【正文】 中心片區(qū)遠(yuǎn)景城市建設(shè)用地面積達(dá)到 40平方公里，包括東埔、老城和江東組團(tuán)。人均居住面積：2023年人均居住面積 27㎡；2023年人均居住面積 33㎡。發(fā)展趨勢(shì)：城市整體呈帶狀發(fā)展， “ 產(chǎn)業(yè)往南，商住往東 ” 格局確定。本案——Copyright 169。十二五規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二、城市產(chǎn)業(yè)分析? 十二五規(guī)劃：到 2023年全市生產(chǎn)總值達(dá)到 1000億元，年均增長(zhǎng) 15%以上。? 2023年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ::，相比于 2023年的 ： ： ，第三產(chǎn)業(yè)上升 %。休閑旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為河源國(guó)民快速增長(zhǎng)主要經(jīng)濟(jì)點(diǎn)之一。礦產(chǎn)冶金、飲料制造、輕紡服裝、醫(yī)藥制造、建材陶瓷、機(jī)械制造、電子電器等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 ?！狢opyright 169。商品房市場(chǎng)需求旺盛，成交量?jī)r(jià)快速攀升處于快速發(fā)展階段。? 2023年河源房地產(chǎn)投資額為 ，同比增速 %，其中 2023年房地產(chǎn)投資因調(diào)控政策效應(yīng)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)（同比增速達(dá) %）， 2023年回歸正常。全市商品房成交均價(jià) 3914元 /㎡。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page21河源將旅游產(chǎn)業(yè)作為特色重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行打造，產(chǎn)業(yè)收入增長(zhǎng)十分搶眼；并帶動(dòng)住宿和餐飲業(yè)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，批發(fā)零售業(yè)則繼續(xù)保持穩(wěn)定高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。? 2023年住宿餐飲收入達(dá)到 ，同比增速達(dá)到 %，商務(wù)和旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)該產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)。 ? 批發(fā)零售產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)， 2023年全市批發(fā)和零售業(yè)零售額達(dá) 191億元，增速達(dá) %。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page22當(dāng)前河源 現(xiàn) 有商圈主要分布在老城區(qū)，以大型 購(gòu) 物中心 為 代表。現(xiàn)有商圈：翔豐廣場(chǎng)商圈、廣晟商圈、廣百商圈、麗日百貨商圈；主要分布在中心城區(qū)，經(jīng)營(yíng)方向?yàn)榘儇浟闶郏瑯I(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)，整體缺乏特色經(jīng)營(yíng)；普遍存在交通配套不足，存在升級(jí)換代潛力和需求。三、城市商圈格局研究現(xiàn)有商圈概況河源東城新商圈廣百新一城商圈廣晟廣場(chǎng)商圈翔豐廣場(chǎng)商圈麗日廣場(chǎng)商圈——Copyright 169。廣百新一佳廣晟廣場(chǎng)翔豐廣場(chǎng)麗日廣場(chǎng)1公里河源 現(xiàn) 有商 業(yè)發(fā) 展格局未能突破主城區(qū)的 傳統(tǒng) 格局，未能形成集群?！狢opyright 169?！?第一代 購(gòu) 物中心：廣百 經(jīng)營(yíng) 狀況 較 佳，周 邊環(huán) 境一般，配套不足；人流 動(dòng)線 缺乏引 導(dǎo) ，內(nèi)部空間 舒適度一般。采取建筑主樓加 輔 樓和商 業(yè)街的建筑 組團(tuán) 形式，空 間 豐富，但 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 多 為 基 礎(chǔ) 品牌且集中略 顯單 一，周 邊 交通 較為換 亂， 車(chē) 位配套 嚴(yán) 重不足。備注：以上購(gòu)物中心劃分是按照商業(yè)主體規(guī)劃理念、空間形態(tài)和業(yè)態(tài)組合標(biāo)準(zhǔn)界定，非按照其開(kāi)業(yè)時(shí)間先后順序。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page25翔豐廣場(chǎng) 麗日廣場(chǎng)廣百新一城——Copyright 169。河源東城新商圈傳統(tǒng) 商圈內(nèi)休 閑 、 娛樂(lè) 、餐 飲業(yè)態(tài) 呈點(diǎn)狀分布， KTV、咖啡、 足浴、影院、知名品牌餐 飲 及特色餐 飲 等 業(yè)態(tài) 主要 圍聚在四大 購(gòu) 物中心，整體布局疏散，未能集群形成 規(guī) 模效 應(yīng) 。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page27未來(lái)商圈代表堅(jiān)基商業(yè)中心：→ 項(xiàng)目規(guī)劃用地 ，總建筑面積 80多萬(wàn)平米。 → 該項(xiàng)目整體定位較高，涵蓋大型購(gòu)物中心、國(guó)際購(gòu)物街區(qū)、高檔公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店。→ 地處 CBD核心區(qū)域，是政府重點(diǎn)工程。三、城市商圈格局研究定位高，規(guī)模大，設(shè)計(jì)理念先進(jìn)：將依托 80萬(wàn)㎡堅(jiān)基商業(yè)中心及本案 10萬(wàn)㎡時(shí)尚商業(yè)中心，未來(lái)將形成河源最具標(biāo)桿性的東城新區(qū)商圈，樹(shù)立河源新一代商業(yè)標(biāo)桿。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page28河源國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展勢(shì)頭將逐步帶動(dòng)居民消費(fèi)需求的持續(xù)提升，有助于城市商業(yè)貿(mào)易環(huán)境的持續(xù)改善。城際、省際等完善便捷的交通暢達(dá)三省，河源依靠?jī)?yōu)美環(huán)境和交通樞紐戰(zhàn)略位置，加速融入珠三角城市群，作為珠三角后花園生態(tài)名城具有號(hào)召力。3 內(nèi)部環(huán)境分析 地塊區(qū)域分析 地塊本體分析 商業(yè)屬性界定 核心價(jià)值提煉——Copyright 169。該片區(qū)市政建設(shè)重點(diǎn)投入，片區(qū)發(fā)展勢(shì)頭加速推進(jìn)，板塊崛起呼之欲出！區(qū)位概況→項(xiàng) 目地 處 城 東 板 塊 核心片區(qū)，是河源城市發(fā) 展主 軸 方向和重點(diǎn)建 設(shè) 區(qū)域。本案一、地塊區(qū)位分析城市向東主軸門(mén)戶(hù)，中心價(jià)值全面崛起——Copyright 169。——Copyright 169。承接 CBD板塊并互為輻射、互為提振，東源正加速與主城區(qū)融合；城市肌理快速重組，將消抹一切行政板塊界線！二、地塊區(qū)位分析——Copyright 169。?全市 標(biāo) 桿性高端物 業(yè)環(huán)繞周 邊 ，如深 業(yè) 塞 納 灣、碧桂園、 鴻 大城、雅居 樂(lè) 花園、東 江首府等。二、地塊區(qū)位分析區(qū)域認(rèn)同度——Copyright 169。三期配套建設(shè)有政府會(huì)議中心。全盤(pán)規(guī)劃住宅總套數(shù) 2300余套，預(yù)計(jì)入住業(yè)主總?cè)藬?shù)近 7000人。三、地塊本體分析 三期一二期四五期具標(biāo)桿影響力的品質(zhì)大盤(pán)， 8萬(wàn)㎡巨量商業(yè)規(guī)模，區(qū)域商業(yè)中心位置難被撼動(dòng)。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page35客家文化公園越王大道贛粵高速東源入口老城區(qū)沿江路大學(xué)城東江畫(huà)廊風(fēng)景區(qū)項(xiàng) 目可到達(dá)性高，多條城市交通干道交 匯 ，周邊 道路密集，各 項(xiàng) 交通十分便利。三、地塊本體分析——Copyright 169。 規(guī) 劃形成兩條商 業(yè) 街區(qū)。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page3737216。地塊南側(cè)：對(duì)臨東源中學(xué)，往西為霸王花小區(qū)。地塊西側(cè)：規(guī)劃市政道路以及東源縣部分行政事業(yè)單位。項(xiàng)目北側(cè)：東源小學(xué)?！狢opyright 169。河源堅(jiān)基商業(yè)中心地塊周邊配套三、地塊本體分析——Copyright 169。 102路公交于項(xiàng)目門(mén)口設(shè)站，利于拓展對(duì)外輻射?！?地塊東側(cè)緊鄰行政大道，是東源主要干道，展示面佳，不足在于政府單位人氣較少；→ 西側(cè)和南側(cè)緊鄰學(xué)校，次級(jí)干道同樣具有較好展示面；→ 廣場(chǎng)環(huán)島交通車(chē)流速度較快，需要進(jìn)行弱化。——Copyright 169?！?西側(cè)正對(duì)小學(xué)，學(xué)生及兒童類(lèi)消費(fèi)需求旺盛，商業(yè)價(jià)值次優(yōu)。三、地塊本體分析——Copyright 169。四、商業(yè)屬性界定——Copyright 169。城東板塊居住的人群仍然只能就遠(yuǎn)到傳統(tǒng)中心商圈進(jìn)行購(gòu)物。→ 目前河源商業(yè)板塊缺乏真正意義上的娛樂(lè)休閑主題型大型商業(yè)中心。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)格局研判四、商業(yè)屬性界定——Copyright 169。3公里核心商圈范圍內(nèi)，無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。本案一二三期已經(jīng)建成入住，商業(yè)已自成中心，同時(shí)具有良好市場(chǎng)口碑。商圈界定： “ 城市新區(qū)中心核心商圈 ” 形象呼之欲出。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page44五、商業(yè) SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 劣勢(shì)（ Weakness）機(jī)會(huì)（ Opportunities）威脅（ Threats）n成熟地段，配套完善；n8萬(wàn)平米商業(yè)具有規(guī)模效應(yīng)；n提前規(guī)劃定位，對(duì)接市場(chǎng)需求。n片區(qū)開(kāi)發(fā)持續(xù)向好，城市戰(zhàn)略版圖東移全城關(guān)注；n以堅(jiān)基為代表的代表性項(xiàng)目共同發(fā)聲，帶動(dòng)片區(qū)整體價(jià)值認(rèn)同度走高。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)化威脅n聯(lián)合發(fā)聲，深挖城市東移話題，強(qiáng)植新商圈形象。n用實(shí)景說(shuō)話，軟環(huán)境搭臺(tái)力引主力商家共唱大戲。n把握市場(chǎng)需求，以精準(zhǔn)定位彌補(bǔ)現(xiàn)有不足。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page45東城 CRD：唯此 36萬(wàn)㎡醇居時(shí)尚綜合商住區(qū)六、核心價(jià)值分析城市東移：人口外溢板塊騰飛價(jià)值兌現(xiàn)提速先外后內(nèi)的核心價(jià)值體系組合：消費(fèi)升級(jí)： 30萬(wàn)河源人消費(fèi)習(xí)慣升級(jí)換代立足城市趨勢(shì)，戰(zhàn)略突圍；放眼未來(lái)，放大前景預(yù)期；銜接 CBD，倡領(lǐng) CRD?！狢opyright 169?！C 合商 務(wù) 功能： 區(qū)域內(nèi)唯一 8萬(wàn)㎡大型成熟集中商 業(yè) ，提供一站式 購(gòu) 物、休 閑 、 娛樂(lè) 、餐 飲 街區(qū)體 驗(yàn) ；→品 質(zhì) 居住功能： 36萬(wàn)㎡ 綜 合商住區(qū)，出 則 繁 華 ，入 則 安寧，自在、 閑 適；→政 務(wù) 功能： 周 邊 密集分布 東 源主要行政 單 位， 帶動(dòng) 會(huì) 議 、餐 飲 等相關(guān)政 務(wù) 功能需求，本 項(xiàng) 目?jī)?nèi)社會(huì) 議 中心，可無(wú) 縫對(duì) 接。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page47CRD價(jià)值轉(zhuǎn)換：新型購(gòu)物體驗(yàn)以及新的生活方式引領(lǐng)者，寶晟城與國(guó)際領(lǐng)先 LSC商業(yè)如出一轍。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page49一、消費(fèi)者需求分析– 調(diào)查方法：街頭問(wèn)卷攔訪，定向投放 – 訪問(wèn)客戶(hù)：河源市市區(qū)居民– 大學(xué)城老師– 東源縣居民調(diào)查方法 訪問(wèn)人員樣本量及甄別條件 時(shí)間安排– 街頭攔訪問(wèn)卷樣本： 200份，實(shí)際回收 192份，有效問(wèn)卷 156份。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page50受訪消費(fèi)者主要特征一、消費(fèi)者需求分析受訪者性別分布 受訪者家庭人口數(shù)量 受訪者年齡分布受訪者職業(yè)特征分布 受訪者家庭月收入分布 受訪者生活區(qū)域分布問(wèn)卷分析顯示，受訪者主要年齡在 2545歲間，家庭人口以 46人居多，反映河源人觀念上注重家庭?！狢opyright 169。去百貨商場(chǎng)（不包括家電、家居賣(mài)場(chǎng) /超市）購(gòu)物的頻率——Copyright 169。受訪者外出就餐集中在每周一到兩次，平均消費(fèi)多在 1030以及 100300元 /次。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page53一、消費(fèi)者需求分析受訪者常去購(gòu)物場(chǎng)所的首要原因是環(huán)境舒適，其次是因?yàn)橛邢矏?ài)的商品以及種類(lèi)多、價(jià)格合理；選擇商場(chǎng)首要考慮到的是該購(gòu)物場(chǎng)所質(zhì)量是否能保證；而通常購(gòu)買(mǎi)較多的商品分為生活用品、女裝、女鞋、休閑裝，購(gòu)買(mǎi)商品較為基礎(chǔ)。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page54一、消費(fèi)者需求分析問(wèn)卷分析顯示，受訪者最為熱衷的菜系是本地客家菜，其次為粵菜，其他菜系接受度則一般問(wèn)卷分析顯示，受訪者在外就餐選擇餐廳最為關(guān)注的因素是就餐環(huán)境以及口味，可見(jiàn)河源人餐飲消費(fèi)習(xí)慣較為保守。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page55一、消費(fèi)者需求分析問(wèn)卷分析顯示，受訪者陪同孩子選擇最多的休閑娛樂(lè)方式是逛公園，其次為書(shū)吧、室內(nèi)娛樂(lè)活動(dòng)，選擇電影院和外出也占一定比例問(wèn)卷分析顯示，受訪者平時(shí)在室內(nèi) /半室內(nèi)主要的體育活動(dòng)為羽毛球以及兵乓球、籃球等活動(dòng)。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page56一、消費(fèi)者需求分析對(duì)本項(xiàng)目看法從受訪者對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)的需求來(lái)看，客戶(hù)最接受項(xiàng)目物業(yè)分別為百貨商場(chǎng)、超市、家居用品，其次化妝品、兒童玩具珠寶也占一定比例?！狢opyright 169。受訪者對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)需求主要為：美食廣場(chǎng)、大型中餐、西式快餐、休閑食品、自助餐。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page58一、消費(fèi)者需求分析? 問(wèn)卷受訪者職業(yè)和生活區(qū)域分布較廣，具有樣本研究意義。調(diào)研反映餐飲消費(fèi)中占據(jù)主流的是大眾餐飲，客單消費(fèi)金額較低，但 200300元 /次中高檔消費(fèi)比例也較為可觀。消費(fèi)者需求小結(jié)——Copyright 169。?訪問(wèn) 商家主要信息包括 對(duì) 片區(qū)的 認(rèn) 知度， 進(jìn)駐 意向以及需求 經(jīng)營(yíng) 面 積 ，租金要求等核心因素。其中意向 較 大可 進(jìn) 一步跟 進(jìn) 的商家 為 4家， 進(jìn) 一步 觀 望的 為 7家?！狢opyright 169?！?商家無(wú)意向主要原因是暫時(shí)無(wú)拓展計(jì)劃，或認(rèn)為片區(qū)成熟度不高，缺乏人氣支撐；→ 商家觀望的主要原因是對(duì)片區(qū)了解不深，但有相關(guān)拓展計(jì)劃，需要進(jìn)一步考察后進(jìn)行確定。商家訪談細(xì)分二、商家需求分析——Copyright 169?！?商家普遍對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域人氣存在擔(dān)憂 ，認(rèn)為當(dāng)前人氣不足以支撐項(xiàng)目體量，經(jīng)營(yíng)需要時(shí)間進(jìn)行培養(yǎng)，未來(lái)片區(qū)人氣趨旺后則整體商業(yè)價(jià)值將提升認(rèn)同度；→ 目前受訪商家更愿意實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)，多個(gè)商家提出采取扣點(diǎn)或者業(yè)績(jī)分成的方式，尤其體現(xiàn)在電影院線和百貨，普遍愿意采取扣點(diǎn)形式；→ 國(guó)際連鎖品牌實(shí)力雄厚，更愿意采取租賃的方式。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page62代表性商家 —— 電影院線二、商家需求分析金逸院線成立于 2023年，處于中國(guó)電影院線五強(qiáng)（票