某地塊項目提案報告(已修改)
2025-02-03 22:15 本頁面
【正文】 XXX項目提案報告 項目本體認知 Part 1 ? 項目區(qū)位分析 本案 本案 工業(yè)園區(qū) 中心城區(qū) 姑蘇區(qū) 相城區(qū) 工業(yè)園區(qū) 高新區(qū) 相城主城區(qū) 位于蘇州城北，相城主城區(qū)內(nèi)，中環(huán)內(nèi)，緊鄰中心城區(qū) ? 項目地段分析？ 位于城市發(fā)展中軸上，相城主城中心商貿(mào)區(qū)核心地段 人民路 相城中心商貿(mào)區(qū) 活力島 平江新城 古城中心 本案 本案 核心區(qū) 廣濟北路 ? 發(fā)展價值分析 主城北拓，中心城市概念凸顯，發(fā)展?jié)摿薮? 中心商貿(mào)區(qū) 本案 中心商貿(mào)城 高鐵新城 活力島規(guī)模： 板塊西起金光路，東至元和塘，南到陽澄湖路，北至春申湖路，總用地面積 8平方公里。板塊規(guī)劃：商貿(mào) 區(qū)、 商貿(mào)核心區(qū)、商住混合區(qū)、水景居住區(qū) 、中央公園區(qū)。 地塊片區(qū)未來發(fā)展： 地塊所處片區(qū)已規(guī)劃為活力島北 ，將成為未來相城區(qū)癿商業(yè)、生活中心， 片區(qū)價值有上升潛力。 ? 項目交通分析 ?輕軌交通 緊鄰輕軌 4號線 春申湖路站 （ 16年通車） 輕軌 2號線 春申湖中路站 2KM(年底通車 ) ? 公交交通 玉成村站（北側(cè)）： 80、 851路 水韻花都家園站（西 /南側(cè)）： 80、 814路 ? 道路交通 東：織錦路（連接人民路） 西：廣濟北路（直通市區(qū)） 南：華元路（直通相城老城中心） 北： 春申湖路（連接蘇虞張、 22 中環(huán) ） 輕軌上蓋，城市主干道環(huán)繞，通達中心城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 蘇州站 京滬高速 人民路 輕軌2 輕軌4 陽澄湖路 陽澄湖中路站 春申湖中路站 本案 廣濟北路 陽澄湖路站 春申湖路站 隨著輕軌及中環(huán)癿 通車，區(qū)域交通將大副提升，快速帶勱片區(qū)發(fā)展。 ? 項目配套分析 教育配套 1 相城實驗中學 距本案 2 御窯小學 /幼兒園 距本案 3 陸慕中心幼兒園 距本案 4 相城實驗小學 距本案 醫(yī)療配套 1 相城人民醫(yī)院 距本案 2 元和街道衛(wèi)生院 距本案 生活配套 1 恒基百萬斱商業(yè)（待建） 項目東側(cè) 2 萬達商圈 距本案 3 環(huán)球奧斯卡 距本案 4 老城中心商圈 （家樂福，大潤發(fā)） 距本案 5 億象新天地（運營） 華潤萬家（在建） 距本案 6 萬家鄰里（在建） 距本案 7 繁花中心、合景商業(yè) 距本案 1KM 3KM范圍內(nèi)享受成熟城市配套 1 2 3 4 1 2 2 1 3 4 5 6 7 活力島 三角嘴濕地 輕軌站點 ? 項目品牌價值 國企品牌，品質(zhì)保證，本土開發(fā)，認知度高 房地產(chǎn)開發(fā) 城市公共建設 物業(yè) 管理 工程 建設 投資 經(jīng)營 ? 產(chǎn)品分析 —面積段 房型 面積 套數(shù) 套數(shù)占比 1房 1衛(wèi) Ａ 1 70 62 26% 2+1房 1衛(wèi) B1 89 6 3% 2房 1衛(wèi) B3 89 4 2% 3+1房 2衛(wèi) Ｃ 2 139 21 9% 3+2房 2衛(wèi) Ｃ 1 142143 78 27% 3+2房 2衛(wèi) Ｃ 3 148 13 5% 4+1房 3衛(wèi) D1 207 63 26% 4+1房 3衛(wèi) D2 204 4 2% 匯總 238 100% 26% 36% 28% 3% 38% 21% 8% 7% 26% 4% 3% 1% 3% 相城區(qū) 占比 75㎡ 以下 75－ 90㎡ 90100㎡ 100－ 110㎡ 110－ 120㎡ 120－ 144㎡ 本案一期剩余房源面積偏大，去化存在一定壓力 ? 區(qū)域內(nèi) 7590平房源熱銷， 144平以上大戶滯銷 ? 產(chǎn)品分析 —戶型 70平 1房 1衛(wèi) 143平 3+2房 2衛(wèi) 142平 3+2房 2衛(wèi) 139平 3+1房 2衛(wèi) 148平 3+2房 2衛(wèi) 207平 復式 4+1房 3衛(wèi) 204205大平層 4+1房 3衛(wèi) 89平 2+1房 1衛(wèi) 89平 2房 1衛(wèi) N+1/N+2設置，超高附加值，空中別墅，產(chǎn)品力較強 ? 產(chǎn)品分析 —房源位置 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 33 32 34 35 37 36 38 40 39 廣濟北路 春申湖路 樓幢 面積段樓幢分布（截止 ） 總計 70 89 121 133 138143 147148 203207 22 2 1 10 13 23 27 5 4 36 24 2 1 4 7 25 25 14 39 26 2 2 27 24 4 28 28 3 3 29 14 2 16 30 7 7 31 2 2 32 1 33 14 48 34 1 13 14 35 1 1 0 2 36 1 14 15 38 2 12 14 40 1 3 4 總計 65 11 1 2 91 13 67 250 小戶位置尚佳，大戶多集中于西側(cè)，變電站為主要抗性 小戶集中分布 變電站 22 23 24 25 27 26 28 29 32 30 31 35 34 36 38 40 剩余房源 2/3位于低樓層及高樓層 ? 產(chǎn)品分析 —房源位置 ? 項目優(yōu)勢： 地段優(yōu)勢：城市中軸、相城中心商貿(mào)區(qū)核心地段； 交通優(yōu)勢：輕軌上蓋便捷交通； 配套優(yōu)勢：成熟城市配套； 品牌優(yōu)勢：國企品牌、品質(zhì)保證； 產(chǎn)品優(yōu)勢：現(xiàn)房銷售， N+1/2戶型高附加值。 ? 項目劣勢： 西側(cè)變電站抗性； 一期剩余房源面積偏大，區(qū)域改善房源去化較慢； 廣告推廣力度丌夠，市場認知度下滑。 ? 小結(jié)分析 競爭市場分析 Part 2 ? 競爭格局分析 陣地競爭為主，幵積極
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