某地產(chǎn)杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-03 05:12本頁(yè)面
【正文】 上限 8500元 /平方米 客戶(hù) 城西板塊西區(qū)客戶(hù)及市區(qū)中低端客戶(hù) 本案作為售價(jià) 9000元 /平方米以上的公寓產(chǎn)品 如定位于周邊區(qū)域市場(chǎng)，則存在一定風(fēng)險(xiǎn) 必須擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 將目前的間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域轉(zhuǎn)化為直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 公寓競(jìng)爭(zhēng)板塊對(duì)比 屬性 /板塊 城西拓展區(qū)（本案） 城西成熟區(qū) 距離市區(qū) ★ ★ ★ ★ ★ ★ 交通便利性 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 配套成熟度 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 住宅氛圍 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 自然環(huán)境 ★ ★ ★ ★ ★ 未來(lái)發(fā)展 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 綜合評(píng)價(jià) 自然環(huán)境與發(fā)展空間是區(qū)域最大的優(yōu)勢(shì) 本案區(qū)域目前綜合實(shí)力明顯不如競(jìng)爭(zhēng)板塊 當(dāng)前板塊存在劣勢(shì) 產(chǎn)品力將是本案未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的最大砝碼 機(jī)會(huì)挖掘 成本導(dǎo)致本案未來(lái)公寓售價(jià)可能超出當(dāng)前核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)范疇 板塊目前劣勢(shì)導(dǎo)致與成熟區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力欠缺 低密度產(chǎn)品是目前整個(gè)城西板塊的空白點(diǎn) 低密度產(chǎn)品可能是本案產(chǎn)生利潤(rùn)點(diǎn)的一個(gè)機(jī)會(huì) 低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)－臨近分布 圖示 名稱(chēng) 本項(xiàng)目 大城西板塊 02省道 沿省道板塊 西溪景區(qū) 西溪風(fēng)情 金都雅苑 竹海水韻 西溪山莊 1 2 3 4 2 4 3 1 目前杭州西區(qū)與本案板塊臨近的低密度住宅產(chǎn)品分布主要集中于余杭區(qū)的 02省道沿線，距離本案大約 20分鐘車(chē)程 項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型 容積率 總供應(yīng)量 （㎡） 已上市體量 （㎡） 目前市場(chǎng)可供量 （㎡） 未上市體量 （㎡） 金都雅苑三期 聯(lián)排 /公寓 /花園洋房 11萬(wàn)方 11萬(wàn)方 3578 未來(lái)無(wú)供應(yīng) 竹海水韻 花園洋房 /公寓 /聯(lián)排 100萬(wàn)方 64萬(wàn)方 （南區(qū)） 83856 （花園洋房） 36萬(wàn)方 （北區(qū)） 西溪風(fēng)情三期 聯(lián)排 /獨(dú)棟 50萬(wàn)方 35萬(wàn)方 約 5000 15萬(wàn)方 （四期） 西溪山莊二期 聯(lián)排 /獨(dú)棟 53萬(wàn)方 30萬(wàn)方 93026 23萬(wàn)方 合計(jì) / / 214萬(wàn)方 140萬(wàn)方 181660 74萬(wàn)方 低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)－供應(yīng)分析 容積率 聯(lián)排＋獨(dú)棟產(chǎn)品線容積率在 花園洋房＋聯(lián)排＋小高層公寓產(chǎn)品線容積率在 1左右 供應(yīng)情況 目前直接競(jìng)爭(zhēng)較少， 08年將面臨西溪風(fēng)情供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng) 間接競(jìng)爭(zhēng)威脅較大， 02省道板塊的低價(jià)有較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅 低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)－去化分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型 主力戶(hù)型（㎡） 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 成交周期 （月） 月均去化 （套） 去化率 距離市區(qū) 距離 西溪風(fēng)情三期 聯(lián)排 250~300（目前剩余 250~260） 15000 15 18 90% 10Km 金都雅苑 聯(lián)排 190～ 250 8500 13 95% 13Km 花園洋房 150~220 6500 2 2 24% 竹海水韻 花園洋房 120~230 5050 8 27 27% 17Km 西溪山莊 聯(lián)排 280~300 7100 15 2 8% 18Km 聯(lián)排主力面積： 250－ 300平方米 花園洋房主力面積： 150－ 200平方米 整體去化比較穩(wěn)定 去化速度與距離市區(qū)距離成正比關(guān)系 緊靠城西板塊聯(lián)排價(jià)格目前在 15000元 /平方米（大華西溪風(fēng)情） 相近區(qū)域中，聯(lián)排與花園洋房的價(jià)格差距在 30％左右 低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)－客戶(hù)分析 區(qū)域 客戶(hù)細(xì)分 比重分析 / / 西溪風(fēng)情（總體） 西溪山莊 金都雅苑 竹海水韻 市中心 首次置業(yè)客戶(hù) 住房改善型客戶(hù) 浙江省其他市縣（主要以臺(tái)州、溫州、義烏為主） 在杭州擁有第二居所 (經(jīng)常居住 ) 偶爾居住兼長(zhǎng)期投資 其他外來(lái) 上海等地 0 不同產(chǎn)品形成的客戶(hù)差異 浙江購(gòu)買(mǎi)力旺盛，特別是在聯(lián)排的購(gòu)買(mǎi)方面。文鼎苑一期 房型 一房 二房 三房 四房 二房 三房 一房 二房 三房 四房 一房 二房 三房 四房 比例 18% 22% 44% 16% 47% 53% 12% 23% 43% 22% 12% 19% 60% 9% 區(qū)域 間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 楓華府第三期 蘭庭國(guó)際 房型 一房 二房 三房 四房 二房 三房 四房 比例 21% 4% 37% 38% 3% 59% 37% 三房為主力房型 四房比重明顯提升 面積分布 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)房型面積跨度較大，間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)以經(jīng)濟(jì)二房與舒適三房為主 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主力面積段分布圖050100150200250一房 二房 三房 四房間接競(jìng)爭(zhēng)主力面積段分布圖020406080100120140160180200一房 二房 三房 四房直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)二房面積跨度大 間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)基本以經(jīng)濟(jì)二房為主 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)三房面積跨度大 間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)基本以舒適三為主 去化分析 整體去化 區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 推案面積 去化面積 總?cè)セ? 去化周期 平均月去化套 數(shù) 間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 楓華府第 168944 67510 40% 14個(gè)月 24 蘭庭國(guó)際 46774 30774 66% 2個(gè)月 129 文箐苑 10331 7077 69% 14個(gè)月 3 中豪晴園 39647 37889 96% 22個(gè)月 9 小計(jì) 265696 143250 54％ 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 文鼎苑 136491 128255 94% 14個(gè)月 73 西城年華 135085 84072 62% 16個(gè)月 42 美林灣 116190 102774 88% 14個(gè)月 69 蘭韻天城 23720 15230 64% 14個(gè)月 26 小計(jì) 411486 330331 80％ ? 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)總?cè)セ蕿?80％，間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)為 54％ ? 去化周期一般在 14個(gè)月左右 ? 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)的月均去化套數(shù)明顯高于間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)去化明顯優(yōu)于間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 去化分析 房型去化 區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 一房 二房 三房 四房 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 西城年華 97% 67% 67% 89% 天陽(yáng) 萬(wàn)科西溪項(xiàng)目前期研判 匯報(bào)思路
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1