fā)地塊 長(zhǎng)清路東環(huán)南一大道北 453560 680340 用地許可 20232023年4 三林鎮(zhèn)上南路西側(cè) 西至振興路南至楊思路 3400 5000 用地許可 2023年5 杉林新苑 A,B區(qū) 楊高南路外環(huán)線口 100000 220230 選址階段 2023年后6 環(huán)球河濱花園 東至浦三路南至三林塘 108100 162100 報(bào)建階段 2023年7 耀華小區(qū) 濟(jì)陽(yáng)路東川楊河南 12928 19392 用地許可 2023年8 周邊板塊 錦華小區(qū) 西
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