某地產(chǎn)項(xiàng)目初步策劃報(bào)告-在線瀏覽
2025-03-30 10:04本頁(yè)面
【正文】 用地控制在 以內(nèi)；到 2023年 ， 主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在 90萬(wàn)人以內(nèi) ， 建設(shè)用地控制在 里以內(nèi) 。 2023是保定市房屋價(jià)格增長(zhǎng)最快的一年，保定市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了 20%左右。 ? 在土地供應(yīng)方面， 2023年保定市全年的供應(yīng)量大約在 100萬(wàn)畝， 2023年的新項(xiàng)目相對(duì)放緩，加上以往的存量土地開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)仍然充足，2023年上半年房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)出現(xiàn)集中放量，房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量出現(xiàn)了從“蓄水期”到“放水期”的階段性變化 發(fā)展趨勢(shì) ? 土地價(jià)格基本穩(wěn)定 ? 在住房面積上，保定市 1998年－ 1999年住房供貨量最大的是 80－ 100平米，2023年－ 2023年 100－ 120平米的住房供貨量就超越前一戶型，成為主力戶型，而到了 2023年－ 2023年，住房面積已經(jīng)升級(jí)到 120－ 150平米 。 保定市樓盤的主力購(gòu)買群來(lái)源于保定周遍縣，如清苑、滿城、徐水，淶原縣等，特別是這些縣的能源產(chǎn)業(yè)主 隨著經(jīng)濟(jì)和交通大發(fā)展，會(huì)吸引部分北京、天津、石家莊的客戶購(gòu)買 保定的部分外出務(wù)工人員回家置業(yè) 市區(qū)內(nèi)部可利用土地資源日趨減少，西、北部成為居民購(gòu)房的首選，伴隨著交通條件的逐步完善，私家汽車時(shí)代的到來(lái)，西、北部居住區(qū)開(kāi)發(fā)具備良好的市場(chǎng)前景 Part４ :本案市場(chǎng)比較定位及目標(biāo)消費(fèi)群分析 對(duì)比項(xiàng)目解析 朝陽(yáng) 龍座項(xiàng)目競(jìng)品市場(chǎng)比較建筑面積( 萬(wàn)平米）均價(jià)（百元/ 平米）銷售率( % ) 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣 該項(xiàng)目位于保定新城，東鄰恒祥北大街，西鄰瑞祥大街，北臨 1600畝的植物園。與擬建項(xiàng)目無(wú)論是在建筑規(guī)模還是地理位置上都十分貼近，后期放量將成為擬建項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。該項(xiàng)目在廣告宣傳上質(zhì)不足但量有余，容易產(chǎn)生過(guò)猶不及的廣告效應(yīng)。同時(shí)，該項(xiàng)目在樓書(shū)設(shè)計(jì)、售樓處布置上也存在一些弊端，不能給人突出感。預(yù)計(jì)在 2023年完成。社區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所和幼兒園。但項(xiàng)目自身地理位置以及周遍環(huán)境配套明顯與附近項(xiàng)目存在差距，同時(shí)以中偏大戶型為主打，在提升居住者素質(zhì)的同時(shí)，也提高了購(gòu)買門檻。總建筑面積 63萬(wàn)平米，綠化率 42%，社區(qū)以中大戶型為主打，以 “養(yǎng)生居住，自然棲居”的主題，打造 “親水雙景社區(qū)”。 ? 作為一個(gè)成熟開(kāi)發(fā)小區(qū)的三期，新一代 C區(qū)在物業(yè)配套和物業(yè)管理上都很具有特色，成為其出售的亮點(diǎn)。 朝陽(yáng) ?龍座 朝陽(yáng) ?龍座由保定市亨達(dá)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，坐落于朝陽(yáng)北大街與隆興路交叉口，由 3棟 32層住宅和 1棟 32層公寓組成，戶型面積在 58— 156㎡之間，以青年小戶型為主。 （ 2）產(chǎn)品形態(tài)以小高層、高層為主，多層和別墅供應(yīng)量較少；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體素質(zhì)較高?！靶乱淮?C區(qū)”由上海同濟(jì)規(guī)劃院設(shè)計(jì)，“誠(chéng)信 .麗景藍(lán)灣”由天津大 學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 （ 5）別墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)屬于起步階段，產(chǎn)品類型不豐富，面積偏大，價(jià)格偏高，已供應(yīng)的產(chǎn)品房?jī)r(jià)在 50 萬(wàn) — 90萬(wàn)之間，與普通住宅的過(guò)渡產(chǎn)品類型缺少。 ■ 市場(chǎng)需求 —— 從客戶構(gòu)成及發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看： （ 1）本地住房購(gòu)買和預(yù)期能力在 20— 30萬(wàn)之間占據(jù)絕大多數(shù)比例，其次是 10萬(wàn)元以內(nèi)和 30— 40萬(wàn)元之間的客戶占據(jù)一定比例，超過(guò) 40萬(wàn)的客戶比例較少。他們占據(jù)保定樓盤購(gòu)買市場(chǎng)的 70%左右，保定市內(nèi)購(gòu)買者占據(jù) 20%左右，目前保定市的房地產(chǎn)價(jià)格以同類產(chǎn)品來(lái)看價(jià)格明顯低于北京、天津、石家莊。同時(shí)保定市的部分外出務(wù)工人員回家置業(yè)現(xiàn)象也存在，他們占據(jù)總購(gòu)買力的 35%左右。 ? 充分渲染毗鄰高校的文化優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的客觀條定位 ? 地塊區(qū)位：本項(xiàng)目位于城北新中央居住區(qū)，將是市民購(gòu)房的首選區(qū)域。 ? 豪庭綠洲將定位于舒適型低密度住宅中高檔住宅小區(qū)。超大樓間距、超大視野、高級(jí)立石色彩；大層高和大開(kāi)間的應(yīng)用，滿足中高檔消費(fèi)群體 主力客戶群定位 ? 保定周遍縣成功人士，如清苑、滿城、徐水，淶原縣等，特別是這些縣的能源產(chǎn)業(yè)主。 ? 保定的部分外出務(wù)工人員回家置業(yè)。保定北區(qū)新城是保定市政府根據(jù)保定市城市發(fā)展總體規(guī)劃確定的新的城市中心，市政府將遷至本項(xiàng)目附近。 ② 環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 ③ 文化優(yōu)勢(shì)。 ④ 項(xiàng)目以新古典主義為特色，以建設(shè)保定地區(qū)最高品質(zhì)的樓盤為方向，整體規(guī)劃出色，品質(zhì)較高。 ⑥ 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，目標(biāo)明確。 ② 地里位置相對(duì)閉塞，四周交通不太便利，不便于工地現(xiàn)場(chǎng)的包裝。 ④ 新開(kāi)發(fā)區(qū)域，樓盤知名度不高沒(méi)有品牌效應(yīng)，在項(xiàng)目造勢(shì)上存在困難。 ② 保定北部新區(qū)開(kāi)發(fā)處于起步階段，發(fā)展空間和投資潛力巨大。 ④ 市政府的北遷以及火車站的北移，將給本項(xiàng)目帶來(lái)良好的外部環(huán)境。 ② 本項(xiàng)目首期放量較小，對(duì)后期客戶資源積累不利，要實(shí)現(xiàn)持續(xù)熱銷，需要借助其他宣傳手段。同時(shí)由于無(wú)品牌開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)導(dǎo)入時(shí)間存在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)國(guó)家對(duì)
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