某地塊產(chǎn)品定位分析報(bào)告研討(已修改)
2025-02-04 01:48 本頁(yè)面
【正文】 XX房產(chǎn) 2023年 8月聯(lián)豐中學(xué)地塊產(chǎn)品定位報(bào)告研究思路解讀解讀項(xiàng)目項(xiàng)目解讀解讀市場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算解讀解讀客戶客戶項(xiàng)目項(xiàng)目定位定位產(chǎn)品產(chǎn)品定位定位解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目項(xiàng)目位于海曙南，距城市核心區(qū) 3公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，但周邊道路未通，限制了項(xiàng)目融入城市格局；一旦新典路、麗園路貫通，項(xiàng)目將完全融入三江口核心板塊。項(xiàng)目區(qū)位概況項(xiàng)目區(qū)位概況麗園北路麗園南路項(xiàng)目恒春路新典路三江口核心區(qū)直線距離約3公里項(xiàng)目位于海曙未來(lái) “ 三心 ” 中的城南核心位置，南面緊鄰海曙城南的區(qū)級(jí)公建中心，使得項(xiàng)目具備足夠的價(jià)值想象空間。? 海曙區(qū)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)形成 “ 一核二軸三心 ” 的布局；? 項(xiàng)目所在的海曙城南，區(qū)級(jí)中心定位是：主要指環(huán)城西路以西、新典路以南、通達(dá)路以東、環(huán)城南路兩側(cè)區(qū)域，依托未來(lái)區(qū)行政中心，形成以 商貿(mào)、物流、時(shí)尚展示為主的區(qū)級(jí)公建中心 。 項(xiàng)目區(qū)位規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)位規(guī)劃三江口金融商貿(mào)商務(wù)文化核心區(qū)核心拓展區(qū)沿姚江奉化江產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶濱江生態(tài)休閑街本案商貿(mào)、時(shí)尚展示中心項(xiàng)目交通分析項(xiàng)目交通分析 項(xiàng)目擁有十余條公交，可通達(dá)市區(qū)各個(gè)地方，輻射范圍廣；遠(yuǎn)期有輕軌 2號(hào)線、麗園路、新典路延伸段的預(yù)期，區(qū)位價(jià)值有很大的提升空間。輕軌 2號(hào)線本項(xiàng)目地塊周邊 5條重要的公交線路 19路線 起始站 線路 營(yíng)運(yùn)時(shí)段364 老實(shí)巷－天馬會(huì)展中心 海曙 鄞州 06:3018:55523 客運(yùn)中心－工程學(xué)院東區(qū) 海曙 鎮(zhèn)海 05:0520:00902 汽車西站 — 雅戈?duì)杽?dòng)物園 海曙 鄞州 06:3018:30624 南站－鄞江鎮(zhèn) 海曙 鄞州 6:1018:30638 南站－五龍?zhí)?海曙 鄞州 6:2018:10626 南站－古林 海曙 鄞州 6:0018:0019 南苑新村 白沙 海曙 江北 5:1020:00816 段塘－白沙 江北 鄞州 6:2022:00503 藕池－汽車東站 江東 海曙 鄞州 6:2022:30504 客運(yùn)中心－汽車東站 江東 海曙 鄞州 6:2022:30369 客運(yùn)中心－高教園區(qū) 江東 海曙 鄞州 6:2020:30637 南站 密巖 海曙 鄞州 05:3017:45201 客運(yùn)中心－客運(yùn)中心 江東 海曙 鄞州 24小時(shí)項(xiàng)目所在為海曙城南核心居住區(qū)，各項(xiàng)市政、商業(yè)配套十分成熟，周邊已有成熟居住小區(qū)，南面為區(qū)級(jí)配套公建中心，配套資源優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目配套分析項(xiàng)目配套分析1 2347591 榮安中學(xué)2 第二技工學(xué)校3 未來(lái)的區(qū)級(jí)公建中心4 農(nóng)工商超市5 國(guó)美電器6 麥當(dāng)勞7 南郊公園8 鎮(zhèn)明小學(xué)9 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站68項(xiàng)目?jī)?nèi)部拆遷基本完成，平整土地即可，南北兩條路的延伸段都未開工，東面有河流，但是水質(zhì)不是很好，項(xiàng)目小環(huán)境不甚理想，還需要改造。項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目南面新典路未修通東面河流水質(zhì)不理想地塊現(xiàn)狀西面為恒豐商貿(mào)項(xiàng)目北面有榮安中學(xué)、技工學(xué)校項(xiàng)目總建 55440平方米，限高 80米，地塊方正，規(guī)模適中；土地性質(zhì)為商業(yè)金融，規(guī)劃方向有商業(yè)、寫字樓、公寓等可能。本地塊總占地面積： 25200㎡用地性質(zhì)包括：商業(yè)金融用地 容積率： 建筑密度： 40％綠地率： 30％建筑限高： 80米本地塊總建筑面積約為 55440㎡項(xiàng)目指標(biāo)分析項(xiàng)目指標(biāo)分析商業(yè)金融用地SWOT分析分析優(yōu)勢(shì) (strength)? 地段優(yōu)勢(shì) 成熟居住片區(qū)? 交通配套優(yōu)勢(shì) 地塊方正劣勢(shì) (weakness)? 周邊路網(wǎng)還未通? 項(xiàng)目小環(huán)境不甚理想? 商業(yè)用地性質(zhì)機(jī)會(huì) (opportunity)? 項(xiàng)目南面是城南片區(qū)公建中心帶來(lái)利好? 政府大力投入基礎(chǔ)建設(shè)，將改善目前路網(wǎng)瓶頸? 軌道交通帶來(lái)投資價(jià)值威脅 (threat) ? 住宅市場(chǎng)形式遠(yuǎn)好于商業(yè)市場(chǎng)? 未來(lái)同類產(chǎn)品供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)威脅S WO T項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定寧波三江口核心輻射區(qū)適宜打造都市綜合體的優(yōu)質(zhì)地塊解讀市場(chǎng)解讀市場(chǎng)公寓、寫字樓、商業(yè)是目前商業(yè)用地最為常見的幾類產(chǎn)品形態(tài)。以下我們針對(duì)各類產(chǎn)品，通過(guò)市場(chǎng)的分析來(lái)了解是否具有市場(chǎng)基礎(chǔ)。?公寓市場(chǎng)?寫字樓市場(chǎng)?商業(yè)市場(chǎng)匯豪天下東外灘花園威斯汀中心聯(lián)盛廣場(chǎng)明天廣場(chǎng)百合公寓 壹爵盛世天城二期奧林 80半島華府簡(jiǎn)愛春天彼岸 嘉華 SOHO泛亞國(guó)際英郡48克拉世紀(jì)東苑江南一品 2期公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局目前在售公寓主要分布在鄞州中心區(qū)和三江口片區(qū)等成熟地段，整體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈； 項(xiàng)目所在的海曙片區(qū)供應(yīng)量少，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況并不激烈。憑借今年上半年樓市成交回升的熱銷勢(shì)頭，公寓市場(chǎng)在 09年后成交火爆，半年成交量已經(jīng)超越 08年整年銷售套數(shù)，逼近 07年整年的銷售套數(shù)，是歷年同期成交新高。公寓市場(chǎng)供需公寓市場(chǎng)供需供應(yīng)量去化量供需比09年 16月公寓供應(yīng)量為 2364套，與前兩年相比基本持平。上半年公寓去化量為 2101套，半年成交套數(shù)為歷年最高。09年 16月公寓整體供需比約為 1： 1。09年公寓市場(chǎng)概況在售產(chǎn)品以商務(wù)公寓為主，商務(wù)公寓銷售形勢(shì)不如住宅公寓，并且 50％的項(xiàng)目處于續(xù)銷階段，后期存量大；目前 低總價(jià)、小面積且具備高投資價(jià)值 的項(xiàng)目銷售形勢(shì)較好。公寓產(chǎn)品分析公寓產(chǎn)品分析樓盤名稱 所在區(qū)域 主力面積 （ M2） 均價(jià) ?。ㄔ?/M2）主力總價(jià)（萬(wàn)元）銷售周期 （備案數(shù)據(jù)）09年上半年銷售套數(shù)銷售率 公寓類型 裝修標(biāo)準(zhǔn)匯豪天下公寓 江北區(qū) 4462 16160 71－ 100 1個(gè)月 131 87% 住宅公寓 3000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)商會(huì) 國(guó)貿(mào) 南部商務(wù) 區(qū) 60－ 140 9200 52－ 123 2個(gè)月 94 21％ 商務(wù)公寓 2500元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)湖光山舍 東錢湖 38115 4800－5600 19－ 60 1個(gè)月半 94 100% 商務(wù)公寓 1000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)東寅商座 鄞州區(qū) 3070 12023 36－ 84 1個(gè)月半 142 25% 商務(wù)公寓 3000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)利時(shí)盧森堡 中心區(qū) 40－ 60 85009000 36－ 54 1個(gè)月 345 86% 商務(wù)公寓 1500元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)濱江國(guó)際廣場(chǎng) 江東區(qū) 38—137 12023 45－ 164 2個(gè)月 238 48% 商務(wù)公寓 2500元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)盛世天城單身公寓 中心區(qū) 32－ 77 8000 30－ 40 9個(gè)月 196 87% 住宅公寓 800元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)迪賽明天廣場(chǎng) 中心區(qū) 24 9200 22 3個(gè)月 148 80%
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