某地塊產品定位分析報告研討(已修改)
2025-02-04 01:48 本頁面
【正文】 XX房產 2023年 8月聯(lián)豐中學地塊產品定位報告研究思路解讀解讀項目項目解讀解讀市場市場經(jīng)濟經(jīng)濟測算測算解讀解讀客戶客戶項目項目定位定位產品產品定位定位解讀項目解讀項目項目位于海曙南，距城市核心區(qū) 3公里，區(qū)位優(yōu)勢明顯，但周邊道路未通，限制了項目融入城市格局；一旦新典路、麗園路貫通，項目將完全融入三江口核心板塊。項目區(qū)位概況項目區(qū)位概況麗園北路麗園南路項目恒春路新典路三江口核心區(qū)直線距離約3公里項目位于海曙未來 “ 三心 ” 中的城南核心位置，南面緊鄰海曙城南的區(qū)級公建中心，使得項目具備足夠的價值想象空間。? 海曙區(qū)總體規(guī)劃結構形成 “ 一核二軸三心 ” 的布局；? 項目所在的海曙城南，區(qū)級中心定位是：主要指環(huán)城西路以西、新典路以南、通達路以東、環(huán)城南路兩側區(qū)域，依托未來區(qū)行政中心，形成以 商貿、物流、時尚展示為主的區(qū)級公建中心 。 項目區(qū)位規(guī)劃項目區(qū)位規(guī)劃三江口金融商貿商務文化核心區(qū)核心拓展區(qū)沿姚江奉化江產業(yè)發(fā)展帶濱江生態(tài)休閑街本案商貿、時尚展示中心項目交通分析項目交通分析 項目擁有十余條公交，可通達市區(qū)各個地方，輻射范圍廣；遠期有輕軌 2號線、麗園路、新典路延伸段的預期，區(qū)位價值有很大的提升空間。輕軌 2號線本項目地塊周邊 5條重要的公交線路 19路線 起始站 線路 營運時段364 老實巷－天馬會展中心 海曙 鄞州 06:3018:55523 客運中心－工程學院東區(qū) 海曙 鎮(zhèn)海 05:0520:00902 汽車西站 — 雅戈爾動物園 海曙 鄞州 06:3018:30624 南站－鄞江鎮(zhèn) 海曙 鄞州 6:1018:30638 南站－五龍?zhí)?海曙 鄞州 6:2018:10626 南站－古林 海曙 鄞州 6:0018:0019 南苑新村 白沙 海曙 江北 5:1020:00816 段塘－白沙 江北 鄞州 6:2022:00503 藕池－汽車東站 江東 海曙 鄞州 6:2022:30504 客運中心－汽車東站 江東 海曙 鄞州 6:2022:30369 客運中心－高教園區(qū) 江東 海曙 鄞州 6:2020:30637 南站 密巖 海曙 鄞州 05:3017:45201 客運中心－客運中心 江東 海曙 鄞州 24小時項目所在為海曙城南核心居住區(qū)，各項市政、商業(yè)配套十分成熟，周邊已有成熟居住小區(qū)，南面為區(qū)級配套公建中心，配套資源優(yōu)勢明顯。項目配套分析項目配套分析1 2347591 榮安中學2 第二技工學校3 未來的區(qū)級公建中心4 農工商超市5 國美電器6 麥當勞7 南郊公園8 鎮(zhèn)明小學9 社區(qū)衛(wèi)生服務站68項目內部拆遷基本完成，平整土地即可，南北兩條路的延伸段都未開工，東面有河流，但是水質不是很好，項目小環(huán)境不甚理想，還需要改造。項目現(xiàn)狀分析項目現(xiàn)狀分析本項目南面新典路未修通東面河流水質不理想地塊現(xiàn)狀西面為恒豐商貿項目北面有榮安中學、技工學校項目總建 55440平方米，限高 80米，地塊方正，規(guī)模適中；土地性質為商業(yè)金融，規(guī)劃方向有商業(yè)、寫字樓、公寓等可能。本地塊總占地面積： 25200㎡用地性質包括：商業(yè)金融用地 容積率： 建筑密度： 40％綠地率： 30％建筑限高： 80米本地塊總建筑面積約為 55440㎡項目指標分析項目指標分析商業(yè)金融用地SWOT分析分析優(yōu)勢 (strength)? 地段優(yōu)勢 成熟居住片區(qū)? 交通配套優(yōu)勢 地塊方正劣勢 (weakness)? 周邊路網(wǎng)還未通? 項目小環(huán)境不甚理想? 商業(yè)用地性質機會 (opportunity)? 項目南面是城南片區(qū)公建中心帶來利好? 政府大力投入基礎建設，將改善目前路網(wǎng)瓶頸? 軌道交通帶來投資價值威脅 (threat) ? 住宅市場形式遠好于商業(yè)市場? 未來同類產品供應的競爭威脅S WO T項目界定項目界定寧波三江口核心輻射區(qū)適宜打造都市綜合體的優(yōu)質地塊解讀市場解讀市場公寓、寫字樓、商業(yè)是目前商業(yè)用地最為常見的幾類產品形態(tài)。以下我們針對各類產品，通過市場的分析來了解是否具有市場基礎。?公寓市場?寫字樓市場?商業(yè)市場匯豪天下東外灘花園威斯汀中心聯(lián)盛廣場明天廣場百合公寓 壹爵盛世天城二期奧林 80半島華府簡愛春天彼岸 嘉華 SOHO泛亞國際英郡48克拉世紀東苑江南一品 2期公寓市場競爭格局公寓市場競爭格局目前在售公寓主要分布在鄞州中心區(qū)和三江口片區(qū)等成熟地段，整體競爭環(huán)境激烈； 項目所在的海曙片區(qū)供應量少，區(qū)域競爭情況并不激烈。憑借今年上半年樓市成交回升的熱銷勢頭，公寓市場在 09年后成交火爆，半年成交量已經(jīng)超越 08年整年銷售套數(shù)，逼近 07年整年的銷售套數(shù)，是歷年同期成交新高。公寓市場供需公寓市場供需供應量去化量供需比09年 16月公寓供應量為 2364套，與前兩年相比基本持平。上半年公寓去化量為 2101套，半年成交套數(shù)為歷年最高。09年 16月公寓整體供需比約為 1： 1。09年公寓市場概況在售產品以商務公寓為主，商務公寓銷售形勢不如住宅公寓，并且 50％的項目處于續(xù)銷階段，后期存量大；目前 低總價、小面積且具備高投資價值 的項目銷售形勢較好。公寓產品分析公寓產品分析樓盤名稱 所在區(qū)域 主力面積 （ M2） 均價 ?。ㄔ?/M2）主力總價（萬元）銷售周期 （備案數(shù)據(jù)）09年上半年銷售套數(shù)銷售率 公寓類型 裝修標準匯豪天下公寓 江北區(qū) 4462 16160 71－ 100 1個月 131 87% 住宅公寓 3000元 /㎡裝修標準商會 國貿 南部商務 區(qū) 60－ 140 9200 52－ 123 2個月 94 21％ 商務公寓 2500元 /㎡裝修標準湖光山舍 東錢湖 38115 4800－5600 19－ 60 1個月半 94 100% 商務公寓 1000元 /㎡裝修標準東寅商座 鄞州區(qū) 3070 12023 36－ 84 1個月半 142 25% 商務公寓 3000元 /㎡裝修標準利時盧森堡 中心區(qū) 40－ 60 85009000 36－ 54 1個月 345 86% 商務公寓 1500元 /㎡裝修標準濱江國際廣場 江東區(qū) 38—137 12023 45－ 164 2個月 238 48% 商務公寓 2500元 /㎡裝修標準盛世天城單身公寓 中心區(qū) 32－ 77 8000 30－ 40 9個月 196 87% 住宅公寓 800元 /平方米裝修標準迪賽明天廣場 中心區(qū) 24 9200 22 3個月 148 80%
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