【正文】 建筑限高 (米 ) 綠地率 (%) 住宅 商業(yè) 建筑層數(shù) (層 ) 1 尖峰山 住宅 307957 349300 12層 35% 2 江北 24小區(qū) 住宅 /商業(yè) 132808 247216 55000 16層 35% 3 江北 40小區(qū) 住宅 /商業(yè) 170372 298125 76600 19層 35% 4 江北 18小區(qū) 2地塊 商業(yè) 8123 53832 28層 15% 5 江北 18小區(qū) 5地塊 商業(yè) 21338 58653 15層 15% 6 火車西站 住宅 300000 600000 待定 待定 待定 7 磚瓦廠 住宅 /商業(yè) 72887 144496 10000 80米 30% 8 磚瓦廠 酒店 /配套公寓住宅 37588 26565 54250 酒店住宅 酒店 98米住宅 80米 酒店42%住宅 30% 2023年房地產(chǎn)一級市場分析 ? 9 東江學(xué)府地塊 住宅 /商業(yè) 110055 179702 12023 12層 30% 10 江北 45小區(qū) 住宅 202300 360000 40000 待定 待定 待定 11 文頭嶺 住宅 /商業(yè) 112023 202304 22400 待定 待定 待定 12 文頭嶺 住宅 /商業(yè) 181766 327179 36353 60米 30% 13 文頭嶺 住宅 /商業(yè) 202345 414100 46000 60米 30% 14 文頭嶺 住宅 /商業(yè) 130509 255070 28000 60米 30% 15 文頭嶺 住宅 /商業(yè) 112023 202338 22400 2 36米 30% 16 文頭嶺 住宅 /商業(yè) 63942 132367 14700 60米 30% 17 文頭嶺 住宅 /商業(yè) 185442 383867 42650 60米 合計 2346853 4121229 572838 （數(shù)據(jù)來源：惠州市國土局） ? 結(jié)論： 由圖表數(shù)據(jù)得出 ,惠州 2023年土地供應(yīng)總量高達 234萬平 米，主要集中在江北及金山湖區(qū)域，金山湖片區(qū)土地供應(yīng)量達到 98萬平米，江北 53萬平米，預(yù)計江北及金山湖片區(qū)在未來一兩年將競爭異常激烈。 ２ .住宅價格快速上漲 ， 市場未來供應(yīng)量大，競爭激烈 ． ３ .眾多知名品牌開發(fā)商進駐，導(dǎo)致產(chǎn)品升級、競爭升級、 服務(wù)升級，大盤 +品牌將成為市場未來競爭的方向。 ５ .樓盤物業(yè)類型以多層及小高層為主，主要以洋房物業(yè)為主，低密度產(chǎn)品較少，這與政府減少別墅用地及控制低密度產(chǎn)品數(shù)量有關(guān)。 東方新城 1月 28日 深圳 看樓團 東方新城杯高爾夫球賽 營銷方式分析 深圳成為推廣的重點區(qū)域 沒有針對香港進行推廣 ? 惠州高端物業(yè)客戶區(qū)域分析65%50%55%50%45%25%30%40% 40% 40%55%70%5%10%5%10%5% 5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%東方威尼斯合生國際奧林匹克花園潤園(一期)東方新城半島1號惠州 深圳 其他 客戶區(qū)域分析 說明：深圳客戶所占比例較大， 香港客戶所占比例極少 ? 結(jié)論： ，主要為復(fù)合性產(chǎn)品，產(chǎn)品形態(tài)豐富 ，歐式風格依然是現(xiàn)在高端市場的主流 ，達到 1282套，獨棟和雙拼產(chǎn)品市場供應(yīng)量較小，市場稀缺。 ? 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （ 新進者 ） （ 社會資源 ） （自然資源） “核心競爭力矩陣” （ 品牌 ） 主流模式：“ 1+3” 客觀性；典型的單一項目成功要素和高價樓盤的充分條件 成本高，對地塊先天條件依賴高 —— 體現(xiàn)“項目價值” [潤園 . 鵬基萬林湖 ] 補充模式：“ 1+4” 人本主義 , 體現(xiàn)項目的舒適尺度和高性價比 客群相對復(fù)雜 [奧林匹克花園 . 合生國際新城 .領(lǐng)墅 ] ? 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （新進者） （品牌） （社會資源） （自然資源） 雖然有江景資源，但與其他項目相比優(yōu)勢不明顯 初入市場，缺品牌支撐，但可整合資源 本項目的選擇：“ 1+2+4”（產(chǎn)品 +人文 +服務(wù) ） —— 體現(xiàn)“項目差異化” “ 4” — “人文性”體現(xiàn)社區(qū)價值，增強社區(qū)的內(nèi)聚力和外來客戶牽引力 “ 1” — “產(chǎn)品”以獨特性和創(chuàng)新性成為市場關(guān)注的焦點 “ 2” — “服務(wù)”以人性化銷售及物管體現(xiàn)“安全”與“尊貴” ? 短期目標：建立轟動效應(yīng) 項目啟動模式 實現(xiàn) 原則一：高端入市。 原則二：形成熱銷效果。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 本案 文教區(qū)域 ? 1小時車程 河源 深圳 1小時車程 惠東 惠陽 惠城 數(shù)碼工業(yè)園 半小時車程 50分鐘車程 5分鐘 車程 本案 項目地塊交通優(yōu)勢顯赫，周圍三環(huán)路、惠奧大道、惠州大道等多條交通主干道。 到深圳約 1小時車程 到惠東約 50分鐘車程 地塊南向區(qū)域有高壓線。 4 ? 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） ,可規(guī)劃空間大 ,交通便利 ,往來市區(qū)不方便 機會（ O） 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 ,易形成聚焦效應(yīng) ,深圳客戶投資惠州樓市 ，為項目帶來潛在客戶 片區(qū)整體規(guī)劃前景定位高及齊全 定位準確，挖掘產(chǎn)品內(nèi)涵 以創(chuàng)新的產(chǎn)品，迅速爭奪客戶 抓住有利的入市時機，乘勢而起 挖掘區(qū)域優(yōu)勢，做好區(qū)域宣傳 新穎的產(chǎn)品打動客戶 “快、準、狠、貼”把握客戶 威脅（ T） 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 ,競爭激烈 ,市場購買力有限 加強項目軟件配套 差異化營銷 注意力經(jīng)濟營造 迅速搶奪有效客戶 合理價格快速銷售 項目定位亮點 配套局部亮點 6. 地塊 SWOT分析 ? 7．項目目標客群細分及定位 中端客戶 中 、 高端客戶 高端客戶 中 、 低端客戶 低端客戶 大型集團公司 CEO，外企高級管理人員、技術(shù)人員 私營企業(yè)主 ， 政府高級公務(wù)員 ， 外企中層管理人員 事業(yè)單位管理人員及職員 事業(yè)處于上升期間的白領(lǐng)及周邊工廠的管理人員 由于支付能力的制約 ， 該人群基本不會成為我們的客戶 通過對項目地塊分析：本項目客群將主要鎖定上述紅色區(qū)域 ? 以 深圳、香港、惠州、惠陽客戶為主體，輻射珠三角 主要區(qū)域 以三十歲至四十歲的城市主流家庭為主 人口特征 政府中高層領(lǐng)導(dǎo) /企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)●私營企業(yè)主 / ● 高科技行業(yè)高級技術(shù)人才 職業(yè)特征 深圳香港客戶以投資為主，惠州及惠陽客戶以二次置業(yè)為主 置業(yè)動機 城市中的精英 /中產(chǎn)階級的上層 主觀上 ， 我們需要這樣的客戶；客觀上 ， 產(chǎn)品必須適合這樣的客戶 。23 萬平米 風情小鎮(zhèn) 惠州中央別墅區(qū) —— 項目的區(qū)域優(yōu)勢，周邊均為大型高端項目 23萬平米 —— 項目的占地規(guī)模 臨 江 —— 項目緊鄰鹿江，景觀優(yōu)勢 風情小鎮(zhèn) —— 表現(xiàn)項目的人文內(nèi)涵 ? 戶型 面積 戶均面積 容積率