某地塊定位及前期策劃方案-在線瀏覽
2025-02-28 02:10本頁面
【正文】 臨問題： 該產(chǎn)品銷售速度過慢，客戶對產(chǎn)品具有一定抗性； 開發(fā)商面臨回籠資金慢的現(xiàn)實(shí)狀況； 代表樓盤：中港城 大眾型產(chǎn)品（與目前市場供給產(chǎn)品一樣） 面臨問題： 產(chǎn)品無創(chuàng)意，將接受當(dāng)時(shí)及未來競爭樓盤強(qiáng)大的競爭壓力，產(chǎn)品價(jià)格提不高，銷售速度放慢等現(xiàn)象； 不利于開發(fā)商品牌形象的樹立 代表樓盤：格林小鎮(zhèn)、蔚藍(lán)澳洲花園 設(shè)計(jì)方案一 :小高層 +高層 設(shè)計(jì)方案二 :別墅 +小高層 +高層 設(shè)計(jì)方案二 :別墅 +小高層 +高層 方案優(yōu)勢 ?產(chǎn)品類型多元化 ,可分散市場競爭壓力 ,有效確?？焖偃セ? ?整體呈南低北高格局 ,充分實(shí)現(xiàn)景觀資源的最大化 方案劣勢 ?高層比例較大 ,存在一定的市場去化風(fēng)險(xiǎn) ?產(chǎn)品類型較多 ,客戶面相對較雜 ,難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的社區(qū)氛圍 ?建筑覆蓋率較高 ,景觀排布難度較大 該方案有機(jī)綜合了容積率及市場熱點(diǎn)產(chǎn)品 ,在產(chǎn)品設(shè)計(jì)到位的前提下可確保部分產(chǎn)品的有效去化 . 但由于目前直接和潛在競爭個(gè)案均采取類似設(shè)計(jì) ,產(chǎn)品設(shè)計(jì)的成果將直接決定未來的市場走向 別墅產(chǎn)品本身是一種高端性產(chǎn)品，我們借高端產(chǎn)品 奠定社區(qū)品質(zhì)，打造高檔社區(qū)形象的同時(shí)，拔高后 期高層產(chǎn)品的價(jià)格。 高端產(chǎn)品導(dǎo)入 我們建議的產(chǎn)品類型 獨(dú)棟別墅、雙拼、高層以及 LOFT產(chǎn)品 錯層設(shè)計(jì)： 產(chǎn)品新穎、與競爭對手形成最明顯的市場區(qū)隔； 獨(dú)棟、雙拼別墅： 突出產(chǎn)品的稀缺性和直面公園零距離的環(huán)境優(yōu)勢；強(qiáng) 調(diào)產(chǎn)品價(jià)值回歸，提升社區(qū)整體檔次； 空中庭院： 空中內(nèi)庭式花園、南北錯落式陽臺、入戶花園 產(chǎn)品新穎、與競爭對手形成最明顯的市場區(qū)隔； 空中全家福： 考慮頂層復(fù)式難銷的現(xiàn)象，增加全家福概念戶型 一般為 1/1/1+2（或 3） /2/2房型組合； 架空層設(shè)計(jì)： ，有利景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)，提高社區(qū)品質(zhì) 和檔次； 本項(xiàng)目產(chǎn)品的理解 底層架空引入綠化 在高容積率、地面綠化面積不太的情況下，建筑底層局部架空，增加景觀的滲透性。 空中庭院。適合北向景觀資源優(yōu)越的位置。 大面積露臺可做獨(dú)立的保姆出口，也可改為保姆房。 因此，本項(xiàng)目必須走差異化道路，向高檔產(chǎn)品進(jìn)發(fā)，提煉社區(qū)環(huán)境和文化品質(zhì)，將主題景觀融入現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境之中，整體以“新西蘭”建筑風(fēng)格為主，打造嘉興南湖新區(qū)的最佳生態(tài)逸居典范。因此，選擇市場中接受度高的產(chǎn)品先銷售，引起市場關(guān)注，提升社區(qū)檔次和價(jià)格，吸引潛在目標(biāo)客戶群，迅速集聚人氣，擴(kuò)大本項(xiàng)目在市場中的知名度。 產(chǎn)品定位細(xì)化和房型配比建議 獨(dú)棟雙拼 產(chǎn)品定位 示意圖 示意圖 高層較前別墅產(chǎn)品更接近社區(qū)景觀綠化，同時(shí)也能俯瞰南面公園的全景，景觀視野優(yōu)勢突出。 高層產(chǎn)品建議定位于 高檔住宅。 LOFT產(chǎn)品優(yōu)勢 5米左右的挑高空間，增加實(shí)際居住面積，價(jià)格貼近住宅售價(jià)。該產(chǎn)品能滿足這類人群的需求和生活理念。 LOFT 產(chǎn)品定位 內(nèi)部空間示意圖 立面示意圖 商業(yè)會所 產(chǎn)品定位 社區(qū)會所 3000平方米的 五星級 會所，確保業(yè)主能夠享受完美的居家生活。 沿街商鋪 滿足社區(qū)日常生活配套； 結(jié)合區(qū)域商業(yè)形成南湖區(qū)新商業(yè)圈； 會所示意圖 游泳池示意圖 會所示意圖 商業(yè)示意圖 物業(yè)類型 戶 型 各戶型面積 比例 整體比例 獨(dú)棟別墅 —— 400平米 —— 5% 雙拼別墅 —— 300平米 —— 高層 二房二廳一衛(wèi) 85110平米 15% 79% 三房二廳一衛(wèi) 110120平米 10% 三房二廳二衛(wèi) 120130平米 35% 130140平米 30% 145160平米 5% 四房 160200平米 5% LOFT 一房、二房 6070平米左右 —— 6% 商業(yè) —— 100200平米 —— 10% 注：套內(nèi)建筑面積 90平米占總體量的 30%比例 本項(xiàng)目戶型面積段配比建議 營銷推廣思路 項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)提煉 純粹的頂級生活區(qū)領(lǐng)地、純真的新高檔生活體驗(yàn)、純正的生態(tài)園林景觀 區(qū)域價(jià)值 環(huán)境價(jià)值 景觀價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 人文價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 純度價(jià)值 嘉興南湖新區(qū)政府規(guī)劃新區(qū)，未來成熟生活圈 擁有天然水系，毗鄰二大主題公園，不可復(fù)制的生態(tài)環(huán)境 社區(qū)內(nèi)部中央水系景觀與外部天然河道景觀自然融合，完美統(tǒng)一 南湖新區(qū)超高檔住宅，引入新型設(shè)計(jì)理念，天人合一 毗鄰行政中心、二大主題公園、多所重點(diǎn)教育機(jī)構(gòu) LOFT與社區(qū)商業(yè)結(jié)合，濃縮周邊商業(yè)設(shè)施配套 項(xiàng)目市場形象研究 本案的生活方式是什么？ 很自然、很生態(tài)、很人文、很高檔、很時(shí)尚、很從容 …… 在創(chuàng)意與自然之間，讓一種頂級生活狀態(tài)在本案滋生成長 項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)告訴我們 我們發(fā)現(xiàn)在本案生活的人現(xiàn)在最大的需求便是“精神需求”，建筑、環(huán)境、景觀、交通、商業(yè)等等 …… 這所有一切，讓本案的業(yè)主在居家與工作之間自由切換，角度隨心所欲，休閑、娛樂、購物以及與家人朋友聚會之間變得快樂，一種“精神”上的需求逐漸被滿足 …… “精神”成為本案的生活特質(zhì)之一 本案的生活特質(zhì)是什么？ 項(xiàng)目市場形象研究 構(gòu)成本案“精神”特質(zhì)的決定因素 TOP Vil
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